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安徽全力时代置业玻璃厂项目整体战略定位与物业发展建议2本报告要解决的核心问题前提：市场可实现+地块特性本报告要解决的核心问题是项目城市化、地段价值最大化城市化和地段价值最大化容积率最大化控制成本高品质商业最大化1233报告的整体思路项目属性研判和界定制定战略发展方向物业发展建议商业发展建议项目目标和约束条件项目定位结构化分析和问题界定4我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向第一层级：财务目标。本项目最大目标是利润最大化，追求快速现金流第二层级：品牌目标。此项目为全力集团在安庆市首个最具昭示性的项目，希望将该项目打造成城市明星项目，形成全力地产品牌，同时增加企业后续开发项目的政府议价及市场溢价能力客户整体目标项目背景和约束条件安庆市挂牌成交地价最高的项目，受到政府、开发商、市民的重视和关注所在区域为安庆中心城区，本项目是该区域目前唯一的开发项目地块性质是商业及居住用地整个地块59,047.11平米，(其中规划道路用地2980.07不在出让范围)，49604.08㎡净地交付,其他9443.03㎡土地现状交付土地成本1.3368亿自筹资金8,000万，国元融资1亿，银行贷款5,000万，启动资金在1亿左右，销售后回购国元股份地块技术指标中容积率、限制高度等未定5报告的整体思路项目属性研判和界定制定战略发展方向物业发展建议商业发展建议项目目标和约束条件项目定位结构化分析和问题界定6地块处于安庆市中心区核心位置，周边交通、配套等优势明显项目位于安庆市中心区核心区域，距离人民路商圈步行不超过5分钟，项目周边商业形成一定规模，是安庆市最为繁华的区域之一项目周边为城市主要交通干道，交通便利，商业、学校、医疗、银行等生活配套设施齐全距离长江、大湖距离都在步行15分钟距离之内，菱湖、连湖公园在附近任何城市的核心地段都是寸土寸金，安庆市目前以及未来两年内不会再有城市中心区域地块出让作为住宅用地人民路商业街，步行5分钟本项目——城市核心长江，步行15分钟，散步既到绝版土地，不会再有7地块周边情况东：湖心南路、老式住宅小区，附近有农贸市场、建设银行、工商银行等南：华中西路，对面为安庆长途汽车站，即将搬迁西：宜城路，临街商铺主要经营五金机电北：老式住宅小区，紧邻弘信家园AB华中西路681234457517638248内部大面积净地，西南边部分地块需要拆迁，拿地成本高9地块优势主要体现在区域、地段价值上，而劣势则主要是环境因素和成本因素项目的优势：区域价值：中心区一直以来是安庆的核心，是安庆最繁华、土地价值最高的区域地段价值：项目所在地，是中心区的核心，同时也在安庆东进的主轴线上，地段价值在安庆最高。中心区内为数不多的大盘之一，市场认可度较高配套价值：周边成熟的配套，使该地块成为生活最便利的区域认知度价值：在安庆人心目中，项目地块是城市核心，购房的最理想选择地城市规划：对面长途汽车站搬迁后，政府规划为商业用地，将带动周边形成又一繁华商圈项目的劣势：外部：周边环境较为嘈杂、附近较多低档次小区、周边商业业态较低，区域还没有形成高端居住地区的氛围。项目沿街面过小，直接影响商业规划、影响项目展示内部：形状不规则难于规划、拆迁数量较大，拿地成本高10项目界定——区域属性和项目属性的界定，可以帮助我们明确研究方向和方法属性诠释区位属性•位于安徽省的西南经济集散地•经济基础一般•位于安徽省的西南三省交界处，长江之滨，水陆交通便利•安庆市经济基础较弱，整体水平不高•位于安庆市中心区•区域配套完善•区域认知度高•位于华中西路、宜城路交界处，东临湖心路•周边拥有安庆市人民医院、市立医院、华二小等一流医疗和教育资源•处在人民路1.5KM商圈范围内•城市发展的核心区域•未来城市改造的重点•从规划上安庆市的策略是东进北扩南跨，但中心区依然是发展重点•未来城市重点改造项目