合肥房地产市场综合分析

合肥房地产市场综合分析2.1.合肥购房者最关心区域：政务区和滨湖区2.1.1政务区合肥政务区楼盘之所以备受购房者欢迎，主要得益于区域名校、商业等各项配套丰富，当然也离不开交通便利：11所名校+2条地铁线+5大商业综合体。其中政务区教育资源商业配套交通配套医疗配套齐全。政务区未来规划：中央商务区将成合肥“陆家嘴”；根据规划，未来政务区将打造天鹅湖金融商务区，促进金融、商贸、文化等产业集聚发展。该区域地处合肥城市发展的心脏地带，行政办公、文教体育、金融商贸、旅游度假、居住休闲功能齐备，拥有商场、金融企业等现代服务业企业聚合统一的中心效应，主题游园、秀美湖畔、生态氧吧绿色环绕的人居优势。天鹅湖中央商务区未来作为合肥的象征性符号，未来有如上海浦东陆家嘴CBD商圈、北京西单金融街商圈、南京新街口商圈。如此优越的条件，让政务区成为不少购房者的买房首选区域2.1.2.滨湖新区合肥滨湖新区楼盘同样备受购房者欢迎：多所名校+3条地铁线+滨湖区将打造国家级新区。从教育资源上看，滨湖区与政务区不相上下。商业配套齐全，交通配套：已开通地铁1号线，在建的有地铁5号线，规划有地铁7号线。医疗配套：已投入的有合肥滨湖医院，后期将建设多个医疗资源。环境资源：因为区域面积大，滨湖区在环境资源上的优势要比政务区高出很多，有滨湖国家森林公园、塘西河沙滩公园、方兴湖公园等7座公园，同时滨湖紧邻八百里巢湖，已经成为合肥市民休闲必去之地。滨湖区未来规划：根据合肥市印发的《合肥市五大发展行动计划》，合肥将规划建设国家级合肥滨湖新区，在这里全面落实国家重大改革发展任务，集聚优质要素资源，系统推进全面创新改革试验，构建现代产业体系，这里将成为带动安徽加速崛起、支撑长江经济带发展的重要引擎和增长极。同时根据《合肥市滨湖新区文化旅游产业集聚区实施方案》，滨湖新区文化旅游产业集聚区将打造国际水准的多元化滨湖岸线、独一无二的巢湖文化传播中心，成为全省文化集中展示区和新的世界级旅游目的地。滨湖区房价直奔2万/平米。2.1.3其他市区庐阳区是合肥老市中心所在地，这里有合肥最好的学区，最繁华的商业中心。2018年庐阳区招商地块主要以商业为主，商住为辅。其中位于黄桂路以东、绿杨路以西的地块又分3块地，距离庐州公园一期[原合肥四里河森林公园，占地面积32万平方米（约480亩），其中绿化占地面积27万平方米（约409亩），内有多处主题公园]，约0.6公里，周边环境优越，交通便利。2018年第51周(12月16日-12月22日)，庐阳区成交量为222套，环比第50周(12月09日-12月15日)，上涨54.2%，区域内皖投天下名筑成交66套，万科森林公园成交44套，成交量分别位居合肥市区成交量TOP榜单的第四位和第八位，其他项目成交量则相对较低，不足30套。价格方面，庐阳区均价17576.4元/㎡，环比跌4.5%。经开区地处合肥西南，位于政务区外围，这里有大量的产业和高收入人群，是合肥的西贵之地。合肥限购以后，很多人将目光转向了肥西县，造成该区域成交非常旺盛。2018年第51周(12月16日-12月22日)，经开区成交量为206套，环比跌15.2%，区域内融创城成交184套，其他项目成交量均不足15套，融创城成交均价15241.02元/㎡，成交量位居市区成交量TOP榜的第三位，区域整体均价15340.8元/㎡，环比跌3.1%，区域内融创城成交均价低于区域整体成交均价，加之该项目成交量较高，进而拉低了区域整体均价。其余各区成交量均在200套以下，分别是：新站区139套、蜀山区93套、高新区64套、瑶海区、政务区均为58套、包河区31套，整体来看，成交量方面9区中瑶海区、政务区、新站区、包河区、经开区成交量呈下跌趋势，其他4区成交量均有不同程度的上涨。而价格方面，政务区成交均价依旧最高，为32655.0元/㎡，环比涨19.1%;其次是包河区，均价19035.9元/㎡，环比跌2.5%;位居第三位的是滨湖区，均价18346.9元/㎡，环比跌2.7%。整体来看，九区中仅瑶海区、政务区成交均价有一定程度的上涨，其他7个区域成交均价均出现不同程度的下跌。目前看来合肥最优质的资产在政务区其次在滨湖。然而真正的宜居不是政务区，是新开发区，比如高新区滨湖区，政务区人山人海，不方便。其中政务区蓝蝶苑价格直逼栢悦公馆，单价3万左右，320万成交的，楼层是高楼层。这个月岸上玫瑰成交有套单价2.8万的，初步统计这个月目前政务区已消化掉60套二手房左右，不包括文一，恒大，保利。安居网数据可以看到，滨湖二三季度的房价涨幅在4.32%，远高于全市平均值的0.48%，这充分说明滨湖是合肥的优质板块。因此不要怀疑滨湖的价值，至少未来5年，滨湖依旧是合肥最值得投资的区域之一。滨湖是一个整体偏刚需，但局部地段可以改善的区域，因此总价过高的标的，受众仍存在局限性，投资尽量选择总价较低的小三房。越是改善的户型，越应尽量选择品牌开发商，尤其注重学区和地段，还有交通和外部环境。2.22018年合肥及其他城市房价分析与10月份相比，11月份房价环比下跌城市由24个增加到31个，增加7个，已有超过6成的城市房价出现下跌。与此同时，房价下跌城市数量增加，跌幅进一步扩大；上涨城市数量减少，涨幅进一步收窄。从全国来看，上涨城市的涨幅抵消不了下跌城市的跌幅，这意味着全国房价已从整体上涨转为整体下跌。从各城市群来看，除了东北地区还在整体小幅补涨外，其余城市圈跌幅均大于涨幅，尤其是华南珠三角和中部城市，下跌城市占了绝大多数。从8月份开始，全国房价快速转入下行，3个月的时间，50城下跌城市由8个增加到31个，这种跌势大有燎原之势。从国家统计局的数据来看，不论是新房还是二手房，近三个月合肥房价涨幅都在不断降低。