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万科城项目发展思路敬呈：长沙万科湖南和顺置业有限公司(易居中国)长沙易居投资顾问有限公司开始一场舒适的振奋之旅一、宏观环境分析二、项目解析三、项目整体发展与定位策略思维架构五、易居中国优势四、一期营销策略及销售执行第一篇宏观环境分析长沙地处湖南省东部，扼南北要冲，为湖南省政治、经济、文化、教育、科技、金融的中心。长沙“东屏罗霄毗江西，西障雪峰连云贵，南峙衡岳达广州，北托洞庭通武汉。”素称“荆豫唇齿，黔粤咽喉”。长沙现辖芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区五区及长沙县、望城县、宁乡县、浏阳市。东西长约230公里，南北宽约87公里，土地总面积11819.5平方公里，其中市区面积556.33平方公里。地理位置发展规划经济发展城市化进程常住人口城市发展研究长沙的经济稳定、快速增长，经济结构不断优化，利于长沙房地产的高速发展。长沙GDP走势图728.08812.9928.221108.851519.91790.662190.253000.982325.8912.10%12.70%14%14.80%14.90%14.80%16.00%15.10%14.50%050010001500200025003000350040002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年09年1-9月单位：亿元0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%长沙历年GDP结构0%20%40%60%80%100%第三产业48.40%48.60%49.90%46.30%49.50%49.80%48.70%42.03%45.29%第二产业40.80%41.50%40.40%44.40%43.10%43.30%45%52.23%49.86%第一产业10.80%9.90%9.70%9.30%7.40%6.90%6.30%5.74%4.85%2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年09年1-9月长沙GDP一直稳定增长，2003年以来，GDP增长幅度稳定在14%以上的水平从GDP走势来看，长沙经济发展势头良好从产业结构上看，第一产业持续降低，第三产业所占比例一直保持在40%以上，第二产业呈现上升趋势全球经济危机的导致世界经济滑坡，中国经济增长速度放缓，但长沙仍处于高速发展阶段地理位置发展规划经济发展城市化进程常住人口GDP大于8%，城市房地产一般处于高速发展阶段GDP2001-2009年人均可支配收入与消费性支出统计图8704902199331102112430139241615318282185157745785483309030966010680122881296013663020004000600080001000012000140001600018000200002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年城市人均可支配收入城市人均消费性支出2001-2009年全年人均GDP增长图1243613747155061763823968278533371134520353480500010000150002000025000300003500040000200120022003200420052006200720082009人均GDP人均GDP的逐年增加，提升了居民消费水平。与内陆其他城市相比，长沙作为一个以娱乐、消费为主的市场，市场消费力强，消费型城市特征明显。长沙人均GDP逐年增加，2009年长沙人均GDP为35348元，同期城市人均可支配收入和人均消费支出为18515元和13663元，居民的消费水平逐步提高。长沙居民收入水平日益提高，在中部地区省会城市中排名第一，人均消费性支出同样超过武汉、郑州等城市；长沙经济增长促使2001-2009年期间城市人均可支配收入年平均年增长率近8.7%。地理位置发展规划经济发展城市化进程常住人口人均收入与消费支出长沙武汉郑州南昌房价3906559745684806人均可支配收入18282167121573215112人均消费性支出129601143397001155108年长沙与中部部分城市相关数据对比长沙居住消费支出比仅为10%左右，只要能对其有效引导，将可产生强大的购买力，长沙房价在中部省会城市中处于最低水平，房价有极大的上升空间。2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年长沙人均消费性支出7745785483309030966010680122881296013663人均居住消费支出852.541035.84792.42924.75851.701089.321075.161388.03--人均居住消费支出增长率--21.50%-23.50%16.70%-7.90%27.90%-1.30%29.10%--人均居住消费支出占比11.01%13.19%9.51%10.24%8.82%10.20%8.75%10.71%--地理位置发展规划经济发展城市化进程常住人口居住性消费支出长沙武汉郑州南昌房价3906559745684806人均可支配收入18282167121573215112人均消费性支出129601143397001155108年长沙与中部部分城市相关数据对比长沙房价最低，但人均可支配收入与消费性支出却最高资料来源：《长沙市城市总体规划（2000———2020）》未来长沙将形成“一主两次四组团”的城市空间格局，城区面积与城市人口快速扩充。到2020年，规划区面积将扩大到2893平方公里，城市人口将增加到350万人。基本形成符合区域性现代化中心城市特点的城乡一体、协调发展的市域城镇体系，强化浏阳、宁乡的市域次中心地位与作用，并与株洲、湘潭共同构筑经济发达、布局合理的现代化城市群。