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大连红星滨海社区项目发展战略与定位报告终稿汇报本次汇报主要内容中期汇报主要战略结论回顾客户定位深化本项目价值体系构建与物业发展建议住宅产品价值构建园林景观价值构建滨海生态价值构建智能化设施价值构建商业与配套价值构建服务与权益价值构建品牌价值构建中期汇报主要结论回顾打造具备国际水准的一流大型滨海居住区建立全国品牌和影响力在开发周期6~8年内，保证整体财务平衡和高利润项目的总体目标基于四大发展机遇，大连未来将形成新的地产版图格局而项目区域将成为具备更高价值的产业支撑的国际新城产业支撑的国际新城：凭借着城市规划发展的利好，自身强有力的产业发展基础，以及天然具备的良好的资源条件，形成房地产市场新的价格峰值点，以明确的城市价值，带来自身的客户群体。传统老城：凭借着原有的城市老城城市价值，是房地产市场传统的峰值区域，市场主流客户的聚集区域。老城后花园：凭借着和老城直接的联系以及较好的资源环境，依附于老城区，客户多为老城主动郊区化客户；城市疏散区：凭借着区域内产品的高性价比，吸引老城被动郊区化客户中心区西山板块旅顺板块泉水板块机场板块开发区板块产业支撑国际新城自身形成价格峰值点，不依托于老城中心的价格体系。以明确的城市价值带来自身客户群体传统老城原有的价格峰值区域，城市价值突出，市场主流客户聚集区域旅顺南路板块老城后花园区域没有明确支撑，凭借良好资源环境，价格依附于老城中心区，客户为老城主动郊区化客户城市疏散区区域凭借产品的高性价比，吸引老城被动郊区化客户本项目依托滨海城市发展的机遇，通过项目成功形成未来大连滨海物业的代表，打造未来北中国滨海的领军项目滨海城市平台区域发展机遇项目开发视野大连是北中国最知名的滨海城市之一，城市价值突出。随着其他重点城市滨海物业的开发量明显减少，鲜有大规模滨海物业的开发，因此能够代表大连的高端滨海项目即能成为北中国滨海物业的代表。随着大连城市的快速发展，城市进入到大都市化的发展阶段，城市未来将形成以老城区和新城区为两大核心的。以开发区为核心的大连新城区，形成国际化氛围、代表先锋人群，先进生产力的新城市，将成为大连新形象的代表。大连老城区已经形成了以星海湾为核心，星海国宝为代表的滨海物业体系，实现了市场最高的价值。形成大连的Double—bay.本项目目标成为大连新城区未来滨海物业区的代表与核心，成为未来北中国滨海物业的领军项目。项目城市价值与资源价值将是本项目的核心竞争优势，规划与产品强化突出项目城市价值与资源价值本项目开发区南部填海区小平岛亿达兰湾鲁能优山美地九家地联合项目地块指标占地面积112万116.8万126万40万300万40建筑面积154万330万137万一期20万210万100容积率综合1.37综合2.91.1一期0.680.62-4城市价值大连新城区，城市核心区之一大连新城区，城市核心区之一老城区边缘，城市近郊位于旅顺南路区，城市远郊城市远郊，为旅游度假区域大连新城区，城市核心区之一资源价值海岸线4.2公里海岸线地块纵深较短海岸线较短，纵深长2.7公里海岸线地块纵深较长海岸线较短，纵深长海岸线较短，纵深长无海岸线地形地形起伏较大多数为坡地形地势平坦，以填海为主地势较平坦，部分坡地地形部分坡地地形地势平坦——规划价值——受客观条件限制，主要依靠自造景观提升物业价值较为出色的规划，但多为人为因素，前期较难实现整体规划较平以观海为主题，通过水系景观建立与海的联系；属于城市高密度集合住宅，没有特殊规划价值点产品价值高中低产品均可以高层为主复合产品别墅.高层低密度产品以高层为主开发企业中远与乾豪华润，金信，金广圣岛亿达鲁能——竞争项目对比分析项目具备的核心竞争优势：城市价值+资源价值城市价值：代表大连未来的发展方向，以产业为基础的国际化新城资源价值：大连具备4.2公里长的最强势的坡地海岸资源产品价值与规划价值：强化项目的应当具备的国际化城市感，同时突出项目具备的强势自然资源。