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《土地管理法》新旧对照表；新《土地管理法》7大亮点解读以及对房地产开发的影响2019年8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议审议通过《中华人民共和国土地管理法》修正案，自2020年1月1日起施行。此次修改信息量巨大，现就新《土地管理法》的亮点、对房地产开发的影响以及新旧《土地管理法》的条款对照整理归纳如下：一、亮点和重点重点一：完善土地征收制度，保障农民监督权、参与权和话语权。解读：该重点主要完善了以下三个方面：1、首次对土地征收的公共利益进行明确界定。以下6种情形需要征地的可以依法实施征收：①军事外交②政府组织实施的基础设施建设③公益事业④扶贫搬迁⑤保障性安居工程⑥成片开发建设2、首次明确了土地征收补偿的基本原则是保障被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。过去是以土地征收原用途来确定土地补偿，以年产值倍数法来确定土地补偿费和安置补助费。新法以区片综合地价取代原来的土地年产值倍数法。另外，在原来的土地补偿费、安置补偿费、地上附着物三项基础上增加了农村村民住宅补偿和社会保障费，从法律上为被征地农民构建了更加完善的保障体系。3、完善了土地征收程序，将批后公告改为批前公告。多数被征地的农村集体经济组织成员对征地补偿安置方案有异议的，应当召开听证会修改，进一步落实被征地的农村集体经济组织和农民在整个征地过程的知情权、参与权和监督权。倡导和谐征地，征地报批以前，县级以上地方政府必须与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿安置等签订协议。重点二：集体经营性建设用地可不通过国家征收直接入市解读：根据新法，在符合以下三个条件的情形下，可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用，同时使用者在取得农村集体建设用地之后还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。①符合规划（工业或者商业等经营性用途，不含住宅）②依法登记③三分之二以上集体经济组织成员同意此次修改取消了多年来集体建设用地不能直接进入市场流转的二元体制，是重大的制度创新，也是本次修改的最大亮点。重点三：新增宅基地自愿有偿退出机制解读：此次修改允许已经进城落户的农村村民在符合一定原则下退出宅基地。其原则是：①自愿原则。政府不能强迫任何村民退出宅基地。②有偿退出。即农民退出宅基地应有合理的补偿，但具体的补偿标准尚未明确。该修改旨在通过其他途径保障农村村民的居住权，缓解农村地少人多的紧张现状。同时，在总结试点经验的基础上，新《土地管理法》下放宅基地审批权限，明确农村村民住宅建设由乡镇人民政府审批。重点四：对基本农田进行永久性保护。解读：新法把旧法的“基本农田”全部修改为“永久基本农田”，这个修改不是简单的文字修改，而是理念的重大转变。体现了对基本农田永久保护这样一个价值的理念。第35条明确规定永久基本农田经依法划定后任何单位和个人不得擅自占用或者改变用途，要求永久基本农田必须落实到地块，纳入数据库严格管理。同时，原来土地管理法要求各省、自治区、直辖市必须把80%以上的耕地划入永久基本农田，考虑到各省的耕地后备资源有很大的不同，所以这次新法作了一个微调，具体的划定的比例由国务院根据各省、自治区、直辖市实际情况来确定重点五：为“多规合一”改革预留法律空间解读：建立国土空间规划体系并监督实施，实现“多规合一”是党中央、国务院作出的重大战略部署。随着国土空间规划体系的建立和实施，土地利用总体规划和城乡规划将不再单独编制和审批，最终将被国土空间规划所取代。考虑到“多规合一”改革正在推进中，新《土地管理法》为改革预留了法律空间，增加第18条，规定：国家建立国土空间规划体系。经依法批准的国土空间规划是各类开发、保护和建设活动的基本依据。为了解决改革过渡期的规划衔接问题，新《土地管理法》还明确：已经编制国土空间规划的，不再编制土地利用总体规划和和城乡规划。同时在附则中增加规定：编制国土空间规划前，经依法批准的土地利用总体规划和城乡规划继续执行。重点六：合理划分中央和地方土地审批权限解读：长期以来，地方对建设用地审批层级高、时限长、程序复杂等问题反映强烈。新《土地管理法》适应放管服改革的要求，对中央和地方的土地审批权限进行了调整，按照是否占用永久基本农田来划分国务院和省级政府的审批权限。今后，国务院只审批涉及永久基本农田的农用地转用，其他的由国务院授权省级政府审批。同时，按照谁审批谁负责的原则，取消省级征地批准报国务院备案的规定。重点七：土地督察制度正式入法解读：土地督察制度旨在解决土地管理中存在的地方政府违法高发多发的问题。从2006年开始，国务院就决定实施国家土地督察制度，对省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府土地管理和土地利用情况进行督察。在充分总结国家土地督察制度实施成效的基础上，新《土地管理法》在总则中增加第五条，对土地督察制度作出规定：国务院授权的机构对省、自治区、直辖市人民政府以及国务院确定的城市人民政府土地利用和土地管理情况进行督察。以此为标志，国家土地督察制度正式成为土地管理的法律制度。二、对房地产开发的影响此次修法后，对房地产的开发以及目前的房地产格局会产生什么的影响呢：问题一：新法允许集体经营性建设用地入市，是否意味着小产权房即将转正？答：集体经营性建设用地入市与小产权房转正其实没有必然关系。目前农村的集体建设用地分为三大类：宅基地、公益性公共设施用地和集体建设经营性用地。因此，宅基地、农村公益性公共设施用地与可直接入市的集体建设经营性用地是不同的概念。新法强调的集体经营性建设用地的重要特征是具有经营性，小产权房一般是用于住宅用途，即使现实中有些作为租赁或者其他经营性用途，但在法律上是难以界定为集体经营性建设用地的。问题二：集体经营性建设用地入市，是否意味着开发商可以直接获取集体经营性建设用地进行开发，有何限制？