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上海创意地产发展专题研究与2009年投资策略建议复地集团投资发展中心丁亚明报告要点：创意地产以创新商业地产运作为核心，通过房地产与创意产业的融合交叉，形成独特的产业模式，既拥有一般商业地产的办公、购物等共性，又糅合了创意产业的内容模式，共同指向地产的增值和效益。空间有限、创意无限，注重文化建设、引领时尚消费经营成为创意地产的显著特征。创意产业园区是上海创意地产的核心产品形式，保护性开发老厂房由于具备特有的历史底蕴、文化内涵，以及便于改造、投资成本相对较低等原因成为上海创意产业园区的主流。目前经上海市经委授牌的“创意产业集聚区”共75家，这些园区从建筑形态、开发模式、功能用途等各个方面均有较大差异，上海创意产业园区的发展呈现百花齐放的态势。上海创意园区建成及在建面积超过220万平米。受金融危机影响，办公楼市场出现明显下滑，创意园区短期内也有调整和消化现有存量的需要。事实上，现有园区的经营已进一步分化，位于上海6大CBD或CBD有效辐射范围内的创意园区体现出更强的抗跌性。考虑到上海创意产业尚处于快速发展的起步阶段、同时旧厂房等可改造资源充足，创意园区的长期市场空间仍然可期。创意园区项目的收益主要来自级差地租、批零差价、改造装修以及增值服务四个方面。在经历了2002-2006年“百花齐放”的快速发展期后，创意园区行业进入了“品牌扩张”的激烈竞争阶段，涌现出一批具有丰富商业地产运作经验、并已建立起一定品牌知名度的园区经营公司，如“弘基（创邑系列园区）”、“时尚生活中心（八号桥）”、“红坊”等。以2010年世博会及经济复苏为引擎，上海创意产业和创意园区的发展必将进入下一个蓬勃发展的春天。我们建议，2009年创意产业园区投资的基本策略：谨慎推进增量开发，积极参与存量调整。更深层面上，抓住品牌扩张和规模效应两大发展主旋律，行业价值的挖掘最终需要寻求与资本市场的对接。与“创意产业培育”及“商业租赁经营”紧密相关的“创意产业园区”也很有可能成为资本市场上继“如家”、“人和商业”之后的下一个创新典范。上海创意地产发展专题研究与2009年投资策略建议内部报告目录前言.................................................................2一、创意产业及创意地产发展历程.......................................21、国际创意产业发展概述............................................22、上海创意产业发展概况............................................43、上海创意地产的发展与创意产业园区................................4二、上海创意产业园区产品研究.........................................71、按产品建筑形态分类..............................................72、按产品开发模式区分..............................................83、按产品商业用途分类.............................................10三、上海创意地产市场分析............................................131、供应量分析：园区规模发展预测...................................132、潜在供应分析：可改造建筑规模预计...............................143、市场需求分析：创意园区办公市场预测.............................154、替代产品分析：上海办公楼租赁市场现状...........................17四、收益模式与行业特性分析..........................................211、收益模式分析...................................................212、行业特点分析...................................................223、行业前景：发展的三阶段.........................................23五、2009年投资策略建议..............................................251、增量开发：供大于求、需谨慎推进.................................252、存量调整：效益提升的关键在于商业经营能力.......................263、行业整合:品牌扩张与规模效应成为未来几年发展的主旋律............264、结论：行业价值的挖掘需要寻求与资本市场的对接...................27附件1：上海现有创意产业园区名录.....................................28附件2：上海城市创意指数体系说明.....................................29附件3：典型案例分析.................................................30案例1、八号桥（时尚商务单体）....................................30案例2、红坊（艺术人文空间）......................................31案例3、创邑·老码头（创意商业广场）..............................32案例4、海上海（开发型综合体）....................................331上海创意地产发展专题研究与2009年投资策略建议内部报告前言在美国次贷危机引发全球金融危机与经济调整的宏观背景下，中国的改革回到了新的起点，经济再平衡将导致资产价格的回调，房地产市场遭受到严峻的考验。