都将改善中心区的环境和交通项目属性•城市核心地段的开发项目•商业＋居住用地•占地约59,047平米，部分商业，部分居住•可达性好、交通便捷•生活配套完善•宜城路和华中西路道路宽阔，交通非常便利•成熟区域，市政配套完善•地块自然资源条件一般•缺少稀缺性自然景观资源•城市中心区周边老公房多，环境嘈杂和杂乱•地块内部无自然资源11项目界定：属性诠释三四线城市安庆属于安徽省地级城市，经济总量低中心城区城市传统中心区域，距离最核心商圈步行5分钟距离规模较大占地面积约6万平米，容积率2-3，在安庆属于较大规模项目配套齐全购物、教育、医疗、运动设施齐全地价高本地块成交价为1.3368亿，楼面地价约900元/平影响力大项目因地段等优势，项目目前已引起广泛关注三四线城市、中心城区的、高地价的、规模较大的、高容积率的、具有很强市场影响力的标杆性楼盘12报告的整体思路项目属性研判和界定制定战略发展方向物业发展建议商业发展建议项目目标和约束条件项目定位结构化分析和问题界定13C：矛盾或冲突（complication）——R1与R2之间存在着的矛盾或冲突增强小高层认知合理提高容积率，稀释地价，R1R2控制成本打造安庆最高品质标竿楼盘目前市场销售最为快速的是多层产品项目周边环境混乱，较低R1非期望结果——由特定情境导致的特定结果期望结果——不喜欢某一结果，想得到其它结果？R2利润最大化要求可售商业利润贡献最大化周边商业业态较低，不符合项目定位14Q：提出问题（question）——要实现从R1到R2必须要回答的核心问题Q1.如何在市场可接受情况下提高住宅容积率，使商业贡献最大弥补拿地成本的高昂？Q2.如何消除周边形象差建立地标影响？Q3.启动资金有限成本控制的情况下如何打造高品质？15报告的整体思路项目属性研判和界定制定战略发展方向物业发展建议商业发展建议项目目标和约束条件项目定位结构化分析和问题界定16项目整体战略定位研究思路项目战略定位市场分析成功模式及案例研究竞争分析客户分析17城市背景小结－安庆市经济保持稳定增长，城市化进程加速，为本项目的成功发展提供良好外部环境对本项目有利因素安庆的区位特点决定了其对安徽西南部、皖赣鄂三省交界和周边市县的资金和人流具有一定的吸引力，成为安徽省西南地区经济和工业重镇安庆总体经济在同等级城市中处于中等，发展迅速稳定，发展空间大随着经济的快速发展，安庆市民的生活水平也相应提高；目前已经进入了小康水平，住房和汽车消费逐渐升温，财富阶层正在迅速增加，他们对生活质量有着更高的追求安庆城市发展进入新的阶段，“东进北扩南跨”的战略加速了安庆市的城市整体建设作为区域中心城市，安庆市对下辖的县市具有较强的吸引力安庆总体经济总量低，支柱产业效益下滑，整体经济实力有限。中心区受资金等因素影响，其改造力度较弱，环境改善不明显对本项目不利因素市场分析18安庆市近年经济稳步发展，政府投资力度增强、人均收入稳步提高全市总面积1.53万平方公里（市区550平方公里），全市总人口约610万2000年以来，安庆市生产总值（GDP）连年快速增长，2005年全年429.64亿元，按可比价格计算，比上年增长12.6%政府加大经济发展力度，固定资产投资由2001年的71.57亿元，增长到2005年的155.5亿元，增长117%人均收入逐年上升2000-2005年安庆地区生产总值单位：亿元11%5%8%12%12.6%22%01002003004005002000200120022003200420050%5%10%15%20%25%GDPGDP增长率市场分析19安庆市实施“东进为主、加速北扩、拓展西部、跨江协作”的整体发展思路，努力打造“双百”城市安庆市远景目标：到2010年市共基本建成“双百”（人口100万人，建成区面积100平方公里）规模。