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桐乡新城吾悦广场2017年商业策略汇报谨呈：新城控股集团逆势破冰问桐乡吾悦广场NO.1销售破冰问题在愁云惨淡、销售低迷的桐乡商业市场，2017如何解决吾悦广场的商业销量？是继续小火慢炖，小波挤压？还是转换思路，另辟蹊径？排名项目名称供应套数供应面积（平方米）成交套数成交面积（平方米）成交均价（元/平方米)成交金额（万元）1新城吾悦广场25212184888498624570122522滨河花苑--11450051539077033浮澜桥集贸市场8957286131711740552204子夜商业中心22894965124561865145815港汇大厦523146864710221426914582016.1-11月桐乡商业销售排行榜5强本案总销排名第一；其它项目成交更为惨淡；NO.2信心再造问题现实情况下，受电商冲击实体商业街铺普遍销售和经营惨淡，除了开业火一把以外，客户观望——销售惨淡——经营惨淡——客户观望，陷入恶性循环如何重建客户购买信心，是2017年的关键课题。世贸中心二期世贸中心一期中虹天地中虹天地NO.3客户召集问题在有限的县域人口市场，在大量剩余的商业地产市场，面对本案634套商铺，本案如何进行客户召集？快速拉动项目销售？镇、街道产业特色2016年1-10月总产值（亿）排名人口数量（万人）洲泉种植和养蚕为主307.9816.4崇福中国皮草名镇131.82210.2梧桐街道市府所在，政治、文化等中心80.46314.3凤鸣街道以化工、轻纺为主60.4245.1高桥蔬菜生产和加工的主要地区55.7554.8屠甸以粮食、蚕桑、果蔬、养殖业47.6463河山鱼米之乡，丝绸之府39.7272.79濮院全国最大羊毛集散中心37.5084.8石门农业产业化和历史旅游开发37.3295.25乌镇旅游互联网30.10105.7龙翔街道工业基础好，轻纺、建材、化工、机械制造四大支柱产业29.25112.72大麻中国纺布艺名镇24.12123.6主城区14万人；全市合计68万人；铺多人少，客源支撑严重不足；如何在销售惨淡的市场逆势突围？如何在重建客户购买信心？如何在有限市场中更多挖掘客户？很显然，如果继续以常态的思路，也许能够增量，但远远达不到我们想要的销量。年份2016年2017年2017总货量销售套数86套预计168套634套平均月度7套预计14套去化率26%即使销量翻倍，也仅实现任务的26%如何强势反转逆势破冰??1、项目洞悉2、竞争洞悉3、客户洞悉问题界定策略剖解问题之下，洞悉为本核心词：价值剖析及优劣分析Part1、项目洞悉品牌洞悉千亿新城，江苏第一品牌，中国商业地产一线品牌新城控股集团总部设于上海，为长三角领先的物业开发商之一，主要致力于开发优质住宅物业和多用途综合楼项目。作为中国房地产行业18强、华东最具品牌价值的房地产公司，经过二十载的积累，新城控股集团目前总资产近600亿，已开发和正在开发的项目达100余个。品牌洞悉三大品牌线，致力于打造中国体验式商业领导品牌吾悦品牌吾悦国际广场新城吾悦广场吾悦生活广场定位高端以缤纷动感塑造区域型时尚商业中心致力成为便捷的社区生活中心至2017年，新城吾悦广场将累计开业15个，在建25个，至2020年开业及在建数将达到100个以上，集团进入国内商业地产第一梯队。地段洞悉城市向东，打造政务新区，未来新中心—振东新区振东新区是桐乡市级服务业集聚区，交通、互联网硬件设施、物流运输配套等十分完善，辖内专业市场集聚，展示、旅游、餐饮、娱乐、电商等商贸业态丰富。拥有完善的生活和商业配套，集居住、教育、医疗、文化、休闲、娱乐于一体，区域内巴黎都市、曼哈顿花园、星湖湾、东湖金悦、紫檀苑等高档楼盘林立。集聚观光、休闲、购物元素，以凤凰湖与植物园为代表的生态休闲游，以凤鸣禅寺及市文化中心为代表的文化观光游，以市场集群及城市综合体为代表的娱乐购物游。