房地产交易中的风险及其防范

房地产交易中的风险及其防范作者：刘忠礼作者单位：大连开发区房产管理中心,辽宁,大连,116600刊名：魅力中国英文刊名：CHARMINGCHINA年，卷(期)：2010，(4)被引用次数：0次参考文献(2条)1.玉红.陈忠房地产经纪人从业道德水准的演化分析2000(10)2.程伟.李帮义.黄国华房产代理中的道德风险与激励机制设计研材2005(3)相似文献(10条)1.会议论文于小平.杨国东面向对象的房地产交易系统2001该工程主要由Geomap控件和Mapobject在VB平台上开发,根据房地产交易中心的具体情况,它可分为以下五个部分:房地产交易信息展示中心子系统、房地产交易信息查询子系统、客户竞标管理子系统、房地产交易撮合子系统、办文踊跃子系统、数据制作子系统.2.学位论文马韧进一步完善上海房地产交易登记管理制度的研究－房地产交易登记代理制的设计与应用2004上海房地产市场自90年代以来得到了迅猛发展，但在发展过程中，一些问题也逐渐暴露出来。房地产交易登记管理制度作为房地产市场平稳发展的保障机制，在不同的历史阶段，都曾起到了积极的作用，同时，房地产交易登记管理制度本身也随着房地产市场的发展在不断调整和完善。在现阶段，对于房地产交易登记管理中所出现的问题，如何运用公共管理理论在制度上予以改进，来保障房地产市场的健康发展就是本文所要研究和探讨的问题。本文从三个方面对进一步改善上海房地产交易登记管理进行研究。首先从房地产交易登记管理的内容和对房地产市场发展的作用入手，通过对房地产交易登记管理制度历史的研究，以及现今房地产交易登记管理的具体工作内容，来反映出房地产交易登记管理对于房地产市场的重要性和作用；其次是对房地产交易登记管理进行现状分析，从管理的现状描述逐步聚焦到管理中所暴露出的主要矛盾和典型问题，然后针对这些矛盾和问题进行深入分析，找出问题存在的制度成因；最后对应问题找答案，在借鉴美国模式成功的管理实践基础上，并根据公共管理的基本理论，架构改进上海房地产交易登记管理的方案，推出房地产交易登记代理制度的构想以及具体的操作内容。3.期刊论文张向钰.赵明琦房地产交易管理信息系统的设计与应用-哈尔滨职业技术学院学报2005,(1)运用现代管理理论和信息技术,对房地产交易管理信息系统进行了分析与设计,并对系统的实施应用进行了评价.对房地产交易管理工作的现状进行了调查和分析,遵循系统设计的原则,完成了房地产交易管理信息系统的设计,建立起房地产交易管理信息系统,对房地产交易管理信息系统在实际工作中的实施应用进行了分析与评价.4.期刊论文田荣房地产交易中估价机构与经纪机构的关系-科技咨询导报2007,(9)房地产价格评估和房地产经纪同属于房地产交易中向相关当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的机构.估价和经纪机构的合作主要发生在房地产投资开发及建设完成后的交易阶段,本文中我们将对两者在房地产交易这一阶段中各自的角色进行分析并对两者之间的相互关系及如何更好的处理这种关系进行讨论.5.学位论文张向钰房地产交易管理信息系统的设计与实现2003该文主要运用现代管理理论和信息技术,对房地产交易管理信息系统进行了分析与设计,并对系统的实施应用进行了评价.首先,该文在先进的现代管理理论和信息技术、网络技术的指导下,对房地产交易管理工作的现状进行了调查和分析,并采用结构化系统分析的方法,绘制出房地产交易管理信息系统的详细的业务流程图和数据流程图,编辑了数据字典.其次,该文遵循系统设计的原则,完成了房地产交易管理信息系统的网络体系设计、数据库结构设计、系统结构模块图设计和系统典型程序设计,从而建立起房地产交易管理信息系统.最后,该文对房地产交易管理信息系统在实际工程中的实施应用进行了分析与评价,从而获得了房地产交易管理信息系统应用的成功经验,为房地产交易管理工作提供了新的解决方案,为房地产行业管理向信息化、科学化和现代化迈进提供了可行的模式.6.