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12009年1-11月成都房产市场分析2009年11月25日2目录第一部分土地市场第二部分住宅市场第一部分土地市场第二部分住宅市场第三部分龙泉市场33第一部分土地市场44一.1-11月成交土地情况•2009年1-11月，成都市范围内共计成交经营性土地156宗，总面积为15378.37亩。•主城区成交经营性用地42宗，成交面积为3008.11亩，平均交易价格为562.57万元/亩。•各个郊区（县）共计成交土地114宗，成交面积为12370.27亩，平均交易价格为99.7万元/亩。55二.土地交易月度走势2009年1-11月，成都市土地交易月度交易中以7月份交易面积最大；7月份，双流区域集中交易土地近2900亩，带动当月交易面积大幅度增长；8月-10月份土地市场单月交易面积保持在1200亩左右，11月土地市场再次出现冲高行情。月度1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月成交宗数1035165311216211720成交面积（亩）11731463071517185250833371209.912221222255201000200030004000051015202530351月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月09年1-11月成都市土地交易走势成交宗数成交面积（亩）66三.土地交易区域分布从成交土地的区域分布来看，2009年1-11月，双流区域成交面积最大，远远领先于其它区域；在主城区成交的土地中，高新区最为集中，成交面积和成交宗数均是各区最多的，成华区、锦江区土地交易面积较小。区域双流都江堰彭州高新区新津新都蒲江郫县金牛区青白江青羊区龙泉武侯区成华区锦江区邛崃成交宗数2423316101114966923534成交面积（亩）522823491131.71288.29950603.8625765.12740.69205.21487.25445213.6519285.9862.30100020003000400050006000051015202530双流都江堰彭州高新区新津新都蒲江郫县金牛区青白江青羊区龙泉武侯区成华区锦江区邛崃09年1-11月成都市土地市场区域成交情况成交宗数成交面积（亩）77小结：•从09年1-11月土地市场的交易情况可以看出，6月份以后，土地市场的交易量出现比较明显的上涨，土地市场比较活跃，8-10月土地交易维持在月均1200亩左右，11月土地大幅攀升至2552亩。•主城区土地市场随商品房市场的回暖也呈逐渐放量态势，但土地市场的主体已向郊区外移，特别是近郊区（县）；房地产开发逐渐向外拓展。8第二部分商品房市场9一、市场供应情况•（一）商品房供求关系（注:因房管局网站调整，6月成交量中11日、22-30日部分数据缺失；8月份由于房管局网站改版，数据有一定偏差。）2.032.891.762.932.382.41.751.152.991.61.631.510.670.350.781.220.51.30.731.121.470.80.61012341月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月2008年2009年08年1月-09年11月主城区商品房市场供求比供求比10整体上看，09年商品房供求比要低于08年，也使得存量房源得到一定程度的消化；由于10月房交会的刺激，9月份主城区商品房供应端呈现“井喷”态势，当月供求比达到1.47，供应端经过9月份的“井喷”式供应后，供应量开始在低位徘徊，供求比持续走低，11月交易量冲高的行情更是拉底了供求比，11月商品房供求比为0.61。11•（二）供应量分析2009年1-11月，主城区范围内新增预售面积为971.23万平米；而同期商品房市场的交易面积近1114万平米；商品房市场整体仍然处于供不应求的状态。122008年1月-2009年11月供应量走势图（单位：万平米）2009年1-11月主城区商品房市场供应月度波动较为明显，受秋交会刺激，9月份的新增预售面积最大，达到160.18万平米；而后10月供应量则呈现大幅下降，市场着重消化前期的大规模放量，11月供应量有所反弹，回升至93.41万平米。110.7923.2117212212230.879.5362.84167.3978.88100.0498.0640.3433.1985.99137.0360.06112.3663.29103.22160.1874.0693.410204060801001201401601802001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月2008年2009年08年1月-09年11月主城区供应面积月度走势供应面积(万方米)13•（三）主城区商品房新增供应情况1、新增供应行政区域分布情况2009年1-11月，主城区各行政区域新增预售面积以成华区最多，其次是锦江区区，武侯区新增预售面积最少。区域金牛区锦江区成华区高新区武侯区青羊区新增预售面积（万平米）173.57174.82181.24163.76136.42141.42173.57174.82181.24163.76136.42141.42020406080100120140160180200金牛区锦江区成华区高新区武侯区青羊区09年1-11月各行政区域新增预售面积新增预售面积（万平米）142、新增供应环域分布情况从环线新增预售的情况分析，2环内的供应相对较少；市场供应的主体为2环以外，其中以2-3环区域最为集中，占总供应面积的55%。由此可见，2-3环区域内仍然是房产发展最集中的区域。环线供应面积（万㎡）1环内64.051-2环66.432-3环529.643环以外311.11合计971.2364.0566.43529.64311.1101002003004005006001环内1-2环2-3环3环以外09年1-11月主城区新增供应面积环线分布供应面积（万㎡）153、新增供应区位分布情况根据数据统计显示:2009年1-11月，主城区新增预售面积方位分布以城东、城南、城西三个方向为主，其中又以城西区域的放量最大，而城中则是最少的区域；城北与城东、南、西三个方向相比，城北房产开发较为滞后。