市场集聚区行政公益区生态居住区休闲旅游区市区资源洞悉政务+文化+公园+商业，荟萃集中于此交通洞悉老城区板块城市核心中轴线，交通极为便利路线一：从振东东路直达项目路线二：环城东路到振东路路线三：校场东路到环城东路公共交通：5W、17W、13W等公交预留发展板块政务新区板块项目洞悉吃喝玩乐购，一站式消费体验SHOPPINGMALL一层是以品牌旗舰店为主，品牌商家H$M，优衣库等；二层是儿童业态，第一业态最全的儿童主题商业；三层主要以品牌餐饮为主，像外婆家、丰收日、西提牛排、赤坂亭、新式餐饮等；四层是娱乐业态为主，旗下院线品牌星轶影城、KTV；负二层全部是车库，负一层局部是超市，剩下的也是车库；产品洞悉自持8.5万方，商业面积占整个商业体量的80%以上桐乡规模最大的商业综合体，80%持有经营比例最高的商业项目由两个独栋和两条内外街铺组成，具有灵活性和开放性；主力面积20——200平方米不等；金街部分主要与购物中心部分业态进行互补，连廊的设计巧妙的将购物中心与金街部分的人群互动流通；项目体量（万）新城吾悦广场50东兴生活广场24.3中虹天地24世贸中心41森茂汽车城10永利广场5优劣势分析2017年首要是重树桐乡商业投资信心，引导商业氛围的塑造，才能立于不败之地1、中国地产20强，千亿房企，中国商业地产一线品牌2、地处城市核心区域，打造政务新区，未来新中心3、交通便捷性强，通达性高4、政务+文化+公园+商业，荟萃集中于此5、50万方一站式消费体验SHOPPINGMALL6、桐乡规模最大的商业综合体，持有经营比例最高的商业项目优势劣势1、周边商业氛围一般，人气较差2、商业大环境差，电商冲击导致实体经济落魄3、桐乡商业信心不足，客户观望严重4、单价及总价高，客户接受度有限核心词：市场环境、竞争Part2、市场洞悉城市地位三线城市，藏富于民，行政上归属嘉兴，心理上依然桐乡桐乡位于杭嘉湖平原腹地，属于嘉兴五县市之一，素有“鱼米之乡、丝绸之府、百花地面、文化之邦”之美誉。经济上要高于嘉兴各区，仅落后海宁县。桐乡四度蝉联“浙江年度旅游发展十佳县(市、区)”称号，是嘉兴地区唯一获此殊荣的县(市、区)；指标单位累计位次规模以上工业总产值万元62714965＃南湖区万元79470205秀洲区万元62404347嘉善万元88340894平湖万元106612323海宁万元116253231海盐万元66348586桐乡万元107720092规模以上工业增加值万元12354042＃南湖区万元14962435秀洲区万元14757376嘉善万元14622927平湖万元22907111海宁万元22367022海盐万元17812994桐乡万元19893143来源桐乡统计局，数据截至16年10月底产业地位乡镇民营经济发达，各乡镇产业特色鲜明镇、街道产业特色2016年1-10月总产值（亿元）排名人口数量（万人）洲泉种植和养蚕为主307.9816.4崇福中国皮草名镇131.82210.2梧桐街道市政府所在地，全市政治、经济、文化、科技中心80.46314.3凤鸣街道以化工、轻纺为主60.4245.1高桥蔬菜生产和加工的主要地区55.7554.8屠甸以粮食、蚕桑、果蔬、养殖业为主47.6463河山鱼米之乡，丝绸之府39.7272.79濮院全国最大羊毛集散中心37.5084.8石门农业产业化和历史旅游开发37.3295.25乌镇旅游互联网30.10105.7龙翔街道工业基础好，轻纺、建材、化工、机械制造四大支柱产业29.25112.72大麻中国纺布艺名镇24.12123.6人口数据为2014年末统计局公布数据梧桐街道形成了以羊绒、纺针织产业为主导，新能源、新特材料、新机电、互联网产业、旅游业等新兴产业共同发展的产业格局。2015年全年实现地区生产总值120.02亿元。