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2019/8/25海口市海甸溪北岸整体定位和发展战略谨呈：海口市城市发展有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。：[2005]-GW47本报告是严格保密的。2目录1客户目标及本报告的任务…………………………………………………32项目界定…………………………………………………………………102.1地块价值分析………………………………………………………112.2滨河改造案例借鉴…………………………………………………243项目区域初步定位………………………………………………………423.1宏观经济……………………………………………………………433.2海口规划……………………………………………………………504项目发展战略……………………………………………………………604.1市场现状分析………………………………………………………614.1.1商品住宅主要供应特征………………………………………624.1.2写字楼主要供应特征…………………………………………764.1.3酒店主要供应特征……………………………………………854.1.4商业主要供应特征……………………………………………89本报告是严格保密的。3目录4.2项目发展战略…………………………………………………………1154.2.1本地块的商业机遇…………………………………………1164.2.2海口未来的商业项目………………………………………1244.2.3本项目的商业定位………………………………………1294.2.4消费者支撑…………………………………………………1324.2.5本项目商业与其它商圈的区别、商业形态……………1424.3项目发展方向及案名……………………………………………1475空间布局………………………………………………………………1495.1案例借鉴…………………………………………………………1505.2地块现状及价值分析……………………………………………1845.3功能及布局………………………………………………………1996开发强度及经济测算……………………………………………………225本报告是严格保密的。4魅力海口……本报告是严格保密的。5海口城发目标完善社区功能改造人居环境提高生活质量提升城市品味经济效益社会效益开发进程总目标一级土地运营，土地收益三期开发，滚动开发分解目标诠释目标安置、就业引进目标客户税收重塑区域形象区域增值区域可持续发展。。。。。。本报告是严格保密的。6本项目应实现社会效益评价的一般因素社会效益评价KPI1。体现城市价值自然资源的维护可持续利用基础设施的不断完善，如城市的电力、道路、通信网络以及市政公用设施等等人文历史资源的尊重和传承产业结构的调整升级：以新的产业结构代替衰败的旧产业，符合城市经济结构发展由以上各部分派生出来的如信息资源、品牌资源、对区域的关注度等等城市形象的提升城市形象的代表：比如上岛人数的到达率，本地消费者重复使用的频率提升地块价值：推高周边乃至海甸岛的整体区域价值3。建立和谐指标2。提高城市效率，实现资源优化配置和高效使用区域的安全系数就业指数的增加对弱势群体的关怀本报告是严格保密的。7本报告的目标和任务3、通过项目运作，塑造城发品牌形象2、对项目整体进行重新布局、功能分区，提出重要指标城发做前期，包括：拆迁、安置，补偿、策划、规划、市政建设、净地出让等，还包括土地一级开发后的转让和分块宅基地的带规划的捆绑出售1、符合政府的意愿、策略，在海口大规划下，通过重新对区域的整体定位，形成具有竞争力和吸引力的项目和配套，拉动本地中高收入消费者和外地消费者的消费需求；地块现状条件－海甸溪北岸城中村整体规划定位目标：最大化的社会效益和经济效效益本报告是严格保密的。