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第四章市场比较法•基本要求：掌握：市场比较法的概念、原理、公式及估价步骤，主要参数的确定方法。熟悉：市场比较法的特征、适用范围及应用要求。了解：市场比较法的发展过程及在国外的使用。•难点及重点•市场比较法相关概念和理论的理解•修正体系中相关修正系数的确定第一节市场比较法概述•定义：在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素的差别，修正得出待估土地评估时日地价的方法。•理论依据：替代原理•其基本原理如下图4-1所示•适用条件：仅适用于市场比较稳定，有大量丰富交易案例的地区，并且交易案例与待估地块应有相关性和替代性。•①有足够数量的比较案例（不少于3个）；•②与待估土地具有相关性和替代性；•③交易资料可靠；•④交易合法。•适用范围：主要用于地产市场发达、有充足的具有替代性的土地交易案例的地区，交易案例甚少或无交易案例的地区则不适用。还可用于评估土地或房地产的租金，以及其他估价方法中有关参数的求取。•特点：•①具有现实性，说服力强；•②以替代关系为途径，所求得的价格称为“比准价格”；•③欠理论基础；以价格求价格，在不正常市场条件下难以与收益价格相协调。•④需要估价人员具有较高素质；•⑤正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键.•有关概念•1、类似土地，是指其所在地区的区域特性以及其影响地价的因素和条件相同或相近的土地。•2、比较宗地，是指选定的与待估宗地具有替代关系的比较交易案例的宗地或地块。•3、标准宗地，是指一定区域内设定的，具备的条件在一定范围内有相应的代表性，可起示范及比较标准作用的若干宗地。•4、估价期日，是指决定待估土地价额的基准日期。•5、交易情况修正，是指排除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。•6、区域因素，是指土地所在区域的自然条件与社会、经济、行政、文化等因素相结合所产生的地区特性对土地价格水平产生影响的因素•7、个别因素，是指土地的个别特性(宗地条件)对其价格的影响因素•8、地价指数，指运用一定的统计方法将特定区域一定时期内的地价水平换算成相对于某一基准日期地价水平相对百分比的指数。•9、区域分析，指分析判断待估宗地所处区域的类型、特性，以及这些特性对待估宗地价格所产生的影响等。•10、同一供需圈，指与待估宗地能形成替代关系，对待估宗地价格产生显著影响的其他土地所在的区域。•11、相邻区域，针对宗地而言，相邻区域指待估宗地所处的、以某一特定用途为主的一定范围区域；针对区域而言，相邻区域指紧邻该区域周围的其他区域。•12、类似区域，指与待估宗地所隶属的相邻区域相类似的、同一供需圈的其他区域。第二节市场比较法的公式•市场比较法根据实际中比较基准的不同，可以分为直接比较分析和间接比较分析。•直接比较是以待估土地的状况为基准，把各交易案例与其逐项比较，然后将比较的结果转化为修正价格。•间接比较是以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，把交易案例和待估土地均与其逐项比较，然后将结果转化为修正价格。直接比较过程•直接比较过程•修正系数=待估宗地条件指数/比较案例条件指数间接比较过程•如果已设定标准地块，也可利用标准地块为比较基准，确定待估宗地的价格。过程中要先进行标准化修正，然后再以比较确定待估土地价格。具体形式为：市场比较法的公式•有关指数的取值：可设比较案例宗地或待估宗地的某因素条件指数为基值100%，若待估宗地或比较案例宗地的该因素条件较优，则其条件指数〉100%，否则，其条件指数〈100%。•公式中总是以待估宗地相应因素条件指数为分子（C除外），比较案例宗地相应因素条件指数为分母。•A=待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数。•哪个为比较基础，哪个就取值为100，另一方的值通过比较进行加或减。