房产流程与风险管理

房地产企业制度流程与风险管理企业为什么要建立制度和流程体系？美国建国初期，1787年立宪会议议题：“我们能够创建什么样的组织，建立一个长治久安的国家”齐景公问政于孔子孔子曰：“君君臣臣父父子子”治国篇来自一个民营企业的争论Q12的忠诚度造价师的定位企业篇人的欲望是无限的，心性的好坏也是随时而变的，只有明晰了名份之下的责权利，再有一套保证的制度组织，才能够让每个人各尽其能，才会有一个和谐的环境。关于人性----没有组织制度的企业是危险的，“好的制度可以让坏人变好，坏的制度可以让好人变坏”业界经典案例巴林银行新疆德隆周正毅陈久霖成功企业一定是倾力于构建组织制度的企业企业建立制度和流程体系能带来什么？百年老店高速扩张持续发展赚钱制度建设是企业内在的需求规范各项业务活动企业内有章可循，有法可依确保企业的有序经营企业扩张需求企业永续发展的需求输入原料标准化生产线输出产品土地资金房产物业房地产运作过程管理规范化透明化制度建设与系统性偏差基于什么来建立企业的制度与流程？制度流程建设与人制度流程与人的关系？------企业文化案例：制度流程中蕴藏着什么？房地产企业为什么越来越关注制度与流程的建设？房地产企业面临着什么？新政----土地金融预售自有资金开发形势----消费者观望行业内强强联合国际资金涌入冰火两重天房地产企业资本市场生存社会举牌案例几个典型的例子资本市场提出什么样的要求？国际资本对企业管理的要求几个典型的例子来自市场和客户的要求：惊心动魄的项目群诉惊人相似的一幕几个典型的例子来自市场和客户的要求：销售承诺与销售资料怎么管？面积计算、设计变更怎么管？强条？规划？验收环节怎么把控？财务管理如何接轨于实际？面对如此的形势-----企业生存与发展的需要-----房地产企业的制度流程建设是必然的房地产开发企业的制度流程建设我们基于什么？房地产企业的定位：设计管理----管什么?现场管理----管什么？成本管理----管什么？资源整合：对社会资源的管理制度流程建设的立足点房地产企业的关键词专业集成总经理致辞制度流程建设的基本点人力资本行政管理财务管理资讯管理制度与流程管理组织架构成本管理品牌管理策略联盟计划管理资金管理采购管理合同管理客户关系审计管理综合管理投资策划设计管理工程管理营销管理物业管理房地产企业的价值链制度流程建设的核心对于地产项目实施过程中发生的变更如何管理控制流程？案例：设计变更管理流程的优化---基于行业理解，达到管理与价值创造目的！案例：基于价值链的制度流程建设---房地产开发企业的制度流程为什么有这么多不同？背后隐藏的是什么？定义：它是反映对象活动规律和保证对象正常运行的一系列规范、原则和限制的总和。特征：1、具有强制性，规范人们的行为2、是浓缩的信息载体，它以简略形式传递着如何分配权益、如何协调分工的知识关于制度的定义定义:流程是采用符号形式表述的制度。是对一个或多个输入，转化为对顾客有价值输出活动的描述流程的描述：创造价值活动的过程涉及的权责对象权责分配关于流程的定义制度流程背后是我们的权责体系西方：制度流程提高效率中国：制度流程确定权责与规矩制度流程建设必须有明晰的架构和清晰的授权本地项目部一本地项目部一本地项目部二本地项目部二开发部开发部总经理办公室人力资源部工程部工程部计划财务部计划财务部规划设计部规划设计部营销部营销部预算部预算部知识体系推动团队知识体系推动团队业务体系执行团队业务体系执行团队异地项目公司异地项目公司知识体系推动团队宗旨：一、引领知识管理体系二、打造专业知识团队知识体系推动团队宗旨：一、引领知识管理体系二、打造专业知识团队业务体系执行团队宗旨：一、执行知识管理体系二、对业务结果负责业务体系执行团队宗旨：一、执行知识管理体系二、对业务结果负责成本合约部财务部工程技术部总部总经理总部董事长各分管副总综合发展部销售客户部图例：管控关系指导关系图例：管控关系指导关系各总师深业集团（深圳）有限公司组织架构及管控模式示意图深业集团（深圳）有限公司组织架构及管控模式示意图之一：清晰的架构与授权体系集团区域1区域2区域3公司1公司2公司1公司2公司3项目1项目2项目3合理的架构、部门设置、详细的部门职责说明、岗位说明书公司授权体系说明房地产开发企业的制度流程建设我们要关注什么？