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第一章不动产及其价格教学内容一、不动产的含义二、不动产的特性三、不动产的权属四、不动产的价格五、不动产价格的特性六、不动产价格的影响因素分析第一章不动产及其价格一、不动产的含义1、从实体的角度：土地及其地上的定着物狭义的土地：指地球表面陆地，包括陆地表面、地下和地上垂直空间。广义的土地：指地球表面陆地和被水覆盖的部分。最广义的土地：指自然资源，除了包括地球表面陆地和被水覆盖的部分，还包括阳光、空气、水、热能、风力等自然赋予的一切有形和无形的自然力在内。按照土地管理概论中的定义：土地是地球表面上由土壤、岩石、气候、水文、地貌、植被等组成的自然综合体。地上的定着物是指附着于土地，只有在与土地不分离的状态下才能使用物体。如建筑物、桥梁、水井等。树木、尚未收获的农作物是否为不动产？各国有不同的规定。2、从法律的角度：民法通则未做具体的规定，但最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第186条规定：“土地，附着于土地的建筑物及其它定着物，建筑物的固定附属设备为不动产”《中华人民共和国担保法》第92条规定，本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上建筑物。土地:包括地下及上空，但法律另有规定的除外，如矿产资源、文物属于国家所有等。附属于土地的建筑物及其它定着物:房屋、桥梁、水井、地上建造的庭院、花园、假山、栅栏等。建筑物的固定附属设备:排水管道、电力、热力系统等.意大利民法典812条详细规定：土地、泉水、河流、树木、房屋和其他建筑物，即使是临时依附于土地的建筑物以及在一般情况下那些或是自然或是人为的与土地结合为一体的物品是不动产。固定河岸或者河床之上并且为永久使用而建造的磨房、浴场以及漂浮在水面上的建筑物视为不动产日本民法典第86条规定：土地及其定着物为不动产。美国不动产术语词典对不动产的定义为：在法律上，不动产是指土地以及或多或少依附于土地的一切物体，不动产所有权从地球中心直到无限天际。对一宗土地的基本认识（1）位置；（2）面积；（3）四至；（4）形状；（5）产权状况；（6）利用状况；（7）规划设计要求；（8）出入口方位；（9）土地生熟程度；（10）地质、水文和气象条件；土地开发（生熟）程度——基础设施七通一平：通路、通水、通电、通讯、通热、通气、排水。某工业企业拥有一宗地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于2007年9月5日委托某评估公司进行土地价格评估。该公司所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地，总面积为15000平方米。宗地东高西低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产取水（附近无市政供水管网）宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形，种植有3米宽挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤土，种植本地草种，内有十字型道路，外有2千米长的道路与国道相连，宗地有11栋建筑物，其中办公楼一栋，仓库1栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋，企业用电来自3000米外的变电站，企业通讯网络及设施齐全。土地使用权无特别限制，假定你是该评估公司的土地估价师，请回答下列问题：2（本问题5分）根据上述条件，列出已知宗地的个别条件对建筑物的基本认识：（1）位置（2）面积；（3）层数和高度；（4）结构；（5）设备；（6）层高或净高；（7）空间布局；（8）装饰装修；（9）外观;（10）建成日期；（11）利用状况；（12）维修养护情况及完备程度；（13）产权状况（14）公共服务设施完备程度第一章不动产及其价格几个概念：建筑高度:建筑限高，是指地块内允许的建筑(地面上)最大高度限制；建筑密度:建筑覆盖率，是指一定地块内所有建筑物占地面积与土地面积的比率；容积率：是指一定地块内总建筑面积与用地面积的比值。