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中国房地产行业发展所经历的阶段与特点重点发展重工业，还不存在完全意义上的房地产市场。新中国成立战争摧残一穷二白19791980198619881958从1958年开始，房地产收归国有，中国房地产从此消失。199119791991199920072010第一阶段：中国房地产市场萌芽阶段19791980198619881958契机1979年开始经济体制改革1980年4月邓小平提出“出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”的设想拉开了住房制度改革的序幕。19911986年1月，国务院召开城镇住房制度改革问题座谈会住房制度改革正式启动1988年4月，《中华人民共和国宪法》规定，土地使用权可以依法转让。197919801986198819581991新中国土地拍卖“第一槌”。1988年4月创下三天一层楼的“深圳速度”的深圳国贸大厦最早一批被改革开放之风洗礼的城市南国土壤：八十年代中期的广州、深圳等197919801986198819581991真正意义上走上了市场化的发展之路供求关系不合理虚假繁荣可以说，海南房地产泡沫破裂之后，中国的房地产才在阵痛中。1989年以“海南”房地产泡沫破裂为标志的中国房地产严冬如期而至。”海南“地产泡沫探索阶段：炒作与调整19781991199920072010第二阶段：199319941997199819911999炒作期繁荣调整期萧条1992年邓小平同志的南巡讲话房地产开始迅速发展起来掀起了房地产开发的高潮炒作最严重区域：北海、大亚湾、海南等地199319941997199819911999炒作期繁荣调整期萧条负增长亚洲金融危机199319941997199819911999炒作期繁荣调整期萧条1998年停止住房实物分配，实行住房货币化。暴风雨来临前的沉寂期房地产快速发展阶段19781991199920072010第三阶段：200020012002200319992007200520042006市场回暖宏观经济稳定发展房地产泡沫已得到控制房地产市场明显转暖中国房地产市场进入新一轮的发展时期2000200120022003199920072005200420062001年，投资投机狂潮开始出现关键词：北京申奥成功温州炒房团正式成为WTO成员涨幅迅速•：“新北京，新奥运”，一句话启动了京城的新一轮建设狂潮，奥运体育场馆周边楼市商机骤增。开发商们将目光瞄准奥运，也让政府利用奥运项目与房地产项目开发相结合，成就了奥运事业。温州炒房团从2000年开始温州人开始在上海、杭州、苏州、厦门、北京、宁波、金华等地置业。“温州的房地产开发规模相当于江西一个省的总量，而温州市区的人口不过100万多一点。”在炒透本地楼市后，温州人开始大规模向外扩张，这就有了“温州购房团”。火车炒房团飞机炒房团2001年福布斯中国富豪榜中开发商占28人200020012002200319992007200520042006全面恢复2002年，土地市场规范化政策出台招拍挂2003年关键词：地王别墅供地SARS2003年，地王现象出现2003年3月，SARS爆发，短暂”寒冬“出现2003年2月，国土资源部叫停别墅供地，低密度住宅成”抢手货“200020012002200319992007200520042006繁荣景象2004年，房价大涨2004年关键词：土地拍卖加息（9年来第一次加息）个人集资建房房地产热潮从北京上海一线城市向内陆转移•土地拍卖•2003年12月8日，多年以来土地协议出让制度下“拼关系、拼背景”的拿地逻辑，在这一天彻底被历史否定。当天，被称为“世纪第一拍”的北京市大兴区黄村卫星城北区1号住宅项目用地拍卖会在北京国际饭店会议大厅拉开帷幕。现场座无虚席，除了北京天鸿、住总、华润、天津顺驰和广东富力等10家参与竞拍的实力发展商外，更包括国土资源部部长、北京市常务副市长在内的土地主管官员、拍卖同行以及60余家中外媒体，此等盛况前所未有。在广东著名拍卖师陈少湘的主持下，各路买家以1000万元为最低加价幅度，竞相报价争夺黄村1号地。现场气氛紧张而热烈，火药味十足。顷刻间，地价就在4.3亿元人民币的起拍价基础上翻了逾一倍。胆寒心虚者渐次退下。