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房地产开发全过程稽查风险防范与票据处理主讲人：肖宏伟2013年7月肖宏伟老师介绍•北京财税研究院研究员•资深税务稽查官员•国家税务总局所得税专家库成员•国家税务总局督查内审师资•税务干部业务培训兼职教师•辽宁经济管理干部学院兼职教授•Email:xhw19670909@163.com前言一：正确理解税收•肖宏伟说：•1、一切税收筹划都是纸老虎。•2，税务管理：风险第一，收入第二•3，万事合于理，以法为后盾.•4，评估稽查：七分靠业务，三分靠沟通。•与时俱进，是企业财税帐务处理的生命线•打破常规，是企业税务争议解决的杀手锏第一部分，正确理解和应对房地产企业的税务管理和稽查•房价飞涨，税务稽查有重要的现实意义：•一、打击房地产投机•二、维护房地产经济秩序•三、增加财政收入•四、缓解社会压力，增强百姓对控制房价的信心。一、房价的高度决定税务稽查的强度•影响房价的因素•1，地方政府的产业依赖。•2，城镇化进程。•3，婚龄人口的变化。•4，国家的货币政策调整—民间借贷•房地产减少的税收，要靠稽查查补完成•《关于进一步做好土地增值税征管工作的通知》税总发[2013]67号.doc•电子稽查手段与传统查账方式完美结合千万税案成功告破.doc二、2013年税务稽查要求和方向•1.关注社会热点问题2.柔性管理刚性稽查，范围缩小、力度加大3.国、地税联合查处大案要案方式越来越多4.发票问题始终紧盯不放5.重视纳税人权益2013、发票，你心中永远的痛。房地产大户，稽查任务要靠你们完成。•房地产，冬天来了，春天还很遥远。当前房地产五大稽查问题•1、收入和成本随意列支；成本多结转。•2、滞后结算实际毛利额；（2008年12月25日竣工备案，2009年结转毛利，稽查调整）•3、股权转让取得土地的成本列支问题（曾查到3、4户土地假发票列支）•4、配套设施按公共配套进行税务处理（看企业总规图，总可售面积，如果标注是配套及面积，则要求企业提供证据，包括移交政府、业主等）。当前房地产五大稽查问题•5、“假发票”虚假列支成本。•（18.9%）真实性和合法性原则。先确定发票真假，如果是假发票，再看业务是否真实（查合同、资金流等），如果业务真实、发票虚假，让企业换票，如果无法换票，再让企业补税、滞纳金。•北京房地产税收稽查最新案例通报.doc•北京地税土地增值税清算口径doc(1).doc三、2013年房地产最新税务稽查动态解析•1、2013年国家税务总局稽查工作重点.doc税总发【2013】8号.DOC•2013年税收专项检查指令性项目：•①成品油批发、零售企业；•②办理电子、家具、服装类产品等出口退（免）税的企业；•③证券公司、基金公司。2、税收专项检查指导性项目：•①房地产业、建筑安装业；•②中介、培训服务机构；•③高收入者个人所得税；•④资本交易；•⑤承接出口货物业务的货代公司、报关公司。3、总局选择部分地区直接督导税收专项整治工作•各地结合实际情况对营改增地区货运货代企业、农产品加工企业、矿产品（包括煤炭）采选经销企业及走逃、注销企业等虚开发票易发、多发行业开展区域税收专项整治。•上海开展春雷、闪电、捍卫、亮剑四战役•2013年国家税务总局稽查工作重点.doc北京东城区赵某某虚开普通发票案做出了一审判决拘役四月•《刑法修正案（八）》虚开本法第二百零五条规定以外的其他发票，情节严重的，处二年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处罚金;情节特别严重的，处二年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。•从2011年5月1日起，虚开普通发票100份以上或者虚开金额累计在40万元以上的；•虽未达到上述数额标准，但五年内因虚开发票行为受过行政处罚二次以上，又虚开发票的；涉嫌构成虚开发票罪。•个人犯虚开发票罪的，可处管制、拘役，最高7年以下有期徒刑，并处罚金；四、正确认识内外帐，财务做帐的最高境界•宇宙内事要力担当，又要善摆脱。