某宗土地面积为1000m2，其上建筑物的占地面积为700m2，建筑物层数为4层，如果建筑物的各层建筑面积均相同。则该宗土地的容积率为多少？建筑密度为多少？二、不动产的特性1、地理位置的固定性与区位条件的可变性。土地的自然地理位置是固定的,土地上的定着物也是固定不变的。区位条件：不动产在被人们利用过程中所表现出的社会、经济位置。2、土地面积的不增性与经济上的增值性。土地是自然历史的产物，其总量是不变的、有限的，既不可能增加，也不可能减少。土地的增值是客观存在的，反映在土地利用和土地交易中。3、土地的永续利用和建筑物的折旧土地的永续利用是指土地不因使用而消耗、磨损和灭失。建筑物在使用的过程中则会产生磨损、折旧、乃至报废。所有的建筑物都有一定的耐用年限。4、土地用途的多样性住宅用地、工业用地、商业用地、交通用地、农业用地、旅游娱乐用地。5、不动产相邻关系的特殊性不动产相邻会产生相邻法律关系过水、交通、管线的通过及噪声、污染等，一般由民法调整。三、不动产的权属包括所有权、使用权及其衍生的租赁权、抵押权、地上权、地役权、典当权。1、所有权指依法对不动产所拥有的全面支配和处置权，包括收益权、使用权、占有权和处分权。2、使用权指依法对不动产进行利用、管理并取得收益的权利，包括收益权、使用权、占有权。3、租赁权不动产权利人与承租人签定一定年限的不动产租赁合同，并收取租金的权利。4、抵押权债权人对债务人或第三者作为担保的不动产在债务不能履行时，有将其销售得到清偿的权利。美国次贷危机（subprimecrisis）又称次级房贷危机，也译为次债危机。它是指一场发生在美国，因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的金融风暴。它致使全球主要金融市场出现流动性不足危机。美国“次贷危机”是从2006年春季开始逐步显现的。2007年8月开始席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。在美国，贷款是非常普遍的现象。当地人很少全款买房，通常都是长时间贷款。可是在这里失业和再就业是很常见的现象。这些收入并不稳定甚至根本没有收入的人，买房因为信用等级达不到标准，就被定义为次级信用贷款者，简称次级贷款者。由于之前的房价很高，银行认为尽管贷款给了次级信用借款人，如借款人无法偿还贷款，则可以利用抵押的房屋来还，拍卖或者出售后收回银行贷款。但由于房价突然走低，借款人无力偿还时，银行把房屋出售，但却发现得到的资金不能弥补当时的贷款＋利息，甚至都无法弥补贷款额本身，这样银行就会在这个贷款上出现亏损。即银行收回房屋，却卖不到高价，大面积亏损，引发了次贷危机。5、地上权在他人的土地上拥有建筑物或其他工作物为目的，而使用其土地的权利。例如：中国移动在你家的地上建了一个信号塔，那么中国移动就对这个信号塔享有地上权。6．地役权以他人的土地供自己方便使用的权利。我国物权法第一百五十六条：地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。当事人应当采取书面形式订立地役权合同。例如：你在海边有一块平地，旁边有一高楼，楼的主人给你一定的金钱，让你在你的土地上三十年之内不得建房，以满足观海的需要，你同意并签约。楼的主人对你的土地的权利就是地役权。甲工厂原有东门可以出入，后想开西门，借用乙工厂的道路通行。甲工厂与乙工厂约定，甲工厂向乙工厂适当支付使用费，乙工厂允许甲工厂的人员通行。这时甲工厂即取得了“地役权”。7、典权承租人支付典价，占有出租人的不动产有使用和收益的权利。典期届满后，出典人如不赎回出典物，承典人即取得典物所有权。例如：房屋所有权者甲将其房屋典当给乙，乙支付典价5万元，约定回赎期3年。四、不动产的价格1、不动产价格的含义：不动产的经济价值的货币表现形式。这种经济价值是由于人们对不动产效用的认识，不动产相对稀少性及不动产有效需求的存在等三者互相结合所产生的。效用——满足人们欲望的能力。商品与劳务具有这种能力，因而成为人们需求的对象。对不动产来说，由于不动产的使用或占有能够发挥其舒适性或带来收益，由此引起人们占有不动产的欲望。不动产具有多种效用，表现在不同用途的不动产。相对稀少性——物以稀为贵。物体仅仅有效用不一定有经济价值，如果数量丰富，随时随地都可以取得，就不会产生经济价值，如空气。只有数量有限且又相对稀少，才能产生经济价值。有效需求——买得起，有购买能力。