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1房地产开发经营法律风险防控案例汇编（一）房地产日常业务纠纷2房地产开发经营法律风险防控案例汇编【案例标题】郑州中方园建设发展股份有限公司诉王启明商品房买卖合同纠纷案【案件出处】【法律要点】1、根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（以下简称《民法通则》意见）第七十一条，即“行为人因为对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解”。2、《合同法》第五十五条规定“具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭”。该条虽仅就撤销权的除斥期间进行了规定，但变更权和撤销权密切相关，变更权是撤销权人享有的一项可选择的权利，撤销权包括了请求变更的内容。因此，可变更合同的除斥期间为原告知道或应当知道撤销事由之日起一年。原告：郑州中方园建设发展股份有限公司。被告：王启明。原告郑州中方园建设发展股份有限公司起诉称：2003年6月，原告经批准建设中方园小区西区37号楼和38号楼，同年12月，取得两栋楼的销售许可证。2005年12月，原告在准备资料为购房业主办理房产证时发现，工作人员在销售过程中误将两栋楼两头的两个单元即1单元和3单元的单元号标反，在售房合同中将1单元的房屋实际面积96.42㎡写成了3单元的面积104.07㎡，而将3单元房屋的实际面积104.07㎡写成了1单元的面积96.42㎡，由此造成37号楼和38号楼的1单元从二层到六层与3单元从二层到六层4个单元，每个单元10户，共计40户业主的房屋面积互错，即20户104.07㎡的房子当作96.42㎡销售，而20户96.42㎡的房子当作104.07㎡销售。被告王启明于2004年4月24日与原告签订了商品房买卖合同，购买了38号楼南3单元3层东户的房屋，此套房屋面积与该栋楼南1单元互错，被告所购买房屋面积实际为104.07㎡，在商品房买卖合同中被写成了96.42㎡。原告认为，原、被告双方所签订商品房买卖合同有关面积条款是因原告重大误解而订立的，不是原告的真实意思表示。请求：一、将原、被告双方所签商品房买卖合同中的房屋面积由96.42㎡变更为104.07㎡；二、请求判令原、被告双方按变更后的房屋面积条款履行合同。被告王启明辩称：在本案中，原告作为专业房地产开发商，对其销售房屋的面积应是熟知的，且原、被告双方在商品房买卖合同中对面积误差的约定明确具体，应按此约定处理面积误差产生的问题，原告的行为不应认定是重大误解。而且被告所购房屋合同面积为96.42㎡，原告要求变更的合同面积为104.07㎡，原告的损失为1万元左右，构不成较大损失，从而也构不成重大误解。原告从售房到起诉已达3年之久，3按《民法通则》意见第七十三条第二款的规定，其要求变更合同面积条款的权利因除斥期间已超过一年而消灭，故请求驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求向法院提交的证据有：1、2003年10月制作的37号、38号楼房屋面积测绘图。2、原告销售房屋时预售动态图。3、2004年3月至2004年11月签订的37号、38号楼南1单元与南3单元40份商品房买卖合同。4、2005年8月19日的郑州市商品房屋产权登记备案证。被告未向法院提交证据。2006年10月24日，一审法院根据案情的需要，依职权到郑州市郑房测绘队调取了中方园小区西区37号、38号楼的郑房测字（2004）第038332、038336号郑州市房屋面积测绘报告书，报告书中显示37号、38号楼2至6层房屋的产权登记面积1单元为96.31㎡、3单元为102.55㎡。一审法院根据双方当事人的陈述、举证和质证意见，对本案事实确认如下：2003年，原告经批准建设中方园小区西区37号楼和38号楼，该两栋楼为6层商住楼，一层为商业用房，二层至六层为住宅用房，每栋楼有3个单元，每个单元1梯两户。在售楼过程中，原告的工作人员误将该两栋楼两头的两个单元即1单元和3单元的单元号标反，由此造成了37号楼和38号楼的1单元从二层到六层与3单元从二层到六层4个单元（每个单元10户），共计40户业主的房屋面积互错。其中，2004年4月24日，原、被告签订商品房买卖合同一份，合同约定原告将位于北环路116号西区38号楼南3单元4层东户的房屋售给被告，但由于上述原因，原告方工作人员误将房屋建筑面积104.07㎡写成为96.42㎡，合同第5条同时约定了面积确认以及面积差异处理条款，即根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人等。合同签订后，原、被告双方均未发现房屋面积互错。至2005年8月，原告取得上述房屋的产权登记备案证后，准备为被告办理房产证时，才发现房屋面积互错，原告遂于2006年3月1日起诉来院。另查明：本案诉争的房屋产权登记面积为102.55㎡。一审法院经审理，确定本案的争议焦点如下：一、原告要求变更合同面积条款所依据的重大误解理由是否成立；二、原告起诉是否已超过法定的除斥期间；三、关于本案诉争房屋面积的确认问题。一、关于本案是否构成重大误解问题。原告在销售本案争议的商品房37号、38号楼时，由于工作人员误将测绘图上的单元号标反，即从左到右3个单元南1、南2、南3顺序颠倒成了南3、南2、南1单元，造成了南1单元和南3单元的房屋面积互错，导致在签订商品房买卖合同时错误地填4房地产开发经营法律风险防控案例汇编写了房屋面积，这种错误的结果是原告工作人员误解产生的，不是原告真实意思表示，且由于原告的误解行为，造成了4个单元40户房屋面积错误的严重后果，虽然对被告每一户来说，错误是个体的，但是基于原告一个误解行为产生了40套房屋面积错误的后果，这种后果是严重的，影响了当事人的权利和义务，且损失也是较大的。