供应面积（万㎡）城东250.27城南239.58城西284.54城北152.45市中心44.39合计971.23250.27239.58284.54152.4544.39050100150200250300城东城南城西城北市中心09年1-11月新增供应面积方位分布供应面积（万㎡）16二、商品房市场交易（一）总成交量趋势2009年1-11月，主城区商品房成交套数为125039套，成交面积达1114万平米；与2008年同期相比，商品房市场交易量增长明显，其中总成交套数同比上升77%；成交面积同比上升91%。（备注：11月份商品房交易统计时间截止2009年11月24日）5821114705351250390200004000060000800001000001200001400000200400600800100012002008年2009年08、09年1-11月成都市主城区商品房交易情况对比成交面积(万平米)成交套数(套)17主城区商品房成交走势从商品房交易的月度走势情况分析，2009年1月以来，主城区商品房市场基本处于平稳上升态势。6月份，商品房市场出现大幅回落，之后稳步小幅上涨，而在11月成交量大幅冲高，成交面积突破150万平米。预计随着楼市优惠政策年底即将到期，或将促成成交量在到期前形成阶段性集中成交。2008年2009年7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月总成交量（万㎡）43.8249.6155.9349.4553.764.973.384.48110.82111.9119.884.3186.3194.4108.792.6153.94总成交套数49765852576161607380760288179457129261369312857100799442107631155610129162550400080001200016000200000204060801001201401601807月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月2008年2009年08年7月-09年11月主城区商品房交易走势总成交量（万㎡）总成交套数18•（二）成交价格分析——交易均价再次上扬根据主城区商品房交易价格的走势可以看出，09年以来主城区商品房市场交易价格一路上扬，7月份均价接近6000元/平米；8月份，市场交易价格出现小幅微调，9月份交易价格再次攀升，均价突破6000元/平米，10月成交价格再次冲高，已达到6322元/平米。预计后市成交均价大幅波动的可能性较小，市场将趋于平稳。59695705568955815460522456505639578553275140548953475230542355745807589759895853611863224000450050005500600065001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月2008年2009年08年1月-09年10月主城区商品房交易价格走势19三、区域市场分析•（一）总体情况区域2009年1-11月2008年1-11月交易套数(套)交易面积(万平米)交易套数(套)交易面积(万平米)成华区29533258.7816454139.3高新区17299178.831002596金牛区21872190.461149890.47锦江区22306181.241121881.3青羊区15455141.721023688.97武侯区18574162.511110485.86合计125039111470535582（备注：统计时间截止09年11月24日；09年6月成交量中11日、22-30日部分数据缺失；8月份由于房管局网站改版，数据有一定偏差，11月9日各行政区交易数据缺失）20根据各行政区域1-11月份商品房交易的数据可以看出，成华区是主城区各区之中商品房交易最活跃的区域，其交易面积258.78万平米；其次分别是金牛区和锦江区，分别为190.46和181.24万平米。区域交易套数(套)交易面积(万平米)交易面积排名成华区29533258.781高新区17299178.834金牛区21872190.462锦江区22306181.243青羊区16642141.726武侯区18574162.51521主城区商品房按行政区域成交套数走势：2008年2009年7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月成华区14091750114614062024186620782493352035393085247222502100283122032962高新区718429761598820132618181169139813571980129915511679140713292312金牛区56095210728671151112412501741256921772037158614572278217419232680锦江区91198591610391210104014662021188226092081196916741585211218933014青羊区648714109513151283125510689471784198016481337129713219828542237武侯区77610227619358929911137108617732031202614161213135520501927256022主城区商品房按行政区域成交套数走势：从各行政区商品房交易套数月度走势可以看出，成华区商品房市场一直处于相对活跃的状态；而青羊区交易量在本月出现较大幅度的攀升。050010001500200025003000350040007月8月9月10月11月12