宁波城市综合体研究及国内外案例分析

宁波城市综合体研究及国内外案例分析2010.6.4宁波城市综合体探究问题1天一广场宁波天一广场坐落于宁波最繁华的商业街—中山东路及药行街交汇处。广场总占地面积19.3万平方米，建筑面积22万平方米，是宁波市中心的集购物、休闲、娱乐、旅游和文化于一体的商业亮点。宁波天一广场已经成为了宁波的地标性建筑项目，现今的天一广场面对未来的激烈竞争，也在不断的调整，提升品牌形象，向中高端定位升级。项目剖析天一广场——宁波城市名片•宁波天一广场的商业规模宏大，业态众多，有精品区、百货区、超市区、美食区、酒店区、娱乐区、男装区、女装区、儿童区和数码区等十大商业区。引进了250余家商户，包括一批世界顶级名牌，如：BURBERRY、Boss等。•天一广场现已形成以乐购生活购物中心、银泰百货为龙头的服装、餐饮、娱乐、精品四翼齐飞商业体系。天一广场典型ＭＡＬＬ多业态组合形式天一广场乐购生活购物中心乐购生活购物中心共有三层，总商业面积约在22000平方米左右。一、二层经营卖场与商铺，三层为停车场。卖场签约承租租金为RMB1.4元/平方米/天。乐购东看板通过引进主力店、采用店中店运营模式。天一广场商业规模宏大，业态涵盖面广，综合性强。各购物区以不同主题独立存在，便于消费者的购物消费。同时，由于减少了商场的高度，使得商场平均租金有所提高。各具特色的22座风格迥异的主体建筑，成为整个项目的亮点，吸引消费者。鲜明的主题概念，充分利用水与绿化、灯光等，突出其亲水、现代的主题效果。艺术化的景观效果：广场内亚洲第一的音乐喷泉和超大水幕电影、在广场上举行的各种大型演出活动、优美的广场绿化，都为消费者创造了舒适的购物环境。完善的配套设施：1000多个停车位为消费者提供了充足的停车空间。物业形态与商业业态完美组合万达购物广场一座商业带动鄞州区新城区一轮新的开发热潮。鄞州万达广场——项目启动之初便注定其为区域次级商业中心。宁波万达广场位于鄞州中心核心区，东面紧临城市主干道天童北路、北靠四明中路、南依贸城中路毗邻鄞州区政府、西至宁南北路，总占地面积21.09公顷，项目总建筑面积55万平方米，其中商业广场面积27万平方米.是宁波新的商业中心，是宁波迄今为止投资额最大、占地面积最大、停车位最多的商业项目。由国际购物广场、国际商务酒店、高级城市公寓三大功能板块构成的大型城市建筑综合体。位于万达广场东北侧的国际商务酒店区，它隔河与国际购物中心相望，总建筑面积超过9万平方米，包含了国际著名酒店、酒店式公寓。国际商务酒店极具后现代风格的建筑造型，浓郁的商务化装饰风格，及高品质标准的配套，将成为宁波最具艺术与城市景观价值的地标性建筑之一，也是宁波城市发展的一大航标。鄞州万达主力店：1、百安居：5000平米，一站式购物建材装潢馆。2、特力屋，4300平米，家居饰品馆。3、喜百度：5000平米，宁波首家纺织品超市。4、神采飞扬，5000平米，老少咸宜的游乐园。5、大歌星：5000平米，量贩KTV。6、万达影院，面积6000平米，宁波硬件配置最高的国际影院。7、沃尔玛，17747平米，全球最大的物品零售超市。8、苏宁电器，6000平米，国内大型家电零售商。9、石浦酒店，15000平米，宁波本地的大型餐饮酒店。10、银泰百货,30000平米，上市百货巨头。租金情况：万达广场商铺一般5年起租，高档餐饮签约8年。一楼的租金价格的均价为10元/平米·天，根据位置的不同租金也有2~3元/平米·天的上下浮动，靠近四明中路的1号门，2号门进入的店面租金价格在13~14元/平米·天，人流量较少的4号门店面的租金价格在8~9元/平米·天。二楼的租金的均价在3~5元/平米·天。前期万达营运部为聚集商家，在租金方面给了较优惠的折扣，前三年一般为基准租金的50%，第四年是基准租金，第五年在基准租金的基础上上浮8%。