项目交房工程风险评估报告

2012年2月20日星期一望京金茂府项目交房工程风险评估报告工程管理中心2014年8月13日工程风险评估工作汇报按照公司全年交房规划，望京金茂府项目年度交房218套，计划11月初组织业主开放日活动、12月中旬正式交付。由于望京金茂府精装标准高、工程复杂度较高，处于冬季交房，为保障项目顺利完成开放日及交付工作，2014年8月13日，由公司领导带队，方兴北京战略运营部、工程管理中心、客户关系部、方兴融创计划综合部、设计管理部、成本管理部、项目前期部、项目工程部相关人员，共同开展交房前工程风险评估工作。望京金茂府项目监理单位相关人员参与了本次评估工作。工程风险评估工作汇报评估组对现场实体进行了分组查看，对项目各项手续办理进展进行深入了解。公司领导与项目团队针对目前工作开展中遇到相关的问题进行了深入沟通，梳理出目前存在的交付风险，并进行详细分析及应对措施。下一步，项目交房领导小组将组织开展周例会，解决交房前的各项风险应对工作，确保项目交付工作顺利完成。▲风险评估启动会议▲风险评估总结会议工程风险评估工作汇报评估组成员名单单位部门参加人员公司公司领导张大明方兴北京战略运营部胥苏海工程管理中心王胜利、赛学华、杜珂、战景超、吴炜、董海涛、单华锋、陈正华、张兴旺客户关系部周世建、吴迪方兴融创计划综合部霍川设计管理部贾大维成本管理部李道峰项目前期部周建国项目工程部全员-1p4目录三、工程交付其它风险四、评估工作总结及领导要求二、工程交付质量风险五、评估中发现的质量问题及整改要求一、工程交付进度风险-1p5工程交付进度风险一-1p6专业/区域施工单位分项工程风险分析风险等级精装修深海外（2#、3#）整体进度目前深海外工程进度严重滞后，室内大多处于基层施工阶段，现场进度与广渠金茂府二期15、16#楼对比，滞后约45天。且现场仅20余人施工，9月底完工难度很大。★★★石材伊莉莎、西西里灰石材进场缓慢，整体进度严重滞后（共58户，目前西西里灰进场铺贴仅10户）；局部质量不合格石材需拆除，存在石材配色风险；全国范围内石材考察完毕后，西西里灰石材仍未完成足够备货量，仍存在3000m2左右缺口；★★★木作除首层、顶层外，其余木作已加工完成，首、顶层预计9月中旬加工完成；现阶段无工作面，暂时无法安装；后期集中安装存在木作厂劳务人员不足风险★★★入户门（德曼）已全部加工完成，目前在东莞工厂未发货，计划9月中旬到场，10月中旬完工，整体风险可控。★橱柜（艾诺）已全部加工完成，存于北京库房，计划9月初开始进场安装，10月底完工，风险可控。橱柜台面由于厨房墙面石材未铺贴完成，目前未大批量尺加工，存在加工、安装风险★★厨电（博世）已到达北京库房★工程交付进度风险★★★：高；★★：中；★：低-1p7专业/区域施工单位分项工程风险分析风险等级精装修弘高装饰（1#、5#）整体进度整体进度按计划推进，风险可控★石材1#楼计划8月30日完成，风险可控；5#楼计划9月15日完成，由于部分石材未到场，存在一定到场风险；★木作第一流水段已基本加工完毕，衣柜、木门及挂板基本安装完毕第二流水段木门及挂板加工完毕，柜体处于面漆阶段第三流水段除首、顶层外已具备面漆喷涂条件，首、顶层计划9月15日安装完成整体加工、进场进度符合精装修计划要求★入户门（德曼）已全部加工完成，目前在东莞工厂未发货，计划9月中旬到场，10月中旬完工，整体风险可控。★橱柜（艾诺）已全部加工完成，存于北京库房，计划9月初开始进场安装，10月底完工，风险可控。★厨电（博世）计划9月10日到达北京库房★工程交付进度风险-1p8专业/区域施工单位分项工程风险分析风险等级精装修建工装饰（7#）整体进度整体进度按计划推进，风险可控★石材计划9月10日完成石材铺贴，石材基本备齐，风险可控★木作第一流水段已基本加工完毕，衣柜、木门及挂板基本安装完毕第二流水段木门及挂板加工完毕，柜体处于面漆阶段第三流水段除首、顶层外已具备面漆喷涂条件，首、顶层计划9月15日安装完成整体加工、进场进度符合精装修计划要求★入户门（德曼）已全部加工完成，目前在东莞工厂未发货，计划9月中旬到场，10月中旬完工，整体风险可控。