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·政策变化·户型分享政策变化•浙江省2018年7月1日后实施《建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规程》•国家2018年8月1日后实施《建筑防烟排烟系统技术标准》•国家2018年10月1日后实施《建筑设计防火规范》•近期国家发布的三项新规：一.暖通新规1、第3.1.3-2条当独立前室、共用前室及合用前室的机械加压送风口设置在前室的顶部或正对前室入口的墙面时，楼梯间可采用自然通风系统；当机械加压送风未设置在前室的顶部或正对前室人口的墙面时，楼梯间应采用机械加压送风系统风井位置的调整一.暖通新规原核心筒新核心筒一.暖通新规2.风井材料要求第3.3.7条机械加压送风系统应采用管道送风，且不应采用土建风道。送风管道应采用不燃材料制作且内壁应光滑。当送风管道内壁为金属时，设计风速不应大于20m/s；当送风管道内壁为非金属时，设计风速不应大于15m/s；送风管道的厚度应符合现行国家标准《通风与空调工程施工质量验收规范》GB50243的规定。第3.3.8条机械加压送风管道的设置和耐火极限应符合下列要求：1、竖向设置的送风管道应独立设置在管道井内，当确有困难时，未设置在管道井内或与其它管道合用管道井的送风管道，其耐火极限不应低于1.0h；2、水平设置的送风管道，当设置在吊顶内时，其耐火极限不应低于0.5h；当未设置在吊顶内时，其耐火极限不应低于1.0h。1、可以预见金属管道将会成为首选，依据GB50243规定，钢板厚度应在1.2mm或1.5mm。2、问题的关键是有耐火极限要求时，管道材料如何满足？目前可行的办法是在设计中注明有耐火要求的部分刷防火涂料，满足0.5h和1.0h的耐火要求。3、现土建管井内须另设置风管，增加了风管的壁厚，风量不变的情况下，增加了风井的尺寸。一.暖通新规第3.4.2条防烟楼梯间、独立前室、合用前室、共用前室和消防电梯前室的机械加压送风的计算风量应由本规范第3.4.5～第3.4.8条的规定计算确定。当系统负担建筑高度大于24m时,防烟楼梯间、独立前室、合用前室和消防电梯前室应按计算值与表3.4.2-1～表3.4.2-4的值中的较大值确定。3.风井面积增加结论：3.4.2条结合风井材料修改的影响，经设计人员初步计算，发现所需的风井尺寸比现有规范增加约50%，对住宅交通核影响巨大。二.消防新规二.消防新规消防电梯前室尺寸的调整高层住宅公摊面积的增加33M以上的住宅需设消防电梯前室（此条未修改）二.消防新规原核心筒新核心筒（短边净宽2.4M，实际需留2.5M）（按无障碍要求控制净宽1.8M）三.面积新规三.面积新规三.面积新规1、阳台（1）住宅套内的阳台不论封闭与否，均按其围护结构或围护设施的外围水平投影面积的1/2计算面积。原规范：封闭阳台按水平投影面积计算。部分出让条件书要求：做封闭阳台无需有顾虑三.面积新规1、阳台（2）不封闭阳台顶盖（包括上方的飘窗、设备平台、花池和屋檐等）与其围护设施上下不一致的，按其重叠部分水平投影面积的1/2计算面积。包括二层以上有顶盖的开敞阳台。（3）当顶盖或围护设施进深小于等于0.60m的不封闭阳台，不计算建筑面积。但套内建筑面积（不含阳台、飘窗）70.00㎡以下的住宅，不计面积的阳台累计水平投影面积大于3㎡的，或70.00㎡以上的住宅套型不计面积的阳台累计水平投影面积大于5㎡的，超出部分按1/2计算面积。原规定：（绍兴地区原规范要求单套住宅阳台面积可做到住宅建筑面积8%，金华是阳台、设备平台无论如何标注，总面积之和占该套住宅套型建筑面积的比例应不大于12%，无单阳台限制）三.面积新规1、做真飘窗。2、飘窗进深小于0.7m2、飘窗新规：（1）飘窗窗台下无楼板延伸的，且窗台板底与室内楼板面净高差在0.40m以上、结构净高在2.10m以下、飘窗进深在0.7m以下的，不计算建筑面积。