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本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2006042520060425成都今日蜀州城整体定位与发展策略研究终稿谨呈:成都地建置业发展有限公司BJ[2006]GW04本报告是严格保密的。2项目顾问工作阶段划分2006/02/062006/02/13工作成果区域宏观经济背景研究区域土地市场区域房地产市场调研客户访谈专业人士访谈项目发展战略项目所在区域价值定位项目定位开发次序城市规划及其他项目背景研究类似区域发展案例借鉴相关项目案例借鉴项目所在区域市场竞争研究第二阶段（中期）项目发展战略与整体定位第一阶段项目市场调研城市房地产市场分析相关物业市场分析客户分析8个日历天25个日历天2006/03/1012个日历天第三阶段（终期）提交终稿根据客户建议深化研究，完善报告提交整体报告（终稿）2006/03/22本报告是严格保密的。3在过去的一个月里，世联专案组进行了如下调研与研究工作工作内容收集的数据进行的访谈进行的分析•项目周边及地块勘察•成都宏观经济情况•成都城市发展现状•成都城市总体规划•成都房地产市场状况•郫县发展计划项目和地区的背景分析目标市场与客户的集中分析规划设计建议•目标消费者深度访谈•地产专业人士访谈•销售人员访谈•地建相关人员的访谈•成都规划局、统计局、国土资源局以及郫县规划局•成都低密度在售（预售）项目•宏观经济背景分析•城市规划影响探讨•城市经济构成分析•房地产市场特点分析•中高端购房人置业特点分析•区域竞争态势分析•高端消费者价值取向和置业倾向的分析•项目竞争策略确定•产品定位研究•开发节奏与时序研究•地形地貌状况•地块资源状况•物业发展建议本报告是严格保密的。4本次汇报内容一．项目概况二．项目开发目标与约束条件三．项目发展背景研究四．目标解析与问题的提出五．区域价值研究六．客户定位与需求研究七．案例研究八．项目发展策略制定九．经济评价本报告是严格保密的。5一、项目概况本报告是严格保密的。6本项目位于成都市郫县友爱镇，距市区三环路约27公里，距都江堰/青城山景区约20公里，属于成都上风上水之地双流机场高新西区郫县县城往青城山三环路项目区位•行政区划上位于成都市郫县友爱镇。•距成都三环路羊犀立交约27公里，距郫县县城约6公里。•位于成都市区与都江堰/青城山景区连线中间位置。•郫县成都的西部重镇，人口48万人，建县史达2300年，是古蜀国的都城，中国长江上游文明的发祥地，文胜古迹众多。本报告是严格保密的。7项目与成都中心城区之间目前缺乏直达的城市快速道路连接，交通通达性不甚理想都江堰/青城山交通通达性目前由市区与项目之间可以通过三条线路到达：•通过城灌高速到达约30分钟，收费5元；•由市区行至郫县，再由免费的213国道到达，但路况较差，通行时间较长，需要大约50分钟•成青旅游快速通道将于今年7月通车，预计将会成为本项目到成都市区最便捷的道路。成灌高速30分钟车程213国道50分钟车程郫县成青旅游快速通道双流机场本报告是严格保密的。8地块四至及内部环境地块内通道苗圃种植基地水塘西边界紧邻友爱镇农科村，地块内部比较平整，且原生态植被覆盖率较高。北边界紧邻的郫花路，是通往地块的主要通道，道路条件一般。地块南边界为一条农家土路，地块内原生树木茂盛。本报告是严格保密的。9地块经济技术指标住宅用地文化设施用地•总占地约500亩•规划容积率0.6，总建面约20万平米•总占地约150亩•内分布少量农民住宅租用地•总占地150亩•内部有30亩左右天然水面本报告是严格保密的。10地块资源综合评价•整体上看规模较大，且地块形状较为规则。•涉及了低密度住宅及文化设施用地的综合开发。•成都传统的上风上水区域。•空气质量好、植被资源丰富，但无突出的稀缺资源。•周边包括了友爱镇配套的邮电局、储蓄所及街边商铺等基本生活配套，但档次较低。•是成都农家乐发源地，但随着其它农家乐热点区域的兴起，本地的农家乐已经衰退。