•具体化公式100100100100BDPP第三节市场比较法估价程序与方法一、市场比较法的估价步骤•调查与选择比较交易案例•确定价格可比基准•进行交易情况修正•进行估价期日修正•区域因素比较与修正•个别因素比较与修正•其他相关修正：使用年限修正、容积率修正等•确定比准价格•房地产估价中的市场法估价程序•搜集交易实例•选取可比实例•对可比实例成交价格做适当的处理：价格换算、价格修正和价格调整•求取比准价格二、调查与选择比较交易案例•(一)收集交易资料•1、资料收集的重要性：教材•必要性：运用比较法估价，首先需要拥有大量真实、可靠的交易实例。只有拥有了大量真实、可靠的交易实例，才能把握正常的市场价格行情，才能评估出客观合理的价格；所以，首先应尽可能地搜集较多的交易实例。•注意：虽然搜集交易实例是比较法中的一个步骤，但搜集交易实例无须等到采用比较法估价时，而在平时就应留意搜集和积累，这样才能保证在采用比较法估价时有足够多的交易实例可供选用。当然，在采用比较法估价时也可以有针对性地搜集一些交易实例。二、调查与选择比较交易案例•2、资料收集调查的途径：•查阅政府有关部门的房地产交易等资料•查阅各种报刊上有关房地产交易（出售、出租）的信息。•参加房地产交易展示会，了解房地产价格行情，搜集有关信息，索取有关资料。•查访房地产经办人，了解各种信息。•通过市场调查，直接调查交易双方。•查阅当地评估机构所掌握的交易资料。同行之间相互提供。•其他途径：假装成房地产购买者，与房地产出售者，如房地产开发商、经纪代理商等治谈，取得真实的房地产价格资料3、交易案例的数据采集内容：•交易双方的基本情况和交易目的；•交易实例房地产的状况，如坐落、用途、面积、形状、地段交通条件等土地状况及建筑物状况、周围环境、景观等；•成交日期；•成交价格；•付款方式；•交易情况，如交易税费的负担方式，有无隐价瞒价、急卖急买、人为哄抬、亲友间的交易等特殊交易情况。•4、交易案例资料收集的原则和方法：•注意搜集内容的统一性和规范化：制作成表格•交易实例及其内容的真实性、可靠性：对于搜集到的每个交易实例、每项内容，都应进行查证核实，以做到准确无误；•建立房地产交易实例库：将搜集到的交易实例分门别类存人计算机中，这样有利于保存和在需要时查找、调用。二、调查与选择比较交易案例(二)选择比较交易案例1、比较案例的概念：与评估对象条件相似，作为评估对象比较参照的交易案例。（可比实例）2、比较案例的要求：与待估土地用途应相同或相似；与待估土地的交易类型应相同；为正常交易或可修正为正常交易；与待估土地所处地区的区域特性及宗地的个别条件要相近；交易时间与估价期日应接近或可进行比较修正。（2年，最长不超过3年）二、调查与选择比较交易案例3、比较案例的概念：与评估对象条件相似，作为评估对象比较参照的交易案例。（可比实例）4、比较案例的要求：与待估土地用途应相同或相似；与待估土地的交易类型应相同；为正常交易或可修正为正常交易；与待估土地所处地区的区域特性及宗地的个别条件要相近；交易时间与估价期日应接近或可进行比较修正。（2年，最长不超过3年）调查与选择比较交易案例5、比较案例的数据采集内容：•交易双方的基本情况和交易目的；•交易实例房地产的状况，如坐落、用途、面积、形状、地段交通条件等土地状况及建筑物状况、周围环境、景观等；•成交日期；•成交价格；•付款方式；•交易情况，如交易税费的负担方式，有无隐价瞒价、急卖急买、人为哄抬、亲友间的交易等特殊交易情况。•6、比较案例选择的原则和方法：•注意搜集内容的统一性和规范化：制作成表格•交易实例及其内容的真实性、可靠性：对于搜集到的每个交易实例、每项内容，都应进行查证核实，以做到准确无误；•建立房地产交易实例库：将搜集到的交易实例分门别类存入计算机中，这样有利于保存和在需要时查找、调用。三、确定价格可比基准•选取了比较实例之后，应先对这些比较实例的成交价格进行换算处理，使其之间的口径一致、相互可比，并统一到需要求取的估价对象的价格单位上，为进行后续的比较修正建立共同的基础。•价格可比基准的内容包括5个方面：•(1)统一付款方式；•(2)统一采用单价；•(3)统一币种和货币单位；•(4)统一面积内涵；•(5)统一面积单位。