8项目背景及约束条件也是我们研究考虑的重要因素海口曾有3个旧改项目：93年的秀英项目、500多亩的玉沙村、长堤路，失败原因是开发模式的问题东段长约750米，地块面积约33.89公顷；中段长约1100米，地块面积约36.94公顷;西段长约850米，地块面积约27.62公顷规划容积率≤2.2(暂定），拆建比为1：3；初步测算拆迁，安置，补偿，大市政4方面60万/亩前期调研、规划、定位的费用300－500万，需2个亿的资金滚动项目城发计划把项目分3段，首先是东区，接着是中段，最后西端为1年半，2－3年出形象本项目是旧城改造项目，目前海口还没有成功案例地块由三段构成资金约束总开发周期3年本报告是严格保密的。9项目研究工作的阶段划分第一阶段（初稿、中稿）项目整体定位与发展战略第一阶段（终期）提交终稿2005/08/042005/09/06第二阶段开发模式与运作第三阶段营销战略2005/09/至今工作盈利模式开发次序开发计划开发纲领拆赔策略经济测算投融资策略及渠道资金投入分配营销目标客户地区营销通路与特点区域营销的总体战略区域品牌价值区域营销的时机营销渠道工作最终成果区域（海口及周边区域）宏观经济背景研究海口市土地市场、房地产市场调研对政府官员、专家及本地开发商深度访谈项目的优劣势分析和价值判断中外大量滨河成功案例的借鉴项目的开发强度及经济测算海口市房地产市场调查分析结果项目的市场定位与发展战略（中稿）提交整体报告（终稿）根据客户建议深化研究，完善报告本报告是严格保密的。10项目前期基础调研工作工作内容收集的数据进行的工作及访谈进行的分析项目和地区背景分析区域情况的集中分析其他基础分析•项目周边及地块勘察•海口市宏观经济情况•海口市发展现状•海口市总体规划•海口市房地产市场状况•政府官员•具体分属机构：海口市规划设计院国土局、规划局、建设局•地块解析和界定•宏观经济背景分析•房地产整体市场情况分析（商品房、商业、写字楼、酒店、餐饮娱乐等）•目标客户投资倾向分析•专业人士深度访谈•整体市场情况•房地产开发商9位•房产销售主管5位•访谈酒店经理6位•调查各区域重点楼盘25个•调查5大商圈及大型商场经理访谈•调查写字楼情况•区域供需现状分析•各区域消费者的构成、消费者的价值取向和置业偏好分析•项目地块资源优缺点分析•海口城市功能缺失分析•未来海口市场的需求分析•案例借鉴•地块价值分析的资料•经济效益分析数据•最优容积率与功能配比•功能划分的市场支撑条件•项目地块整体定位本报告是严格保密的。11为实现目标本报告必须解决的问题重塑区域形象－海甸溪北岸项目的整体定位1区域功能规划2开发强度及经济测算3本报告是严格保密的。12根据城发的目标，世联在已有研究成果基础上用前瞻的视野研究本区域发展策略，整合区域资源我们的技术思路区域现状分析滨河改造案例借鉴地块价值分析区域定位初步分析项目界定宏观经济项目区域初步定位写字楼主要供应特征商业主要供应特征商品住宅主要供应特征项目发展战略功能及布局空间布局城市规划市场现状分析酒店主要供应特征项目发展战略案例借鉴地块现状及价值分析本报告是严格保密的。13本项目是海口重要的旧城改造项目，位于滨河沿线的、具有稀缺自然景观资源和浓郁人文的双重价值项目位于位于海甸岛南端，海甸溪北岸、沿江二东路以南片区东西长约2840米，南北纵深平均约350米，地块总面积约98.45公顷（合约1538亩）现状概况：片区内综合容积率为0.71，建筑密度为32.5%，建筑物平均层高为2.2层秀英港世纪大桥药谷美兰机场市中心南海大道本项目本报告是严格保密的。14近1/4的海口市人口居住在海甸岛，承担中心组团功能分担、人口迁移的关系中心组团由十一个片区组成：主要定位为：秀英片区：以工业、港口为主的综合型片区。金盘片区：包括金盘工业开发区和海口药谷，以发展工业为主的片区。金牛岭片区：居住型片区。金贸片区：以发展商业金融服务为主的商业副中心。