房地产抵押贷款的风险及防范对策

房地产抵押贷款的风险及防范对策作者：李敏作者单位：山东省聊城市房地产产权产籍管理处,252000刊名：现代商业英文刊名：MODERNBUSINESS年，卷(期)：2009，(29)被引用次数：0次参考文献(4条)1.李群荣房地产周期波动与商业银行抵押贷款风险研究2008(01)2.方家锐房地产抵押贷款法律风险的防范2008(06)3.倪峰浅谈商业银行房地产抵押贷款风险防范2008(08)4.王宝刚房地产抵押贷款的法律风险分析与防范对策2008(11)相似文献(10条)1.学位论文黄河从次贷危机看我国住房抵押贷款证券化的发展2009进入20世纪70年代以来，尤其是90年代后，全球经济发生了巨大的变化，一场以机构化、自由化、全球化为主旋律的深刻变革席卷全球。这场变革，掀起了金融机构的合并浪潮、金融业务的融合浪潮和资产证券化浪潮。其中，资产证券化是近年来金融市场上最重要、最具有生命力的创新之一。传统的融资方式以资金需求方的企业整体信用状况为基础，而信贷资产证券化以特定金融资产的未来收益权为信用基础，它以非流动资产为基础发行流动性较强的证券，这就是衍生证券技术与金融工程技术的结合，使不流动资产能进入金融市场上交易，不仅是一种信用体制的创新，更使社会资源得到优化配置。经过近40年的发展，资产证券化理论与技术已日臻完善，其应用遍布世界许多国家和地区。资产证券化是将金融机构或其他企业持有的缺乏流动性，但有稳定未来现金流的资产，通过一定的结构安排，对资产中风险与收益进行分离组合，进而转换成可以出售和流通的证券的过程。其实质是对证券化资产的风险与收益要素在创始者、发行者、服务者、投资者等主体之间进行分离与重组，保证证券化资产产生预期稳定的现金流，并按时支付给投资者。资产证券化的主要目的是增强资产的流动性，扩大融资渠道。具体来说，资产证券化就是发起人把其持有的各种流动性较差的资产，分类整理为一批批资产组合出售给特设载体(SPV)，再由特设载体以购买的资产为担保发行证券，通过证券承销商出售给投资者，收回资金。在资产证券化的发源地——美国，资产证券化市场已经成为美国的第一大金融市场。美国的住房抵押贷款市场经历了三个发展阶段，目前已进入证券化阶段。所谓次级抵押贷款，是相对于优质抵押贷款而言，美国金融制度的改变和房地产市场的发展促进了次级抵押贷款市场的发展。住房抵押贷款证券化，则是以向信用程度差的人所发放的住房抵押贷款为担保，发行可在金融市场上买卖的证券。2007年以来美国次级抵押贷款危机成了影响美国及全球金融市场的导火索，成为各界关注的焦点。次级抵押贷款市场危机的特征是借款者被取消抵押品赎回权和抵押贷款坏账高涨，金融机构濒临破产。直接导致此次美国次级抵押贷款市场危机爆发的原因是房价泡沫的破灭和利率上升。掠夺性放贷和监管缺位是美国次级抵押贷款市场存在的主要问题。认真深入分析此次危机，对于我国住房制度改革建设具有重要意义。在我国，房地产抵押贷款有不断增长的趋势，商业银行由此面临巨大压力，积极推动房地产抵押贷款证券化可以有效地解决银行贷款风险分散、为投资者开拓新的投融资渠道等问题。然而，在扩宽渠道的同时应注意趋利避害，借鉴美国住房抵押贷款证券化产品市场的发展经验，寻求适合我国国情的房地产抵押贷款证券化道路，从而实现我国房地产市场以及由此衍生的证券化金融产品市场的良性发展。本文阐述了房地产抵押贷款证券化的相关概念，包括演进、定义、种类等；以美国住房抵押贷款证券化产品引发的危机为背景，从探究危机的源头入手分析其形成原因，理清危机被过度放大的环节所在，分析了与此直接关联的两个市场，即住房抵押贷款市场和以此贷款为基础的证券化衍生产品市场，以及住房抵押贷款证券化市场与其他金融市场的关系，具体阐明了住房抵押贷款证券化产品市场作用整个金融市场的机制；利用多种定价模型定量分析住房抵押贷款证券化产品所属的资产证券化产品定价因素及相应风险；最后讨论在我国推行房地产抵押贷款证券化的必要性和可行性，借鉴美国经验，结合我国国情论证我国宜采用的运行模式，提出在我国实行房地产抵押贷款证券化的相关对策以及具体措施，以促其进一步发展。