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成都理工大学课程论文题目：关于中国房价的实证分析学院商学院＿专业经济学班级10级课程名称计量经济学学号＿201008030310学生姓名屈彬指导教师高辉成绩2012.11目录一、引言................................................................................3二、文献综述...........................................................................4（一）国外的研究..............................................................4（二）国内的研究..............................................................4（1）关于房价的影响因素...........................................4（2）关于房价的政策措施方面...................................5三、变量选取与模型设定.......................................................5（一）被解释变量的选取..................................................5（二）解释变量的选取......................................................5四、数据的收集与模型的估计...............................................6（一）数据的收集..............................................................6(二)参数估计.......................................................................7（三）模型检验..................................................................9⑴经济意义检验...........................................................9⑵拟合优度和统计检验...............................................9（3）计量经济学检验.................................................10五、依赖于实证分析的结论.................................................15六、对策建议.........................................................................16七、参考文献.........................................................................17关于中国房价的实证分析摘要：进入新世纪以来，我国房价持续不断的上涨，尤其是2008年以来房价更是成为很多中国人不能承受之重。房价远远超出了一般工薪阶层经济承载能力，房价的持续上涨成为居民购房一大难题。普遍认为土地财政政策和民间过度投机性投资是造成房价上涨的重要原因，本文对房价上涨的典型影响因素进行计量经济分析，通过Eviews软件建立计量经济模型，确定房价上涨的影响因素。分析结果表明房价的上涨主要受城镇居民人均消费性支出和房价收入比两大因素的影响，其中房价收入比起到决定性作用，对房价的上涨具有重大影响，城镇居民人均消费性支的变动对房价的上涨也起到一定的作用。关键字：房价收入比OLS估计商品房房价一、引言改革开放以来，特别是1998年推行城镇住房制度改革以来，我国国民经济取得了飞速发展，住房消费占我国城镇居民消费的比重越来越高。同时，随着城镇居民住房观念的重大转变，住房商品化新体制的基本确立，以及房地产产业投资的持续快速增长，使得以商品住宅为主的房地产业成为了国民经济的重要支柱产业。经济发展越来越快，人民生活水平日益提高，也就开始有能力去尝试买房了，所以房产商才有利可图，但社会保障体制发育不健全，人们的社会生活有很大的不确定性，例如对养老的担忧，对通货贬值的担忧，对子女未来命运的担忧等等。在这种社会条件下，人们会采取一些投资方式以降低生活的风险，而比较可靠的办法是购买不动产。这样一来，不动产的所有权价格往往非常高，而不动产的使用权价格却可能很低。在我国的许多城市，外来人口权益很难得到保障，解除忧虑的重要办法是勒紧裤带买房子，是自己成为城市的一员，而他们一旦进入房产市场，就加剧房子价格上升，而房价上升更使得他们越发想买房。房地产的繁荣虽然拉动了我国GDP，但是房地产的经济可以说是泡沫经济，在繁华的背后有着巨大的危害。现如今房价高起，老百姓买房难，住房难，富人们却囤积居奇，房屋空置率一度攀升，住房的不买，买房的不住，形成鲜明对比。我国房价近几年持续上涨，北京、上海、广州等一线城市，城市中心区的房价已经高达3万以上。中国有安居才能乐业的古训，如此昂贵的房价让一般百姓望而却步，房价正在并将持续成为人们关注的焦点。二、文献综述影响我国房价波动的原因十分复杂，既有商品房成本上涨原因，又有国家宏观调控政策原因。（一）国外的研究1998年，英国学者Gocrffye和MarkAndrew对影响住宅价格的动力因素进行文献研究，他们发现对区域住宅价格差异的解释主要集中在五个领域：（1）人口迁移(migration)；（2）交易和搜寻成本(transactionsandsearchcosts)；（3）居住区位迁移(equitytransfer)；（4）住房投机套利(spatialarbitrage)；（5）定价模式(patterinthepricedeterminants)。