房地产价格影响因素分析

房地产价格影响因素分析：基于1997-2008年面板数据的实证研究摘要：本文应用1997-2008年面板数据,分析了影响中国房地产价格的各种因素。影响房价的因素众多,本文主要选取了供给方、需求方、地方政府以及一些主要的货币政策变量进行理论分析,并结合中国房地产的实际提出相应假说。关键词：房地产价格；货币政策2003年以来,国内房价持续上涨,尤其是2007年,全国房价平均涨幅更是达到917%。政府从2005年开始实施了一系列相关的调控,如国六条,国八条等针对房价过快上涨的紧缩政策并未起到十分明显的效果。然而,进入2007年以来,美国次贷危机所引发的对于全球经济衰退的担忧逐渐增加,伴随着国内经济通胀压力的增大以及一系列紧缩政策的出台,房地产市场出现了衰退的迹象,房价持续下跌,其中一些城市跌幅较大,如深圳,2007年9月开始,一年内深圳房价下跌24%,其中最大跌幅达3615%。房价波动的根源究竟是什么?国内外的研究者从人均收入水平、土地价格、货币政策变量等方面给予了很大的关注。国内外研究综述Peng和Wheaton对香港1965—1990年的情况进行了实证研究,结果显示,土地供给变化对房价存在较大影响,而土地供给的不足加上消费者的预期导致了地价和房价的共同上涨。通过构造一个包含滞后过程的住宅价格模型,Abraham和Hendershott揭示了住宅价格与建设成本、就业率和收入直接相关,而价格上涨幅度和利率呈负相关。Harris研究了实际利率、名义利率对房地产价格的影响,发现实际利率的变动可以解释市场价格水平,名义利率只在房地产增值预期形成时发生作用。20世纪90年代以来,关于利率、银行信贷和房地产价格之间的负向关系遭到一些文献的质疑(Gerlach&Peng,2005)。在中国的房地产价格决定方面,国内学者也进行了不同角度的研究。沈悦和刘洪玉认为中国经济基本面对住宅价格水平的解释模型存在着显著的城市影响特征。周京奎研究了中国4个直辖市的住宅价格与货币政策、银行贷款之间的关系,认为宽松的货币政策导致了中国房价的上涨。然而也有学者发现,在中国,银行利率同房地产之间的关系不明显(梁云芳、高铁梅,2007)。房地产价格和土地价格之间的关系也被广泛关注。平新乔[8](P8)认为地价的上升推动了房价的上升。严金海分析了中国房价与地价的关系,结果表明,长期两者存在着相互影响,而在短期,是房价决定地价,而地价对房价的影响不大。况伟大提出,在供大于求时,房价与地价成线性负相关关系;在供小于求时,房价与地价成线性正相关关系。王爱俭、沈庆劼运用1999-2004年的数据以及相关研究估计的人民币汇率低估幅度等进行实证分析,认为汇率低估会造成经济结构倾斜,之后低估汇率的调整所引发的经济结构复位都会导致房地产价格的上涨。另外,政府土地规制等也被认为是房价快速上涨的重要原因。中国房地产价格影响因素和理论假说影响房地产价格的因素众多。本文通过对文献的梳理回顾，抽取了居民住宅用地交易价格指数、建材购进价格分类指数、竣工面积与实际销售商品房屋面积之差、房地产开发商的非自筹资金、年末总人口数、人均可支配收入、金融机构个人住房贷款余额变动额和固定资产投资总额中去掉房地产投资的部分八个自变量来研究影响中国房地产价格的因素，被解释变量则选择的是商品房屋销售价格指数。商品房屋销售价格指数（Y）：该指数反映了商品房屋销售价格的走势情况，采用中房拉氏指数。居民住宅用地交易价格指数（A）:土地交易价格是指房地产开发商或其他建设单位在进行商品房开发之前，为取得土地使用权而实际支付的价格，不包括土地的后继开发费用、税费、各种手续费和拆迁费等。作为房地产开发主要成本之一的土地使用权定价越高，居民住宅用地交易价格也越高。建材购进价格分类指数（B）：房地产行业产业链的上游是建材供应商，建材购进价格的上涨直接导致房地产开发商成本的增加，房地产价格也会随之攀升。竣工面积与实际销售商品房屋面积之差（D）：该指标反映了当年新增加的可用于以后年度销售的商品房屋面积；理论情况下我们假设，该指标与商品房屋销售价格呈正比，即竣工面积与实际销售商品房屋面积之差越大，可能存在开发商惜售房屋的情况，会减少市场的有效供给，提高商品房屋销售价格。房地产开发商的非自筹资金（E）：该指标指房地产开发商通过银行等金融机构进行间接债务融资的一种手段。房地产开发商的非自筹资金的数量与金融体系的宽松度以及货币成本有关。年某总人口数（F）：截至2007年中国总人口为132129万，比2006年末增加681万人。其中，镇人口59379万人，占总人口比重44.9％；乡村人口72750万人，占总人口比重55.1%。0岁－14岁人口25660万人，占总人口比重19.4％；15岁－59岁人口91129万人，占总人口比重69.0%；60岁及以上人口15340万人，占总人口比重11.6%。人口总数和人口结构会影响到住房需求。一般情况下，人口总数与房屋售价呈正比。人均可支配收入（G）：上升会增强居民的购买能力，提高房屋的有效需求。对于低收入水平、没有住房的人来说，收入水平的增加会导致对于房产的意愿性的居住需求转变为现实需求,而对于中高收入水平、拥有住房的人来说，收入水平的增加，一方面会形成较大的改善性居住需求，另一方面由于房产本身可以作为投资品的这种特殊性,会刺激投资性的需求。金融机构个人住房贷款余额变动额（H）：当银行体系的个人住房贷款相对较为宽松时，居民更更倾向于从银行借款来购买住房，从而加大住房的需求，提高商品房屋的销售价格。固定资产投资总额中去掉房地产投资的部分（I）实证结果与分析本文选取1997-2008年面板数据，数据主要来源于《中国统计年鉴》和CSMAR数据库，所有价格指数均进行了消除通货膨胀处理；为消除数据的异方差，除了竣工面积与实际销售商品房屋面积之差（D）之外，其余所有数据均进行对数处理。