制度与流程体系的解读—POM语言愿景：企业策略思想的实施企业文化建设的引导者企业执法的标准最有效的管理工具员工的优秀教师制度与流程体系的解读—POM语言目标：规范、可控：游戏规则：网络资讯化：共享知识平台：------经验沉淀与管理能力体现案例2：制度流程中蕴藏着什么？关于招标策划管理流程是把双刃剑！请假？比赛？回顾：1、企业要生存、要发展需要建立规范的制度和流程2、企业制度流程的建设要基于企业的文化和企业的目标3、制度流程承载了企业的管理特性和信息，也成为日常业务管理的工具如何建立企业的制度流程体系？制度与流程体系制度与流程执行系统检查与评估系统制度与流程建设系统制度与流程体系制度与流程执行检查与评估系统制度与流程建设（不断完善，持续优化）1、制度为核心，流程融入其中2、流程为核心，制度为辅助制度与流程的关系输入测量标准流程建设负责人文件流转清单期望结果流程执行负责人输出流程核心要素的确立追求时间效率1.组织的管理弹性2.流程分级处理追求知识管理1.经验沉淀2.隐性知识现性化规范化的语言易用性！“变”是不变的真理---组织的合理设计制度与流程体系建设要点流程设计要注意什么？系统性完整性效率性二八原则家世界流程结构不完整主体责任不清流程描述过细审批繁琐流程接口与不当循环专业间缺乏集成推动力不足制度与流程体系建设中常遇到的问题要努力规避的问题贴在墙上的宣传画推诿的借口TQC与ISO900低效之源对行业的理解与专业资源整合关键环节谁的错？流程是要创造价值的！------国际化流程企业的案例------专业集成体现流程的价值！案例：制度流程能创造价值吗？房地产企业建哪些制度和流程体系？人力资本行政管理财务管理资讯管理制度与流程管理组织架构成本管理品牌管理策略联盟计划管理资金管理采购管理合同管理客户关系审计管理综合管理投资策划设计管理工程管理营销管理物业管理房地产企业的制度与流程案例：制度建多少合适？房地产企业管理中存在的风险案例：从监督端口看制度流程的健全性！透过现象发现问题本质及风险隐患从完善管理上提出建议和要求后续审计跟踪直至问题解决房地产专业管理流程工程管理工程质量管理流程工程进度管理流程变更管理流程合同管理流程安全文明施工管理技术管理流程工序管理流程物料管理流程合同变更管理合同执行管理进度款管理索赔管理流程合同签定管理合同结算管理补充预算管理保修金结算交叉分级《专业集成》流程汇编制度流程做多少合理？做多深合适？关键业务覆盖面关键控制节点与企业规模及发展阶段相匹配回顾：制度与流程描述的是企业价值活动过程中的权责、分工与必须遵循的规范企业制度流程建设是一个持续改进、不断完善的过程房地产企业的制度流程建设重点在于基于价值链的专业间的集成几个观点的讨论观点一:企业治理靠个人能力的效果会高于依赖制度流程建设观点二:制度流程带来的是工作效率和效益的下降还是提升重申我们的愿景:让制度流程成为管理有效的工具，同时为我们带来管理和经济效益世界是一面镜子制度流程建设的最高境界加强制度与流程建设构筑企业风险防范的长城房地产企业的经营管理有哪些风险？企业内外部环境目标组织结构人力资源客户关系产品研发工程企业发展设计销售投资学习创新营销政策环境政府关系合作业主企业内部治理岗位设置授权体系用人的风险KPI考核制度流程中的风险岗位设置的风险之一：岗位设置的牵制性岗位牵制房地产企业管理中存在的风险岗位设置的风险之二：关键岗位的轮换采购销售出纳童言无忌房地产企业管理中存在的风险企业内部治理岗位设置授权体系用人的风险KPI考核制度流程中的风险企业最大的风险------用人的风险房地产企业管理中存在的风险高价=高素质人才=高绩效行业腐败？？？