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房地产税收风险防范2010.8.17--8.18设立房地产公司一、公司设立采取准则主义（有限责任）1、具体规定：1）股东符合法定人数；2）股东出资达到法定资本最低限额；3）股东共同制定公司章程；4）有公司名称，建立符合有限责任公司要求的组织机构；5）有公司住所。设立房地产公司2、法人代表选择确定：13条，公司法定代表人由董事长、执行董事或经理担任，并依法登记；3、股东税务责任：20条，公司股东滥用公司法人地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任；4、不得抽逃出资：刑法159条，公司成立后，股东不得抽逃出资，否则处五年以下有期徒刑或拘役。5、一人有限责任公司：58--64条设立房地产公司二、《城市房地产管理法》有关规定1、29条，五个条件及需要到地方政府规定部门备案1）有自己的名称和组织机构；2）有固定的经营场所；3）有符合国务院规定的注册资本：4）有足够的专业技术人员：5）其他6）符合公司法有关规定。2、注册资本与投资总额的比例符合国家规定：30条设立房地产公司三、《城市房地产开发经营管理条例》有关的规定1、5条：1）100万元以上的注册资本；2）4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。2、8条：领取营业执照30日内到主管部门备案。设立房地产公司四、资本运作概述：资本运作是指某一主体以资本增值或其他特殊意图为目的，对拥有的经济资源进行优化配置或合理运用使这些特定资源更有效、科学营运的一种经济行为。方式：1、上市；2、以现金取得股权或其他资产；3、以非现金资产取得股权或其他资产；4、重组合并与分立；5、资产的证券化6、托管设立房地产公司五、房地产企业融资方式（1）股东投资（2）金融企业借款（3）.非金融企业借款（4）.关联方借款（5）.个人借款（6）.统借统贷附：向境外支付款项（1）支付利息（2）.支付股息红利（3）.支付租金、特许权使用费、财产转让所得（4）支付建筑、安装、装配、修缮、装饰、勘探及其他工程作业工程款（5）.支付加工、修理修配、交通运输、仓储租赁、咨询经纪、设计、文化体育、技术服务、教育培训、旅游、娱乐及其他劳务活动款项设立房地产公司六、有关税收规定及纳税筹划1、股东出资方式不同的税负分析1）货币出资2）货物出资3）无形资产出资(除土地使用权以外)4）土地使用权和不动产出资5）以发行权益性证券出资6）以投资权出资7）以债权出资设立房地产公司2、法人股东和个人股东税负差异3、内资和外资公司税负差异4、分公司和子公司税负差异5、本环节涉及的主要税种汇总纳税分析前期立项提出项目建议书对项目进行可行性研究建设项目用地预审项目审批设立项目资本金：开发经营管理条例第13条规定：资本金占项目总投资的比例不得低于20%（35%）国发[2004]13号前期立项前期立项涉及税种分析：项目可行性分析房地产开发企业涉及税种:营业税\城建税\教育费附加\地方教育附加房产税\城镇土地使用税\印花税\车船税企业所得税\个人所得税契税\耕地占用税\土地增值税取得土地使用权一、土地储备制度-----一级开发1、有偿使用，招标、拍卖《关于加强国有土地资产管理的通知》2、2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》3、2003年8月1日《协议出让国有土地使用权规定》取得土地使用权二、土地使用权的取得方式1、取得出让土地使用权2、取得转让土地使用权：《城市房地产管理法》38条，转让条件：1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用证书；2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业或其他建设用地条件。3、取得出租土地使用权取得土地使用权三、取得土地使用权环节涉及税种分析1、印花税：产权转移书据2、契税3、城镇土地使用税4、承诺负担对方税收的问题取得土地使用权四、取得转让土地使用权的不同方式1、购买土地使用权2、购买整体资产3、购买股权4、合并5、分立购买股权取得土地使用权五、不同方式取得土地税负比较分析及筹划1、出让招拍挂方式2、购买转让土地使用权方式3、购买股权方式：股权转让书据0.1%4、合并公司方式5、分立公司方式6、租赁方式取得土地使用权六、拆迁方式取得土地使用权1、法规《城市房屋拆迁管理条例》2、拆迁补偿安置协议3、拆迁补偿方式：货币补偿和房屋产权调换4、拆迁当事人涉及的税收（法人和自然人）1）货币补偿2）房屋产权调换取得土地使用权例：某房地产企业就地安置拆迁户5000平米，市场售价8000元，土地成本2亿元，建筑施工等其他开发成本8000万元，总可售面积8万平米。拆迁补偿费支出：5000*8000=4000万元视同销售收入：5000*8000=4000万元单位可售面积计税成本=（2亿+8000万+4000万）/80000平米=4000元/平米视同销售成本：4000*5000=2000万元视同销售所得：4000-2000=2000万元需要在拆迁当期确认视同销售所得2000万元。取得或转让土地使用权在资产重组中的运用七、债务重组1.债务重组会计处理：（1）债权人的会计处理（2）债务人的会计处理2.债务重组一般性所得税处理（1）以非货币资产清偿债务（2）债权转股权3.债务重组特殊性所得税处理（1）债务重组所得分5年缴纳所得税（2）债权转股权的处理取得或转让土地使用权在资产重组中的运用八、企业重组--股权收购1.