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深圳中航赣州章江新区项目整体定位及发展战略报告谨呈：深圳中航地产公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。：2007.8.20[2007]GW-SZ-71本报告是严格保密的。2项目研究工作的阶段划分市场调研第一阶段第二阶段根据客户意见对中期报告进行调整、修改出终稿报告调整报告，再次沟通，提交终稿2007/07/20—07/27项目定位及发展战略2007/07/30—08/22第三阶段2007/08/23—08/28项目地块查勘区域宏观经济背景研究房地产市场调研专业人士访谈一线销售人员访谈消费者问卷调查项目界定及目标分析问题结构化分析市场价值研判案例借鉴及分析项目整体发展战略项目定位本报告是严格保密的。3报告结构思路导图项目整体定位整体规划及分期构思项目属性界定核心问题结构化分析案例借鉴市场机会研判整体发展战略项目经济测算产品机会研判本报告是严格保密的。4项目整体定位整体规划及分期构思项目属性界定核心问题结构化分析案例借鉴市场机会研判整体发展战略项目经济测算产品机会研判本报告是严格保密的。5赣州的城市发展战略——与南昌共同形成江西省的双中心，跳出赣南，主动融入泛珠三角大经济圈，争做承接珠三角和闽东南三角区两大经济圈辐射的枢纽城市根据江西省域未来城镇空间布局，提出赣州中心城市定位：与南昌市共同形成江西省的双中心结构城市的理念赣州正在着力建立起立体交通网络，提出赣州将从节点城市走向枢纽城市的理念，主动融入泛珠三角大经济圈，争做承接珠三角和闽东南三角区两大经济圈辐射的枢纽城市。中心城市发展战略目标，跳出赣南，融入泛珠三角经济圈，做大中心城市，加快城市化进程，提高城市竞争力，重塑旅游名城形象，打造适宜创业和居住的江南名城。南昌市赣州市福建省广东省本报告是严格保密的。6项目位于章江新区的中心，属于赣州市城市发展的核心区域区位：项目位于赣州市章江新区的核心地段；赣州老城区采取只拆不建的策略，章江新区为赣州未来发展的个重点，也是整个赣州市（18县市）发展的中心；交通：南河大桥、全球通大桥将章江新区与老城区连为一体，前往老城区车程在十分钟以内；老城区章江新区黄金开发区城市发展的重心关键词一：本报告是严格保密的。7区域规划为未来行政中心，公共配套齐全，项目最大限度地拥有政府主导的资源公共配套：区域规划为未来赣州市行政中心，市政府、行政中心、黄金广场、体育馆、图书馆、博物馆、银行等公共配套齐全；生活配套：新区小学、新区医院、农贸市场、公交系统等生活配套正在逐步完善之中；正因于此，新区目前居住人口不是很多，缺乏人气；公共生活配套正逐步完善关键词二：本报告是严格保密的。8项目拥有较好的江景资源，独享赣州市民主要休闲区黄金广场，资源优势突出滨江带黄金广场区域交通市政府总体规划以京九大道和迎宾大道为依托，结合市政中心的建设，布置一系列聚集CBD功能的以商务办公为核心的产业，最终成为赣州CBD商务产业中心；区域优势老城市向新城发展的第一站，是桥头堡；交通十分便利，是交通的枢纽地位；沿江滨河带，拥有自然资源；政府主导和资源主导交汇的核心，配套十分齐全；黄金广场对赣州的地位，使地块价值进一步强化；项目拥有一线江景，占据自然资源优势黄金广场是市民休闲生活的核心广场，在市民心目中极具地位，项目独享此资源项目处在老城向新城发展的交通枢纽，是新城发展的第一站本报告是严格保密的。9地块三侧临路，交通通达性好，视线开阔东侧：紧邻瑞金路，旁边为新区医院，隔路相对市审计局与规划中的财富港（住宅商业综合体项目）南侧：为新建的中低档次的多层集资房和农民自建房；西侧：紧邻新区主干道长征大道，隔路相对新区新建高档项目天际华庭；北侧：紧邻翠微路，对面是赣州最大的市民休闲广场----黄金广场；东南北西关键词三：核心地段，强势景观本报告是严格保密的。