但当套内建筑面积（不含阳台、飘窗）70.00㎡以下的住宅套型，不计面积的飘窗累计水平投影面积大于3.00㎡的，或70.00㎡及以上的住宅套型，不计面积的飘窗累计水平投影面积大于5.00㎡的，超过部分按其水平投影面积的1/2计算面积。（2）飘窗窗台下有楼板延伸的（飘窗下楼板面是否延伸要求可观察到，如封闭视为有延伸），或窗台板底与室内楼板面的净高在0.4m以下的，或结构净高在2.10m及以上的，或飘窗进深在0.7m及以上的，均按其围护结构的外围水平投影面积的计算全面积。原规范：飘窗外边线至外墙墙体外边线的距离小于等于0.9米的，不计建筑面积和容积率；飘窗窗台高度小于0.30m，且飘窗净高在2.20m以上时，按外围水平投影计算建筑面积。三.面积新规注：飘窗下不能再做空调机位。≤2.1M≥0.40M＜0.7M三.面积新规阳台及计算面积的飘窗按7%面积控制总量。1+2、阳台+飘窗新规：按1/2计算后的单套住宅阳台及飘窗总面积占该套套内建筑面积（不含阳台、飘窗）比值超7%的，超出部分按全面积计算。三.面积新规3、设备平台1.住宅建筑中与室内相通的有顶盖的设备平台，纳入阳台面积计算。2.套内建筑面积（不含阳台）70.00㎡以下的住宅套型，其与室内不相通的有顶盖的室外设备平台累计水平投影面积大于3.00㎡的，或70.00㎡及以上的住宅套型，其与室内不相通的有顶盖的室外设备平台累计水平投影面积大于5.00㎡的，超过部分按水平投影计算全面积。原规范（绍兴规划条例）：1．设备平台总水平投影面积不得大于8.0平方米；2．用于放置分体式空调外机的设备平台，每只不得大于1.5平方米，设备平台单个控制4㎡。3、设备平台与阳台底板标高差不小于0.30米，否则按阳台建筑面积计入容积率。限制利用设备平台偷面积三.面积新规3、设备平台•如图：设备平台需纳入阳台面积三.面积新规•当阳台面积超出7%时，可以适当做点花池，与底板平齐，按照一半面积计算。（花池板是否要整浇需征询）4、花池新规：建筑物外墙或阳台外有顶盖的花池，其底板板面高于室内地面结构板或阳台底板板面0.60m及以上的，花池不计算面积。否则，应按其外围水平投影面积的1/2计算面积。原规范：花池不计算建筑面积。三.面积新规面积赠送总结：按照套内面积70㎡为分界点：按照套内面积69㎡：阳台面积：69*7%=4.8㎡非封闭阳台面积：3㎡飘窗面积：3㎡设备平台面积：3㎡赠送面积=4.8+3+3+3=13.8㎡（最多能赠送）按照套内面积71㎡：阳台面积：71*7%=4.97㎡非封闭阳台面积：5㎡飘窗面积：5㎡设备平台面积：5㎡赠送面积=4.97+5+5+5=19.97㎡（最少能赠送）若按照得房率80%，70㎡以下产品建筑面积约为93.75.常规出现在90以下房型若按照得房率80%，70㎡以上产品建筑面积约为95.常规出现在95以上房型结论：95以上户型将来更具产品竞争力两面积段赠送差值19.97-13.8=6.17㎡三.面积新规按尾气井，可赠送4.1平方飘窗面积2.28方设备平台共可做8平方设备平台共可做5平方阳台面积按1/2计，5.02方飘窗按0.9宽度计，面积2.97方旧规范可赠送面积：8+4.1+2.97+5.02=20.09新规范可赠送面积：5+2.28+5.02=12.3洋房130户型赠送举例阳台面积按1/2计，5.02方三.面积新规5.2.2房屋主体空间的建筑面积计算应符合下列规定：1.房屋主体结构内的建筑面积应按自然层外墙结构外围水平面积之和计算。结构层高在2.20m及以上的计算全面积，结构层高在2.20m以下的应按1/2计算面积；2.房屋内的夹层、插层、技术层和设备层等，按其围护结构外围水平投影面积计算，结构层高在2.20m及以上的计全面积，结构层高在2.20m以下的应计算1/2面积；3.房屋内的门厅、大堂，均按一层计算面积。门厅、大堂内有设置回廊的部分，按其结构外围水平投影计算建筑面积，结构层高在2.20m以上的计算全面积，结构层高在2.20m以下的应计算1/2面积；4.房屋内的楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井、通风井、尾气井和烟道等均按房屋自然层计算面积。