中国未来经济增长将依赖产业结构升级和经济增长模式的转变，房地产市场亦是如此，培育新的利润增长点成为行业复苏的必然选择。创意地产以创新商业地产运作为核心，通过房地产与创意产业的融合交叉，形成独特的产业模式，既拥有一般商业地产的办公、购物等共性，又糅合了创意产业的内容模式，共同指向地产的增值和效益，并在上海市各级政府的大力扶持下，蓬勃发展，值得我们品味研究。本报告以上海创意地产为研究对象，从发展历程回顾、现状分析、行业研判等方面着手，分析上海创意地产的盈利模式与行业前景，提出未来投资策略建议，意在对集团正在开展的相关业务有所启示。一、创意产业及创意地产发展历程1、国际创意产业发展概述创意产业（creativeindustries或creativeeconomy），又叫创意工业、创造性产业、创意经济、文化产业等。从整个国际创意产业的发展来看，英国、美国、澳大利亚、韩国、丹麦、荷兰、新加坡等国都是创意产业的典范国家，在发展中形成了各自的特色。英国：创意产业的概念起源于20世纪90年代后期的英国，“是指那些从个人的创造力、技能和天分中获取发展动力的企业，以及那些通过对知识产权的开发和创造潜在财富和就业机会的活动”（《英国创意产业路径文件》1998）。通常包括广告、建筑设计、艺术和古董市场、手工艺品、时尚设计、电影与录像、交互式互动软件、音乐、表演艺术、出版业、软件及计算机服务、电视和广播、博物馆与美术馆、旅游以及体育休闲等等。在1995～2000年间英国创意产业保持每年约15%的高成长率，至2001年英国全国创意产业的产值约为1,125亿英磅，占GDP的5%，已超过一般单个制造业对GDP的贡献，成为英国第二大产业（仅次于金融服务业），行业内约有12.2万家公司在“部际商业注册机构”注册，雇佣总人数190万，是就业人口的第一大产业。2上海创意地产发展专题研究与2009年投资策略建议内部报告图1-1：英国及伦敦创意产业人均产值（1995-2000）美国：与英国沿用的“创意产业”相比，美国则采用“版权产业”（CopyrightIndustries，也可译为知识产权产业）的分类方法，其关注焦点主要集中在具有知识产权的创意经济上。美国版权产业的分类，基本上涵盖了英国所指的上述文化创意产业。除此之外，非营利组织“艺术美国人”（AmericanofArts）也开展了创意产业的研究，只不过其关注点与知识产权产业有所区别，主要集中在具有文化与艺术属性的各产业上。从2004年起，“艺术美国人”每年发布美国创意产业报告。它将创意产业分为六大类：博物馆与收藏；表演艺术；视觉艺术与摄影；电影、广播与电视；设计与出版；艺术学校与艺术服务。2005年，全美的创意产业企业上升到了57.8万家，占当年企业总数的4.4%；创意产业的就业人口为290万人，占总数的2.2%。表1-12005年美国创意产业发展情况创意产业六大部门创意企业就业人数博物馆与收藏12,679138,121表演艺术101,828482,489视觉艺术与摄影203,809711,480电影、广播与电视92,716762,811设计与出版147,005781,787艺术学校与艺术服务20,45089,205总计578,4872,965,893资料来源：CreativeIndustries2005:TheCongressionalReport3上海创意地产发展专题研究与2009年投资策略建议内部报告2、上海创意产业发展概况2000年5月，上海卢湾区为盘活泰康路210弄老厂房资源，以发展创意产业为目标，进行招商，引入中外机构101家，主要从事视觉艺术设计和经营，成为闻名遐迩的“田子坊”，被誉为“上海创意产业发源地”。2003年，上海制定了文化产业三年发展行动计划、并将文化服务业确定为上海发展现代服务业的新增长点后，创意产业开始受到各方面的关注。2005年上海市经委发布了《上海创意产业发展重点指南》将创意产业分为研发设计、建筑设计、文化传媒、策划咨询、时尚消费等5大重点产业，其中涉及38个中类行业，55个小类行业。截止2007年底，上海创意产业增加值为857.8亿元，同比增长27.6%，占全市GDP的比重已由2004年的5.8%上升到7%。预计到2010年，这一比例将达到10%左右。0200040006000800010000120001400020042005200620070.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%上海市GDP(亿元)创意产业增加值(亿元)GDP增速产业增加值增速图1-2上海GDP与创意产业增加值对比（2004-2007）数据来源：上海统计年鉴、上海创意产业发展报告3、上海创意地产的发展与创意产业园区3.1创意地产=商业地产+创意产业随着上海创意产业的不断发展，创意地产作为一种全新的地产形式被人们所接受。创意地产可以简单地定义为：商业地产+创意产业。与办公楼、商铺等传统的商4上海创意地产发展专题研究与2009年投资策略建议内部报告业地产形式相比，它有三方面的显著特点：特点一：其核心是一种新型的商业地产运作创意地产主要通过商业地产范畴内商铺（商厦、商业街等）、办公楼和其他商业设施的改建、新建等方式，营造适合创意产业运作的建筑空间，并把这些建筑空间以租赁或者销售的方式，提供给从事创意产业的机构乃至个人。特点二：使有限的建筑空间成为无限的创意办公场所创意地产通过打造创意产业粘性产业空间，形成创意产业集聚效应乃至产业集群，使有限的土地资源得到集约性的利用，使有限的建筑发挥最大的效能。特点三：注重文化建设，引领时尚消费经营（商业元素）创意地产还注重时尚消费文化经营，通过具有创意性的会