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本报告是严格保密的。武汉东西湖区国营柏泉农场项目区域整体发展战略及开发模式：[2006]GW-SZ-73版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。2战略确立规划市场建议产业发展分析项目第一阶段研究工作第二阶段开发合作与运营模式研究（终期）2006/11（中期）第一阶段区域整体发展方向的市场研判2006/122007/01第三阶段启动期实施策略•区域本体研究•区域发展模式判断•区域产业研究•旅游度假市场分析•结合案例，制定产业发展计划•项目整体定位•区域功能规划建议•开发计划初步安排项目研究背景模式分析城市解构典型案例研究本报告是严格保密的。3本次汇报内容1.新农村解读2.发展目标解析及问题的提出3.项目资源盘点4.新农村发展模式及案例研究5.都市融合下的产业分析6.发展战略7.规划建议本报告是严格保密的。4发展生产力是社会主义新农村建设的首要任务社会主义新农村的发展目标：社会主义新农村建设不设统一的标准,但有统一的目标要求即：————十六届五中全会《人民日报》建设社会主义新农村的关键问题：1.合理选择现代农业的实现路径2.促进农村劳动力充分就业3.加强农村基础设施建设4.合理利用和保护农业资源“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”新农村的政策解读世界各国发展农业的政策主要有两大目标：一是提高本国农产品的竞争力二是保证农民得到相对公平的收入本报告是严格保密的。506年11月发布的《武汉都市农业发展规划》为项目的发展创造了有利的政策环境u总体发展战略：立足武汉、面向武汉城市圈、辐射中部地区、走向全国，建设与武汉大都市发展目标相配套、具有国内先进水平的都市农业武汉农业发展政策u现代都市农业应承担的功能：1.产业经济功能2.生态平衡功能3.观光休闲功能4.文化科普功能5.辐射示范功能u发展目标：1.农民收入保持较快增长。全市农民人均纯收入年递增8%以上。2.农业产业化经营格局基本形成。农业产业化种（养）面积和农户覆盖率2010年均达到60%以上，2020年均达到80%以上；农产品加工转化率2010年达到1：2，2020年达到1：3。3.农业科技水平不断提高。科技在农业增长中的贡献率2010年达到65%，2020年达到70%。4.农业机械化初步实现。农业综合机械化水平2010年达到70%，2020年达到80%。5.农业劳动生产率稳步提升。农业劳动力人均创造GDP2010年达到2万元，2020年达到4.3万元。6.农村城镇化水平大幅提高。2010年农村城镇化率达到45%，2020年达到60%。7.农村社会事业同步发展。2010年，农村新型合作医疗农民参保率达到100%，失地农民养老保险参保率达到100%，农村劳动力中高中以上文化程度的达到20%以上；2020年，形成完善的农村社会保障体系；农村劳动力中高中以上文化程度的达到30%以上。8.农村生态环境大为改善。2010年，农村水体污染加重、土壤物理性质变差的趋势得到扭转，全市森林覆盖率达到25%以上；2020年，农业面源污染得到有效控制，工业与生活废水得到有效处理，全市森林覆盖率达到30%以上。本报告是严格保密的。6农业发展规划对东西湖区和柏泉农场的发展提出了初步的设想u东西湖现代设施农业区1.以现代设施农业为主体，在东西湖区惠安长廊和107国道沿线及周边地区，建设10万亩无公害、绿色、有机食品（蔬菜瓜果）生产基地，2万亩优质鲜食杂粮基地，4万亩水生蔬菜基地。2.在辛安渡、东山农场等地，建设万头奶牛养殖基地。3.在柏泉、荷包湖、走马岭农场等地，建设3万亩特种水产养殖基地及1亿尾名特优水产苗种繁育基地。u农产品加工中心1.