房地产信贷面临巨大风险

18│沪港经济│February2010February2010│沪港经济│19易宪容中国社会科学院金融研究所研究员的风险。对于国内房地产信贷风险，我们可以从两个方面来分析。一是房地产开发贷款；二是个人住房按揭贷款。2009年随着政府对房地产业特殊优惠政策出台，国内商业性房地产贷款余额增速快速上升。截至2009年9月末，主要金融机构商业性房地产贷款余额为6.81万亿元，同比增长28.3%，增速比上年同期高14%；个人住房贷款比年初增加9520亿元，同比增长7089亿元，这种情况在第四季度更为严重。估计2009年全年个人住房按揭贷款达到2万亿以上。从上述数据可以看到，2009年国内房地产之所以能够短期内迅速逆转，并出现量价齐涨的局面，最为关键的因素，就是房地产优惠政策导致大量银行信贷进入房地产市场，房地产市场也由消费为主导转变为投资炒作为主导的市场。从房地产供给方资金来源的情况来看，在政府救市政策下，不仅银行贷款利率快速下降，而且房地产企业成为商业银行信贷规模扩张的主要对象，再加上股市融资功能的恢复，从而使得房地产企业在2009年比较容易从商业银行获得低成本的资金。在这种情况下，房地产企业的流动性危机得以化解，囤地推高房价也具备了条件。由于大量的资金流入土地市场，全国的土地价格迅速推高；土地价格上涨又给房价上涨提供了理由。更为重要的是，鉴于早几年的炒房地产信贷面临巨大风险2008年美国房地产泡沫破灭导致了全球性金融海啸，但是美国95%以上的居民只有一套住房。而在中国，估计只有10%以下的人口持有这些个人按揭贷款，其持有住房多套。迪拜危机之后，中央政府出台了一系列关于遏制高房价的政策。高房价为什么要遏制？仅仅是由于绝大多数居民无能力购买高价住房吗？这是一个方面的原因，更为重要的是，当房价被银行的信贷杠杆推高时，它将给中国银行体系带来巨大的风险。前几天去上海，到了淮海中路的一些中介公司，其挂出的房价让我目瞪口呆：公寓房以千万计，老式的公房以几百万计。这样的房价，不仅完全超越了当地居民购买力，而且也完全超过了想购买住房居民的想象能力。当一种商品的价格连人的想象都赶不上时，这个市场疯狂到何种程度就可想而知了。2009年1-10月，上海的房价上涨50%以上，目前，上海的房价已经攀高至国际主要中心城市的水平。比如，2009年三季度纽约独栋别墅的中位价是26.53万美元，相当于人民币180万元，而纽约居民的收入则是上海居民的5倍以上。由此，中国许多城市的过高房价，已经成了整个社会密切关注的大问题。国内房价过高，最重要的原因是房地产投资为主导的赚钱效应。在中国，如果住房是投资品，它就与股票有一个根本性差别。当前国内股市价格再高，其杠杆率都很低，即股票泡沫一般不会通过信用杠杆来吹大。但住房市场则不然，离谱的房价基本上是银行的金融杠杆催生的结果。在这种情况下，它一定会给国内银行体系及金融体系带来巨大房赚钱效应，以及过低的个人住房按揭贷款利率、过低的贷款和从银行获得住房按揭贷款的便利性，使得大量城市居民涌入房地产市场。那么，我们应该如何来认识房地产信贷的风险呢？如果以房地产贷款所占整个信贷比重来说，其所占的比重不足18%，个人按揭贷款所占比重也只在10%。但是，这些个人按揭贷款是什么人持有？是多少人持有？2008年美国房地产泡沫破灭导致了全球性金融海啸，但是美国95%以上的居民只有一套住房。而在中国，估计只有10%以下的人口持有这些个人按揭贷款，其持有住房多套。现在普遍存在着一种观念，就是认为购买一套住房或所谓的改善住房，不是投资而是消费。实际上这个观点是错误的，在没有征收住房物业税及住房销售所得税的情况下，购买住房赚钱效应十分明显，投资者自然会根据自己的能力作出不同的住房投资选择。如果以为购买一套住房就不是投资，那是太低估投资者的智慧了。当住房购买都是投资时，在优惠的信贷政策下，房地产泡沫不吹大是很难的。因此，如果不尽早调整现行住房信贷的优惠政策及出台公平公正的物业税，而放任投资者利用银行的金融杠杆炒作，那么国内房地产泡沫只会越吹越大。日本危机、美国危机、迪拜危机就是前车之鉴。GeneralObservation大观察宽松的货币政策应该平稳退出我国目前实施的信贷规模管理政策，虽然效果明显而直接，但是，它与市场化的管理要求相去甚远，从长期看，可能导致商业银行产生呆坏账的风险。