•不担当，则无经世之事业；•不摆脱，则无出世之襟期。•风险与利益成正比。•财务可以做的是：1增加难度、2寻找借口、3制造台阶、4置之不理、5金蝉脱壳、6溜之大吉、7纳税遵从。•正确认识内外账问题。•会计职业底线－－刑事责任风险控制点企业需要什么样的财务—风险与利益成正比•1、能融资，贷款不出事，出事能摆平。•2、内控管理，老板白脸，财务黑脸。•财务要替别人着想，但为自己而活；•3、合理避税，账表做到“不管你信不信，反正审计当时信”。•4、会计最高境界：记住该记住的，忘记该忘记的•5、面试：遇大事矜持者，小事必纵弛；处明庭检饰者，暗室必放逸•人的烦恼就12个字：•放不下，想不开，看不透，忘不了会计离任.doc好聚好散•1，正式通知公司。•2，先口头通知直属上司，或老板，然后再给人事部门发去辞职信。•3，避免工作的“退出模式”，兢兢业业，才能得到雇主的尊重。•4，耐心帮助继任者，是会计的重要职业道德。•5，保密，是最好的回报，也是职业的基石。•会计离任，烦恼很多，处理得当，互道珍重，好聚好散。五、营改增对房地产建安企业的影响深度分析及应对措施。•财税〔2013〕37号•研发和技术、信息技术、文化创意、物流辅助、有形动产租赁、鉴证咨询服务、交通运输业、广播影视服务纳入试点范围•8月1日扩大全国。建筑业预留11%，至2015年陆续行业试点。五年内消灭营业税•12省市2012共有102.8万户营改增。2012年，直接减税426.3亿元。小规模纳税人平均减税幅度达到40%。建筑业、邮电通信、金融业前景•建筑业在财税[2011]110号文件中进行过列举，未出现在上海试点范围内。•.试点方案为建筑业预留的税率窗口是11%•.建筑业在劳务发生地纳税的体制•.建筑业大量增值税业务无法取得专票的尴尬•.施工企业出租工程机械同时提供操作人员营改增后的发票开具与接受原则•开票原则：尽量把发票开给跟我签合同的人•受票原则：给谁付款就管谁要发票•发票流、资金流、货物流一致，否则可能是虚开。•取得试点地区发票，要增票，可抵扣。•如何应对小规模的认定？房地产、建筑业营改增难题•1.试点与非试点地区容易造成增值税抵扣链条的断裂•2.建筑施工企业需要购买的砖、瓦、灰、沙、石、土等材料，很多都由个人、小规模纳税人经营。（三）建筑业营改增难题•3.甲方供应大宗设备和材料•甲供材料的税制设计衔接•4.25%左右的劳务成本没有发票•劳务用工主要来源于成建制的建筑劳务公司及零散的农民工。国税函[2006]493号。•5.已购机器设备的折旧•6.与建筑业密不可分的机械设备、设施租赁均属于动产租赁业•7.垫资利息支出•8.包工头分包业务在税务机关代开发票。•9.建筑业劳务发生地的税收管理模式•施工项目分散在全国各地，材料采购的地域也相应分散，材料管理部门多而杂。营改增展望：•历史上的税费改革不止一次，但每次税费改革后，人民负担在下降一段时间后又涨到一个比改革前更高的水平•----黄宗羲定律，亦称“积累莫返之害”•延安时期黄炎培先生问毛主席有没有办法解决，•毛主席自信地给出了答案：“民主”。•大学：生财有大道：生之者众，食之者寡，为之者疾，用之者舒，则财恒足矣。六、税务局让提前、延期交税、非法定扣缴如何处理•1，税局违规要求分析•2，应对措施•【1】，合法性是对企业最好的保护。•【2】，坚持合理性原则。•【3】，账务处理--以实际应纳记相关税种。•【4】，记备忘录--时间地点人物情节•3，方便纳税人、降低税收成本的原则，确定税款征收的方式•4，房地产企业扣缴建筑业营业税税务机关所得税税负率要求•所得税帐不要调整•案例：80万亏损，缴纳20万税。•借：其它应收款—母公司160•贷：管理费用160•增值税：只做缴纳的分录。纳税评估心得2012.doc•再烦，也别忘微笑；再急，也要注意语气.再苦，也别忘坚持；再累，也要爱自己。七、房产新政应对－2013新国五条细则的稽查风险规避途径•新国五条税收政策解读.doc财税【2011】82加名契税政策.doc•1，婚絪存续期间变更夫妻名称未征收过契税。加名征收。•2，婚姻法司法解释（三）引发了契税问题。•3，财税（2011）82号文适用婚姻存续期间。