本报告是严格保密的。项目发展战略依托以产业为基础的国际化新都市极致发挥坡地海岸资源打造体验式滨海居住区全面超越竞争对手关键词：都市感、国际化、体验式、滨海资源本报告是严格保密的。在都市的月光下享受海滩的静谧在海滨的微风中坐望都市的繁华全球最长海岸线社区新都市文明载体精神从海岸线的体验开始客户定位深化本报告是严格保密的。根据置业客户来源地与置业动机将本项目目标客户进行了如下分类：项目目标客户本地客户外地客户全国财富客户：全国多次置业经历，价格不敏感；对资源的极度占有，资产财富化，看重不动产的不可复制的特性，以及物业长期的价值增长，属于看不见的顶层，本项目的标杆客户。移民养老客户：看重本项目大连的城市价值，所在区域的新城价值，以及良好的自然环境，需要舒适型的产品形式与面积区间，多为东北三省客户，与大连有一定的人脉联系或者工作联系。资源度假客户：海资源是此类客户的最关注的产品价值，同时支付能力相对有限，不愿在异地置业投资过大，多选择具备优良海景的小户型公寓为主。本地升级客户：以开发区本地升级置业客户为主以及大大连区域升级置业客户，将是本项目最主力的客户群体，开发区升级客户更加关注社区的品质升级，产品的品质升级与资源升级等方面，大大连升级客户更为关注产品的资源升级。投资客户：区域未来价值的提升以及产业的强有力提升是带动投资客的最关键的因素，产品的性价比，投资的回报率，租赁市场的保证都是其最关注的置业因素。本报告是严格保密的。典型客户描述全国财富客户许女士44岁大连本地人。拥有多套住宅，以前在市区居住，2003年在海岸花园买了一套260平方米的连排别墅。一家三口在此居住；家里在做建筑业生意。现在每天去金州工作，半个小时就能够到，夫妻双方都在工作。买房时比较过星海国宝，因为那个项目周边比较嘈杂，整体环境不如本项目，而且星海国宝周边雾气较大，感觉不好。买的时候主要是考虑到项目周边的环境，滨海，人口密度低，而且项目的物业服务，安保都比较好。在对客户的访谈中，客户的看法（原话）：——当时买房的时候能够看海就是必选的条件，现在居住起来也不是很潮，不会影响正常的居住——但是现在居住起来有一个不足就是停车不方便，家里有两台车，就有车要停在路边。——当时居住时觉得项目内部生活配套不足，买个小东西都要到比较远的地方，现在还比较方便觉得项目所在区域的位置不错，希望能够生活在私密的小区里，比较的安全资料来源：本地客户访谈本报告是严格保密的。典型客户描述王女士，在开发区董家沟经营企业，水泥装饰材料。已经十多年了。现在居住在董家沟，140平米。对居住空间要求较高。常住人口3-4口人，亲戚走动较频繁。希望买别墅。一开始因为东城规划有别墅，就一直在等，但后来没有了，所以就只能买一整层打通。因为平时工作比较忙，希望家里空间多一点，能有健身房，自己在家就能活动。看过优山美地，环境很好，就是地势太低，怕有海啸。风大的时候，海浪也太大了。另外就是400平米的房子，有180平米的地下室，卖14000，觉得地下室没有采光，还要支付将近一半的房价，不值得。夫妻俩人和两个儿子，希望住在一起，因此二层至少需要4个卧室。——优山美地900多平米的别墅太大，不实用，但是环境好。——会所很好，但10年内基本没时间参加里面的活动，希望以后能够参加。——关心物业税的征收问题和时间。——阳坡的山和海值钱。资料来源：本地客户访谈全国财富客户本报告是严格保密的。典型客户描述波托菲诺郑先生：40岁左右。身穿BOSS体恤，带一款名牌运动手表，休闲装打扮。爱好打高尔夫球，各地都去。在对客户的访谈中，客户的看法（原话）：——1、2号地块都差不多，选哪块都差不多嘛，选哪块地的都一样，我自己想要400多平方米的户型，最好临湖。——“你们这种别墅两个车位的设计肯定不够用，家里能有四部车位更好，实在不行至少也要有三个车位，一般家里三个人居住，三部车是很正常的事。”目前的车位设计不够用。家里一定要有工人房，自己家里有工人，卧房五间就足够了，需要一间娱乐室。