房地产企业风险分析及套期保值需求

房地产企业风险分析及套期保值需求大家都知道，目前房地产业是我国经济的支柱产业之一，房地产行业运行是否健康有序，不仅关系到国民经济的稳步增长，还关系到国家的稳定和安全。房地产行业的核心是房地产开发企业，房地产开发企业的稳步经营有利于房地产行业的健康发展，也利于房地产市场的稳定，于国于民都是好事。下面我们将详细分析房地产开发企业面临的各种风险，同时寻找应对风险的解决方案，希望能为国内房地产开发企业应对风险提供一些新的思路。房地产企业面临的风险房地产开发企业面临的风险主要有政策风险、经济风险和市场风险。政策风险政策风险，即国家及相关地方政府出台的宏观政策对房地产业产生的影响。与房地产业相关的政策主要有四类：土地政策、金融政策、税收政策和行政手段。土地政策主要涉及年度土地供应计划、土地供应结构、规范土地交易市场等方面，如2006年颁布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》规定：新审批、新开工的商品住宅套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用房）面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上。这一政策主要通过影响房地产供应结构来影响市场，房地产开发企业必须积极面对土地供应结构的变化，来相应调整开发策略和市场战略。金融政策主要包括两个方面：加强商业银行信贷管理和控制流动性。从2003年开始，为抑制房地产投资快速发展和房价的高速增长，国家陆续出台一系列加强商业银行房地产信贷管理的规定，从控制商业银行金融风险的角度出发，规范商业贷款审批的操作细则，明确取得房地产开发贷款的硬性指标，加大了房地产开发企业取得贷款的难度。控制流动性方面，央行提高存款准备金率、上调存贷款利率等均会加大房地产开发企业取得贷款的难度。针对房地产开发企业的税收政策主要是，对房地产开发项目的土地增值税进行清算，弥补房地产开发商逃税、避税的漏洞等。另外，国家出台《廉租住房保障办法》、《廉租住房保障资金管理办法》、《经济适用住房管理办法》等行政规定，对整个房地产市场和房地产开发企业也会产生较大影响。经济风险根据研究，房地产业与一国GDP的相关性达0.81，预期通胀和通货膨胀与房地产业发展也存在一定的关联性。房地产业是重要的宏观经济组成部分，与宏观经济互为影响。当经济上行时，对房地产业来说经济风险较小；一旦经济出现不确定性或隐患，房地产企业应及时监测市场并对背后原因进行分析，从而采取措施减轻经济下行风险带来的损失。如2007年年底、2008年年初美国次贷危机初现时，国内房地产市场销售疲软，某大型房地产开发企业对全国房地产形势进行分析并做出判断，房价已经严重背离居民收入和需求，房地产市场将面临较大的需求疲软危机。此后，该企业对全国主要地区住宅项目价格进行了调整。当次贷危机真正对国内房地产市场产生影响时，该企业由于及早判断市场形势，果断采取相应措施，减少了经济下滑给自身带来的损失。可见，经济风险需要企业对市场进行长期监测，并做出正确的判断。市场风险成本风险。房地产开发项目成本主要由土地成本、建造成本、前期工程费、管理费、利息及相关税费等构成，其中比重最大、影响最大的三个因素为土地成本、建造成本和人力成本。土地成本取决于房地产业和房屋销售价格的景气度，企业可根据市场情况进行选择。建造成本因在不同城市、不同区域而不同，同时也随着原材料价格的变化而变化。根据中国社科院金融研究所的研究，钢材等房屋建筑原材料价格上涨会导致房价上涨，但房价上涨的时机还需要看市场。当房价处于上升通道时，原材料价格转嫁到房价中会比较容易，也会比较快；若房价出现下跌，原材料价格转嫁到房价中就比较困难，开发商只能自己消化这部分上涨的成本。因此，房地产开发企业应积极应对上游原材料价格波动风险，以增加房地产开发项目的收益，减少自身的损失。销售价格风险。