★橱柜（艾诺）已全部加工完成，存于北京库房，计划9月初开始进场安装，10月底完工，风险可控。★厨电（博世）计划9月10日到达北京库房★工程交付进度风险-1p9专业/区域施工单位分项工程风险分析风险等级精装修远洋装饰（6#、8#）整体进度计划11月30日前完成精装工程（不含厨电安装），能够保证竣备由于室内需进行系统调试，故年底达不到交房条件★石材通过公司决议，西西里灰石材更换为白玫瑰，储量充足，风险可控通过福建水头石材考察，伊莉莎石材储量充足，风险可控★木作除首层、顶层外，其余木作已进入贴皮阶段；整体加工、进场进度符合精装修计划要求★入户门（德曼）已全部加工完成，目前在东莞工厂未发货，根据工程实际随时发货，整体风险可控。★橱柜（艾诺）已全部加工完成，存于北京库房，根据工程实际随时发货，风险可控。★厨电（博世库博士嘉格纳）6#楼东单元（博世）：计划10月底到达北京库房6#楼西单元（库博士）：供应方案未确定8#楼西单元（嘉格纳）：嘉格纳厨电需6个月供货周期，公司正在与厂家协调，争取12月底安装完成★★工程交付进度风险-1p10专业区域施工单位风险分析风险等级土建屋面中建八局正在进行面层施工，风险可控★楼梯间正在进行面层施工，风险可控★地下室二次结构施工才刚刚开始，后续施工工序较多，存在工序交叉风险★★车库车库目前作为运输通道，很多施工无法开展，环氧地坪、车库划线等面层施工预计10月底开工，12月底完工，存在车库、楼座不能同期交付的风险★★★工程交付进度风险-1p11专业施工单位风险分析风险等级机电强电：二局安弱电：厦门万安毛细：际高建业新风：际高建业户内智能家居、毛细、新风系统预计11月才能开始调试，调试时间短，短期内调试人员需求量较大，存在劳动力不足风险★★★由于楼栋门牌号未最终确定，导致电表、水表、燃气表安装时间未确定，存在延期通水、通电、通气风险★★给水泵房、中水泵房、消防泵房、地源热泵机房整体安装进度可控★派接室、中控室、电信机房设备目前未进场，预计9月底进场，存在进场不可控风险★★工程交付进度风险-1p12专业/区域施工单位风险分析风险等级园林顺景园林8月30日前销售动线景观完成10月30日完成整体园林景观工程整体风险可控★市政北京隆城市政（小市政）小市政工程已完工，仅部分检修井需随园林工程进行升降，风险可控大市政目前正进行燃气、雨水、污水、中水、给水的大市政管线施工，施工进度可控，但施工后的手续办理由大市政施工单位与政府部门对接，我司为下游单位，风险不可控★★★外幕墙福建凤凰山山东华峰石材幕墙已基本完工后续收尾工作和外墙涂料工作工程量较大，目前存在人员流失迹象，存在劳务管控风险★★外窗北京建黎辽宁泰丰工程已完毕，正在进行淋水试验，进度风险可控★工程交付进度风险请方兴融创项目公司及交房领导小组根据以上评估风险，制定针对性应对措施，将各项风险降至最低。-1p13工程交付质量风险二室内木地板基层起砂局部屋面及地下室渗漏抽油烟机排烟管为普通塑料材质管井渗漏风险石材色差管井及隐蔽处垃圾清理地面预留线管变形阻塞风险屋面防水破坏-1p14工程交付质量风险-石材色差问题描述现场仍存在伊莉莎和西西里灰石材色差大、部分不符合质量要求照片问题照片建议/要求1.更换存在色差石材；2.注意更换石材的配色；-1p15工程交付质量风险-管井及隐蔽处垃圾清理问题描述管井及隐蔽处垃圾清理不彻底，存在业主投诉隐患照片问题照片建议/要求1.做好隐蔽工程的垃圾清理工作；2.加强隐蔽工程的验收；-1p16工程交付质量风险-地面预留线管变形阻塞风险问题描述由于成品保护不到位，导致预留管线挤压变形照片问题照片建议/要求1.更换变形管线；2.