抵押房地产风险分析

第1页抵押房地产权属状况与贷款风险分析目录一、抵押房地产贷款风险分析二、抵押房地产风险的具体表现和防范措施第2页三、抵押房地产风险防范的其他对策四、商业地产介绍及特殊风险点分析一、抵押房地产风险分析1、导致抵押房地产发生风险的几种情况：抵押房地产价格风险抵押房地产处置变现风险房地产相关政策性风险贷款企业运营风险第3页2.房地产相关政策风险：宏观调控政策、金融政策、房地产（土地）政策、税收政策等。常见问题：政策稳定性差；政策可操作性差；政策执行松紧度不一。第4页一、抵押房地产风险分析规避方法：（1）积极把握政策变化，市场分析及时更新最新的房地产政策(新国五条等)房地产与土地市场分析房地产政策法规解读区域房地产市场分析（2）对于不同类型的房地产，区别和审慎确定抵押率以专业机构的评估结果及对权属等问题的分析为依据按不同类型抵押房地产投资风险大小确定贷款比例–商业、写字楼、住宅、工业–土地、在建工程、房地产–特殊抵押物（如加油站等）第5页一、抵押房地产风险分析一、抵押房地产风险分析3.抵押房地产价格风险正确理解房地产抵押评估价格内涵：房地产抵押评估价格是现时正常的房地产市场价格，不是成本价格，而是市场价格（含正常的、甚至是超额利润）。未考虑将来处置变现时房地产的市场变化情况；未考虑短期强制变现所带来的价值减损；未考虑将来抵押物处置变现的相关税费。房地产抵押评估在评估正常的市场价格的同时，要遵循保守原则，同时对将来抵押物处置变现的各种风险要在评估报告中尽可能说明。对于价格风险评估机构要承担起更多的责任，同时建议大家学习评估基础知识，最大化的利用评估报告，正确理解评估价格。第6页一、抵押房地产风险分析规避方法：（1）市场价格及时更新关注房价走势关注分析数据房价、地价监测数据库的建立（2）选择聘用信誉良好、有丰富抵押评估经验的专业估价咨询机构看国家认证的专业评估机构资质等级看评估机构信誉是否良好看评估机构的实力看评估机构的主要业绩——是否长期从事抵押咨询类业务第7页一、抵押房地产风险分析4.抵押房地产处置变现风险控制抵押资产处置变现风险要做到两点：一可变现，二可充分变现。是否可变现（权属、用途、政策强制要求、规划限制等）是否能充分变现（税费、诉讼费、拍卖费等）如果房地产权属不清或存在权属瑕疵，将会导致以下两种情况：抵押物变现价值远远低于抵押价值；（变现成本包括：诉讼费、拍卖费、评估费、税金、出让金、工程进度款等）更为严重的后果将导致抵押物不能顺利处分变现。第8页一、抵押房地产风险分析规避方法：（1）充分了解抵押物的瑕疵是否带有长期租约是否存在通行权、采光权、排水权等他项权利是否有规划限制或超规是否为划拨土地政府融资平台土地：名义合法、实际很难处置（2）对变现时发生的费用进行预估补缴地价款相关税费（营业税、土增税、所得税等）拍卖费评估费工程进度款第9页一、抵押房地产风险分析5.贷款企业运营风险贷款企业的运营风险的判断及控制，一般主要由金融机构进行：企业诚信度（资信等级）行业发展前景（行业风险）企业自有资金状况企业内部经营模式主要负责人素质和从业经验（中小企业特别是企业一把手）第10页1.估价对象不能作为合法的抵押物表现：无产权证或产权有争议的房地产、公共福利事业房地产、已公告拆迁的房地产、已被查封的房地产、文物、人防等法律禁止作为抵押物的情况。后果：不能作为抵押物，不能防范贷款风险。防范措施：核查权属文件，认真进行现场勘察，对于要求必须有足额抵押物的项目，首先判断抵押物的合法性，再商议其它贷款事项。二、抵押房地产风险的具体表现和防范措施第11页二、抵押房地产风险的具体表现和防范措施2.不能办理抵押登记表现：相关权证不齐全（划拨地没有房产证、只有房产证没有土地证）、划拨地、集体地、违章房等后果：不能办理抵押登记，不能合法变现处置防范措施：变更抵押物、扣减抵押价值；尽量不要同意委托方进行非正规渠道的抵押登记第12页二、抵押房地产风险的具体表现和防范措施3.