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上海创意产业园区发展趋势研究先来一场华丽的变身秀变身为枪炮局创意标签：广告设计、咨询策划、花园式商务办公、中国西洋艺术摇篮、新媒体产业、艺术创意●２５７７创意大院前身：江南枪炮局变身为屠宰场●1933老场坊创意标签：形象设计、时尚体验、影视创意、创意作品交易前身：原上海工部局屠宰场丝绸加工工场变身为创意标签：广告设计、视觉艺术设计、媒体公关●湖丝栈前身：原信昌丝厂等10家丝绸加工工场历史上的四行仓库变身为创意标签：动漫设计、广告设计、摄影美术●创意仓库前身：四行仓库融合变身第一部分第二部分•创意产业园区对房地产的效应分析第三部分•上海创意产业与园区发展概况•上海创意地产发展趋势研究上海创意产业园区发展趋势研究上海创意产业与园区发展概况1上海创意产业及园区发展概况上海创意产业总产值一直呈逐年上升的趋势，发展态势良好，2003年，上海制定了文化产业三年发展行动计划，并将文化服务业确定为上海发展现代服务业的新增长点。与此同时，创意产业也开始受到上海各方面的关注。自2005年以来，上海创意产业总产值从2005年的1866.21亿元发展到2009年的3900亿元，呈现了快速发展的态势。从创意产业增加值看，创意产业的增加值也成逐年上升的态势，其占国民生产总值的比重也不断提升，可见创意产业对上海经济的贡献率在不断提升。上海历年创意产业发展情况549.40674.59857.801048.751149.001866.212291.702902.983413.553900.006.00%6.55%7.04%7.66%7.70%0.00500.001000.001500.002000.002500.003000.003500.004000.004500.00200520062007200820090.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%7.00%8.00%9.00%总产出增加值占GDP的比重上海历年创意产业发展状况上海创意产业及园区发展概况上海城市创意指数于2005年设立，用以度量上海创意产业的发展状况和决定创意产业增长的关键性因素，评估上海创意产业的竞争力。该指标包括产业规模、科技研发、人力资源、社会环境、文化环境五个方面，所占权重分别为：30％，20％，20％，15％，15％。为了使城市创意指数具有纵向可比较性，上海将2004年作为基准年，以展现每年创意产业的变化情况。从上图中可以发现，05-07年上海创意产业指数增长比较平稳，增速逐年加快，这与上海创意产业这些年来从无到有、从小到大的发展路径是基本相符的。上海城市创意指数发展状况上海城市创意指数发展状况901001101201301401501601701801902004200520062007产业规模科技研发文化环境人力资源社会环境合计上海创意产业及园区发展概况2005年,上海市经委发布了《上海创意产业发展重点指南》将创意产业分为研发设计、建筑设计、文化传媒、策划咨询、时尚消费等5大重点产业，其中涉及38个中类行业，55个小类行业。截止到2008年，上海研发设计类和咨询策划类成为创意产业中的主导类别，每年都以20%左右的幅度递增。上海创意产业五大类别的增加值上海创意产业五大类增加值01002003004005006002005200620072008研发设计咨询策划建筑设计文化传媒时尚消费上海创意产业及园区发展概况上海创意产业在全国的发展地位2008年各城市创意产业增加值0.00200.00400.00600.00800.001000.001200.001400.001600.00上海北京杭州广州深圳创意产业增加值比较2008年各城市创意产业的增加值，北京是全国的政治文化中心，所以其文化创意产业成为全国的龙头，与北京相比，上海的创意产业在全国是处于领先水平，远远高于杭州、广州、深圳等城市。