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本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2019/8/25长春市朝阳区富锋分区区域发展研究报告2006.11版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。谨呈：长春市朝阳区区政府甄氏集团世联顾问WORLDUNIONCONSULTANCY本报告主要内容第一部分：区域发展方向第二部分：案例研究第三部分：项目定位第四部分：功能定位世联顾问WORLDUNIONCONSULTANCY房行东方房地产专业交流平台世联顾问WORLDUNIONCONSULTANCY本区域地处长春市朝阳区南部，属城市边缘区域，外部交通条件便捷，保证了本区域与其他区域的联系本区域长春市区辖六区、三市、一县，总面积4756平方公里；全市总人口约724万，其中市区人口约337万；朝阳区为长春市主要商业中心区、行政办公中心区及科研文教中心区，其中包括城市的四大商圈、长春市委政府、吉林大学。朝阳区富锋分区位于长春市西南方向城市边缘地带，总占地1037公顷；交通便捷，硅谷大街、102国道将本区域与城市的其他区域相连接，到汽车产业园5-10分钟车程，到高新开发区5-10分钟车程，到市中心30分钟车程。公铁立交大屯站世联顾问WORLDUNIONCONSULTANCY区域被汽车产业园、高新技术开发区以及朝阳工业开发区所包围，产业集群的形成，为区域的开发提供了雄厚的产业支撑长春市做为传统工业城市，05年三产比例为11：47：42，而周边开发区内的汽车业和光电子业是长春市的支柱产业区域内部无强势自然资源及休闲设施资源，外部被产业园区所包围，产业氛围浓厚区域内地势平坦，无可利用的强势自然资源区域城市面貌较弱，没有可利用的高档休闲、娱乐设施现状建筑多为上世纪五六十年代的民房，此外育民路两侧有少量工业厂房长春汽车产业园长春高新技术产业开发区朝阳工业开发区世联顾问WORLDUNIONCONSULTANCY通过对现状棚户区的成功改造，并对区域进行合理规划，富锋分区将发展成为城市西南组团重要的一个城市次中心随着政府南迁，城市多中心规划逐步发展，城市西南将以汽车产业为依托，成为长春市主要发展方向之一原政务区政务新区随着政府南迁，南部城区成为城市建设的热点区域，必将会带动本项目区域发展；“双心、三翼、多组团”的城市发展规划，使得城市西南区域将以汽车产业为依托，成为长春未来发展的重要组团之一世联顾问WORLDUNIONCONSULTANCY区域发展愿景希望将富峰分区打造为集居住、商业、产业等多种功能于一体的城市南部次中心世联顾问WORLDUNIONCONSULTANCY本报告主要内容第一部分：区域发展方向第二部分：案例研究第三部分：项目定位第四部分：功能定位世联顾问WORLDUNIONCONSULTANCY我们对世界各地类似地区的案例进行了广泛的研究，并着重参考了其中两个标杆性案例初步考虑案例–Irvine,美国–BuenaPark,美国–多摩,日本–Columbia,美国–LaDéfense，法国–LongBeach,美国–Ruhr,德国–Reston,美国–Randstad,荷兰–Fairfield,美国–Nassau,美国–Canberra，澳大利亚–Schaumburg,美国–Perimeter,美国重点分析了其中两个标杆性案例–Irvine,美国–Reston,美国•位于大中型城市边缘区域•复合了居住、商务等多种功能•为区域发展起到巨大推动作用世联顾问WORLDUNIONCONSULTANCY欧文位于加利福尼亚州以南五十公里处，占地88平方公里，现有人口17.5万，就业岗位16.8万个；欧文南面毗邻太平洋，拥有著名的Laguna海滨、LongBeach海滨，这里阳光充沛，以加州的阳光闻名世界；7条主要高速公路（州际5、405、收费高速55、73、133、241、261）把欧文与橘郡内的其他城市相连接；欧文作为美国最安全、规划完善、便于开展商务商业活动的最佳区域，吸引了大量的居民和企业进入，已经成为当地重要的高科技产业中心。欧文(Irvine）概况世联顾问WORLDUNIONCONSULTANCY起步阶段发展阶段成熟阶段阶段1：1960年以前阶段2：1960s-1980s阶段3：1980s-至今•农业经济为主，盛产橘子、胡桃、鳄梨、利马豆和绵羊•快速城市化阶段，接纳中产阶级郊区化人口，分担城市功能•形成多种功能复合的多元化发展欧文农场因其广阔的巴伦西亚橘子林和丰富的物产而闻名住宅建设陆续开始，规模不断扩大引入加利福尼亚大学分校，建成“大学社区”。规划总用地1500英亩，居民5万人，高素质人口开始进入置业；四大特色区域形成•欧文商贸区(IrvineBusinessComplex)•欧文商务花园（Irvinespectrumbusinesspark)•欧文科技中心（Irvinetechnologycenter)•大学研究中心（universityresearchcenter)阶段特征发展结果发展举措•建设欧文农场•优美的自然环境•科学宜人的城市规划和住宅产品设计•完备的休闲娱乐等配套设施•社区环境的保护•完善的教育机构的建立•办公设施以及产业功能的不断发展通过不断建设和完善各类配套设施，最终形成经济结构多元、功能复合的区域世联顾问WORLDUNIONCONSULTANCY欧文现有房屋数量6.45万套，包括商品住宅、廉租房、临时住房等，能够满足各个阶层居民的居住需求。目前正在开发名为TheVillage的大型居住项目，该项目能够提供1550套集合住宅，除此之外有大片复合式居住社区在该商务区周边布置，提供包括独栋、联排和公寓在内的多种类型居住物业。欧文80%以上的社区都规划良好，大多数拥有网球场、小公园、游泳池、甚至有人工湖，让居民在湖上泛舟以及进行其他水上活动。