期刊论文杨清云房地产电子商务交易中的混合模型-现代商业2008,(23)电子商务已经开始应用于房地产的交易当中,本文对房地产交易的各个环节进行分析以后,归纳出了房地产电子商务交易的混合模型.文章还对该模型进行研究分析,论述该模型对房地产的交易成本带来的良性影响,同时也提出了要实现混合模型还需要建立的应用目标.7.期刊论文王锦洋三维GIS技术在房地产交易中的应用与研究-福建电脑2008,24(8)随着计算机和网络技术的飞速发展,地理信息系统GIS在房地产行业中开始发挥了重要作用.本文针对当前房地产交易系统中二雏图形存在的一些问题.提出了在房地产交易中构建三维GIS的必要性,同时对房地产交易中三维模型构建和系统建设等方面提出了思路,最后总结了三维GIS在房地产交易中的一些具体应用.8.学位论文王建刚房地产交易审计研究2003环境审计是在20世纪70年代兴起的一种对社会各类组织或某一区域的环境状况和环境行为进行评价的环境管理工具.随着环境审计实施范围的不断拓展,出现了多种类类型的环境审计.按审计对象的不同,环境审计主要可分为房地产交易审计(PTA或CLA、清洁生产审计(CPA)和环境管理体系审计(EMSA).房地产交易审计的对象是房地产,它是在房地产交易前对的有权发生转移的财产即房地产进行环境负债的评价,或由于其它经济或社会原因需要对需要对房地产进行环境负债的评价;清洁生产审计的对象是整个产品生产过程,它是生命周期评估的延伸,是进行其他环境审计的技术基础;而环境管理体系审计针对的是企业的环境管理体系,它是其他环境审计实施成果能够延续的保证.其中,房地产交易审计是开展其它环境审计的起点和基础条件,对于环境审计的发展有着重要大意义.由于土地是国民经济和社会发展的重要资源,是生态系统的重要组成要素,而目前很多环境问题都突出地表现在土地上,特别是工业污染所导致的土地污染,从而也成为全球资源枯竭和生态破坏的主要根源之一,因而进行房地产交易审计,有效地治理工业污染,是实现经济和环境协调持续发展的重要手段.而目前中国的房地产交易审计与西方主要发达国家相比无论在观念和立法上,还是在污染土地审计的理论、方法和实力上都存在很大的差距.鉴于此,作者选择了房地产交易审计研究作为论文选题,以期从这一层面对房地产交易审计在实践中开始专项实施作初步探讨,并在此基础上针对中国国情提出建议.基于上述考虑,论文主体部分基本结构如下(见图0.1:论文框架):第一部分:房地产交易审计背景及其理论的提出.第二部分:房地产交易审计的实施.按照3W1H模式,详细阐述如何实施第一阶段和第二阶段房地产交易审计;系统提出第三阶段和第四阶段房地产交易审计的程序和框架;该部份最后,对三大审计进行总体性和分阶段性比较研究.第三部分:介绍了国外房地产交易审计的理论和实践,并指出了各国实施房地产交易审计理论和实践之间的差异.第四部分:国内房地产交易审计的发展情况及其建议.论文结尾指出对将来研究的建议.9.期刊论文何文彪本市房地产交易手续费收费性质的定位思考-新会计2009,(6)行政事业性收费与经营服务性收费在管理主体、行为性质、收费立项依据、收入管理等方面有着本质的区别.上海现行的房地产交易手续费其性质和特征完全符合政府对行政事业性收费管理规定,与兄弟省市名称类似的房地产交易管理收费在管理性质、收费内容、操作程序、立项依据等方面也完全不同.以管理职能定收费性质是当前收费性质定位最合理最科学的方式,本市现行的房地产交易手续费其实质是政府管理,其收费性质应定位行政事业性,应该继续纳入行政事业性收费范畴管理.10.学位论文陈永强美国房地产交易法律制度研究2007英美法和大陆法是当今世界的二大主要法律体系，本文研究的是英美法中的美国的房地产交易法律制度。英国法和美国法是母法和子法的关系，但是美国法已经发展出了一种具有自己特征的式样，因而，只注意英国法而不研究美国法将难以把握英美法，同样，只研究美国法而不注意英国法，也将迷失方向。美国房地产交易的诸多规则皆源自古老的英国普通法。