房地产企业在获取土地、进行项目投资时往往只对未来1—3年房地产市场形势进行分析判断，而房地产项目真正实施的时间跨度可能会更长，到项目预售时市场或许已经发生较大变化，较长的时间跨度使房地产销售项目面临着价格变动的风险。如突发政策、金融危机、经济衰退等均会对房地产项目价格产生影响。资本市场融资风险。房地产企业多数是借助银行贷款等外债开发和建设房屋，然后通过售房回收资金偿还贷款，是一种高负债、低现金流的状态。在房地产需求旺盛、销售状况良好的情况下，这种运作是比较合算的，房产出售率高，房地产开发企业可以迅速回笼资金，企业即使没有充裕的自有资本和现金流也可以使项目正常运转。一旦市场需求出现下降，如宏观调控、贷款利率变化、银根收紧或者房地产价格过高消费者难以承受导致市场需求低迷，房地产开发企业资金链条就会绷紧，如果企业没有很好的风险规避工具，很容易陷入困境。境外业务汇率风险。汇率变动通过影响原材料进口价格而影响房地产项目的收益，也是房地产企业特别是大型房地产企业不可忽略的风险之一。企业市值波动风险。若房地产企业是上市公司，企业股票的价格波动将直接影响企业的融资能力和资金状况，影响企业的土地储备和战略布局，进而影响企业的竞争力。从以上各方面的分析来看，政策风险对房地产开发企业非常重要，对政策的预判和理解是房地产企业必备的基本素质；经济风险和市场风险是房地产企业经营面临的主要问题，能够积极应对和处理这些风险是企业发展壮大的保证。可通过金融工具管理风险房地产开发企业面临的各种风险均需要企业选择合适的方法进行管理，常见的风险管理方法有：其中，金融工具管理风险最常用、最有效的是在期货市场进行套期保值。目前，我国已经推出多种商品期货和股指期货，其他如价格指数期货、利率期货、汇率期货和股票期货等均未推出，因此当前房地产开发企业只能通过钢材期货和股指期货的套期保值对建筑材料价格波动风险和经济风险进行管理。下面我们着重介绍一下房地产开发企业利用钢材期货对原材料价格风险进行管理（以沈阳地区为例）。钢材价格变化对房地产企业的影响房地产开发成本包括土地费用、建设费用、财务费用等，其中土地费用占比最大，其次是建设费用。建设费用中建安工程费是主要的用钢项目，通过拟合全国各地在这方面的数据，建安工程费中钢筋费用占比在20%—33%。2008年，沈阳不同建筑类型每平米建安成本如下：考虑到具体项目、钢材用量、钢材类型及其他因素，将沈阳不同类型建筑每平方米建安成本和钢筋费用占比进行以下调整：通过分析可以看出，钢筋价格变化对建安成本变化的影响明显。在土地价格、税收及其他费用不变的情况下，钢筋价格上涨会严重挤压房地产开发企业的利润。若钢筋价格上涨15%至4428元/吨，多层住宅建安成本将由770元/吨增至846元/平方米，上涨76元/平方米，涨幅9.8%；小高层住宅总建筑成本将由837元/吨增至928元/平方米，上涨91元/平方米，涨幅10.9%；18层—28层建筑的总建筑成本将由888元/吨增至979元/平方米，上涨91元/平方米，涨幅10.2%；28层以上建筑的总建筑成本将由1062元/吨增至1173元/平方米，上涨111元/平方米，涨幅10.4%；地下车库总建筑成本将由2333元/吨增至2582元/平方米，上涨387元/平方米，涨幅10.7%。由此来看，钢筋价格在短期内大幅上涨会导致建安成本大幅上涨。具体量化后，钢材价格上涨15%会导致建安成本上涨10%，即钢材价格每上涨1%，会导致建安成本上涨0.67%。根据国家统计局的历史数据，竣工房屋造价2003年—2008年保持着逐年稳步增长的态势。定性来看，竣工房屋造价上涨与建筑钢材价格上涨同步性较强；定量来看，全国建筑钢材价格与竣工房屋造价相关系数为60%。辽宁地区竣工房屋造价与建筑钢材价格相关系数高达64%。比如，2008年6月—2008年12月，钢筋价格从历史高点5600元/吨一路走低到3120元/吨，小高层建筑的总建筑成本因此减少313元/平方米，建筑成本的降低直接使总开发成本缩减。