统一付款方式•价格以一次付清所需支付的金额为基准，所以，就需要将分期付款的比较实例的成交价格折算为在其成交日期时一次付清。具体方法是货币的时间价值中的折现计算。•例：某宗房地产的交易总价款为30万元，其中首期付款20％，余款于半年后支付。假设月利率为5％。，则在其成交日期时一次付清的价格为：统一采用单价：通常为单位面积上的价格，土地除了单价，还可为楼面地价统一币种和货币单位：在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的市场汇价。在通常情况下，是采用成交日期时的市场汇价。但如果先按原币种的价格进行交易日期修正，则对进行了交易日期修正后的价格，应采用估价时点时的市场汇价进行换算。在统一货币单位方面，按照使用习惯，人民币、美元、港币等，通常都采用“元”统一面积内涵•在现实房地产交易中，有按建筑面积计价，有按套内建筑面积计价，也有按使用面积计价的。它们之间的换算如下：统一面积单位•面积单位有平方米、公顷、亩、平方英尺、坪。它们之间的换算如下：平方米下的价格＝亩下的价格÷666.67平方米下的价格＝公顷下的价格÷10000平方米下的价格＝平方英尺下的价格×10.764平方米下的价格＝坪下的价格×0.303•例：搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积250m2，成交总价83万元人民币，分两期付款，首期付30万元人民币，余款53万元人民币于半年后付清。乙交易实例的使用面积3000平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。如果选取此两宗交易实例为可比实例，则一般在进行有关的修正之前应先做哪些处理？•教材P91-92四、交易情况修正•1、含义：是指排除掉交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差，将非正常成交价格调整为正常成交价格。•2、造成价格偏差的因素：交易双方有一定的利害关系；偏低急于脱售或急于购买；偏低或偏高不了解市场行情；偏高或偏低有特别动机或者特别偏好；偏高受债权债务关系影响；偏低相邻地块的合并；偏高特殊交易方式；交易税费非正常负担；其他。交易情况修正•3、修正步骤：•剔除非正常的交易案例；•测定各种特殊因素对正常价格的影响程度，确定修正系数；•利用修正系数，修正具体的交易案例。计算公式为：•修正后的价格=比较案例价格×交易情况修正系数•4、修正的方法主要有百分率法和差额法。•采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：比较实例的成交价格×交易情况修正系数＝正常价格•采用差额法进行交易情况修正的一般公式为：比较实例的成交价格±交易情况修正额＝正常价格交易情况修正•百分率法：交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定。假设可比实例的成交价格比其正常市场价格高低的百分率为±S％(当可比实例的成交价格比其正常市场价格高时，为+S％；低时，为-S％)，则：•差额法：对于交易税费非正常负担的修正，只要调查、了解清楚了交易税费非正常负担的情况，然后依此计算即可。•具体是将成交价格修正为依照税法及中央和地方政府的有关规定，无规定的依照当地习惯，买卖双方各自缴纳自己应缴纳的税费下的价格。主要是把握下列公式：•正常成交价格-应由卖方负担的税费＝卖方实际得到的价格正常成交价格+应由买方负担的税费＝买方实际付出的价格•例：某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元／平方米，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。则该宗房地产交易的正常成交价格为：•正常成交价格－应由卖方负担的税费＝卖方实际得到的价格应由卖方负担的税费＝正常成交价格×应由卖方缴纳的税费比率五、期日修正1、概念：将可较实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格，如此才能将其作为估价