客厅设计方面，要求一楼家庭厅的中空一定要大，楼梯够宽敞。前院面积不一定要大，但后院的私密性一定要好。车库应直接连接客厅，书房20平方米就够了，一般情况下不会在家里办公。厨房一定要大，能保证1~2人吃早餐。餐厅就不用太大，一般都很少在家里吃饭。资料来源：波托菲诺客户访谈全国财富客户本报告是严格保密的。典型客户描述北京麦卡伦地客户访谈马先生，45岁，PC销售企业老板，公司在燕莎，开一辆白色沃尔沃性格稳重、斯文，谨慎、内敛，对风险和变数敏感，既谨慎又略有所张扬的性格。欧洲留学经历，在英国、德国及北欧等多个国家居住过，气质较为国际化回国后选择了生活方便的城市公寓居住；但确定定居后，希望能延续在国外住别墅的生活习惯，有强烈的别墅置业需求非常喜欢有内涵、有历史感的东西，而不喜欢缺乏大气和沉稳的亚北部分项目，在符合自身气质和生活习惯的原则下耐心寻找项目置业目的主要是自住，同时也兼顾投资价值，预计别墅大多数时间用作5+2的周末休闲之处资料来源：麦卡伦地客户访谈全国财富客户本报告是严格保密的。典型客户描述万科17英里描述：在世界各地，当代社会的顶尖人物，无论是世袭传承的贵族或在时代风云种神话般崛起的新派精英，都具有不可轻视的影响力。他们喜欢被追捧，喜欢排场，又喜欢神秘，不被打扰。有人形容他们的社交：“一张大屏幕再加上一场30分钟的小型记者招待会，恰到好处地满足了他们的心理，也适当照顾了媒体们的情绪。”D先生：私营企业主，生活由富及贵工作——做自己想做的事。（稳扎稳打，会诊，企业家成熟的心态）生活——注重事业与生活的品质。（象“行军打仗”一样，但享受天伦之乐也是一种难得的富足）K先生：海归派项目评价——这里足够高，看得足够远，这里的夕阳是最美的。生活——商务的交流活动，家庭性的休闲生活。爱好——私家的雪茄屉，私家的会所。户型——常年的国外生活，养成了西餐的饮食习惯，西式厨房通常是开放式的，而为了宴请朋友需要又一个独立且封闭的中式厨房。为了PARTY，更喜欢选择有烧烤、煎炸功能的多功能区域。资料来源：万客会客户资料全国财富客户本报告是严格保密的。典型客户描述城市山谷施文健：60多岁。全身名牌服装，青色长袖T恤，驼色长裤。是那种很注重形象的男士。笔挺干净的装束，体现出几分身价。客户语录：——兰溪谷的TOHO是包围在高层之中，又是全落地窗的，私密性太差，“家里来个什么人都会被别人看的清清楚楚。”——这里的商业网点太少，大件的东西我们可以开个车去沃尔玛、山姆买。可是现在，你们什么都没有，买房时本来以为我克服一年就会有改善，早知道是现在这个样子我当时可能就不会买在这里了！”——“我去国土局了解过大冲、科技园片区的规划，小田又把本片区的前景描述得很美好，最终就决定买在这里了。”——“买衣服去香港比较多，像登喜路、万宝路这些品牌的，我都是去西武买，货真价实也便宜些。”——“车呢，我个人觉得中档车比较好，像奥迪、别克，一是没必要去买那么贵的，二是考虑到朋友，我不想跟朋友造成无形的自卑感。维护方面，高档车的维护需要花费的也高啊！车就是代步的工具，没有必要追求太高。”——“吃饭啊，在家吃得多。在家里吃，有个家庭的亲情。”资料来源：城市山谷客户访谈全国财富客户本报告是严格保密的。全国财富客户特征小结全国范围的财富客户，以私营业主，企业法人、高层，演艺明星等为代表的活跃的财富阶层，通常在40-50岁，阅历广行为特征：反复置业：对于房子，客户关注的不是房产数量，而是新的房产是否能满足自己不断攀升的价值需求，如：身份的体现、房子升值后带给自己的成就感，更周到的服务投资趋向：不再关注物业的短期回报，而是将物业作为一种资产长期持有，更看重物业自身的升值与保值特性，在一定程度上是对于稀缺资源的占有。支付趋向：拥有较强的支付能力，能都承受较高的单价与总价，不再被卖方的打折，赠送等方式打动，原为服务买单。产品要求：一般选择户型较大的产品，更有效地作为资产来持有，在满足日常生活的基础上足够舒适，以及体现身份，希望得到更多的空间，而不是单纯的面积