有顶盖的采光井应按一层计算面积，结构净高在2.10m及以上的计全面积，结构净高在2.10以下的应计算1/2面积；5.对于形成建筑空间的坡屋顶，结构净高在2.10m及以上的部位应计算全面积；结构净高在1.20m及以上至2.10m以下的部位应计算1/2面积；结构净高在1.20m以下的部位不计算建筑面积；5.主体房屋•房屋内烟道按自然层计算面积，地下室出来的尾气井不参与地上建筑面积分摊,尾气井仍能贴住宅外墙设置。6.3.17下列房屋空间需计算建筑面积，不参与地上共有建筑面积分摊；1地下室、半地下室出地面的各类楼梯间、电梯井、提物井、垃圾道、管道井和尾气井等；原规定：层高2.20m以上的，计算建筑面积，2.20m以下的均不计面积。三.面积新规跃层产品：客厅挑空方式一般层高6m，若计2倍面积，赠送已无可能。6.特殊层高空间特殊层高空间的建筑面积计算应符合下列规定：1.住宅结构层高在2.20m及以上至4.20m（坡屋顶至结构净高4.10m）以下的,按其一层的水平投影面积计算；结构层高在4.20m及以上至6.40m（坡屋顶至结构净高6.30m）以下的部位，按其水平投影面积的2倍计算；结构层高在6.40m及以上至8.60m（住宅坡屋顶至结构净高8.50m）以下的，按其水平投影面积的3倍计算，依此类推每增加2.20m加计1倍建筑面积。跃层（复）式住宅及低层住宅等的通高客厅、起居厅，按上述结构层高规定计算面积。2.原规定：2.20m以上无论层高多少，均计算一次建筑面积。三.面积新规7.绿地率•1）地下设施顶板低于室外地坪1m以上，且覆土厚度1.5m以上的，按100%计算绿地面积；•2）地下设施顶板低于室外地坪1m以上，且覆土厚度1m以上不足1.5m的，按80%计算绿地面积；•3）地下设施顶板低于室外地坪不足1m的，且覆土厚度0.5m以上不足1m的，按50%计算绿地面积；•4）地下设施顶板低于室外地坪不足1m的，且覆土厚度0.5m以下的，不计算绿地面积。•原规定（绍兴规划条例）：地下建筑顶面平均覆土厚度不小于60厘米的绿化，绿地率按100%计；平均覆土厚度60厘米以下30厘米以上的，绿地率按30%折算；平均覆土厚度30厘米以下的不计绿地面积。）标准单体2018东南标准单体分享标准单体杭州公司已有的户型，其他城市公司不放入标准单体里面。（浙中合并4个）一.户型合并标准单体•电梯A、洋房按无机房电梯，井道尺寸为2240宽*1800深。B、高层和小高层按有机房电梯，井道尺寸为2150宽*2200深。•玄关不接受无户内玄关。•阳台进深统一1600mm。洗衣机保证800mm宽度空间。•门窗入户门统一单扇门1050宽，不做子母门。•设备平台所有户型保证设备平台，放置空气源热泵(水箱+热水罐)，并考虑中央空调大外机（1.5m高）二.东南区域统一标准。标准单体PART1:洋房户型篇洋房户型篇90㎡120㎡130㎡140㎡两面宽三面宽三点五面宽四面宽户型编号户型图房型来源H-ZZ-A01三房两厅两卫浙中面积段面宽户型编号户型图房型来源H-ZZ-A04四房两厅两卫浙中户型编号户型图房型来源H-ZZ-A02三房两厅两卫浙中户型编号户型图房型来源H-ZZ-A03四房两厅两卫浙中洋房户型篇洋房95+95户型编号H-ZZ-A01建筑面积97.74㎡房型三房两厅两卫核心筒形式一梯两户面宽数三面宽客厅布局纵厅洋房户型篇洋房95+95户型单元构成套内面积（不含阳台）阳台面积套型面积建筑面积使用率赠送面积赠送率HZ-B1三房两厅两卫77.325.7680.2096.405.305.50%189.9阳台面积11.52本栋建筑面积大堂面积15套内面积160.4本栋套内面积机房面积172120.91764.483.19%标准层面积户型编号H-HZ-A01建筑面积96.40㎡房型三房两厅两卫核心筒形式T2面宽数2面宽客厅布局纵厅户型来源杭州洋房户型篇洋房120+120户型编号H-ZZ-A02建筑面积119.92㎡房型三房两厅两卫核心筒形式一梯两户面宽数三面宽客厅布局纵