房地产权属证件证载情况与房地产实际情况不符（证实不符）证载房屋与实际房屋不符（拆除翻建，较常见）面积不符（拆除、征占）面积清楚，部位对不上四至不符（看形状，看大致面积）常见类型：老国有企业房地产解决措施：①坚持合法性原则；②要特别重视和注意现场勘察工作，核对房屋所有权证附图附表；③要求客户及时办理变更手续。第13页4.违反房地不可分原则表现：房屋产权人与土地使用权人不符；土地使用权人与规划许可证证载建设单位不一致；房屋用途与土地证用途不符；跨界房屋。常见类型：改制或上市公司房地产，母子公司，联建项目。防范措施：①房产证、土地证、规划证要对照核实，产权人不一致的，应及时进行变更；②房地用途不一的，应按照谨慎性原则估价；③地上有建筑物的，房地应一并抵押；④存在跨界房屋的应将整体项目一并抵押，如进行部分抵押应遵循谨慎性原则。二、抵押房地产风险的具体表现和防范措施第14页5.违规越权办理出让手续•越权办理出让手续•化整为零—建筑物骑界一宗90亩的土地常见类型：远郊区县的大型项目防范措施：要特别重视和注意现场勘察工作，当发现一个独立的土地证的土地是一宗完整土地不可分割的一部分时，要格外警惕，尽量做到整体抵押，整体处置，至少应相对完整（部分抵押应剔除骑界房屋）。10亩10亩10亩10亩10亩10亩10亩二、抵押房地产风险的具体表现和防范措施第15页6.违反房地产产权证办理原则和程序，形式上的合法，实质上违法•土地尚未实施征地补偿、拆迁补偿（乡镇企业、农工商总公司此种情况较多），但是取得了土地证防范措施：①现场核实清晰；②了解房地产权属政策（先征地拆迁补偿后，再办理出让手续；要保证通行权、采光权）；③即使未能整体抵押（抵押登记部门要求），应要求客户承诺进行整体项目处置。二、抵押房地产风险的具体表现和防范措施第16页7.抵押房地产现状用途不符合未来城市规划要求抵押后列入拆迁范围的房地产新规划导致价值降低的房地产（包括规划不确定房地产）后果：处分抵押物十分困难（关键是变现处分的时机与规划实施的时机不能同步）。变现时须执行招拍挂程序，延长变现时间。常见类型：划拨土地上的房产，老国企的房地产防范措施：对城市规划要有一个基本的了解；遇到旧城改造区或可能涉及拆迁区域内的抵押物时还要对区域规划进行调查，并尽量避免中长期贷款；遇到确定抵押物拆迁的情况应迅速反应，尽快处理。二、抵押房地产风险的具体表现和防范措施第17页二、抵押房地产风险的具体表现和防范措施8.与周边或整体房地产依存度较大,变现空间小或只能定向变现的情况表现：地下车库；锅炉房、变电室；配套商业（社区会所）；宾馆酒店中的娱乐设施；居民唯一居所、回迁房、私立学校、医院等情况变现难度大；工业园区等变现受限。常见类型：大型住宅区内的配套房地产，大型度假村中的部分房地产、工业园区等。防范措施：置换抵押物、降低抵押率、整体抵押、有的应尽量避免作为抵押物。第18页9.价值内涵有瑕疵的房地产（设定权属状况与实际状况的差异）表现：地上有未拆迁的房产，欠付拆迁款、征地费等地价款、土地开发费、土地转让费未交清的情况超规划面积未补办手续房地产欠付建筑工程款、材料设备款、抵押债权等优先受偿款高新技术企业享受了土地取得费、出让金等优惠常见类型：新开工项目、在建工程、以前年度出让项目。防范措施：置换抵押物、降低抵押率、先完善后抵押、重点关注优先受偿款和其它未付款项（核查合同、付款凭证、优先受偿款证明）。二、抵押房地产风险的具体表现和防范措施第19页10.无法取得预售许可证项目无法取得预售许可证，不能办理按揭贷款常见类型：小产权房集体土地上的房地产回迁房防范措施：不要作为贷款抵押物二、抵押房地产风险的具体表现和防范措施第20页11.在建工程的权利价值容易被高估在建工程将来能否取得合法权证存在不确定因素，从谨慎性原则出发，其价值体现应趋向于成本价格，谨防烂尾风险工程进度款与工程款、欠款应有委托方及承包方确认，项目档次与预期交房标准搞清楚合法性原则为前提，面积不超规，不违规开工（无施工许可证建筑物价值不应考虑）建筑面积内涵可能会有变化特别注意在建工程部分抵押的问题二、抵押房地产风险的具体表现和防范措施第21页12.