数据处理结果如下：YearlnYLnALnBDLnELnFLnGLnHLnI19984.61224.619184.59915381.38.09381458811.734168.0945191375.4718610.0934819994.62934.632284.601136854.278.1686316111.742348.1762216086.8658810.1511120004.63334.638244.612036467.778.40372329911.749928.2374178957.5947510.2187720014.64414.653034.590957455.58.62592410111.756878.3197389797.7439710.3038920024.68564.735244.580828167.518.87450378211.763328.4352197747.909410.4459320034.72254.84024.565897746.479.1585189211.769338.5231030218.1757510.6614620044.77044.91174.577374233.269.35843254311.77528.6074665228.2811410.8528620054.82674.991894.59006-2069.199.52597134511.781098.7099828377.7525611.0692120064.86825.035274.59399-6026.159.76388259111.786378.8146027227.2079811.2612220074.89555.116784.57667-16748.038310.0438537411.791538.934279178.7638411.4007820084.90215.166514.6101574.979.93060316211.796619.0216855057.7776311.63175构建模型如下：lnY=β0+β1lnA+β2lnB+β3D+β4lnE+β5lnF+β6lnG+β7lnH+β8lnI采用向后筛选的策略进行OLS回归，回归结果如下：模型非标准化系数标准系数tSig.B标准误差试用版1(常量)-68.07033.515-2.031.179LnA.556.2531.0172.196.159LnB.050.566.006.089.937D-2.800E-6.000-.191-2.853.104LnE-.074.088-.460-.842.488LnF6.1583.0631.1192.010.182LnG-.057.213-.158-.267.814LnH-.019.008-.146-2.288.149LnI-.118.187-.566-.628.5942(常量)-69.59223.587-2.950.060LnA.544.178.9963.051.055D-2.853E-6.000-.195-4.436.021LnE-.080.048-.497-1.665.194LnF6.3132.0581.1473.068.055LnG-.068.144-.188-.470.671LnH-.019.007-.146-2.795.068LnI-.106.112-.512-.947.4133(常量)-68.28921.018-3.249.031LnA.569.1531.0403.708.021D-2.878E-6.000-.197-5.006.007LnE-.085.042-.529-2.031.112LnF6.1811.8291.1233.379.028LnH-.020.005-.157-3.785.019LnI-.142.075-.682-1.905.1304(常量)-33.13412.415-2.669.044LnA.295.067.5404.435.007D-2.171E-6.000-.148-4.005.010LnE-.025.034-.157-.737.494LnF3.1251.086.5682.879.035LnH-.013.005-.100-2.815.0375(常量)-25.8797.272-3.559.012LnA.280.061.5124.607.004D-1.934E-6.000-.132-4.610.004LnF2.496.644.4543.874.008LnH-.014.004-.104-3.069.022a.因变量:lnY可以看出，该筛选策略总共分五步，并以此删除了建材购进价格分类指数（B）、人均可支配收入（G）、固定资产投资总额中去掉房地产投资的部分（I）和房地产开发商的非自筹资金（E），最终保留了4个变量。从实证结果可以发现，房地产价格与土地价格显著成正比，这与我们之前的假设相一致，LnA变动1个百分点，则LnY变动0.28个百分点；房地产价格与竣工面积与实际销售商品房屋面积之差呈反比，但该项系数非常小，房屋销售情况较差或者房地产开发商惜售对房地产价格没有太大的影响，这可能是由于当房屋销售情况较差或者房地产开发商惜售时，消费者同样会理性思考这一问题，在这种情况下，房地产手中囤积的待售房屋对增多，这将释放出一个积极的信号，即未来商品房的供应将大大增加，消费者会采取持币等待策略，而需求的减少与供给的减少二者的共同作用，使得该指标对房地产价格的影响很小，甚至可以忽略不计；房地产价格与年某总人口数呈正比，且该项系数较大；金融机构个人住房贷款余额变动额的增加会对房地产价格产生负向影响，这一点需要新的视角去解释。总结及政策建议（一）政策调控应注重调结构。人均收入水平的提高会增加导致一部分投机需求的出现,这会使得房价出现较大的波动并可能推动房价超出中低收入阶层的购买能力。当然,房地产作为一种投资品,适度的投机有助于市场的活跃,也是有效率的。但是,在目前的中国,房地产更重要的是被看作直接影响人们福利水平的特殊商品,超出大多数人购买能力的房价是不太适宜的。这需要政府在一定程度上抑制投机需求。（二）