以加工企业为龙头，在武汉城市圈规划建设一批农产品生产基地，引导畜禽、粮食、大路菜等农产品生产基地逐步向周边地区转移，大力发展农产品深加工和精加工，着力引进扶持一批大型农产品加工企业，重点打造国家级的东西湖食品工业区。u东西湖都市生态旅游区1.以金银湖生态旅游区、惠安生态长廊、柏泉农艺旅游度假区为主体，建设以体育休闲、农事体验、观光农业、水上运动、主题公园、度假休闲为主要旅游产品的东西湖都市生态旅游区。武汉农业发展政策本报告是严格保密的。71、建立本区域新农村建设目标体系2、对新农村整体战略的系统化重组3、对区域的产业发展提出可行方案4、对整体规划进行重新反思项目所亟待解决的问题本报告是严格保密的。8柏泉农场应当通过新农村建设项目承担起在大武汉都市融合趋势下东西湖区新增长极的使命ü位于城市北部，属于区域的发展主方向上,同时处于天河机场经济带与都市辐射区之间区位区域带动力ü发展具有潜力的主导产业，能够自力更生增长，并带动腹地各类产业发展ü有为自身及腹地提供居住、商贸、文化及相关服务的城市综合功能ü与武汉以及周边城市能够保持密切的交通、经济联系，能起到承上启下的作用核心城市联系度增长极就是一个带动周边区域经济增长的区域功能中心，它不仅自身持续增长，也能把增长扩散到周边腹地，最终扩散到不发达区域。资料来源：城市功能理论－佩鲁增长极选择模型增长极大武汉、新柏泉本报告是严格保密的。9柏泉新农村意味着。。。农民收入结构6%1%79%2005年目标工业收入三产收入农业收入35%25%40%产业结构21%34%45%2005年目标工业三产农业35%50%15%镇区面积0.7平方公里2005年目标增长5——10倍人口结构12000人2005年目标30000人14000人本地人口外来就业人口柏泉新农村项目建设愿景指标体系35%本报告是严格保密的。10我们从城市发展的高度为柏泉农场制定整体发展战略，努力将柏泉农场打造成为大武汉都市中央休闲区（CED），使之变为生产发达，产业特色鲜明，生活宽裕，村容整洁的新型区域增长极从：经济规模小、产业基础薄弱的农村地区到：经济繁荣，产业特色鲜明、生活舒适便利的活力地区中央休闲区，即包含了娱乐、休闲等功能，为城市商务旅游配套的一个特定休闲度假区域本报告是严格保密的。111.新农村解读2.发展目标解析及问题的提出3.项目资源盘点4.新农村发展模式及案例研究5.都市融合下的产业分析6.发展战略7.规划建议本次汇报内容本报告是严格保密的。12借助三江集团的资源优势，通过新农村建设来提高农民收入，改善农村面貌，提升区域价值，实现区域的可持续发展政府区域开发目标规划实现战略目标重大设施建设进程实现利益实现Ø提升整个区域价值，扩大区域知名度Ø保护农民利益Ø村镇一体化Ø加速农村城市化和现代化Ø形成布局合理的城镇功能结构Ø扩大税收和就业机会进而服务社会Ø合理利用土地，提高土地综合效益Ø兼顾经济效益，社会效益，环境效益，增强经济辐射力Ø改善投资环境，改善人居环境…3年完成拆村并点……实现地尽其利……三年的时间…环境改善就业机会经济增长税收增加提升土地价值功能形成政府目标政府对于柏泉项目要求u使整个地区实现可持续发展u不仅要展示区域形象，还要将生活与生产结合在一起，使普通百姓达到生活富足的满意状态u…本报告是严格保密的。13长期持续开发成功启动企业目标•通过社会主义新农村建设，实现东西湖区内土地指标调配使用的机会，为整个集团在东西湖区的长期经营与发展创造更多的机会•区域成功启动，提升区域价值企业的目标是借助社会主义新农村建设的政策机遇，通过合理的项目运作，推动区域的长期持续开发，并实现盈利企业目标n短期目标：承接新农村建设的并点工程，获取建设收益获得2247亩的土地指标调配空间，进行项目深度开发n长期目标：为集团在东西湖区的长期经营与发展创造更多的机会n开发节奏：拆迁并点工程约需要三年时间资金条件到“拆村并点”实施完毕阶段初步总投资计划5亿元人民币企业目标解构社会责任实现•三江作为国有大型企业，实现承担一定社会责任的目标本报告是严格保密的。14在现有的政策机遇下，如何获取土地并使土地增值？