10地块容积率高，规划要求建购物中心、酒店、住宅和商业街用地性质：A地块：商业金融用地B地块：商业、居住用地用地面积：63407.4平米容积率：A地块=4.5B地块=3.7建筑面积：A地块：地上≤9万平米地下≥2万平米B地块：地上≤161000平米地下≥25000平米建筑高度：A地块商务酒店90-100米B地块住宅≤85米绿地率：A地块≥20%B地块≥35%取地成本：440万/亩关键词三：高容积率、高地价、中等规模的城市综合体A地块（2万㎡）B地块（4.3万㎡）北地块内部本报告是严格保密的。11三线城市发展核心地段，高容积率、高地价拥有明显资源优势的地王级的城市综合体项目项目属性：住宅建筑面积16.1万平米，容积率3.7，取地成本440万/亩，地块含酒店、商场、住宅；高容积率、高地价、中等规模地块位于章江新区的核心地段，前临黄金广场，高层可观看江景核心地段，强势景观区域属性：新区作为赣州未来的行政中心，公共配套完善，生活配套正在逐步完善中；公共生活配套正逐步完善章江区为整个赣州市（18个县市）发展的中心；城市发展重心赣州在房地产市场划分中属三线城市；三线城市项目属性界定本报告是严格保密的。12这是一个令人有无限想象高度的项目，必须以前瞻的眼光来看待本项目！唯一的城市综合体项目唯一的同时拥有黄金广场和江景的项目唯一的同时占据政府主导资源和自然环境资源双重资源的项目……本报告是严格保密的。13作为城市综合体项目，首先需要在整体上进行研判，项目适合采取怎样的模式启动？以写字楼功能为引擎启动的模式以商业功能为引擎启动的模式以酒店功能为引擎启动的模式以住宅功能为引擎启动的模式综合体启动模式模式一模式二模式三模式四本报告是严格保密的。14以写字楼功能为引擎启动的模式位于较成熟的商务核心区商务客户/企业需求明显周边已形成很好的产业氛围，产业集群效应已初见成效占地面积：23,000平方米总建筑面积：320,000平方米广场组成：由一幢楼高80层的商业大楼和两幢38层的酒店式公寓组成，是集写字楼、公寓、商场于一体的甲级综合智能型大厦。中信广场适合于需以商务需求带动公寓、商业等的需求，以商务促进公寓、商业的需求的项目本报告是严格保密的。15以酒店功能为引擎启动的模式不远离城市核心区/位于核心区或旅游产业区交通通达性好/主干道沿线周边商务氛围浓厚建筑总面积19万平方米一栋高198米的50层办公楼一栋是26层的上海威斯汀大饭店一栋26层威斯汀公寓外滩中心适合于以酒店需求带动写字楼、商业等的需求，以酒店业促进写字楼、商业的需求本报告是严格保密的。16以商业功能为引擎启动的模式华润中心是一座以大型购物中心为核心，集商业、办公、居住、酒店等诸多功能于一体的综合性、现代化、标志性、高品质的建筑群体项目占地面积77,292平方米，总建筑面积480,935平方米，设置车位2,988个，其中一期项目车位1,034个。位于城市核心商业区交通可达性好/地铁口/主干道沿线区域消费能力强，人流量大，需求旺盛华润中心适合于以商业需求带动写字楼、商业等的需求，或商业价值是区域目前的最大/显著价值本报告是严格保密的。17以住宅功能为引擎启动的模式位于城市重点发展区域市政基础设施建设基本完善处于快速发展阶段，区域氛围、人气有待进一步成熟汇聚了超高层公寓滨江联排别墅5A写字楼SOHO商务区五星级酒店酒店式公寓滨江商业休闲街SHOPPINGMALL等多种物业从章江新区目前的发展阶段及周边的人气、生活氛围看，项目适合采取以住宅功能为引擎启动的模式世茂锦绣长江适合于商务、商业需求须进一步积累，须以住宅氛围带动商务、商业需求的区域本报告是严格保密的。18项目整体定位整体规划及分期构思项目属性界定核心问题结构化分析案例借鉴市场机会研判整体发展战略项目经济测算产品机会研判本报告是严格保密的。19客户目标—项目与企业目标企业目标目标1：打响“中航城”品牌，以发展城市综合体为总体战略！