在普通法的早期，土地是当时人们所能拥有的最宝贵的财富形式，极具普通法特色的地产权规则是整个英国土地法的核心。土地法因其具有封建制度的历史渊源，而成为了英美法中最为抽象、最为复杂的法律。从历史的角度适当阐述英国法可以帮助我们更好的认识和理解美国的现行房地产交易法律制度。此外，尽管本文的研究对象是普通法，但我的研究视野并不局限于此，而是将一些重要的法律制度与大陆法国家进行比较，比较法为解决具体的生活问题提供了丰富而广阔的解决模式，这是那些虽然天赋才华但只满足于研究本国法律秩序的法律家的想象力所无能为力的。在解决方案的仓库里，通过对比较获得的结果进行批判性评价，以图提出一个比现行解决方法更加优越的解决方案，并阐明其所确立的理论基础和价值理念，为中国现行法、立法及司法实践提供反思和借鉴。美国法的法学方法是实用主义的，实用主义法学认为，法律科学的对象不是概念的逻辑结构，而是法律结构应解决的生活问题。从生活到法律，而不是自法律概念到生活，这是英美法的法律方法，它是经验型的，而不是建构型的。一个个生活问题产生了一个个法律，个案判决的公正性、妥当性是法官所考虑的核心问题，它注重的不是逻辑式的“形式理性”，而是属“实质合理性”的法律思想类型。房地产交易规则更是经验性的，本文将从交易实践中所出现的问题出发来阐述法律规则，对一个个具体问题，法律家是如何提供解决的方案的。这个英美法的方法或许少了点概念和逻辑，但却增添了一份宝贵的经验。美国法的房地产交易模式是区分主义的，交易分为买卖和转让两步，先由当事人订立买卖合同，然后由出让人签署转让书。登记对于房地产所有权的转移不是必须的，因而，房地产权利的转移完全是意思自治方式。这种方式使得当事人的意思在房地产交易中处于核心地位，权利如何转移、何时转移皆凭当事人的意思来实现，因而，美国更好了贯彻了私法自治原则。但其缺点也是显而易见的，因为，在房地产交易中始终存在着交易安全的需求，美国法也一直致力于建设保护交易安全的法律制度及其规则，但这些规则都不很理想，在英国、澳大利亚等国家实行的良好的托伦斯登记制度，最终也没能在美国生根发芽。美国的交易安全的保护方式是通过商业的所有权保险公司的运作来实现的，这种依靠市场模式来解决交易安全问题的方法是美国法所独有的，与大陆法国家通常依靠国家干预来保障交易安全的方式形成巨大差异。私法自治和国家强制在交易安全这一支点上摆动，倾向于一方还是进行平衡，将是立法者和司法实践者所要考虑的中心问题。买卖是交易的主要形式，也是人们获得房地产的最经常方式。因而，首先要明确的是买卖的对象，通常是所有权的交易。但是，所有权的概念与大陆法的概念极为不同，大陆法上，所有权是对物权，是一种绝对权，强调一物一主；而在英美法上，所有权是指对地产权的所有，所有权依附在地产权这个抽象的概念之上，而地产权又是按照时间来分割的，因而，英美式的所有权是可分的，不是可以排除一切他人干涉的绝对的权利，而是相对的权利。所有权可以由多个人同时享有，而互不冲突，一花可有二主。同时买卖还会产生普通法所有权和衡平法所有权的区分，这个区分在买卖合同期间的标的物意外灭失的风险负担及当事人一方死亡时的财产移转规则中具有重要意义。在房地产在买卖中，为确保购买人的所有权安全，所有权必须是可交易的，可交易所有权要求出卖人的房地产上不存．在权利瑕疵。如果存在权利瑕疵，而购买人又是不能接受这个瑕疵的话，那么购买人就可以终止合同并可请求损害赔偿。在英美法上，有四种违约救济方式，损害赔偿、实际履行、撤销合同和卖方/买方留置权。留置权是英美法很有特色的救济方式，当房地产合同签订好后，当事人在合同的有效期间内就取得了对该特定房地产的留置权，担保不因对方的违约而使自己的利益受到损害。因为在依转让书移转法定所有权之前，依据衡平法移转理论，购买人就取得了衡平法所有权。买卖合同的订立并不能移转所有权，当事人还需要交付转让书。转让书是专门用以移转所有权的文件，一定程度上类似于德国法上的物权行为，但比物权行为要复杂的多。转让书需要