做好成品保护；-1p17工程交付质量风险-屋面防水破坏问题描述屋面防水被破坏，未采取封堵措施照片问题照片建议/要求1.排查破坏部位；2.对局部防水采用聚氨酯防水等方式修补；-1p18工程交付质量风险-室内木地板基层起砂问题描述室内木地板基层不密实，有起砂情况照片问题照片建议/要求1.剔凿不合格基层；2.重新浇筑地面基层，确保标高；-1p19工程交付质量风险-局部屋面及地下室渗漏问题描述管井未做防水、未做地垄墙，存在漏水后引起室内壁纸、木作发霉隐患照片问题照片建议/要求1.参照广渠金茂府做法，管井中增加防水；-1p20工程交付质量风险-抽油烟机排烟管为普通塑料材质具体风险：抽油烟机排烟管采用厨电厂家标配的塑料材质管线，品质较低，不符合“府”系产品特点。公司领导、工程管理中心反复强调将排烟管改用双面铝箔管，但项目仍未执行。要求：要求抽油烟机排烟管改用双面铝箔管。-1p21工程交付质量风险-地下室安全风险问题描述地下室集水井盖固定不牢，存在坠落风险照片问题照片建议/要求1.加强临边防护及井盖稳定性的排查、修复；-1p22工程交付其它风险三7#楼大堂冬季供暖温度不足顶层电梯逃生通道未对业主提示2#、6#楼规划验收不同期风险总包合同工期索赔锅炉房施工影响学校规划验收自来水开通中水开通燃气开通-1p23工程交付其它风险-7#楼大堂冬季供暖温度不足风险具体风险：①7#楼大堂为北向，且地暖为二次水供水，水温为45度；从广渠金茂府施工经验判断，存在冬季大堂温度较低，导致受冻风险，建议工程部与设计部充分考虑、进行验算及应对;②所有大堂地暖处没有设置地漏，需进行增加。-1p24工程交付其它风险-顶层电梯逃生通道提示问题描述顶层新开的电梯逃生防火门，没有对业主进行提示照片问题照片建议/要求1.对顶层已售客户进行提示、沟通；-1p25重点风险风险分析意见建议2#、6#楼规划验收不同期1.2#楼计划9月15日规划验收，6#楼计划11月15日规划验收，但2#、6#楼为同一开工证，目前与建委沟通需要同期完成规划验收，才能办理竣工验收。2.竣工验收今年新增加8部门联签环节，无成熟经验借鉴，导致取得竣备时间加长，风险相对不可控。1.建议将6#楼规划验收提前至9月15日第一批完成（需项目前期部与政府部门沟通、确认）。总包合同工期索赔1.总包（中建八局）合同日期为2014年10月10日，按目前全项目竣备（不含学校，商业））时间为2015年1月15日，存在3个月服务延长期。1.需商务采购部，成本管理部做好延长期风险预案。2.需成本预留延长期内，现场临电，临水，安保，电梯等措施费。3.需重新沟通总包合同竣工结算开始时间。工程交付其它风险-规划验收、总包工期索赔-1p26重点风险风险分析意见建议锅炉房施工影响学校规划验收1.规划条件：学校门口岗亭和锅炉房是学校规划验收条件之一，需在10月20日同步完成，才能满足规划验收条件，从而解决大区6#、8#规划验收。2.施工条件：锅炉房（底板标高-8.40米）位置在现在的钢筋加工区，需要教学楼封顶、北侧售楼处围挡及售楼处连梁拆除、及部分材料和机械退场后，才能腾出工作面开始施工，计划9月1日正式开始，在11月下旬完成，与规划验收时间不匹配。3.合同条件：目前在和总包确定的抢工费用中不包括岗亭和锅炉房抢工费用，存在合同成本风险。1.改变锅炉房结构施工方案，加快施工速度，满足规划验收时间。（需设计、工程、成本确定满足施工周期的结构实施方案）2.协调规划验收将锅炉房甩项，归入第二批规划验收内容（需项目前期部与规划沟通）工程交付其它风险-锅炉房施工影响学校规划验收-1p27重点风险风险分析意见建议自来水开通1.由于电子城西区二号路大市政给水可能无法按时移交自来水集团，造成小区无法双路供水。1.在收房前通过使用临时给水进行相关管线的系统调试验收。2.通过协调自来水集团采用分段通水的方式进行通水，根据大市政给水施工进度计划，约10月20日可通水，小区11月30日可实现双路供水。中水开通1.由于大市政中水管