开发目标目标1：借此项目探索到城市综合体的成熟模式！目标2：打造成城市标杆，在较长时间内不会被超越！目标3：保证项目利润最大化！本报告是严格保密的。20客户困惑及限制条件可变性条件A与B地块之间的红线是待定的，可以根据需要进行一定的调整；住宅限高和建筑立面颜色，非完全限定性条件，可以根据市场需要，与政府商谈；套型面积90平米以下的住房比例需达到总建面的35%以上（政府同意可根据市场条件来确定）；可否增加商务公寓（超过容积率面积，需增加地价）？如何提升商业街二层的价值，从而提升整体商业价值？希望有全成本意识，如何控制成本（找客户敏感点、停车位控制等）？客户困惑我们以系统性思考为基础，从整体的系统上来提出项目的解决方案。本报告是严格保密的。21对项目进行简单估算，项目的成本将超过4000元/平米，即项目成本价将超过现有市场的最高价总成本费用373160075土地费用地价(含契税)按平均楼面地价1653元/平米165326613前期费用含设计、勘察、管理、招投标等70元/平米（按建筑面积计）701127建安成本高层1300元/平米130018980商业街700元/平米7001050公寓1800元/平米（含精装修）18000购物中心2000元/平米20000酒店1391元/平米13910地下室1800元/平米18003600人防工程2000元/平米20001000会所2000元/平米2000200幼儿园1500元/平米150090合计24920环境工程含景观、室外、道路300元/平米（按室外环境面积计）300977市政配套费管网、道路、地下通道65元/平米（按建筑面积计）36581管理费用含建安、环境、大配套按建安、环境、大配套的3%计794不可预见费按2-6项的5%计算1364财务费用现行利率7.839%3700项目仅地价和建设成本就达到3731元/平米，加上销售费用和销售税金等，项目的成本将超过4000元/平米；4000元/平米的成本，意味着将超过市场上现有住宅的最高价；本报告是严格保密的。22核心问题提出在三线城市，成本价超过市场最高均价，项目如何实现利润最大化？本报告是严格保密的。23问题解析——项目研究思路对于三线城市的必须超越市场价格的地王级项目，首先需要研究的是：过往的市场历程和当前的市场表现是什么？未来房价会有怎样的走势？有没有购买力？有没有足够的需求量？解决完上述问题，才是接下来研究：项目该如何打造，创造高价值产品，实现高价值回报？本报告是严格保密的。24项目整体定位整体规划及分期构思项目属性界定核心问题结构化分析案例借鉴市场机会研判整体发展战略项目经济测算市场趋势研判购买力/需求研判产品机会研判本报告是严格保密的。25321.8366.39426.23500.11582.3411.10%11.30%12.70%17.30%12.80%0100200300400500600700200220032004200520065.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%GDP年增长率数据来源：赣州统计年鉴GDP增幅和房地产业发展状况关系赣州GDP历年来保持着10%以上的增长速度，对房地产发展形成有力支撑萎缩小于4%4%~5%停滞5%~8%稳定发展高速发展大于8%发展历程本报告是严格保密的。26赣州房地产发展，经历了四个阶段，目前整体均价在向3000元/平米冲击阶段划分发展特征典型楼盘项目集中在老城区发展单位建房分房依然存在住宅投资功能没能显现住房销售缓慢消费群体很少房价上升缓慢银兴花园汇纳新村集中在滨江大道东段开发消费者消费热情被激发市民开始关注居住环境以及景观小高层、联排开始出现外地开发商的进入带动整体市场开发水平多层均价达到1600~1800元/平米小高层均价超过2000元/平米整体均价向2000元突破；破茧阶段（1998-2001）崛起阶段（2002-2004