房地产项目开发周期基准的探讨

房地产项目开发周期基准的探讨类别:我的文章评论(0)浏览(902)2010-08-0209:17标签：开发周期为了提高项目开发效率，国内一些标杆房地产企业均颁布地产项目开发周期基准，总结推广本公司多年以来项目开发的最佳实践，并将根据今后开发过程中的新的最佳实践和集团的战略导向，逐步修订基准要求。1．地产项目开发周期基准的内容包括地产项目总体开发周期基准、设计周期基准、总包招标周期基准、典型物业施工周期基准四部分，均包含具体指标及其应用解释和示意图两块内容。2．地产项目开发周期基准的意义公司的总体效率即ROE水平，由投融资效率和地产项目开发效率所决定，地产项目开发效率的提升，一方面构成融资效率的基础，支持滚动投资效率达成；另一方面更是公司资产周转速度、资金利润回报的实际保证，其本质是追求合理利润率之下的IRR最大化。地产项目开发周期对开发效率起着决定性的作用。根据公司典型的中型项目初步测算，在地价占销售收入30-45%时，销售回款提前一个月，项目的IRR水平将提高0.7%—1%左右。因此，从资金的使用效率出发，区域性的开发周期基准也将构成公司投资布局的一项重要依据。3．地产项目开发效率基准应用准则3.1.公司地产项目开发周期基准是由各区域和各项目地产公司根据区域内竞争企业的状况和自身能力而决定的效率基准，由公司项目管理和投资发展部基于同行业同区域对比研究，对各区域公司进行支持和指导，每年整合并颁布一次。3.2.公司颁布的地产项目开发周期基准将是可研阶段公司对地产项目总体计划要求的基础，新增投资项目的总体计划均需满足周期基准，新项目可研的IRR测算也必须基于该周期基准，项目公司已有地产项目总体计划安排均不得低于周期基准。3.3.公司地产项目开发周期基准，设计周期纳入年度考核，其他周期基准作为总部备案，暂不考核，纳入项目公司管理能力评价体系中。3.4.地产项目开发周期基准每年调整一次，各区域和各项目公司应在对自身能力及本区域内竞争对手开发周期研究的基础上，在每年11月底前完成调整，并报总部项目管理部备案，由总部重新颁布。开发周期基准的调整应做到随着总部和区域公司的能力增强，并在总部流程优化、产品标准化、战略采购等工作推动下，力争做到年年有进步。3.5.地产项目开发周期基准执行办法由总部项目管理部负责解释。4．地产项目开发周期基准4.1地产项目总体开发基准周期n地产项目总体开发关键线路示意图地产项目总体开发周期基准值及其应用解释应用解释：(1)地产项目开发基准周期计算起始时点：投资决策评审会议通过时点。项目公司应提交总部相关部门的文件成果要求详见赛普流程中各专业成果标准。(2)深圳、上海、武汉开盘节点的确定考虑了“取得预售许可证应具备的条件（多层封顶，小高层、高层主体形象进度2/3）”，样板房装修及销售示范区环境施工应满足这一节点要求。序号物业类型一定品质下的地产项目高效开发深圳上海北京武汉最早开盘竣工备案最早开盘竣工备案最早开盘竣工备案最早开盘竣工备案1别墅、TH4层+1层地下室265天475天265天435天2多层6层+1层地下室265天465天290天510天285天465天295天515天3小高层11层+1层地下室305天520天335天615天295天535天320天560天4高层24层+1层地下室340天620天375天730天330天635天5高层33层（含2层裙房）+转换层+1层地下室410天755天435天845天400天790天(3)北京预售条件是取得四证并由银行出具工程投资达到总投资的25%，方能取得《预售许可证》并开盘，对工程形象没有严格要求；按工程投资进度，我们假设投资完成25％时，多层、别墅封顶，小高层、高层主体完成50％；(4)其他城市对“取得预售许可证应具备的条件”有所不同时，应按当地政府要求重新计算最早开盘时间。如：天津预售条件是取得开工证,施工形象完成正负零。因此其开盘时间相应确定，但需保证开发进度满足基准。(5)本周期为一般类项目，如为大盘类、其他类项目做相应调整。各类型住宅项目按如下划分：§“大盘”项目：占地2000亩以上，有城市道路穿过，有居住区级公建配套；§“一般”项目：占地约1000亩以下的住宅开发项目；§其他类项目：占地约1000---2000亩之间的住宅开发项目；4.2地产项目设计周期基准n地产项目设计周期基准值简图n一般类住宅项目设计周期基准值及其应用解释在确保设计品质的前提下控制设计周期序号设计阶段起始点结束点基准值（天）备注概念规划概念设计项目初判投资决策评审会不限周期内时间除春节假期之外，均指自然天2实施方案方案设计投资决策评审会报批方案图完成60扩初设计报批方案图完成实施方案最终成果完成303施工图实施方案成果完成主体报建施工图成果完成50总计投资决策评审会议通过主体报建施工图成果完成140注：实施方案成果标准及施工图成果标准，将由集团编制并颁布。应用解释：(1)基准值周期包含了项目策划周期（策划与设计互动式并行开展，策划周期溶于设计周期中），不包含景观设计和装修设计的周期。(2)原则上控制总设计周期，各子周期可根据项目情况自行调整或省略。(3)上一设计阶段成果报批报建时，下一阶段设计工作即展开。要控制报批报建的风险，尽量避免因政府提出修改意见导致的设计返工。(4)市场定位和目标成本的输入要尽早、准确，避免大的变更，与可研阶段结论保持一定的连续性。(5)由于特殊原因造成的设计周期延长，由项目公司高管审定并报总部备案；4.3总包招标周期基准n地产项目总包招标周期基准值简图工程量清单编制总包招标20天20天40天n地产项目总包招标周期基准值及其应用解释满足成本控制、合同管理与工程管理需求的前提下控制总包招标周期序号关键线路基准值（天）备注1起始条件：施工图报建图完成2工程量清单编制20施工图报建同期进行3确定总包单位20总周期40应用解释：(1)所有项目均采用“工程量清单招标”，与总包单位签订“总价包干合同”；(2)特殊情况下，如采用清单议标周期缩短10天；(3)1万平米以内的销售示范区可实行费率招标（总部审批），此时将不占用关键线路时间。4.4典型物业施工周期基准n地产项目典型物业施工周期基准值及其应用解释合理的成本、工程质量达行业内优秀水平前提下控制施工周期序号物业类型建议标段面积起始条件基准值备注地区竣工备案1别墅、TH4层+1层地下室2.5万平米桩基施工完成确定总包单位深圳上海295北京255武汉2多层6层+1层地下室2.5万平米桩基施工完成确定总包单位深圳285上海330北京285武汉3353小高层11层+1层地下室5万平米及以上桩基验收完成确定总包单位深圳340上海435北京355武汉3804高层24层+1层地下室5万平米及以上桩基验收完成确定总包单位深圳440上海550北京455武汉5高层33层（含2层裙房）+转换层+1层地下室5万平米及以上桩基验收完成确定总包单位深圳575上海665北京610武汉应用解释：(1)基准值为标杆企业—金地公司典型物业在合理的标段划分下的基准施工周期；一般项目型的地产目前的管控能力较其弱很多，初步测算其工期基准值较标杆企业长50-80天。(2)不同地区由于行业生产力水平及市场开放程度的不同，基准值将有所不同；(3)基准周期内除春节假期外，其余均为自然天；(4)基准周期未包括北方冬施降效的影响，北方越冬施工的项目可调增30天冬施降效时间；(5)南方雨季在周期制订时已予以考虑，不再另外增加。