本文的主要创新之处是：第一，从资本市场的角度分析次级抵押贷款危机的原因，从对危机事件的研究衍生出对金融创新与金融监管矛盾的辩证分析。第二，美国的次级抵押贷款危机使我们能够以更冷静的视角去看待中国的房地产市场，本文借美国的次级抵押贷款的教训阐述中国我国住房按揭贷款风险防范的必要性，力求有所创新和突破。本文还存在以下不足之处：运用传统的定价方法精确度不如其他定价方法高，这些构成了进一步研究的方向。2.期刊论文周显志.吴晓萍房地产抵押贷款证券化:对法律的影响及对策思考-河南省政法管理干部学院学报2003,18(3)房地产抵押贷款证券化是一种能融通巨资,转嫁金融机构提供房地产抵押贷款产生的风险的金融技术.引进这种技术对我国民法、公司法、证券法等众多法律部门造成了冲击.本文通过分析它的概念、各环节的法律性质而指出这些冲击,并认为应对有关法律做相应的补充或修改.此外,还应由全国人大常委会授权国务院对资产证券化专项立法.3.学位论文郝丁我国房地产经济波动与金融风险防范研究2006房地产业是我国国民经济的重要支柱产业之一，2003年我国GDP增长率为9.3％，房地产开发投资的贡献率达到了4.0％；房地产业又是资金密集型产业，与金融体系关系密切。据统计，到2004年，我国房地产开发中使用银行贷款的比重达到55％以上，2004年个人住房贷款新增4073亿元。然而房地产经济具有波动性，其波动必然冲击金融体系，产生巨大的金融风险。控制不当，还容易酿成金融危机。因此，对我国房地产经济波动与金融风险防范问题进行深入研究，具有重要的理论价值和现实意义。本文研究的主要内容如下：第一章：房地产经济波动理论。本章对房地产经济波动的内涵、分类、波动的形成机理、波动的效应、影响因素和传导途径等进行了分析。从长期看，房地产经济的发展呈现出向上增长的趋势。而房地产经济波动则围绕长期增长趋势上下起伏、振荡；房地产经济波动可分为房地产经济周期波动与异常波动。二者的主要区别在于：异常波动产生于非理性的投机行为，周期波动则产生于房地产投资行为和理性的投机行为；异常波动没有规律性，其扩张、收缩的持续时间短。而周期波动围绕长期趋势呈现规律性的扩张、收缩，波动持续的时间相对较长；影响房地产经济周期波动的因素有投资、投资收益率、货币信用、利率、汇率和通货膨胀率。此外还有经济体制、政策因素、经济增长方式、产业结构演进、城市化进程和技术进步等。导致异常波动的因素有：金融资产的扩张，国际游资冲击，信息技术在交易中的应用，经济规范失衡，基金经理人的投机行为，蓬齐(Pons)融资，群体行为和道德风险等；房地产经济异常波动可产生财富效应、风险效应、产业结构效应、社会福利效应、收入分配效应和资本流动效应等社会经济效应。第二章：金融风险的形成机制。本章对金融风险与金融危机的内涵、产生的基础、影响因素、形成与传导机制等问题进行了分析。金融风险具有客观性、扩张性、多样性、可管理性、高传染性和强破坏性等特点；金融风险是金融危机的基础，风险是量的积累，是量变过程。金融危机则是金融风险的质变结果；金融风险产生的基础是货币与商品运动相脱节、信用货币的出现、经济虚拟化、金融市场的波动性和脆弱性、信用体系缺陷和监管的有限性；金融风险的形成机制在于金融的不稳定性、货币的过度供给、金融资产价格的波动和信息不对称；金融风险的传导机制在于经济周期波动、经济异常波动、金融创新和国际资本流动。第三章：房地产经济波动与金融风险的形成机制。本章对房地产经济波动与金融风险的成因、影响因素、形成与传导机制进行了研究。房地产价格的增长提高了充当贷款抵押品的房地产的价值，因此会降低房地产信贷的风险。由于这种原因，房地产价格的上涨会提高金融机构对房地产业的信用供给，这会进一步提高房地产的价格；房地产价格的下降会降低充当贷款抵押品的房地产的价值，并因而导致违约，这会减少金融机构的资本。