答：农村集体建设用地在符合规划、依法登记，并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下，可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用，同时使用者在取得农村集体建设用地之后还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。新法并没有限制开发商获取集体经营性建设用地，因此在未来，开发商是有可能通过获取集体经营性建设用地，从而进行房地产开发的。但是根据新法规定，集体经营性建设用地入市后，在用途上应与原来的用途保持一致。问题三：集体经营性建设用地入市，对楼市意味着什么，对目前的房价是否会有影响？答：根据官方的回复，集体经营性建设用地入市，首先入市的土地要符合规划，规划必须是工业或者商业等经营性用途。第二个，它必须要经过依法登记。第三个，它在每年的土地利用年度计划中要作出安排。另外，即使获得了集体经营性建设用地的使用权之后的土地权利人也要按原来规划的用途来使用土地。因此从这几个方面来讲，它不会对现有的房地产开发的土地市场造成冲击，而且新法是2020年才开始实施，目前对房价不会产生太大影响。附：《土地管理法》新旧对比表条款修改前修改后第一条为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展，根据宪法，制定本法。为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，节约集约和合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展，根据宪法，制定本法。新增第六条“国家实行土地督察制度。国务院设立国家土地总督察，代表国务院对省、自治区、直辖市人民政府和国务院确定的其他城市人民政府土地利用和管理情况进行监督检查。”第十一条改为第十二条农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国草原法》和《中华人民共和国渔业法》的有关规定办理。国家实行不动产统一登记制度，依法对土地以及房屋、林木等定着物进行登记。农民集体所有的土地，由县级以上人民政府不动产登记机构登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级以上人民政府不动产登记机构登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府不动产登记机构登记造册，核发证书，确认农用地使用权和建设用地使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。删除第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。第十七条各级人民政府应当依据国民经济和社会发展规划、国土整治和资源环境保护的要求、土地供给能力以及各项建设对土地的需求，组织编制土地利用总体规划。土地利用总体规划的规划期限由国务院规定。各级人民政府应当依据国民经济和社会发展规划、国土规划、国土空间开发和资源环境保护的要求、土地供给能力以及各项建设对土地的需求，组织编制土地利用总体规划。土地利用总体规划的规划期限由国务院规定。第十九土地利用总体规划按照下列原土地利用总体规划应当坚持创新、协条则编制：（一）严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地；（二）提高土地利用率；（三）统筹安排各类、各区域用地；（四）保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用；（五）占用耕地与开发复垦耕地相平衡。调、绿色、开放、共享的发展理念，综合考虑资源环境承载能力，按照下列原则编制：（一）严格保护永久基本农田，控制非农业建设占用农用地；（二）节约集约用地，提高土地利用率；（三）优化土地利用结构和布局，统筹安排各类、各区域用地；（四）保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用；（五）占用耕地与开发复垦耕地相平衡；（六）维护群众合法权益，保障群众共享发展成果。第二十条县级土地利用总体规划应当划分土地利用区，明确土地用途。乡（镇）土地利用总体规划应当划分土地利用区，根据土地使用条件，确定每一块土地的用途，并予以公告。全国土地利用总体规划和省、自治区、直辖市土地利用总体规划应当对土地开发利用和保护作出总体部署和统筹安排。市、县土地利用总体规划应当划分土地用途分区，明确土地用途和管制边界。乡（镇）土地利用总体规划应当确定每一块土地的用途，并予以公告。地方人民政府可以编制村土地利用规划，作为乡（镇）土地利用总体规划的组成部分。编制土地利用总体规划应当广泛听取公众意见。第二十一条第二款省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，报国务院批准。省、自治区人民政府所在地的市、人口在一百万以上的城市以及国务院指定的城市的土地利用总体规划，经省、自治区人民政府审查同意后，报国务院批准。全国土地利用总体规划，省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，以及跨省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，报国务院批准。第三十一条国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。县级以上地方人民政府应当采取措施，确保土地利用总体规划确定的本行政区域内的耕地保有量不减少、质量不降低。国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。省、自治区、直辖市人民政府应当制定开垦耕地计划，监督占用耕地的单位按照计划开垦耕地或者按照计划组织开垦耕地，并进行验收。少，补多少”的原则，由占用耕地的单位负责补充与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件补充或者补充的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于补充新的耕地。县级以上地方人民政府应当制定补充耕地计划，监督占用耕地的单位按照计划补充耕地或者按照计划组织补充耕地，并进行验收。”第三十四条国家实行基本农田保护制度。下列耕地应当根