房地产司法鉴定估价规范研究开发项目申报书

项目编号：住房和城乡建设部软科学研究项目研究开发项目申报书项目名称房地产司法鉴定估价规范研究申报单位（盖章）中国房地产估价师与房地产经纪人学会四川恒通（房地产、土地、资产）评估师事务所有限公司四川省高级人民法院主管部门住房和城乡建设部申报时间2009年12月24日建设部科学技术司编制二○○六年十月填报说明一、填写申请书内各项内容，应实事求是，认真填写，表述明确，字迹工整易辨，可以打印填表。二、封面中项目编号申请人不填。三、申请书及相关材料统一使用A4纸打印，并于左侧装订成册，一式六份。申报书应提供电子文档。四、项目申请单位应通过申报部门统一上报建设部科技司，未通过申报部门而上报的申请书，将不予受理。五、申报部门指各省、自治区、直辖市建设行政主管部门。六、联系地址：北京三里河路9号住房和城乡建设部建筑节能与科技司，邮政编码：100835。七、联系电话：（一）软科学研究项目，新技术、新产品、新工艺、新设备、新重大装备研究开发项目科研开发处电话：[phone]（二）建筑节能研究开发项目建筑节能与墙材革新处电话：[phone]（三）信息化理论与政策，各行业、企业信息化关键技术研究与应用，数字社区、IC卡技术与应用等项目综合处电话：[phone]（四）国际科技合作项目（软科学研究、研究开发）国际科技合作处电话：[phone]一、申请立项理由(包括项目的目的、意义)自2008年以来，有几件事引起国人普遍关注。一是《中国青年报》报道了中国社会科学院报告，即《社会中介组织的腐败状况与治理对策研究》。该报告认为，在包括法院法官在内的各种贪污腐败案件当中，部分估价机构等中介组织出具了严重失实的评估报告等文书。二是人民法院开展清理积案活动，自2008年11月19日起，由中央政法委、最高人民法院、中央纪委、中央组织部、中央宣传部等19个中央单位共同参与，全国集中清理执行积案活动可谓声势浩大，并将持续到今年6月。三是2008年年底，披露了法院内部涉及执行工作干警的违法犯罪行为，情节严重且数额巨大，并发生一些串案、窝案，造成了恶劣的社会影响，严重损害了司法的整体形象。少数估价师成为了寻租腐败的参与者，估价师被指为司法不公的始作俑者。针对治理法院内部的腐败，最高人民法院副院长江必新近期在《人民法院报》撰文指出，要尽快建立健全内部监督制约机制，将执行工作纳入规范化轨道。这无疑是正确的因应之道。但是，目前法院的审判和执行工作当中，有一个重要环节尚未引起足够重视，那就是房地产司法鉴定估价。目前法院内部涉案的干警，多与非法干预涉及房地产审判或执行的案件有关。诉讼当事人对于司法不公的抱怨，也与房地产司法鉴定估价规范缺失相涉。考虑到社会财富的50％～60％体现为房地产，法院执行金额当中多数涉及房地产，建立房地产司法鉴定估价规范，关乎房地产估价师的专业形象，更关乎司法效率和司法公正。建立房地产司法鉴定估价规范的目的，在于提高房地产司法鉴定估价的公信力，确保房地产司法鉴定估价的中立地位。提高房地产司法鉴定估价的公信力，应从以下几个方面着手：研究房地产司法鉴定估价类型，及其相应的估价技术路线，以指导房地产司法鉴定估价活动；进一步明确房地产估价师司法鉴定估价的执业权利义务，加强职业道德操守；完善房地产司法鉴定估价的启动制度，赋予当事人应有的鉴定估价启动权；建立房地产司法鉴定估价的质证制度，包括估价师出庭接受质证、质证的程序和标准，从而有效避免多头估价、重复鉴定估价等现象；建立对诉讼当事人的估价鉴定风险告知制度，强化诉讼当事人对房地产司法鉴定估价的配合义务；建立司法鉴定的专家库，司法鉴定估价专家接受法院咨询，帮助法官对于鉴定估价报告的质证和采信。二、国内、外技术发展现状（主要内容、技术指标、存在问题、发展趋势）《物权法》的实施，更加需要从关注不动产的财产价值角度，来保护不动产物权。对于当事人不动产物权的侵害，侵权赔偿必然需要进行不动产损害赔偿估价；包括民事执行在内的司法程序往往涉及不动产估价。