而且，房地产价格的下降，还会提高房地产借贷中可观察到的风险。所有这些因素都会降低对房地产业的信用供给。此外，监管者会通过提高资本准备金，对金融机构资本头寸的脆弱性做出反应。这些措施会进一步减少对房地产业的信用供给，并且对房地产价格的下降施加更大的压力；房地产价格下跌，使得房地产抵押贷款的风险骤然上升。而金融机构和监管者采取的紧缩措施又给下滑的房地产市场施加了更大的压力，加剧房地产价格的下跌。房地产泡沫破灭，金融风险集中暴露，最终酿成金融危机。第四章：房地产经济波动与金融风险的国际比较研究。本章对经济发达国家日本和欠发达国家泰国的房地产泡沫与金融风险进行了分析，以期找到可供借鉴的经验。日本地产泡沫的教训在于，对不动产贷款风险的忽视；日本政府在经济扩张阶段采取了不恰当的货币政策；忽视了对土地、股票等资产价格的控制；不动产贷款控制不力；金融机构在经济扩张时期不动产贷款过多，且普遍具有忽视对借款人进行审查的倾向。泰国房地产泡沫的启示在于，泰国政府没有正确处理虚拟经济与实体经济的关系；引进外资的规模和利用失控；没有建立起资本市场开放的配套措施；整个金融体系的缺陷与金融机构的脆弱性。第五章：我国房地产经济波动与金融风险实证分析。本章对影响我国房地产经济波动的因素进行了实证分析。在周期波动方面，选取了货币供应量、房地产开发投资、物价水平、人均国内生产总值、城乡居民储蓄存款等指标，以此为解释变量，以商品房平均价格为被解释变量。在房地产经济异常波动方面，选取了国内资本市场、国际资本流动、个人购房贷款等影响因素，以此为解释变量，以商品房平均价格为被解释变量。利用大量的统计资料，对我国房地产经济波动下的金融风险进行了实证研究。并对北京、上海等热点城市进行了典型分析。第六章：我国房地产经济波动与金融风险的监测预警。为有效防范金融风险，必须在关注实体经济的同时，密切注视股票市场和房地产市场价格的波动。建立房地产经济波动与金融风险监测预警系统对房地产市场的宏观调控，金融机构的经营管理策略，防范房地产金融风险意义重大。房地产经济波动与金融风险监测预警系统的运行流程可归纳为：确定监测预警的对象，寻找警情的产生根源，选定监测预警指标，确定预警临界值，计算综合预警值，划分警级，预报警度。在监测预警系统中，监测预警指标的选取、对房地产经济波动的检验、识别方法和监测预警临界值的确定是最主要、最重要的三个方面。本章主要就监测预警系统中这三方面的问题进行了定性、定量分析。第七章：完善金融支持方式与金融风险防范。目前，我国房地产金融支持方式主要以银行信贷为主，其他金融方式如股权融资、债券融资以及基金融资等占比很小，金融支持方式过于单一。房地产融资过度依赖银行贷款，使得房地产投资的市场风险和融资信用风险高度集中于商业银行。针对这种现状，本章提出了房地产抵押贷款风险管理的对策与建议，完善银行房地产抵押贷款的思路—房地产抵押贷款证券化(MBS)；提出了我国房地产金融支持方式多样化的对策—股权融资、债券融资、房地产投资信托、房地产投资基金和房地产投资信托基金(REITs)。并对房地产投资信托、房地产投资基金和房地产投资信托基金等金融方式所隐含的风险和防范问题进行了分析。第八章：加强宏观调控与金融风险防范。宏观调控是指在房地产市场配置资源和市场失灵的情况下，政府对房地产经济系统的干预行为。为有效防范金融风险，政府应以经济、法律、行政和引导的手段，运用货币政策、财政政策、产业政策和区域经济政策，从宏观上对房地产经济进行调节、指导、监督和控制，实现房地产经济规模和速度的合理化发展，保持供给总量和需求总量、供给结构与需求结构的协调。本章提出了针对我国土地市场、商品房市场、房地产开发投资规模和房地产开发投资结构的宏观调控对策。本文的主要创新：1.本文在理论上，对房地产经济波动进行严格的界定与分类，把房地产经济波动划分为周期波动与异常波动。并对这两类波动的影响因素、形成与传导机制和波动效应进行了理论与实证分析。澄清房地产“过热”与房地产泡沫的区别