多样化的住宅产品、齐备的生活配套，满足不同阶层人群的需求世联顾问WORLDUNIONCONSULTANCY0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%管理/技术及其他服务业零售办公农林牧生产/物流/运输建筑/开采/物业管理020004000600080001000012000140001600018000农林牧矿建筑加工制造贸易零售物流信息财务/保险/房地产科研管理教育医疗娱乐文化食品其他服务业政府公共部门欧文不同职业人数状况欧文不同产业就业人数状况劳动力就业人数失业率199562,55760,3053.6%199663,40661,5672.9%199765,19763,6972.3%199866,85865,4542.1%199969,70068,4221.8%200071,59070,3311.8%200172,71871,1192.1%200273,72871,7252.7%欧文劳动基业率、失业率和就业人数欧文现有公司1.7万家，以高科技为主导，具有多元化的产业结构。目前欧文从事技术/管理类的人数最多，占到50%以上。欧文历年的失业率都比较低，特别是2002年的失业率仅为2.7%，就业状况良好。以高附加值的高科技产业为主导，具有多元化的产业结构世联顾问WORLDUNIONCONSULTANCY欧文商务花园（Irvinespectrumbusinesspark)始建于1985年，占地5000英亩，是世界上最大规划的研究、科技以及商业中心。共有2500家公司进驻，是汽车设计、生物技术、宽带、计算机软硬件以及医疗行业聚集地。欧文商贸区(IrvineBusinessComplex)是欧文最大商业办公物业聚集地，拥有超过18万平方英尺的甲级写字楼面积，共有4500家公司入住，集中了欧文的一半的商业办公物业。欧文科技中心（Irvinetechnologycenter)是当地最新的商务公园，定位于创业期的高科技企业，整体设计风格采用校园风格，预计总建筑面积为130万平方英尺。大学研究中心（universityresearchcenter)毗邻大学医学院和生物研究中心，占地184英亩。这里是企业与大学研究机构合作的重要基地，诞生众多前沿技术，拥有办公和适合高科技加工的物业共240万平方英尺。欧文提供了多样化的办公物业，满足处于不同发展阶段的不同类型的公司的办公需求总部在欧文的大公司塔可钟（TacoBellCorp.）福特汽车（FordMotorCompany）集团埃乐峻（AllerganInc.）丰田材料处理，美国公司（ToyotaMaterialHandling,USAInc.）圣约翰（St.John）起亚汽车，美国公司（KiaMotorsAmericaInc.）戴姆乐克莱斯乐（DaimlerChryslerCorporation）布劳德康姆（BroadcomCorporation）密地机械（MeadeInstrumentsCorporation）康阿戈拉食品（ConAgraFoodsRetailProductsCo.）爱德华生命科学（EdwardsLifesciencesCorporation）极可意涡流浴缸（JacuzziWhirlpoolBath）第一选择抵押贷款（OptionOneMortgageCorporation）世联顾问WORLDUNIONCONSULTANCY亚洲风味Koki'sTeppan&Sushi；MaizuruJapaneseRestaurant；Taifoon,TasteofAsia意大利风味BucadiBeppoFlorenceItalianCuisineMacaroniGrillPastaPomodoroPregoRistoranteVessiaRistorante墨西哥风味Chevy'sMexicanElCholoCantinaLaSalsaTacoFactory世界各地风味的餐馆欧文拥有加利福尼亚最著名的目的地式购物中心IrvineSpectrumCenter,总建筑面积达到110万平方英尺，是集零售和娱乐为一体的购物者的天堂。高档次的酒店配套Atrium酒店Candlewood酒店Courtyard酒店IrvineSpectrumCenterIrvineSpectrumCenter各具特色的不同商业设施构成购物的天堂，并成为世界各国风味美食的聚集地世联顾问WORLDUNIONCONSULTANCY名称社区公园18个邻里公园35个活动场地41块独立自行车专用道65.1公里开放空间/绿化带89.18平方公里街边绿化环境2.71平方公里体育运动场地0.506平方公里公园和景观区规划有加州阳光之称的欧文海滩欧文有超过100个公园和公共游泳池，大约有178.2平方公里的农场土地作为自然栖息地保护，24.3平方公里的土地用于公园和开放空间最美丽的高尔夫球场休闲娱乐设施满足不断多元化的人口的不同需求，为区域聚集人气世联顾问WORLDUNIONCONSULTANCY里斯顿位于华盛顿以西22公里，杜勒斯机场收费公路旁,占地30平方公里，人口为6.5万；经过多年的发展，里斯顿已经成为了美国最成功的新城之一，是当地最主要的办公、商业和居住中心。里斯顿(Reston）概况世联顾问WORLDUNIONCONSULTANCY起步阶段发展阶段成熟阶段阶段1：1961-1963阶段2：1964-1987阶段3：1988-至今•1961年，西蒙公司购买了Fairfax郊区的27.33平方公里的土地；•1962年，西蒙和他的规划师制定了PRC区划法，并且推动相应机构通过这套法规，使土地符合利用和局部提高开发强度成为可能；•1963年，Reston第一个项目安妮湖村的规划被批准；•1963年，GulfOil公司宣布注资新城开发•1964年，Reston第一个高尔夫球场建成并开始营业；•1965年，第一座办公楼被人寿保险公司、银行、律师事务所