股权收购的会计处理（1）同一控制下股权收购会计处理a)合并方取得的资产和负债，应当按照合并日其在被合并方的帐面价值计量。b)合并方取得的长期股权投资成本按照合并日取得被合并方所有者权益的帐面价值的份额计量c)合并方支付的对价按帐面价值结转d)长期股权投资初始投资成本与支付对价帐面价值的差额调整资本公积，不足冲减的，调整留存收益取得或转让土地使用权在资产重组中的运用(2)非同一控制下股权收购会计处理a)合并方取得的资产和负债,应当按照购买日其在被合并方的帐面价值计量。b)合并方取得的长期股权投资成本,按照购买日取得被合并方股权支付对价的公允价值及支付相关税费计量c)合并方支付的对价在购买日确认的公允价值与其帐面价值的差额，应作为资产处置损益，计入当期利润表。2.股权收购的一般性所得税处理1）同一控制下：不同，需要调整2）非同一控制下:相同3.股权收购的特殊性税务处理1）同一控制下：不全一致，需要调整2）非同一控制下：不同，需要调整取得或转让土地使用权在资产重组中的运用九、资产收购1.资产收购的会计处理1）一般性收购业务会计处理2）非货币资产交易会计处理3）有商业交易实质4）没有商业交易实质2.资产收购一般性税务处理1）一般性收购，税务与会计处理相同2）有商业交易实质的非货币资产交换，税务与会计处理同3）没有商业交易实质的非货币资产交易，所得税视同销售，需要纳税调整3.资产收购特殊性税务处理1）一般性收购不符合特殊性税务处理2）有商业交易实质的非货币资产交易，税务与会计处理不同，需调整3)没有商业交易实质的非货币资产交易，税务与会计处理相同取得或转让土地使用权在资产重组中的运用九、企业合并1.企业合并的会计处理---合并准则1）同一控制下吸收合并会计处理a)以发行权宜性证券合并b)以付现、非现金方式合并2）非同一控制下吸收合并会计处里a)以发行权宜性证券合并b)以支付现金、非现金资产方式合并2.企业重组的一般性税务处理1）同一控制下吸收合并，会计与税务处理不同，需要调整2）非同一控制下吸收合并，会计与税务处理相同，不需要调整3.企业合并的特殊性税务处理1）同一控制下吸收合并，2）非同一控制下吸收合并取得或转让土地使用权在资产重组中的运用十、企业分立1.企业分立的会计处理1）同一控制下分立会计处理a)以发行权宜性证券分立b)以支付现金、非现金资产方式分立2）非同一控制下分立会计处理a)以发行权宜性证券分立b)以支付现金、非现金资产方式分立2.企业分立一般性税务处理3.企业分立特殊性税务处理前期报批报建准备工作取得建设用地规划许可证取得房地产开发项目手册取得房屋拆迁许可证勘察、规划、设计取得建设工程规划许可证前期报批报建准备工作前期报批报建阶段涉及税收及筹划1、拆迁方式不同涉及的税收2、规划设计环节需要考虑的税收因素1）土增税的免税政策及清算问题2）所得税的成本对象划分及分摊3、通过税负测算确定设计方案项目施工建设一、开发成本核算内容土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费建筑安装工程费配套设施费开发间接费项目施工建设二、项目开发成本对象的确定1、有关法律:计委申请立项、规划局规划设计2、会计核算3、土地增值税要求4、所得税要求1）确定成本对象原则：可否销售、分类归集、功能区分、定价差异、成本差异、权益区分；2）共同成本分摊方法：占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。项目施工建设三、土地征用及拆迁补偿1、主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。2、涉及税务问题1）一般按占地面积法，否则需要商税务机关同意；2）契税及拆迁补偿支出、回迁房建造支出；3）购买股权及合并、分立方式取得土地成本注意问题。4）交纳土地使用税项目施工建设四、前期工程费1、指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、地上原有建筑物构筑物拆除、场地通平等前期费用。2、注意税务事项1）从土增税的角度考虑2）取得土地的状态对此支出的影响3）有关合同签订注意问题，国税发[2009]2号4)在所得税上分摊方法没有明确，可以用建筑面积法项目施工建设五、基础设施费核算注意问题：1、指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。2、注意税务事项1）土增税问题2）在所得税上分摊方法未明确，可以用建筑面积项目施工建设六、建筑安装工程费1、指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等（包括内外装饰国税函[1998]53号）2、注意税务事项1）甲供材的合法性及如何签订甲供材合同2）取得发票是否合规3）虚开发票遗留问题4）所得税无分摊方法明确规定，可以用建筑面法5）对单位建安成本的掌控6）工程结算和竣工结算项目施工建设七、配套设施费1、指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。2、法律产权问题：物权法及高院解释3、注意税务事项1）在所得税上要求采取建筑面积分摊方法2）是否可以所得税前扣除3）人防工程处理4）土地增值税项目施工建设八、开发间接费1、指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。2、注意税务事项1）会计、所得税、土增税口径差别2）利息费用所得税要求直接成本法或预算造价法3）项目营销设施建造费4）土地增值税项目施工建设九、其他有关注意事项1、权责发生制原则2、发票问题3、分配方法及原则4、事后事项的处理5、施工过程中的资产损失：土地、开发产品报废或毁损项目开发方式