政府和企业将目光不约而同地聚焦到新农村建设p解决三农问题，实现和谐社会p使本区域快速发展，成为东西湖区发展的新引擎p确立区域发展定位以及成功启动现阶段的首要问题是：如何解决新农村建设问题？R2期望结果、我们想要什么？（针对目标的规范分析）R1非期望结果（不作为、自然发展的结果）p按照目前柏泉农场的发展方向，如何在工业发展的情况下，同时解决三农问题中的农民就业，农民收入提高等问题，实现区域的可持续性发展？资料来源：世联模型核心问题传统农村现代化农村传统农村转变为现代化新农传统农村转变为现代化新农村的途径、方式？村的途径、方式？。。。观念落后生产方式落后收入较低农民生活条件简陋观念时尚。。。就业机会增多生产方式先进收入提高，消费增强农民享受现代化生活环境本报告是严格保密的。15本次汇报内容1.新农村解读2.发展目标解析及问题的提出3.项目资源盘点4.新农村发展模式及案例研究5.都市融合下的产业分析6.发展战略7.规划建议本报告是严格保密的。16u武汉位于京广纵向经济带，长江横向经济带，的“十”字中心占据中部“天元”地位u武汉是中部地区的交通枢纽京广线连接中部21个大中城市长江连接中部19个大中城市u武汉是中部经济的产业核心沿京广经济带城市经济占中部地区生产总值比重的32%，沿长江经济带城市经济占中部地区生产总值比重的19%，两者合计占中部总量的43%。中部“两核两带六圈”格局中原城市群以郑州为中心，包括洛阳、开封、新乡、焦作、许昌、平顶山、漯河、济源等城市，面积为5.87万平方公里武汉城市圈以武汉为中心，包括黄石，鄂州，孝感，黄冈，咸宁，仙桃，潜江，天门八个周边城市；1+8武汉城市圈的人口占全省的50.4%，面积占全省的33%，经济总量则占全省的60%，工商业主要指标占全省的57%--60%。沿江城市群包括马鞍山，芜湖，铜陵，池州和安庆五个城市长株潭城市群包括长沙，株洲，湘潭等三大城市太原城市群包括太原和阳泉市城全部，包括晋中，介休，吕梁登市的部分区域昌九城市群以南昌为中心，形成与九江和景德镇相呼应的金三角成为中部地区的战略支点城市是武汉城市发展的目标；占据中部“天元”地位的武汉是中部地区最具有扩张潜力的城市区域宏观形势研判战略支点城市功能特点n交通枢纽n产业牵引n要素集散n服务中心n管理中心n创新中心本报告是严格保密的。1705001000150020002500武汉市黄石市十堰市宜昌市襄樊市鄂州市荆门市孝感市荆州市黄冈市咸宁市随州市恩施仙桃市天门市潜江市神农架生产总值固定资产投资湖北地区属于典型的单核极化型经济地域格局；作为区域中心的武汉市仍屈居国内城市竞争中的第二集团，拓展空间巨大2005年湖北各县市生产总值/固定资产投资比较资料来源：湖北省统计年鉴；武汉市统计年鉴；世联分析u投资是拉动武汉经济的主导力量，消费和出口是经济增长的另外两大动力u武汉GDP年增长率逐年上涨，但整体增速在中部城市中并不是最高，虽然人口基数最大，但人均生产总值相对较高，表明武汉经济发展较好，且未来发展潜力大02000400060008000100001200014000160001800020000武汉黄石十堰宜昌襄樊鄂州荆门孝感荆州黄冈咸宁随州恩施仙桃天门潜江神农架2005年市镇单位职工的平均工资（元/年）26238223901896023968人均GDP（元）22381007.7853.571519.90GDP（亿元）14.7%16.8%16.9%14.9%增长率475.17南昌455.70合肥639.3长沙858城市总人口（单位：万）武汉省会城市2005年中部城市宏观数据分析武汉——中部地区第二集团领军武汉现状——内地省级城市19个副省级城市经济比较u第一集团——年度GDP3000亿元以上上海，北京，天津，广州和深圳u第二集团——年度GDP2000亿元左右武汉，青岛，杭州，南京，沈阳，重庆，大连，宁波，成都u第三集团——年度GDP1000-1600亿元哈尔滨，济南，西安，厦门，长春区域宏观形势研判本报告是严格保密的。18国