海口旧城片区：包括海口旧城历史文化街区在内的综合型片区。大英山片区：综合型中心商务区。府城片区：包括府城格局保护区在内的综合型片区。白龙片区：居住型片区。滨江片区：居住型片区。海甸片区：以发展教育和居住为主的综合型片区。新埠片区：以生态保护、居住为主的片区近20多万人居住在海甸岛，包括海口约80%的外籍人士、6万海南大学人口生活服务配套设施齐全，菜市场、连锁超市、学校、星级高档酒店美食街、酒吧街、休闲娱乐健身等场所应有尽有本报告是严格保密的。15世纪大桥，海新大桥、环岛公路、白沙门公园工程打破城市岛屿海甸岛的房产开发投资的“瓶颈”，成为热点板块环岛公路人民桥和平桥海新桥世纪大桥白沙门公园投资额及同比增长速度-44.9%100.0%48.6%9.8%84.0%53.9%0204060199920002001200220032004-100%-50%0%50%100%150%投资额同比增长速度2004年房地产开发投资资金来源（亿元）11%36%2%51%国内贷款自筹资金利用外资其他资金从房地产开发投资金额来源来看，自筹资金和其他融资渠道占总资金来源的87％投资额及同比增长强劲增长本报告是严格保密的。16海甸岛自然环境优良，没有工业污染，已成为海口市一个重要的、浓郁的涉外高档区居住生活区宝安江南城友合金城国森花园日出·海上金椰都海岸绿洲北海岸88号滨海华庭绿岛家园美丽沙花园一品水苑星光海岸海悦国际市政花园银谷苑华星大厦阳光熙园侨达花园五福雅苑海岛春天阳光假日公寓历史渊源：上个世纪90年代已是海口房产开发热点区已处理90％烂尾楼工程左图显示，楼盘开发主要集中于海甸岛、滨海一线以及国贸三个区域，秀英、老城区、府城等其他区域开发量相对较少：2005年上半年，36％商品房放量在海甸岛，共15家金色假日海甸岛36%秀英7%滨海19%国贸24%其他区域14%国贸滨海海甸岛秀英其他区域新楼盘分布状况图本报告是严格保密的。17海甸岛中南部已具有中高教育配套设施，带来了高素质的人群和长期稳定的消费力，并同时吸引岛内外购房者序号学校地址1海南大学人民大道58号2海口市沿江中学海甸一东路3市第二中学海甸一中路4教育学院海甸三西路5市委党校海甸二东路6华兴学校海甸三西路16号7景山学校海甸五西路8海天学校海甸五西路9海台试验学校人民大道10寰岛实验学校海甸四东路11海口市第十八小学海甸二东路12市十六小海甸一东路823456711910121本报告是严格保密的。18项目地块是进出海甸岛的咽喉之地，交通可达性好，距海口市内主要区域在0.5小时车程圈内项目地块通过岛内5横2纵路网及人民桥、和平桥与岛内外构成便利交通，成为岛内外交通咽喉之地。规划建设中的环岛公路使项目地块与海甸岛构成有机整体，提升城市片区功能，扩大片区发展空间美兰机场海绣商圈解放西商圈国贸商务圈白沙门生态公园西海岸高尚住宅区10分钟10分钟30分钟20分钟三亚旅游区3小时西海岸旅游区长流组团30分钟规划中的环岛路本报告是严格保密的。19整个地块3公里长滨江河沿岸，东部临横沟河、南渡江交汇区域，占据绝版地理位置海南城市中唯一会涨潮、退潮的海水河西段中段东段横沟河海甸河海口新港本报告是严格保密的。20具有极强的昭示性，是海甸岛的核心展示面项目地块拥有约3KM的沿河岸线，三面环水环岛路、沿江路，人民桥、和平桥，两路两桥，两横两纵，构成交通网络海口发源地，现状建筑及风俗标示着地块具有浓厚的历史人文价值地块西段景观地块中段绿岸海河水汇三面环水地块东段民居地块示意本报告是严格保密的。21海南文化的发源地之一，民风淳朴，历史人文气息浓厚300多年前，为了改善航运，清“乾隆六年（1741年），监生陈国安等倡捐，由白沙村尾疏凿通海”（《琼州府志》）项目地块三面环水，是海口的发源地，曾经是繁华的商运码头，现在仍是海口本地人聚居的地方保留着浓厚的海口文化：元宵·换花节，闹军坡，老爸茶保留着具有文化内涵的建筑、一~六庙、关康庙、木雕项目地块的古建筑，与隔河的南