基本形成与区域性中心城市相匹配的城市功能结构，按照“一主(城市主体)、两次(河西、星马新城)、四组团(暮云、捞霞、高星、含浦组团)”，构筑青山、秀水、绿洲、名城融为一体的城市空间格局。基本形成以历史文化名城为依托的城市形象骨架，充分发掘历史文化内涵，强化名城地位。地理位置发展规划经济发展城市化进程常住人口发展总体规划2007年12月长株潭城市群获国务院批准，成为“全国资源节约型和环境友好型社会(简称“两型社会”)建设综合配套改革试验区”。根据规划到2010年，三市经济总量在全省将占比达42％以上，城镇化水平达到57％以上。2020年，三市的市域人口有望突破1365万。近期规划（2002～2010年）：重点建设三市各自环线、三市间公路外环、潭望高速公路等基础设施建设项目，预留三核中间地带的发展空间，为未来多种发展模式提供可能性。远期规划（2011～2020年）：长沙主要向东发展，并加快向南发展；湘潭主要向北发展，兼顾向东；株洲主要向河西发展，搞好与湘潭的路网和绿色空间的衔接，适度向北。远景规划（2021～2050年）：长沙、湘潭、株洲城区形成三核，逐步形成具有良好生态环境为背景的绿心，并在中间镶嵌若干高品质的新型城市功能区。湘潭市株洲市长沙市长株潭“两型”社会的构建，为长沙经济发展带来更多政策、规划的利好，大规模的城市配套建设、优质产业的引入、大规模资金的注入在加快城市发展的同时亦将导入更多的有置业需求的产业人群。地理位置发展规划经济发展城市化进程常住人口两型社会以长株潭为中心的“3+5”城市群1小时生活圈的构筑，将加速长株潭周边城市向核心区城市的聚集，为长沙带来更多的置业人群。“3+5”城市群是湖南的交通枢纽，重要的粮食生产基地、能源原材料基地、现代装备及高技术产业基地。“3+5”城市群的国土面积近10万平方公里，到2009年底，人口4000多万，城市群人口占全省的59.7％，经济总量占全省的75.3%，一般预算收入占全省的61.3%。在未来10-15年，“3+5”城市群将打造成功能互补的高新产业聚集区、布局合理的新型城市连绵区、设施完备的现代商贸物流区、生态良好的国际化旅游区、环境优美的综合生态区、社会和谐和人性化宜居区。构建“立体化、水陆空多式联运”的大交通系统。核心区形成半小时经济圈。“3+5”城市城际轻轨将构建1小时生活圈。地理位置发展规划经济发展城市化进程常住人口3+5城市群武广新城将成为中南地区区域性的铁路客运中心和具有商务功能的交通枢纽型城市副中心。地理位置发展规划经济发展城市化进程常住人口香港：金融/贸易澳门：博彩/旅游福建：港口/制衣江西：地缘/矿产湖南：位置/农业广东：工业领先广西：交通/资源海南：农业/旅游易四川：资源/人力贵州：能源贮备云南：路通/资源武广新城的发展在完善长沙经济版图的同时将加速外省尤其是湖南周边省市的人口导入。武广新城2005年前，长沙城市发展由五一广场呈环形辐射周边区域长沙城市发展历来是以政治为中心、商业为辅助的规划格局。五一广场作为核心区，不仅仅承载了整个城市的政治、经济中心，还具有吸纳与扩散至周边区域的功能。市区CLD：省府、市府五一路CBD：五一路商圈、东塘商圈芙蓉路前期：05年城市布局扩散吸纳政治定位→商业规划→基础设施完善地理位置发展规划经济发展城市化进程常住人口城市的发展方向：单核多核城市化进程长沙城市发展由单一的主中心过渡到多个次中心同步发展，开福区（北城区域）作为河东生态和人文资源最为丰富的区域，打造长沙宜居城区。北城区域临近中心板块，是与五一商圈这一城市中心融合度最高的片区之一，尤其在芙蓉路两厢，已经成为长沙的金融中心；2010年开福区将投资102亿，建设67个重点项目，建设宜居城区；省府南迁、市府西移以及各区政府的迁移使长沙的发展格局产生了根本性的改变，中心板块由过去的CBD、CPD的功能定位划分各板块的功能分区；长沙目前已经由主中心逐步过渡到多个次中心的转变。北城板块麓南板块市府金星板块东城板块南城板块星沙板块金鹰月湖板块中心板块省政府、天心区政府市政府芙蓉区政府长沙县政府开福区政府雨花区政府地理位置发展规划经济发展城市化进程常住人口城市化进程2000-2008年长沙城乡人口构成01002003004005006007002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年总人口（万人）城镇人口（万人）农业人口（万人）2003-2008年长沙市户籍人口数602631637.36646.5620.92610.381.74%1.01%1.43%1.72%1.40%560580600620640660200320042005200620072008单位：万人00.0050.010.0150.02增长率户籍人口增长率长沙人口持续增长，城镇化的进程加快，促进长沙房地产快速发展。2003-2008年长沙户籍人口保持了年均1.84%以上的增速，2008年长沙户籍人口约647万人。2000-2008年长沙城镇人口快速增长，同期农业人口增幅较小，2006-08年农业人口出现负增长，2008年农业人口比07年减少约20.81万。地理位置发展规划经济发展城市化进程常住人口指标：一般情况下，城市人口每增长1%，促进房地产增长4%2009年长沙城市化率达61%。人口结构发展现状发展规划城市辐射力城市化进程城市经济发展城市人口结构人口流动现状：主要来自省内其他城市，年龄主要集中在16-33岁之间。来源地百分比湖南省内其他城市76.5%湖北6.2%其他17.3%省内其他城市76.5%湖北6.2%其他省市17.3%新长沙人的特征主要来源地：湖南省内其他地区职业分布：出租车：湘乡、南县、浏阳；高桥大市场、红星市场，邵阳（邵东）、娄底（涟源）人经商比较多；餐饮：常德（津市）人比较多；超市：株洲攸县人比较多。结论来源：易居房地产研究院研究成果《长沙2008城市客户地图》人口流动现状研究城市人口结构长沙经济保持快速发展，城市快速扩张，城市人口稳定增长；中部崛起战略、长株潭一体化、两型社会试点、武广新城建设等政策、规划利好增强了长沙对周边