而现有国家法律、地方法规、司法解释以及部颁规章，对于涉及司法的不动产估价程序、估价方法等，要么没有规定，要么语焉不详。目前的房地产估价行业标准和规范，对于房地产司法鉴定估价的规定，也十分粗略，在涉及房地产司法鉴定估价的类别，以及相应的估价技术路线及方法，司法鉴定估价的委托、作为鉴定人的房地产估价师的权利义务等均没有专门规定，尤其是在估价方法与技术路线方面的缺失，直接影响了房地产司法鉴定估价的质量，不利于发挥房地产估价对于财产保护的作用。目前，房地产司法鉴定估价存在以下主要问题：（一）房地产司法鉴定估价缺乏有效技术标准推荐性国家标准《房地产估价规范》对于房地产司法鉴定估价，仅有几条原则性的规定，对于房地产估价师指导作用不足。这使得估价机构和估价师，在处理各类房地产司法鉴定估价项目时，仅仅依据自己理解的技术路线进行估价，没有规范可循。同时，这也使得诉讼当事人质疑房地产估价师的专业水平，带来许多的重复鉴定估价，极大地影响了司法效率。（二）诉讼当事人对鉴定估价的配合义务、鉴定估价的法律风险不明确并非任何关乎不动产权益的纠纷，均可以借助房地产司法鉴定估价寻求司法救济；并非任何房地产司法鉴定估价，均可以得出当事人都满意的估价结论。一旦启动房地产司法鉴定估价，当事人即可能要承担对自己不利的估价报告带来的法律后果。在司法实务当中，一些诉讼当事人不配合评估机构的鉴定估价工作，故意不提供评估所需的基础资料。一旦评估报告出来以后，又以评估依据不充分为由，推翻评估结果，进而推翻原审判或执行，提出申诉或抗告。法院审理案件当中，确有一些疑难案件的房地产司法鉴定估价，使得评估机构难以按照现有估价规范进行估价，给当事人以看似恰当实则无理的口实，据以质疑审判的公平。比如，前几年已经拆迁的房屋，拆迁当事人诉讼到法院，由于当时未进行证据保全，评估机构难以取得充足的评估依据，办案法官感觉颇为棘手。（三）房地产司法鉴定估价缺乏质证程序由于缺乏质证的程序（当事人的交叉询问、法官询问）、质证标准，使得很多案件重复鉴定估价、反复鉴定，导致案件的久拖不决。也由于质证程序的缺失，导致司法鉴定估价的不公，从而带来司法腐败，损害司法公正。其实，质证程序可以让房地产估价师相互之间“发难”，形成估价师之间的相互制约、估价师对办案法官的制约，进而促进司法公正，提高司法效率。（四）估价委托程序不规范自2009年11月20日起施行法释［2009］16号《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》，在人民法院委托评估机构名册编制、动态管理、公开随机方式选定评估机构，以及人民法院向选定的评估机构出具委托书、评估机构制作现场勘验笔录等方面，均作出较过去更为详尽的规定。但是，房地产司法鉴定估价委托程序仍然不够规范，主要体现在以下方面：一是受托估价机构的资质不符合相关规定。目前，有许多房地产司法鉴定估价，委托给了没有房地产估价资质的资产评估机构、土地估价机构。有的估价委托，虽然是委托房地产估价机构估价，但超出了其资质等级许可范围。2005年建设部令第142号《房地产估价机构管理办法》没有得到很好贯彻落实。二是委托书不规范，缺乏估价基本事项的记载。依照推荐性国标《房地产估价规范》4.0.2的规定，房地产估价应当明确估价的基本事项有“明确估价目的；明确估价对象；明确估价时点。”估价目的应由委托方提出；明确估价对象应包括明确估价对象的物质实体状况和权益状况，这包括估价对象的房屋所有权证、国有土地使用权证等权属资料，以及装修情况说明，查封、预查封、抵押权设立、出租等情况说明；估价时点应根据估价目的确定，采用公历表示，精确到日。当然。委托书不规范，也是影响司法公正的一个原因。三是没有委托合同。《机构管理办法》）第27条规定，“房地产估价机构承揽房地产估价业务，应当与委托人签订书面估价委托合同”，估价委托合同应当包括的内容有：委托人的名称或者姓名和住所，估价机构的名称和住所，估价对象，估价目的，估价时点，委托人的协助义务，估价服务费及其支付方式，估价报告交付的日期和方式，违约责任，解决争议的方法。