2009年实施的宽松货币政策，对化解美国金融危机对我国经济冲击性影响发挥了积极的作用。但是，由于巨大的货币供给，也造成了通货膨胀预期以及其他一些问题，因此，选择适当时机，以适当的方式退出宽松货币政策，是当前和今后一段时间宏观经济管理中的重大课题。去年，在积极的财政政策、宽松的货币政策、扶持性产业政策等三大政策措施推动下，我国取得了举世瞩目的低通胀、高增长的宏观经济成就。然而，国际金融危机背景下，我国股市、房市、车市火爆，说明流动性非常充裕。由于我国金融行业实行分业管理，而且政策上明确信贷资金不能流入股市，所以股市的上涨总体上看是比较克制的。车市在政策刺激下，虽然销售业绩良好，但是，车贷并未获得很大发展，车市的火爆，无关金融安全问题。房价的上涨成为岁末年初的重要话题。我国房价上涨的原因是多方面的。首先，自1998年城市取消福利分房制度之后，积累了大量的住房需求；其次，城市化过程中，产生了现实的和潜在的巨大住房需求；再次，地方政府推高地价；最后，是不恰当的房地产财政金融政策。去年，笔者在《沪港经济》第6期撰写题为《住宅金融政策不能大起大落》的署名文章，对2008年11月开始逐步推出的刺激房地产的财政金融政策，持不同观点。不幸而言中的是，在财政金融政策刺激下，房价暴涨，舆论哗然。我以为，房地产不能作为财政金融政策调控的目标，政策的稳定性、连续性是房地产市场健康发展的前提条件；此外，明确房地产市场与房地产救助政策的边界是非常重要的，否则，我国房地产市场就不可能健康发展。如上所述，我国房地产市场本来就不应该作为临时性危机政策的目标，如今，既已成为目标，若政策又最先退出，房地产市场乍热乍冷就不可避免。我国金融体系的特点，决定了我国货币政策工具存在着一些明显地有别于发达国家的特点。因此，在一定条件下，把房地产作为货币政策调控的目标也不奇怪。再例如，我国目前实施的信贷规模管理政策，虽然效果明显而直接，但是，它与市场化的管理要求相去甚远，从长期看，可能导致商业银行产生呆坏账的风险。总之，在国际金融危机渐行渐远的今天，应该从总体上考虑宽松的货币政策的退出问题了。宽松货币政策的退出，主要参考如下指标：其一，我国的经济增长速度及其预期；其二，我国失业率及潜在失业率的变化；其三，货币价值的稳定性——主要参考CPI及PPI的变化及其趋势；其四，我国国际收支，尤其是包括贸易收支在内的经常收支的变化及变动趋势。货币政策的调整要综合考虑上述四项指标，而不是单独地以某项指标的变化为调整的依据。需要说明的是，我国CPI的构成与百姓在日常生活中对物价变化的感受是存在一定差距的，因此，完善CPI的构成，使之更加符合中国的实际情况，是我国通货膨胀目标管理的重要任务。如果要从现在宽松的货币政策退出，转向较为紧缩的货币政策的话，应该以平稳退出为原则，避免对宏观经济产生强烈的冲击。从货币政策工具的角度看，在利率、法定存款准备金率以及公开市场操作这三个方面，应该选择公开市场操作作为退出现有扩张性政策的首选工具。相比利率和存款准备金率，公开市场操作更为温和，而且在很短的时期内，可以进行反向操作，具有随时纠错和投石问路的功能。所以，从政策工具的顺序上，先公开市场操作、其次考虑存款准备金，最后动用利率工具。当然，丰富完善三大货币政策工具，赋予三大政策工具结构调整的功能，也是非常重要的。例如，在公开市场操作方面，丰富票据品种，以便央行实行期限结构的操作；再例如，实行组合式法定存款准备金率，对不同存款设定不同准备金率，从而迫使商业银行调整负债的期限结构；还可以考虑实行差别化利率，对国家扶持的项目给于优惠利率，对于国家希望淘汰的项目给于惩罚性利率，通过货币政策配合实现调整结构的目的。GeneralObservation大观察黄泽民全国政协委员华东师范大学终身教授、博士生导师、国际金融研究所所长房地产信贷面临巨大风险作者：易宪容作者单位：中国社会科学院金融研究所刊名：沪港经济英文刊名：SHANGHAI&HONGKONGECONOMY年，卷(期)：2010，(2)被引用次数：0次本文链接：授权使用：上海海事大学(wflshyxy)，授权号：4622a9e0-9b52-4cb4-b353-9dc700b0bb22下载时间：2010年8月3日