上海已授牌创意产业园区第一批第二批第三批第四批•田子坊•8号桥•创意仓库•天山软件园•传媒文化园•乐山软件园•时尚产业园•虹桥软件园•工业设计园•旅游纪念品产业发展中心•静安现代产业园•周家桥•文化科技创意产业基地•设计工厂•Ｍ５０•同乐坊•卓维700•昂立设计创意园•海上海•创意联盟•2577创意大院•X2数码徐汇•建筑设计工场•天地园•车博汇•德邻公寓•合金工厂•尚街LOFT•逸飞创意街•东纺谷•空间188•尚建园•旅游纪念品设计大厦•智慧桥•通利园•创邑·河•创邑·源•JD制造•数娱大厦•西岸创意园•湖丝栈•1933老场坊•绿地阳光园•优族173•新十钢•华联创意广场•98创意园•E仓•外马路仓库•汇丰•智造局•老四行仓库•新慧谷•中环滨江128•孔雀园•静安创艺空间•时尚品牌会所•原弓艺术仓库•物华园•建桥69•聚为园•金沙谷•新兴港•彩虹雨•文定生活•长寿苏河•SVA越界•名仕街•梅迪亚1895•3乐空间•南苏河•SOHO丽园•古北鑫桥•第一视觉创意广场•临港国际传媒产业园西郊鑫桥智慧金沙国际能源环保园尚都里聚荣轩生活艺术空间上海创意产业及园区发展概况行业分类具体行业行业比重分类比重研发创新工业品研发1.10%4.71%IT产品开发2.79%环境研发0.82%建筑设计建筑规划11.40%49.08%广告设计8.40%平面设计8.24%服装设计5.78%传媒设计8.24%软件设计7.02%文化传媒动漫游戏制作5.56%19.90%体育用品1.20%产品发布5.24%艺术展览7.90%咨询策划公关代理2.00%9.20%品牌定位3.50%商业策略咨询3.70%时尚消费休闲娱乐3.90%17.11%高档餐饮3.50%高档服饰2.90%商业画廊6.81%当前上海计划重点发展的创意产业行业主要是建筑设计类和文化传媒类，从上述图表中可以看出，在实际客户中这两类行业占到了绝对的比重。上海创意产业及园区发展概况上海创意产业及园区发展概况结论：上海是我国创意产业发展最为活跃的地区之一，近年来的产业发展势头非常迅猛，发展前景看好，这种良好的产业背景，为创意产业与房地产的有效结合创造了良好的条件。在这种良好的产业背景下，上海创意产业与房地产结合的有效形式-------创意产业园区取得了长足发展，从2005年的18家发展到如今的81家。创意产业园区对房地产的效应分析2租赁改造产权式开发产权式改造代表项目：八号桥、田子坊、同乐坊代表项目：新天地(尚未正式授牌)代表项目：海上海、创智天地创意产业园区对房地产的效应分析开发模式角度------改造和装修的收益带动商业地产的增值和发展70%5%70%25%创意办公楼创意综合体创意商铺创意产业园区对房地产的效应分析产品类型角度------推动商铺、办公楼的聚集根据上海市经委出台的《上海创意产业园区评定与考核标准》，各园区应将吸引创意企业入驻办公作为主要发展方向，“每个创意园区内入驻的创意型企业比例不能低于70%，餐饮、娱乐等配套企业则不得超过20%”。因此，大多数授牌园区就其核心功能而言都是“创意办公楼”。这在一定程度上对商业地产的发展，特别是写字楼的联动发展产生了带动作用。创意产业园区对房地产的效应分析创意产业园区与周边写字楼的租金比较0.02.04.06.08.010.012.014.0同乐坊8号桥1933老场坊M50租金角度------带动区域板块写字楼市场租金的整体上升比较几个有名的创意产业园区与周边写字楼的租金水平后，不难发现，即使这些园区周边的写字楼也处于市区高度繁华的区域，但是和同区域的创意园区的租金相比，还是有很大的差距，这种租金的高企可能会在一定程度上进一步拉动板块写字楼租金水平的上涨。创意产业园区所在板块办公楼成交均价050001000015000200002500030000200420052006200720082009徐汇区南站板块长宁区新华路板块普陀长寿路板块创意产业园区对房地产的效应分析选取三个有代表性的个案看，在创意产业园区投入运营的那个年份，其所在区域板块的办公楼的均价有明显上扬，可见，创意产业园区的办公楼可以在一定程度上带动整个区域办公楼的价格的攀升。