不动产的效用具有相对稀少性就会产生价值，但不能直接以价格表现出来，要有一定购买力所支持的需求，即有效需求的存在，才能产生价格。1、不动产价格的种类（1）按不动产的实物形态土地价格：生地价格、熟地价格；建筑物价格：是指建筑物部分价格。房地价格：是指建筑物连同其占用的土地的价格房地价格=土地价格＋建筑物价格2、按价格产生的方式市场价格——实际成交价理论价格——经济学理论中认为的不动产市场价格波动的中心评估价格——运用特定的方法对不动产市场价格进行估价所得的价格。3、不动产的总价格、单位价格不动产总价格：一宗不动产总体价格。单位价格：单位土地面积价格单位建筑物面积的价格。单位建筑面积地价:楼面地价=土地总价格/建筑总面积有甲、乙两块土地面积为10000m2甲土地的单价为700元/m2，乙土地的单价为510元/m2，如果甲、乙两块土地的其他条件完全相同，但甲土地的容积率为5，乙土地的容积率为3，则明智的买者会购买哪块土地？为什么？4、不动产所有权价格、使用权价格不动产所有权价格——交易不动产所有权的价格不动产使用权价格——交易不动产使用权的价格5、按不动产交易付款方式不同实际价格：是指在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。名义价格：是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格例如，一套建筑面积100m2、单价3000元／m2、总价30万元的住房，在实际交易中付款方式可能有下列几种：(1)要求在成交日期时一次付清。(2)如果在成交日期时一次付清，则给予折扣，如优惠5％。(3)从成交日期时起分期付清，如首期支付10万元，余款在一年内分两期支付，如每隔半年支付10万元。(4)约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清。(1)要求在成交日期时一次付清实际价格：单价为3000元／m2，总价为30万元；不存在名义价格。(2)如果在成交日期时一次付清，则给予折扣，如优惠5％。实际单价为:3000X(1—5％)＝2850(元／m2)，实际总价为28.5万元；名义单价为:3000元／m2，名义总价为:30万元。(3)从成交日期时起分期付清，如首期支付10万元，余款在一年内分两期支付，如每隔半年支付10万元。实际总价:10＋10／(1+5％)0.5+10／(1+5％)1＝29．28(万元)年折现率为5％实际单价:2928元／m2名义单价:3000元／m2，名义总价:30万元(4)约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清。实际总价:30÷(1+5％)＝28.57(万元)假定年折现率为5％，实际单价为2857元／m2；名义单价为3000元／m2，名义总价为30万元。6、按不动产的交割时间(1)现房价格：当交易标的物为建筑物已建成的不动产时，即为现房价格(含土地价格)；(2)期房价格：是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋(含土地)为交易标的的价格。7、在商品房出售中出现的一组价格(1)起价：销售商品房的最低价格；(2)标价：是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房出售价格，即卖方的要价；(3)成交价：是商品房买卖双方的实际交易价格；(4)均价：销售商品房的平均价格。8、在拍卖中的价格(1)保留价：拍卖标的可售最低价格；(2)起拍价：开叫价、起叫价，是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖价格；(3)应价：竞买人对拍卖师报价的应允，或竞买人自己报出的购买价格；(4)成交价：拍卖师落锤后竞买人的最高应价。9、补地价：是指国有土地使用者因改变土地用途等而向国家补交的地价或土地使用权出让金。①土地使用者改变土地用途、容积率、建筑高度等城市规划限制条件；②土地使用者延长土地使用年限(包括出让土地使用权期满后续期)；③土地使用者转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产(要求补办土地使用权出让手续，补交土地使用权出让金等)。补地价=改变后地价-改变前地