同时，他们认为影响住宅价格的主要因素是：（1）收入(income)；（2）利率(interestrates)；（3）社会诚信度(creditavailability)；（4）税收结构(taxstructure)；（5）住房供给(housingsupply)；（6）人口结构(demographicstructure)。（二）国内的研究（1）关于房价的影响因素白福周通过实证研究得出结论：包括土地成本、前期费用、财务费用、管理费用和综合费用的住宅成本的上升推动房价上涨；随着对土地需求的增长，土地价格的上涨趋势越来越明显，土地上的附着物—房屋价格也随之增长；与CPI同步上升的建筑成本上升导致房地产价格不断攀升；利率上调所导致的开发商财务成本的上升对房价的上涨产生一定的作用；在房屋需求增加的情况下供给没有同步增加，使得在价格杠杆的作用下房价不断攀高；土地的稀缺、存量供应使地价长期只升不降，导致房屋价格同步上涨。牟峰通过对统计数据的分析研究证明，我国人均可支配收入上升带来的强劲住房需求是导致房价不断攀升的重要因素；新增城镇家庭户数加大了城镇房屋消费者住房消费愿望增加量，间接提升了房价；1998年国家住房制度改革政策宣布取消福利分房制度，为房地产市场的崛起创造了优越的条件，释放了大量的购房需求，极大地促进了我国房地产市场的发展；商品房按揭制度，为商品房的消费注入了强大的活力；我国部分消费者不合理的消费价值观，导致人们普遍急于买房、买大房、买好房，从而形成对房地产市场的过高期望和强大压力。姜玉英]指出影响房地产的主要因素包括四大方面：1、房地产价格的特殊性：房地产包括土地、建筑物和其它地上定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位三者的综合体。2、影响房地产需求的因素：消费者的预期，就是对未来房地产市场前景和房地产价格的估计、预测。3、影响房地产供给的因素：房地产开发投资额的增加，会直接刺激房地产业的发展；反之，投资水平的降低，会导致房地产业的发展受到很大的负面影响。4、政策，利率等一些其他因素：一般国民经济发展水平较高的国家或地区居民收入水平也较高、资金比较充裕，无论是需求总量上还是供给上作为经济水平衡量尺度的GDP指标都起到了较大的推动作用。（2）关于房价的政策措施方面栗亮着重对货币供给量对房价的影响做了专门分析，指出在长期中，货币供给量增长率对商品房销售价格增长率不存在因果关系，但货币供给量增长率是商品房销售价格增长率的短期原因；在长期中，商品房销售价格增长率对货币供给量增长率存在意义上的因果关系，但商品房销售价格增长率不是货币供给量增长率的短期原因。综上所述，国内目前关于房地产价格运动机制与对策的研究成果，一是房地产价格波动与土地成本、CPI上涨、国内生活保障政策不健全引起需求增加。二是都大体认为房地产投机过度，过度宽松的的金融环境是导致当前房地产泡沫的原因。三是在都认为对房地产要加强监管，政府要积极发挥调控作用。三、变量选取与模型设定结合文献综述中各种不同的模型和观点，分析得房价的上涨由诸多的因素共同作用。根据经济学原理，其中，起主导作用的是房地产市场的供给与需求。本文从宏观经济角度出发，重点分析房价与宏观因素之间的关系。（一）被解释变量的选取商品房平均销售价格是指在全国范围内开发的商品住宅、办公楼、商业营业用房以及其它房屋等在某统计年度的平均价格，是一个反映全国各种房地产价格情况的综合指标，因此选取商品房平均销售价格为应变量，用字母Y表示。（二）解释变量的选取1、城镇居民家庭人均可支配收入（X1）和城镇居民人均消费性支出（X2）：城镇居民的收入和支出水平是衡量居民购买力的重要指标，也是支撑房地产住宅价格的重要指标，可以真实地反映城镇居民家庭的实际购买能力。2、国内生产总值（X3）：宏观经济的发展状况与房地产业的发展有重要的互动影响，宏观经济高涨时会加大对房地产的需求，从而会对房地产价格产生正向的积极影响，相反，过低的房地产价格也会对经济产生消极的影响。衡量宏观经济发展的一个重要指标就是国内生产总值，表示一个国家（或地区）在一定时期内生产活动的最终全部产品和服务的价值。4、商品零售价格指数（X4）：价格指数主要是用来反映不同种类商品或劳务价格总动态的指标。商品零售价格指数是反映城市商品零售价格变动趋势的一种经济指数，其调整变动直接影响到城市居民的生活支出、居民的购买力以及市场的供需平衡。5、房价收入比（X5）：所谓房价收入比(HousingPrice-to-IncomeRatio)，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。是社会和学术界广泛关注的衡量住宅市场价格和居民住房消费承受能力的重要指标。房价收入比在所有的住房指标中是一个最重要的指标，在其他条件相同的情况下，房价收入比的高低能反映出有购房能力的人占整个人口的比例情况及政府住房政策是否失误等。该指标能够有力的说明人们对住房价格的承受能力，评析当地的房价是否合理，判断一个地区的房价是否有泡沫等。因为是1998年，全国城镇住房制度改革与住宅建设工作会议召开。随后，国务院在7月3日颁发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》正式开启了以“取消福利分房，实现居民住宅货币化、私有化”为核心的住房制度改革。所以选取1998—2008年的有关数据和资料作为计量经济分析的主要数据和资料综合上述理论分析，可初步建立模型预想如下：Y=β0+β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+β5X5+μt四、数据的收集与模型的估计（一）数据的收集通过上文的理论分析，寻找相关的文献资料，本文选取了1998—2008年相关数据组成的时间序列构成模型样本。具体数据见表1。表11998-2008年房价及其影响因素各项变量数据年份商品房平均销售价格（元/平方米）国内生产总值（亿元）城镇居民家庭人均可支配收入（元）城镇