共有产权的房地产，带租约、通行权等他项权利的房地产易带来权属争议和风险部分共有房地产抵押事前必须征得共有人书面同意，处分时需要得到共有人的认可。带租约房地产抵押应事前告知抵押权人，并通知承租人。通行权、采光权、排水权等他项权利将降低抵押物利用价值。二、抵押房地产风险的具体表现和防范措施第22页三、抵押房地产风险防范的其他对策1.善于借助外力，依靠专业估价咨询机构的市场研究成果和专业判断城市房地产市场分析城市土地市场分析房地产法规政策解读区域房地产市场分析特殊物业的市场研究2.金融机构应参与抵押物现状的勘查和登记过程抵押物范围抵押物证实对比抵押登记第23页三、抵押房地产风险防范的其他对策3.建立抵押物动态监测体系抵押物名称抵押物坐落抵押人名称抵押价值价值变动情况ABC第24页四、商业地产项目介绍及特殊风险点分析（一）商业地产及其特点商业地产，顾名思义，作为商业用途的地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产、以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产的形式多样，主要包括购物中心、百货、超市、商业街、主题商场、专业市场、写字楼、酒店等。为方便讲解，概括为三大类：商业房地产类、商务办公房地产类、酒店房地产类1.商业房地产类（1）种类指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产，主要包括百货店、商场、购物中心、商业店铺、超市、批发市场、便利店、专卖店、仓储商店等。第25页四、商业地产项目介绍及特殊风险点分析（2）特点收益性：一类是房地产开发商开发后直接销售、转卖（主要为小区级零星商铺、街铺，表现为分散、体量小及经营档次在中档以下），另一类是长期投资经营（主要为开发商自营、业主自营、出租经营等）经营内容多，业态多样出租、转租经营多，产权分散复杂装修高档且复杂垂直空间价值衰减性明显第26页四、商业地产项目介绍及特殊风险点分析（3）影响价格的因素区位状况：地段繁华程度、交通条件、临街状况、楼层实物状况：建筑品质及内部格局、净高、面积、装饰装修、无形价值（是否有大型品牌超市、商业企业进驻等）第27页四、商业地产项目介绍及特殊风险点分析2.商务办公类房地产（1）定义：俗称写字楼，是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。（2）分类：按建筑面积分：小型（1万平方米以下）、中型（1-3万平方米）、大型（3万平方米以上）按使用功能分：单纯性写字楼、商住型写字楼、综合型写字楼按所处的位置、自然或质量状况和收益能力分：甲级、乙级、丙级第28页四、商业地产项目介绍及特殊风险点分析（3）特点：所处区别好，规模大多为现代化的高层建筑，功能齐全、配套设施完善出租经营为主，多由专业物业服务企业管理（4）影响价格的因素：区位状况集聚程度、交通条件、周边环境、楼层实物状况外观形象、内部装修、设备设施、智能化程度、物业服务水平、租户类型第29页四、商业地产项目介绍及特殊风险点分析2.酒店房地产（1）分类：按照服务质量、管理水平、设施及功能的完善程度分为星级酒店和非星级酒店。（2）酒店几种表现形式：产权式酒店酒店式公寓分时度假经济型酒店第30页四、商业地产项目介绍及特殊风险点分析（3）特点：转让少且一般为整体转让功能多样一次性投资大、投资回收期较长、经营风险较大价值主要体现在接待客户的类型及其能力（4）影响价格的因素：区位状况交通条件、周围环境实物状况建筑品质及内部格局、净高、面积、装饰装修、无形价值、设备设施和用具、经营管理第31页四、商业地产项目介绍及特殊风险点分析（二）特殊风险点分析1.是否带有租约限制带租约房地产抵押，抵押权人应关注租约签订内容。包括租赁期限（根据《合同法》规定，租