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（以下简称《民法通则》意见）第七十一条，即“行为人因为对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解”，本案原告的误解行为符合重大误解的构成要件。被告方关于本案不构成重大误解、应适用双方在商品房买卖合同中对面积误差的约定的条款的答辩意见，因原、被告双方所签的商品房买卖合同第5条约定的面积误差处理原则系双方在未发生重大误解的情况下面积误差的处理依据，而在本案中，为充分体现合同的公平性，应优先适用重大误解进行变更，因此，本案不适用合同第5条的约定，被告的答辩意见，理由不充分，不予采纳。二、关于原告起诉是否已超过法定的除斥期间问题。《合同法》第五十五条规定“具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭”。该条虽仅就撤销权的除斥期间进行了规定，但变更权和撤销权密切相关，变更权是撤销权人享有的一项可选择的权利，撤销权包括了请求变更的内容。因此，可变更合同的除斥期间为原告知道或应当知道撤销事由之日起一年。本案原告自知道合同面积错误的事实至起诉，并未超过1年除斥期间。被告称本案应适用《民法通则》意见第七十三条第二款的规定，民事行为的变更除斥期间应自民事行为成立之日起计算一年，依据新法优于旧法、特别法优于一般法的原则，本案应适用《合同法》中有关撤销权的除斥期间的规定，故被告称原告起诉已超过除斥期间的抗辩意见不能成立，不予采信。三、关于本案诉争房屋面积的确认问题。原告诉请变更原、被告双方所签商品房买卖合同中的面积条款，因该条款系原告基于重大误解而签订，且该变更权行使并未超过法定除斥期间，故其诉请与法有据。原告要求变更诉争房屋面积的数据，因系其单方测量结果，被告对之持有异议；加之产权登记面积本院已依职权调取，原、被告对之均无异议，依照《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第七十七条规定“物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言”，该产权登记面积系郑州市郑房测绘队依照有关规定测绘的数据，属于档案书证，其证明力大于原告单方测算的数据。故依照证据规则，本案诉争房屋面积应变更为房屋产权登记面积为宜。此外，关于原告要求按变更后的房屋面积条款履行合同的诉讼请求，因本案系变更之诉，而该项请求属于给付之诉的内容，与本案不属同一诉，应另行处理，故该请求不予审理。5综上，依据《合同法》第五十四条第一款第（一）项、第五十五条第一项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、将原告郑州中方园建设发展股份有限公司与被告王启明所签商品房买卖合同中的房屋面积由96.42㎡变更为102.55㎡。二、驳回原告郑州中方园建设发展股份有限公司的其他诉讼请求。6房地产开发经营法律风险防控案例汇编【案例标题】黄颖诉美晟房产公司商品房预售合同纠纷案【案件出处】《最高人民法院公报》2006年第2期【法律要点】对所购房屋显而易见的瑕疵，业主主张已经在开发商收执的《业主入住验收单》上明确提出书面异议。开发商拒不提交有业主签字的《业主入住验收单》，却以业主已经入住为由，主张业主对房屋现状认可。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》，可以推定业主关于已提出异议的主张成立。根据合同法第一百零七条规定，交付房屋不符合商品房预售合同中的约定，应由开发商向业主承担违约责任。交付房屋改变的建筑事项，无论是否经过行政机关审批或者是否符合建筑规范，均属另一法律关系，不能成为开发商不违约或者免除违约责任的理由。故意隐瞒不利于购房人的细节问题将导致开发商承担违约责任（黄颖诉美晟房产公司商品房预售合同纠纷案的启示）原告：黄颖。被告：北京美晟房地产开发有限公司。原告诉称：原告购买被告北京美晟房地产开发有限公司（以下简称美晟房产公司）预售的一套房屋，在办理入住手续时，原告发现该房屋客厅窗外有一根用于装饰的钢梁。这个钢梁不仅遮挡窗户，给原告造成视觉和心理障碍，还威胁原告的人身、财产安全和隐私权。在原告与被告签订合同过程中，被告没有以售楼处的沙盘图、展示的样板间或者其他任何宣传资料，向原告明示窗外有这个钢梁，更没有在购房合同中约定窗外有钢梁。原告多次以书面方式要求被告解决这个问题，但被告均以各种借口拒绝。请求判令被告拆除原告窗外的装饰钢梁，并负担本案诉讼费用。被告辩称：原告所诉窗外有钢梁情况属实。这个钢梁是从整个小区的美观与协调考虑，按照经政府相关部门批准的小区建设设计图纸安装的，且符合建筑规范。现在整个小区已经竣工，并经验收合格。原告应该考虑整个小区的利益，况且现在原告已入住，表明其对房屋的现状也认可。不同意原告的诉讼请求。北京市大兴区人民法院一审审理查明：2003年8月17日，原告黄颖与被告美晟房产公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：黄颖（买受人）购买美晟房产公司（出卖人）预售的美然·北美态度（又名“美利新世界”）E-7幢2单元502号商品房一套，建筑面积143.4平方米，总金额567864元。2004年8月16日，美晟房产公司给黄颖发出《入住通知书》，现在黄颖已办理入住手续，并已交纳所购房屋价款。同月，黄颖给美晟房产公司发函反映窗外钢梁一事。另查明，2003年6月30日，北京市建筑设计研究院审查批准的被告美晟房产公司7施工图中，诉争房屋外设计有装饰钢梁。在美晟房产公司为预售房屋而展示的沙盘图上，诉争房屋外无装饰钢梁。双方当事人签订的《商品房买卖合同》中，对客厅外存在钢梁一事未约定。现诉争房屋经验收合格，竣工图也经政府有关部门审核批准。上述事实，有双方当事人陈述、《商品房买卖合同》、沙盘图照片、北京市建筑工程施工图、设计文件审查报告