综述：万达广场作为鄞州中心区的标杆性商业广场，极大地带动了周边的发展，吸引了国内几大顶级的开发商进入，中心区的房价不断攀升，南部商务区也逐渐成型，菜场，银行，医院，图书馆，体育馆，市政公园等基础性配套也陆续投付使用。以万达为中心的鄞州中心区将凭借其一流的路况环境，合理的景观规划，高品质的楼盘建筑，庞大的商务体量，完善配套设施，成为宁波未来中产以上阶层的理想居住地。随着人气的不断聚集，万达的后发之力不可小觑，其商业氛围预计将在五年后得到极大的提升。位于鄞州中心区的钱湖天地是集情景商业街、主题酒店、主题精装公寓于一体的城市综合体，它依托于建设中BEST广场并对其进行差异化的补充。统一经营，统一业态规划、统一商品布局裙楼规划为庭院式商业，位于1-5F，引进PRELUDE伯豪主题精品酒店、法国雅高IBIS商务酒店及汇集特色餐饮、酒吧、KTV、SPA、会所、健身等精致化商业业态。PRELUDE伯豪主题精品酒店为宁波首家汽车酒店，一房一车库，别具时尚风格。商铺目前只租不卖钱湖天地联盛商业广场位于宁波市鄞州中心区，由四个T字型的地块组成，分别为A、B、C、D四个地块，分布在贸城西路北侧、宁姜公路西侧和四明路南侧，与宁波万达商业广场一路之隔，项目总占地面积168亩，总建筑面积近40万平方米。联盛广场案名联盛国际商业广场地理位置鄞州区宁南北路与贸城西路交汇处开发商宁波联盛置业占地面积300000平方米总建面积4000000平方米行销代理盛世同盟景观设计美国马达思班楼盘形态建筑总高度是100米，高层23层、多层5层；B地块将拥有209间独立产权商铺。基本数据建筑风格极具现代主义美学设计理念，一个“门”的建筑造型，充分凸出建筑立体效果与视觉效果的完善融合，体现卓越的建筑环境所缔造的商业价值，将成为宁波划时代的标志性建筑之一整体业态定位地块定位业态分布A地块大型时尚流行前线搜秀城国际标准真冰溜冰场、大型电玩城、青少年主题百货、时尚商业街、LOFT商务创库B地块情景体验购物中心大型百货、情景体验购物街、CEO私人产权酒店、超五星级会所、时尚餐厅C地块新势力动感世界IMAX巨幕影院、国际品牌时尚酒店、特色餐饮酒吧街、恒温游泳馆、商业步行街D地块创新标准高级商务中心高档写字楼、休闲水疗中心、时尚KTV、商业步行街整体业态规划图B地块业态联盛商业广场商业分布图户型面积区间面积段主要集中在20-150平方，其中20-50平方有26套；50-80平方有117套；80-110平方有26套客户来源有总部大型企业入进驻（如北京世纪星滑冰俱乐部、中影集团江苏省东方院线等），小的范围为宁波城区的投资客户得房率60-70%共4层，一层5.4米，2-4层4.5米，共200余套面积14平方米-2000平方米，均价28000元/平方米一楼均价4万-7.8万二楼均价2.8万三楼均价1.8万四楼均价1.5万一楼内外街差价3000元/M2B地块商铺除了产权式酒店下面近2万平方商业不卖其余全部出售统一经营返租概况统一管理20年前5年返利4%后面按照市场行情进行返利B地块商铺开盘优惠一次性93折分期十天内付50％，四个月在付30％，八个月付清剩余享受98折优惠。按揭首付50％，98折优惠现仅是一次性付款优惠94折付款方式商铺信息江北万达广场宁波江北万达广场项目位于宁波市江北区江北大道以东、云飞路以北，北侧、东侧临宝庆路。商业总建筑面积15.85万平方米，其中地上部分5层8.75万平方米，地下部分2层7.1万平方米。基本数据江北万达广场属于第三代商业综合体，其商业业态定位以中高档为主宁波江北万达广场形成“两片、两街”的空间结构。两片——分别为西面的大商业区块和东面的商务楼区块；两街——分别指室内和室外两条紧密联系的“凹”字型商业步行街。第一层定位突出品牌概念形象，体现前沿概念、品牌展示以及购物功能第二层定位以时尚服饰、精品特色店购物为主，体现时尚、流行、活力第三层定位以多元化餐饮为主并辅之以休闲、时尚生活配套服务商业市场商业总建筑面积15.85万平方米，其中地上部分5层8.75万平方米，地下部分2层7.1万平方米。