规模上自然资源设施资源地块资源•地块平整。•地块内有一人工湖，另有苗圃养殖基地，植被覆盖情况良好。•现状存在一些原风原貌的当地民居。本报告是严格保密的。11二、项目开发目标与约束条件本报告是严格保密的。12项目开发目标与约束条件项目开发目标项目约束条件•启动实现快速的现金回流：2006年实现现金回流1.3个亿。•三年完成全部20万平米开发，均价实现3500元/平米，并实现7个亿的总销售额。•使本项目获得全国知名度，打造企业品牌，获得市场认可，赢得美誉度。•启动资金5000万元。•土地价格15万/亩（文化广场设施用地12万/亩）。•设施用地的收益要平衡地价及设施建设投入。•启动区计划2006年秋季房展会入市（至少面世）。本报告是严格保密的。13三、项目发展背景研究本报告是严格保密的。14明确项目基本条件以后，对项目发展的市场环境、消费者、区域背景进行扫描，是发现问题的前提•城市经济特征•城市消费者：关于成都和成都人•城市房地产市场整体特征•低密度市场•项目所在区域在城市中目前的地位如何？•城市规划对区域未来发展的定义如何？•政府的城镇建设及民间的投资建设是否提升了区域的价值提升？•在消费者的心目中对本区域的价值认同感又是怎样？市场环境区域背景本报告是严格保密的。15与其它西部各省会城市相比，成都的经济发展水平明显领先，在全国15个副省级城市中经济总量名列第四•近年来成都市经济保持较高的增长速度，2005年国内生产总值达到2371亿美元，相比其它西南各省会城市处于明显的领先地位•人均GDP也保持较高速度增长，但相对其它各城市的优势没有总量上对比明显，说明GDP总量的实现依赖于较大规模的人口基数，但也表明了其未来较大的上升空间•成都市人均可支配收入2005年达到了11000多元，较其它各城市都有千元以上的优势本报告是严格保密的。16根据与同类城市主要经济指标对比可知，成都实际利用外资额及入境旅游人数明显偏低，城市经济呈现明显的内向型特征，内需拉动强劲城市全市户籍人口（人）实际利用外资额（亿美元）市区居民人均可支配收入（元）国内旅游者（万人次）入境旅游者（万人次）成都1044.35.096412843.622.7杭州642.7810.09128982776.386.12青岛720.6840.14100751654.5734.12大连560.16＿9101115237.3南京572.2312.910196220651.51本报告是严格保密的。17明确项目基本条件以后，对项目发展的市场环境、消费者、区域背景进行扫描，是发现问题的前提•城市经济特征•城市消费者：关于成都和成都人•城市房地产市场整体特征•低密度市场•项目所在区域在城市中目前的地位如何？•城市规划对区域未来发展的定义如何？•政府的城镇建设及民间的投资建设是否提升了区域的价值提升？•在消费者的心目中对本区域的价值认同感又是怎样？市场环境区域背景本报告是严格保密的。18城市特质1：悠闲适然的城市生活方式——极具地域特色和生活魅力成都自古被誉为“天府之国”，其物产富饶，而物价相对低廉，使人们有充分的条件来享受闲适的生活。闲适的生活方式是成都市最鲜明的城市特色，也是成都最大的魅力所在成都热情的民风有如麻辣飘香的火锅，吸引着每一个来此的外地人成都人悠闲，这主要取决于成都人平和笃定的心态，在心理上不自卑不对抗;成都平和的市井空间里，所谓阶层之间的差别，很容易被模糊本报告是严格保密的。19城市特质2：有容乃大的城市文化——建立在深厚的历史积淀基础上，具有较高的开放度与包容性芙蓉古城杜甫草堂普罗旺斯•芙蓉古城是一个典型的传统文化居住区，融合川西、江南、云南等诸多地方风格为一体的大型复合型地产项目。•普罗旺斯相当前卫的住宅风格，演绎法国南部小镇的浪漫风情。•两种反差极大的、各自倡导的居住理念完全不同的项目，在市场上均有较高的接受度，这也从侧面折射出成都文化的包容性。•以成都为中心的蜀文化形成和发展过程，就是各种文化不断地碰撞融合的发展过程。