项目名称所属板块投入使用日期设计工厂徐汇区南站板块2005湖丝栈长宁区新华路板块2005M50普陀区长寿路板块2004成交均价角度------带动区域板块办公楼价格的攀升结论：创意产业园区的发展将在开发模式、产品类型、成交均价和租金的方面带动区域商业地产的繁荣和发展。创意产业园区对房地产的效应分析上海创意产业园区的发展趋势研判3创意产业园区的发展趋势研判徐汇13长宁12静安8虹口11闸北8杨浦8普陀5卢湾5黄浦3浦东4松江1闵行1宝山1嘉定159%34%7%创意产业园区环线分布状况创意产业园区的发展趋势研判上海已启动的创意产业园区，无论是在数量和体量上都集中在内、中环内，尤其是内环内区域占到了绝对优势。中外环间和外环区域所占数量和体量都极小。从上海工业历史发展沿革来看，中、内环作为传统工业厂房聚集的利点，比之中、外环区域有先天的建筑资源优势。所以内、中环区域内的创意产业园较为聚集，也是重点发展区域。内环内内中环外环外创意产业园区的发展趋势研判目前，上海创意产业园区的分布基本呈现了“两带三区”的分布特点：黄浦江沿岸、苏州河沿岸，苏州河北区、苏州河南区、浦东新区。地域分布特点创意产业园区的发展趋势研判根据现有的81家创意产业园区的分布特点，可以发现，创意产业园区基本上集中在市区经济比较发达、交通比较便捷以及传统历史上的老工业区，根据以上总结的特点，我们选取一下指标作为创意产业园区发展趋势的考量指标：宏观经济环境人均GDP、从业人员学历状况潜在市场供应可改造旧厂房面积、可改造的旧里弄面积交通状况轨道交通的经过数量创意产业园区的发展趋势研判各区县人均GDP状况0.002.004.006.008.0010.0012.0014.0016.00徐汇长宁静安虹口杨浦闸北普陀卢湾黄浦浦东闵行宝山嘉定金山松江青浦奉贤崇明人均GDP排除几个重要的工业区和开发区的聚集区县所带动的人均GDP的高值，如浦东、闵行、青浦、嘉定和松江，剩下的几个区县的人均GDP与园区分布基本上呈现了一定的规律。需要特别指出的是虹口区和黄浦区的特殊变化。虹口区是上海传统的文化业发展中心区域，但是并没有其他有利的支柱产业的支撑，因此尽管其创意产业园区的数量很多，但是区域人均GDP却并不高。黄浦区的文化产业发展较为成熟和完善，但是地域面积较小和政府所在地的原因限制了其创意产业园区的数量。宏观环境分析---人均GDP创意产业园区分布与人均GDP（亿元）的关系02468101214徐汇长宁静安虹口闸北杨浦普陀卢湾黄浦02468101214园区个数人均GDP创意产业园区的发展趋势研判创意产业是一种新型行业，也是一种创新性产业，因此其对于学历的要求很高，从这个意义上说，创意产业园区的分布与各个区的人员学历情况有一定的关系。图中的曲线是各区县大专以上学历人员占从业人员的比重，从图中可以看出，各城区高学历的人员比重越高，创意产业园区的数量也较多。宏观环境分析---区域从业人员学历状况杨浦：高校的聚集区，从业人员学历状况必然相对较高卢湾、黄浦、浦东：写字楼和办公区域的聚集地区，也是高学历人才汇聚的区域创意园区分布与区域从业人员学历状况05101520253035404550徐汇长宁静安虹口闸北杨浦普陀卢湾黄浦浦东闵行宝山嘉定金山松江青浦奉贤崇明园区个数从业人员中大专以上学历的比重创意产业园区的发展趋势研判市场供需方面---潜在供应方面创意产业园区大多数是由老旧厂房和旧式里弄改造而成的，因此，估计各区县潜在的可改造的资源数量也是衡量今后创意产业园区发展的一个重要因素。从图中可以看出，杨浦、闵行、宝山和松江是潜在的供应大户。各区县潜在市场供给0.0050.00100.00150.00200.00250.00300.00徐汇长宁静安虹口杨浦闸北普陀卢湾黄浦浦东闵行宝山嘉定金山松江青浦奉贤崇明可改造厂房面积可改造里弄面积2008年上海总就业人口为1041万人，创意产业从业人员达95万人，约占从业人员的9%。假设这些创意人才