•4，离婚后析产原共有房屋产权的不征收契税•5，财税〔2011〕32号：在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。八、房地产企业入账票据的管理要求•企业取得什么样的凭证才能在税前扣除.doc•支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证；•支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明；•收款方不开发票怎么办？•案例、隐藏在办公用品里的税款第二部分，项目公司设立与取得土地稽查风险防范与发票处理•一、房企以土地、房屋出资帐务处理与风险防范•现金出资。股权出资。房屋土地出资。货物出资，需要缴纳增值税，且被投资企业不得抵扣增值税进项税额。股东不得用房屋使用权出资。•解决办法：只有减资。•（1）子公司所得税独立缴纳，分公司要汇总缴纳•（2）跨地区项目税收管辖权除所得税外均在当地•（3）税后分配法人股东免税，自然人20%个税•总分机构专题.doc•股东以土地出资涉及哪些税收.doc关联公司前期投入成本转移到房地产公司税务争议解决方法•海南省地方税务局关于招标拍卖挂牌出让国有土地使用权有关税收征收问题的批复.doc•投资、转让、划转、赠与•海南椰岛股份有限公司土地交易涉及营业税和土地增值税问题的批复.doc•非典型用词“划转”是个神马东东？.doc二、母公司取得土地如何划转到子公司？•非典型用词“划转”是个神马东东？.doc•财税【2012】4号文件规定：“同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税”。•1、“划转”曾是国有企事业单位的专有用词，•2、“划转”只能是无偿的•3，划转不是赠与行为、不是买卖、不是投资行为。问：全资子公司承受的投资土地是否应缴纳契税？•公司股东研究决定，以公司新购土地原价投资于新办的一家全资子公司（公司是唯一投资人）。接受投资方是否缴纳契税？•回复意见：按照《财政部国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2008]175号）规定：“企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税”。•你所反映的情况，不属于财税[2008]175号文件规定的无偿划转。•国家税务总局2010/03/08关于深圳万科企业股份有限公司内部土地权属转移不征契税的批复•财税[2004]143号2004-08-26•深圳市财政局:万科新城房地产有限公司是由万科企业股份有限公司两家全资公司万科房地产有限公司和新万实业有限公司出资成立的。•万科房地产有限公司将所属华宇威宏地块(地块编号分别为G03315-1、G03316-1(1)、G03609-25、603316-1(2))土地使用权转移至万科新城房地产有限公司，属于同一投资主体内部的资产划转，根据《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》(财税[2003]184号)规定，不应征收契税。三，设立销售机构的帐务处理，税务风险规避？•关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知.doc（财税〔2009〕29号），其他企业，按与具有合法经营资格中介服务机构或个人（不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等）所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额。手续费与佣金，服务费、咨询费、律师费、审计费合理选择与策划国税发2009年31号文件国外10%安徽地税安利直销人员支付的报酬开具地税发票的批复•皖地税函〔2006〕239号•淮南：如果直销人员是安利公司的雇员，其取得的报酬不征收营业税，按工资、薪金项目征收个人所得税；•若直销人员不是安利公司的雇员，通过与安利公司签订合同方式负责帮助安利公司拓展市场、推广产品