最后的角逐留给了北京天鸿和天津顺驰，使此次角逐充满悬念：按照一些人的惯性思维，地缘和人脉都极具“本土优势”的北京天鸿肯定是最终胜出者。但“价高者得”的新式游戏规则，恰恰颠覆了这项主导中国土地交易多年的惯性——以9.05亿元人民币的压倒性高价，天津顺驰最终夺冠。一时间业界哗然。这次土地拍卖的成功，为北京经营性用地市场化迈出了具有转折意义的一步。•2004年底，北京IT工程师于凌罡发起个人集资建房的倡议，并迅速在南京、上海、西安、厦门等城市蔓延。2005年2月，建设部向北京、上海等5城市房管部门发函，要求汇总报送当地个人集资建房情况，此间的消息是，国家将对不合法的个人集资行为坚决叫停。随后的几个月内，除北京外的其他城市合作建房组织，都已停止或暂停工作。200020012002200319992007200520042006繁荣景象2005年，走低回落短暂低迷期2005年关键词：调控一季度房价上涨19.1%3.26国八条4.27新八条调控文件密度加大，但房价一直坚挺200020012002200319992007200520042006繁荣景象2006年，一个字“涨”2006年关键词：加息国六条金融业开放2006年4月27日深圳市民邹涛发起“不买房”运动2006年4月28日再次加息抑制需求2006年5月17日国六条（切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求）2006年12月中国金融业全面开放外资、热钱涌入2006年，房地产行业“多事之秋”，密集的调控政策难以撼动房价高攀2000200120022003199920072005200420062007年，疯狂地暴涨2007年关键词：地王频出上市筹资宏观调控2007年，地王频现面粉比面包贵2007年房地产市场热潮推动土地市场的火爆，珠三角区域土地价格上涨迅猛，频频出现地价标王和抢地现象，土地价格在房地产商品价格中的结构比重越来越大，并呈现加速提升趋势。但到年末，受到国家政策和楼市成交量萎缩等原因影响。土地流标现在屡次上演。2007年4月20日碧桂园在港上市缔造了中国内地房地产企业在港最大筹资额25岁的杨惠妍因此跃升为内地女首富2007年上海汤臣天价11万/平米2007年北京商品房预售均价首次突破万元，达12436.2元/平米2007年是疯狂的一年。房价完成了在这一轮中国经济景气周期中的冲顶表演，各大房地产商竞相圈地和上市筹资。但到下半年，此前屡屡收获甚微的宏观调控终于让这只停步下来的舞鞋放慢了节奏，市场观望情绪浓厚，房价企稳。给予房地产开发商更沉重打击的是，资本市场的机会窗基本关闭，被大量的土地储备吸干了现金的一些开发商面临资金链断裂的局面。房地产行业全面调整阶段1978199119992007今第四阶段：2008201020092008年，寒流下跌低谷2008年关键词：土地市场降温中介倒闭上市“流产”销量萎缩降价促销持币待购2008年1月房市转淡中天置业、长河地产、创辉租售等一批房地产中介倒闭2008年3月因认购不足恒大地产被迫放弃在港IPO计划是中国房地产业面临命运转折的具标志性事件2008201020092009年，需求重新释放楼市火爆2009年关键词：救市效果初显成交量回升全面回暖房价普涨经济复苏投资客2009年，房市百态之一楼脆脆2009年6月27日6时左右，上海闵行区莲花南路罗阳路口一幢13层在建商品楼发生倒塌事故，造成一名工人死亡2009年，房市百态之二楼坚强5月19日，某房地产开发公司将广西梧州一栋9层高的旧建筑物进行爆破拆除，原本的9层楼变7层，底下的一、二层也不见了，楼体倾斜却依然“屹立”不倒。第二天下午，一台钩机拉着数条绑在楼层上的钢丝绳，想将没爆破完的楼层拉倒，但最后也没有成功。。2009年，房市百态之三楼歪歪第一个楼歪歪指的是2009年7月中旬的一场大雨后，四川成都“校园春天”小区原来距离就很近的两栋楼房居然微微倾斜，靠在了一起，人们形象的称它为“楼歪歪”，最令楼内居民郁闷的莫过于鉴定机构出具的一纸报告，“此楼安全”。2009年，房市百态之楼晃晃楼坚强楼危危楼断断楼停停。。。。。。2009年，楼市“火”“剧”---蜗居中国房地产发展数据播报中国房地产市场从安居时代到投机时代投资：开发投资增速逐月回升但仍低于近年来平均水平需求：销售面积和销售额的规模与增速均创历史新高成交：主要城市住宅成交套数创历史新高房地产城市价格排名