企业内部治理岗位设置授权体系用人的风险KPI考核制度流程中的风险ＫＰＩ考核中存在的风险之一房地产企业管理中存在的风险绩效指标设定的导向性ＫＰＩ考核中存在的风险之一房地产企业管理中存在的风险盈利考核带来什么？绩效指标设定的导向性ＫＰＩ考核中存在的风险之一房地产企业管理中存在的风险绩效指标设定的导向性ＫＰＩ考核中存在的风险之二房地产企业管理中存在的风险考核脱离企业目标？绩效指标设定的系统性企业内部治理岗位设置授权体系用人的风险KPI考核制度流程中的风险制度流程建设中的风险之一：房地产企业管理中存在的风险制度缺漏：-----不同时期的不同需求------用制度流程防控风险的案例案例：制度流程中的“画龙点睛”！制度建设与操作的匹配：房地产企业管理中存在的风险案例：制度流程与实际的匹配性！制度控制点缺陷：制度流程建设中的风险之三：房地产企业管理中存在的风险政策法律风险财务风险合作中的风险公司经营的外部环境政策法律风险之一：产权所有的风险房地产企业管理中存在的风险政策法律风险之二：房地产企业管理中存在的风险政策的持续调整政策法律风险之三：证照办理房地产企业管理中存在的风险政策法律风险之三：证照的办理房地产企业管理中存在的风险与政府对接端口如何管理？北京sl的投诉热销两旺证照的办理----日照间距房地产企业管理中存在的风险政策法律风险之三：货不对板证照的办理----节能设计南昌某项目验收；武汉项目的外保温砂浆房地产企业管理中存在的风险政策法律风险之三：万科节能设计要求万科节能设计大检查客户风险之一：红线外的风险？1、武汉群诉2、制胜之招：房地产项目运作中存在的风险政策法律风险财务风险合作中的风险公司经营的外部环境财务风险之一：销售成本的预结算房地产企业管理中存在的风险触目惊心的案例1：财务风险之一：销售成本的预结算房地产企业管理中存在的风险触目惊心的案例2：企业经营给我们提出什么样的要求？资产类货币资金结算中心存款内部单位贷款短期投资减：短期投资跌价准备短期投资净额应收帐款其他应收款减：坏帐准备应收款项净额预付帐款存货减：存货跌价准备存货净额待摊费用一年内到期的长期债权投资其他流动资产流动资产合计长期投资净额固定资产合计无形资产及其他资产合计资产总计资产负债表企业生存给我们提出什么样的要求？案例：控制成本风险的有效手段以责任管理的手段分解和降低风险------责任成本管理体系介绍方法：根据投资测算确定成本控制标杆---目标成本将目标成本分解成责任成本到执行部门、责任人或：将责任成本分解成合同控制标杆，由合同负责人直接对招标、签约、执行、结算进行全程控制合同负责人对合同超标杆进行过程的风险预警责任人、责任部门对成本控制的结果负责（奖惩）1、本部门费用2、本专业端口成本----土地成本----投资部--------政府收费----报建部门--------设计费----设计部--------营销费用----营销部--------财务成本----财务部--------设计+采购+工程----建造成本----3、成本数字是目标，是结果，关键的是工作质量责任部门的分解示例：责任成本的落实方法责任成本的分配最终落实到了项目运筹计划以及各部门工作计划中！（加入时间、质量、价值、责任人等要素）分类合同名称（示意）编号考核标的责任部门负责人设计合同方案设计合同产品技术部###施工图设计合同###园林景观设计合同###专业设计合同地质勘察合同测绘合同建安工程合同三通一平工程施工合同项目工程部试桩检测合同单独施工的桩基础工程合同建筑安装施工总承包合同园林景观合同园林景观工程施工合同集中采购合同外墙装饰材料采购合同采购部门窗制作安装合同电梯采购安装合同发电机采购合同通风空调设备采购合同成本------合同分类通过责任分解，将风险进行了分解通过过程控制，将风险管理落在实处动态监控体系和预警体系，对风险进行了前置管理优点：基础：完善的管理