•成都从先秦以来，经历了几次大的移民，每次大移民带来了新的文化因子，带来了朝气和活力。成都文化具有很强的包容性。历史层面市场现状从历史与现实两个层面都能明显的反映成都人乐于接受创新事物和对外来文化保持一种开放与包容的心态本报告是严格保密的。20城市特质3：享受生活的城市心态——崇尚消费、敢于消费1北京624081辆2广州235456辆3成都233119辆4天津232086辆5深圳144597辆6上海87168辆7重庆82410辆8沈阳67593辆9杭州58587辆10南京39119辆2002年全国十大城市私家汽车拥有量排名2003年同类城市社会零售品销售总额城市成都青岛杭州南京大连社会消费品零售总额（亿元）771.5512.2587.52600.24568.45成都市的私家车拥有量位居全国第三；相对于GDP总量，社会零售品销售总额超出同类城市成都内需强劲，是一个崇尚消费、敢于消费的城市本报告是严格保密的。21作为西南中国经济中心的城市地位和极具魅力的城市文化，吸引了大量外来人口来成都就业与居住在此项与北京、上海等城市共同参与的排名中，成都的多项指标排名前列：•人情味最浓的城市•生活最安逸的城市•居民最不愿迁出的城市…………据统计，2005年成都市商品房销售中，有52%的客户是外地人，他们大多选择来成都置业定居：•外地商人进驻成都•支边人群回成都养老•西部各省有钱人来成都买房养老…………大量西南人口迁入幸福度排名第二位本报告是严格保密的。22明确项目基本条件以后，对项目发展的市场环境、消费者、区域背景进行扫描，是发现问题的前提•城市经济特征•城市消费者：关于成都和成都人•城市房地产市场整体特征•低密度市场•项目所在区域在城市中目前的地位如何？•城市规划对区域未来发展的定义如何？•政府的城镇建设及民间的投资建设是否提升了区域的价值提升？•在消费者的心目中对本区域的价值认同感又是怎样？市场环境区域背景本报告是严格保密的。23各指标表明，成都房地产市场目前正处于高速发展阶段，且未来仍具有较大发展空间人均GDP与GDP增长率恩格尔系数与住房支出比重•2005年成都全市人均GDP美元2766$，房地产市场处于快速发展期，房地产开发数量与质量并重•从GDP的增长率上可以看出成都市房地产业处于高速发展期•我国城镇居民“住房支出比重”平均投资仅占10％左右，发达国家一般达到25％。•成都市的住房支出比重与其恩格尔系数不协调，住房支出比重偏低是我国长期存在的问题，尽管住房绝对数和相对数都有所增加，但与发达地区同期比，成都市的住房消费还有提升空间城镇居民人均住房面积•成都市2004年城镇居民人均住宅建筑面积25平方米。•发达国家的经验表明，在人均住宅建筑面积达到35至40平方米之前会保持较旺盛的住房需求，房地产市场仍有较大的发展空间。宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展成都市区2005年数据恩格尔系数35.3％住房支出比重11.4％生活水平恩格尔系数（%）住房支出比重（%）温饱型55～597.650～5511.2小康型45～5012.140～4518.9富裕型40以下22.5启动期0-800US$快速发展期800-4000US$平稳发展期4000-8000US$减缓发展期8000-US$本报告是严格保密的。24成都市房地产投资保持了高速增长，住宅空置率在近两年连续下降，呈现供销两旺的局面245.4291.4450.5189.1185.62602003年2004年2005年亿元住宅投资额房地产投资额0200400600800100012001400160018002000年2001年2002年2003年2004年2005年万平米0100200300400500600亿元商品房销售面积商品房销售额2000-2004年成都空置房情况0501001502002502000年2001年2002年2003年2004年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%4