整个城市实施东向发展战略，安庆市城区将形成“以长江为主轴以沿江带状主城为核心的，多中心、开敞式的城市空间结构安庆市市政府提出“东进为主、加速北扩、拓展西部、跨江协作”的发展思路，全面提升城市规划、建设和管理水平中心区开发区东郊北扩东进西部东进南跨市场分析20房地产市场分析小结－初步发展阶段，健康稳定；经济持续增长和居民收入的提高将促进房地产行业持续发展对本项目有利因素经济持续增长和居民收入的提高促进房地产业持续发展，投资逐年上升从房价收入比和人均居住面积等指标来看，安庆市房地产市场还有巨大的发展空间安庆市房地产随着城市发展方向的转移，中心城区将成为住宅供应稀缺区域产品处于多层向小高层过渡阶段，小高层、高层产品逐步被接受，以合肥市场为参照，这种过渡将在近两年内完成。安庆目前最高均价多层3100元/平、小高层3700元/平产品品质一般，社区概念初步形成，细节注重不足。消费者对小区品质、物业管理、规划、产品创新等要求逐步增加，没有有效满足和引领消费者的需求对本项目不利因素房地产价格上升过快，使得本项目实现价格突破空间小经济开发区的楼盘分流了大部分目标客户市场分析21房价收入比和房地产投资占GDP比重——安庆市房地产市场发展空间较大根据世界银行经验，发展中国家的家庭年均收入与房价的比值在1：4～1：9之间为合理状态，若比值在此区间内则表明该地区商品住宅有效需求度高，商品住宅与居民生活水平协调发展安庆房地产房价收入比预示着有房地产市场有较大的涨幅空间2004年房价收入比7.9房价收入比小于4房价收入比4～9房价收入比9～11房价仍然有较大上涨潜力房价平稳，上涨空间不大房价偏低房价收入比12房价过高警戒线房价收入比是指住房总价与居民家庭年收入的比值，用于判断居民住房消费需求的可持续性以一家三口每户购房面积约100平计算2005年房地产投资（亿元）GDP（亿元）房地产投资/GDP18.0429.644%合理区间10％～14％安庆房地产投资占GDP的比重偏低，说明房地产市场刚刚起步，并不成熟，上升空间较大.(合肥上海比值分别是（15％、12％)市场分析22四个板块楼盘比较中心区仍然是城市的核心，生活配套成熟、生活氛围浓厚。目前在售楼盘在约20个，处于城市核心地段的楼盘大约10个，可以辐射全市。整体价格在安庆市相对较高，区内楼盘欧景苑目前均价最高开发区目前在售楼盘27个，占总数的一半左右，均价2208元，客户以周边区域、附近8县客户为主。出现香樟里、秀水华庭等高档次楼盘，可吸引全市客户。目前生活配套正在逐步完善之中，依托大湖，生态环境较好。但目前人气不足，尚显冷清西部由于环境污染、不在城市发展的主导方向上等因素，逐渐淡出安庆人视线。区内楼盘主要是周边客户，也有部分人因为教育原因在此购房。整体价格在安庆市最低中心区板块开发区版块东郊板块西部板块东部板块是城市发展的方向，部分政府机构搬迁至东部，在售楼盘以政府公务员为主要目标客户，未来前景看好。市场分析23目前产品由多层向小高层过渡阶段，随着土地稀缺、居住观念的改变，未来几年市场必将以小高层为主导安庆目前在售项目63个，以多层为主要产品，高端项目都有小高层产品，未来市场趋势明显纯小高层、高层规模较大项目有两个，宜城水岸与香樟里，销售状况不同。宜城水岸较差，主要与其地段有关，香樟里在社区原生态环境、高科技住宅等优势带动下，一期销售受较快，证明小高层产品本身可以被接受其他项目小高层产品销售差于多层产品，但是新推楼盘，小高层占60%，未来趋势明显市场分析24目前安庆市房地产市场，存在三个方面的竞争——区域的竞争、资源的竞争和项目的竞争江景、湖景、城市资源资源的竞争开发区、中心区、东城区、西城区区域的竞争未来主要竞争对手楼盘的竞争竞争分析25本项目主要竞争楼盘有六个结论：1.主要竞争楼盘产品以多层、小高层为主，小高层总量占60%2.多层均价2600、小高层均价3000左右，且呈上升趋势3.目前销售速度，多层快于小高层4.主要竞争楼盘客户不同，大湖春天、宜城水岸以区域客户为主，秀水华庭、香樟里、欧景苑、谐水湾可以辐射全市，高端客户主要是高端公务员、泛公务员、生意人弘信花园欧景苑宜城水岸谐水湾新世纪花园兴利达第一楼大湖春天晶海花园秀水华庭香樟里世