业态包括室外商业步行街、室内商业步行街、娱乐楼、国美电器、万千百货及乐购超市。室外商业步行街2层2.95万平方米，室内商业步行街3层4.15万平方米。地上部分定位多业态组合形式临街墙面采用落地玻璃设计地面按600x600mm釉面砖铺设空调室内温度达到夏季24度，冬季20度的技术要求，相对湿度不大于50%步行街商铺物业条件分层业态分布一层二层三层江北万达广场主力店分布地下1层1.6万平方共6层2.45万平方4层1.81万平方国内外经典综合体项目经典案例问题2综合体综合体的功能构成1、城市缩微体办公：适合于各种混合开发建立竞争性，加强吸引力提高使用效益，形成最佳市场协同酒店：最赢利的项目提供流动的“居住”人口和活动的人提供娱乐设施和夜间服务增加了城市的活力。综合体综合体的功能构成1、城市缩微体商业：与日常生活最密切形成城市范围的市场吸引和支持其他功能提供生活性、愉快性和丰富性的多样化选择形成热闹繁荣的街区。居住：城市开发的基本成分避免交通拥挤和能源浪费的有效办法为城市街区提供安全的生活空间。交通：保持与城市的密切联系为零售提供持续不断的人流。综合体综合体的功能构成2、各功能组合模式的制约因素市场机制城市规划城市综合开发综合体综合体内各功能间的组合关系3、各功能间的组合关系相关各功能相关功能整体放大:满足各类功能的使用需求促使各类功能相互参与、渗透并列各功能没有必然关联各功能没有明显矛盾独立的使用空间。既相斥又吸引各功能相互吸引、相互依托建筑设计存在一定难度综合体综合体的功能构成4、总结各功能间的关系只是相对的各功能间并没有绝对的关联、并列或排斥环境条件复杂有机整合各类功能空间定义特性•定义：“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。•案例—美国纽约洛克菲勒中心(RockefellerCenter)定义特性建于1931～1940年，世界最早的城市综合体。占地8.9公顷，容积率18，共有建筑19座。物业：办公、居住、商业、酒店、剧院等。R.C.A.大厦：中心主体建筑，70层，高259米国际大厦：41层时代与生活大厦：36层建筑群的中心是一个下凹的小广场。各个建筑物之间都有地下通道连接。开发初期缺乏居住和旅馆难以形成良好的功能协调。1963年，建了一座拥有2153间客房的希尔顿旅馆。高密度建筑群，土地集约利用办公、旅店、购物、居住和娱乐等功能是城市综合体的重要组成部分，是功能协调的基础。•案例—日本福冈博多运河城定义特性内部交通不同标高上的通道和天桥将该项目的各个组成部分有机地连接起来立体的内部交通架构，是各物业功能互动的基础华润大厦——国际5A级甲级写字楼5星级酒店+酒店式服务公寓+商业街+特大型室外娱乐广场“万象城”超大型室内购物中心REEL时尚百货、嘉禾影城、华润万家超市、“冰纷万象”真冰场•案例—深圳华润万象城定义特性内部架构项目由北、中、南三地块组成北区与中区通过地下一层及二层、三层之间的廊桥连接。内部空间的立体架构，为各物业功能的能动互补提供条件•案例—日本六本木新城(RoppongiHills)定义特性项目概况开发商：森BUILDING株式会社地址：东京都会区六本木六丁目地区物业：办公楼、住宅、酒店、商店、餐厅、博物馆、电影院、电视台、学校、庙宇和仓储设施等。总占地：11.6公顷总建筑面积：76万平方米总建筑费用：189亿元（人民币）总土地价：329亿元（人民币）开发周期：17年，1983-2003年开工时间：2000年4月竣工时间：2003年4月体量巨大投资额高开发周期长•案例—日本六本木新城(RoppongiHills)定义特性交通与停车公交配套发达，地铁直接连通六本木新城B1共计12个停车场，总体停车位2762辆专设50辆摩托车与332辆自行车停