目前，法院对外委托估价，几乎都没有委托合同，虽然有的委托书包括了委托合同应有的部分条款，也没有包括委托合同应当包括的内容。四是法院对外委托估价，没有充分尊重当事人的诉讼权利。目前，全国各地法院在对外委托估价的程序公开方面，较之过去有不小改进，做法较好的法院，一般采取抽签、轮候抽签等方式，有时抽签时还有法院内部纪检部门参加。但是，法院对外委托估价的司法鉴定，其程序包括了诉讼当事人提出估价的要求、法院审查认可、估价机构的选定、估价委托书的签收以及估价有关资料的转交等等。尊重当事人的诉讼权利，是指法院在对外委托估价中从启动、估价机构选定，到估价相关资料的移交等方面，均充分听取诉讼当事人的意见。尤其是在是否需要估价、委托谁估价、估价基本资料的确认以及诉讼相对人的配合义务等方面，尊重当事人的诉讼权利，这对于当事人最后的服判息讼，有重要作用。（五）房地产司法鉴定估价的委托估价范围不明确委托书对房地产司法鉴定估价的范围不明确。与《物权法》相配套，建设部出台了《房屋登记办法》，不动产登记制度开始逐步建立。由于对房屋登记基本单元、楼面地价、容积率、公摊建筑面积等专业术语的不了解，房地产司法鉴定估价的委托书当中，经常出现估价的范围界定不清或不合理的问题。比如，委托估价的房地产没有清晰的界址，或者将属于建筑物区分所有的设备用房、酒店大堂、物业服务用房等，列入估价范围。这是部分案件屡屡申诉上访的原因之一。（六）法院的在房地产司法鉴定估价当中的职权不明确房地产司法鉴定估价，估价所需资料包括三类，一是诉讼当事人提供的资料，二是委托方提供的资料，三是评估机构自己收集的估价法规资料、估价行业标准及规范、估价有关的房地产交易市场、成本、收益等市场资料，估价方法涉及的相关参数等。其中，第二类资料应由法院提供，第一类资料应由法院转交，因为司法鉴定估价当中，估价机构不能与诉讼当事人有单独的沟通和接触。而目前法院在房地产司法鉴定估价当中，没有提供资料的详细目录清单，也没有转交诉讼当事人的资料清单。需要法官依职权调查取证的评估资料，以及陪同估价师查看现场等，也很少配合。因此，研究房地产司法鉴定估价很有必要，尽快出台《房地产司法鉴定估价指导意见》，以弥补《房地产估价规范》的缺失具有十分重要的现实意义。三、项目主要内容（关键技术、达到目标、技术特点）（一）项目的背景中央司法体制改革领导小组《关于司法体制和工作机制改革的初步意见》，全国人大常委会《关于司法鉴定管理问题的决定》，最高院针对执行工作存在的问题，提出建立健全法院内部监督制约机制，清理积案，全国人大《评估法》立法等背景，呼唤进一步规范房地产司法鉴定估价活动。自2009年11月20日起施行法释［2009］16号《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》，就人民法院对外委托评估工作进行了规定。最高人民法院二○○九年十二月八日印发《关于司法公开的六项规定》当中的执行公开，规定“人民法院选择鉴定、评估、拍卖等机构的过程和结果向当事人公开。…执行款项的收取发放、执行标的物的保管、评估、拍卖、变卖的程序和结果等重点环节和重点事项应当及时告知当事人。”本软科学项目旨在对于最高法院的两个规范性文件进行落实和细化。（二）达到目标通过研究，为形成《房地产司法鉴定估价指导意见》提供理论支持。该研究成果，有助于指导房地产估价师和估价机构从事房地产司法鉴定估价工作，有助于明晰诉讼当事人和法院在司法鉴定估价当中的配合义务，有助于鉴定估价的质证活动，有助于提供估价行业的整体专业水平，从而提升行业地位和行业公信力。（三）项目技术特点项目成果《房地产司法鉴定估价指导意见（专家建议稿）及其说明》，经过进一步修改，可以为推荐性国家标准《房地产估价规范》，形成配套的技术指导标准。四、项目研究的技术路线、阶段目标、进度安排（一）项目研究的技术路线由中国房地产估价师与房地产经纪人学会、四川恒通（房地产、土地、资产）评估师事务