换一个角度看，如果钢材价格走势相反，出现大涨，以水泥为代表的其他建筑材料也会相应调价，总建筑成本会上涨313元/平方米。即使假设人力、电力成本、税收不随通胀而增加，总建筑成本依然会上涨200元/平方米以上。钢材价格与其他建筑材料的相关性建筑钢材是建安成本的重要组成部分，除此之外，其他建筑材料如黄砂、石子、水泥、涂料、玻璃等也对建安成本有一定的影响。由于具有相似的周期性变化，因此建筑材料之间存在较高的相关性，如2006年6月—2008年6月，钢筋价格涨势明显，且在2008年6月达到历史高点，同期，水泥价格上涨态势也非常明显；2008年年底、2009年年初二者同时触及历史低位。建筑材料同向上涨对房地产开发企业建安成本上升形成了较大压力，房地产开发企业将面对更大的利润挤压。从前面的分析可知，钢材价格变化不仅单独对建安成本产生影响，还通过建筑材料联动性变化共同对建安成本产生影响。若房地产市场处于上涨周期，建筑材料成本可以轻易地转移到下游的房价中；一旦经济出现不稳定、房地产市场处于调整周期，成本转移到下游房价中比较困难，成本增加就会成为房地产开发企业的负担。这时，房地产开发企业需要运用新的工具来规避成本上涨造成的利润缩小风险，钢材期货就是非常好的一种工具。房地产企业如何利用钢材期货套期保值是指把期货市场当作转移价格风险的场所，利用期货合约作为将来在现货市场上买卖商品的临时替代物，对其现在买进准备以后售出商品或对将来需要买进商品的价格进行保险的交易活动。简单地讲，房地产开发商为减小房屋建设时建筑材料价格上涨的风险，在工程开始之前以固定价格买入未来的建材。等到工程开始时，如果建材现货涨价，建筑商虽然以高出前期现货价的价格入货，使得成本增加，但可在期货市场上将前期低价购入的期货合约卖出，以一买一卖所获得的盈利去对冲增加的那部分建筑成本。房地产开发企业利用期货市场进行套期保值交易，实际上是一种以规避现货交易风险为目的的风险投资行为。2010年2月开始，由于国际三大铁矿石供应商（巴西的淡水河谷、澳洲的力拓、必和必拓）联手推高铁矿石价格，铁矿石协议价格大涨100%，现货价格更是一度达到200美元/吨。作为钢材的主要生产原料，铁矿石价格飚升迅速推高了钢材价格。沈阳地区的二级螺纹钢价格受此提振，从3月初的3530元/吨一路猛涨，一个月内突破4000元关口，并在4月15日达到4320元/吨，上涨790元/吨。如果房屋建筑商4月份需要从钢厂或贸易商手中购入钢筋，那么高昂的钢筋价格则会使利润相应缩水，但若不进行采购，又会拖延工程进度。4月15日，由于国家出台了对楼市的严厉调控政策“国十条”，钢材价格掉头进入下行通道，一路下跌。这里要特别指出的是，国家新政出台难以预测，若当时没有新政出台，钢材价格还会有上行空间，开发商、建筑商的利润将会进一步压缩。如果在3月初铁矿石价格涨势确定的同时，买入螺纹钢期货进行套期保值，会有怎样的效果呢？3月3日，上海期货交易所的螺纹钢主力合约3857元/吨，为避免现货市场价格上涨带来的成本增加风险，建筑商买入一定数量的螺纹钢期货合约套期保值。合约持有期间，螺纹钢期货合约价格与现货市场趋势一样，稳健上行，达到历史高位4497元/吨。4月15日“国十条”出台，市场风声鹤唳，建材价格就此重回下行通道，建筑商可卖出期货合约，每手合约平仓盈利640元/吨，期现总体亏损了150元/吨。换句话说，企业通过套期保值成功地规避了现货市场81%的成本增加风险。经过多年的实践，我们在总结成败经验的基础上，提出了企业套保“5W”决策系统，用以指导套期保值活动。或许有人会说，房地产开发商可以将钢材等原材料价格上涨的风险转移至承包商或建筑商身上，这样房地产开发企业面临的成本风险就可以忽略。但我们不要忘了，现代企业的竞争不是单个企业的竞争，而是供应链与供应链之间的竞争，房地产开发过程中涉及到的主要企业都应该有风险规避的意识。我们希望房地产开发企业能从各个方面对风险进行有效控制，不仅利于自身稳健发展，也利于形成健康的原材料市场；希望房地产业能更全面认识期货的作用，能有效地利用期货工具为自己的经营服务。