商业供需类别1-11月供应面积（万平米）3-10月成交面积（万平米）价格（元/平米）住宅113.5120.58616非住宅类32.511.786834销售面积（万平米）,2012年,18.3销售面积（万平米）,2013年,21.97销售面积（万平米）,2014年,23.31销售面积（万平米）,2015年,12.09销售面积（万平米）,2016年,11.78价格（元/平米）,2012年,11148价格（元/平米）,2013年,9477价格（元/平米）,2014年,6040价格（元/平米）,2015年,6319价格（元/平米）,2016年,6834桐乡12-16年度非住宅类量价走势图销售面积（万平米）价格（元/平米）来源桐乡统计局，其中16年数据为3月-10月面积（万）,3月,0.69面积（万）,4月,1.74面积（万）,5月,2.23面积（万）,6月,1.87面积（万）,7月,1.39面积（万）,8月,0.94面积（万）,9月,1.08面积（万）,10月,1.84桐乡16年3月-10月非住宅类量价图面积（万）价格来源桐乡统计局，其中16年数据为3月-10月16年成交11.78万方严重的供大于求，2016年各商业项目销量惨淡存量走势整体存量同比增长4%，其中商业存量占比过重，严重供大于求截至15年12月底，整个桐乡商品房库存17527套（已取得预售证的商品房），其中梧桐街道6718套，占38.33%。其次是崇福镇和濮院镇，分别占23.26%和17.29%。对于整个桐乡市而言，这两个乡镇的去库存压力显然比市区更大。；16年市场新增商品房146万方，比15年新增增长53%，虽然成交量有所增长，但是整体市场供大于求依然突出；占比,梧桐街道,37%,37%占比,河山镇,1%,1%占比,石门镇,8%,8%占比,乌镇,2%,2%占比,崇福镇,23%,23%占比,大麻镇,2%,2%占比,洲泉镇,5%,5%占比,高桥镇,3%,3%占比,凤鸣镇,1%,1%占比,濮院镇,17%,17%占比,屠甸,1%,1%截至15年底桐乡商品房库存占比16年桐乡新增商品房146万方，约14500套，而15年新增仅商品房9473套，新增面积95.42万方，目前桐乡存量达到180万方左右；竞争分析新城吾悦广场：购物广场及内街待营业世贸中心批发市场及内街已营业东兴生活广场：待营业中虹天地购物广场及内街已营业永利广场内街及购物广场已营业乡镇商业的低价骚扰，城市商业的围追堵截，且商业普遍销售及营业低迷，影响客户的投资信心竞争分析世贸广场初期定位：涵盖服饰批发、原材料供应、名品旗舰广场、餐饮娱乐休闲街、商务办公、酒店服务六大功能，集商贸流通、旅游购物、休闲服务于一体。容积率2.69绿地率20%占地面积206亩建筑面积41万方总套数5000多车位数5000多个开盘时间二期13年初销售模式包租返租12年销售情况售罄运管情况非常不理想10-13年商业市场环境较好，客户对于投资商业兴趣大，以及一期开业良好的开端，导致项目二期销售良好，但二期开业之后，受到电商产业的冲击，二期运营惨淡，客户信心严重不足，目前二期基本无营业，一期开业率不足20%；一期开业率不足20%，集中一楼二期已关门，无营业二期已关门，无营业二期已关门，无营业竞争分析永利广场容积率3.3绿地率20.5%占地面积11682平米建筑面积50000平米总套数/车位数300开盘时间2013年7月销售模式返租销售销售情况基本售罄运管情况个别商家营业项目规模5万方，由于地段好，前期销售良好，但由于商业环境的变化，该项目的定位也由休闲商业广场改变成亲子广场，但整体运营依然较差，首先是商业环境变差，其次项目亲子体验的商家少，完全沦落为低端甩卖市场。初期定位：桐乡市首个集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务办公于一体的欧式休闲商业广场竞争分析中虹天地容积率3.9绿地率24%占地面积5.4万方建筑面积24万方总套数/车位数机动车停车位905个,地上73个,商业地下451个,住宅地下381个开盘时间2010年10月开盘销售模式带租约“3+2”投资模式，签约即返3年租金回报销售情况开盘基本售罄运管情况内街毫无人气，商场运营一般，外街商业尚可初期定位：浙北地区首个女性主题购物中心项目地段好，周边商业环境成熟，超市、影城，同时