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栖城养老地产研究与实践背景“他想要创建一个让老人们不必介意别人的目光，随心所欲、充满朝气地生活的场所。在这里，无论发生了什么事，老人们都可以坦然面对。……他更想要的是自由的生活，并在自由的生活中死去。”渡边淳一《复乐园》背景“人生最大一种痛，不是失败，而是没有经历自己想要经历的一切。”“Thegreatestpainoflife,isnotthefrustration,buthavenotexperiencedeverythingyouwantto.”------飞越老人院FullCircle“即使没有别人给你理由，生命依然值得坚持。”“Evenifnooneelsegivesyouareason,butyoushouldstillkeepliving.”------桃姐ASimpleLife中国老龄化特点•规模大•速度快•不平衡•城乡倒置•未富先老■老年人口规模巨大■人口老龄化的速度比较快、达到的水平比较高中国人口老龄化的特点分析根据世界发达国家的经验，65岁以上老年人占总人口的比例从7%提升到14%，一般需要45年以上的时间。中国只用27年就可以完成这个历程，并在今后长时间内保持高递增速度，属于老龄化速度最快国家之列。目前，中国人口数量约占世界总人口的1/5，是世界第一人口大国。基本国情决定了中国是世界上老龄人数最多的国家。据中国老龄委和联合国预测，2014年老年人口将达到2亿人，2026年将达到3亿人，2037年超过4亿人，2050年达最大值，之后将较长期维持在3亿-4亿人规模。21世纪上半叶，中国一直是世界上老年人口最多的国家，占世界老年人口总量的1/5；21世纪下半叶，中国也还是仅次于印度的第二老年人口大国。■老龄化阶段推进速度不平衡根据中国五次人口普查及2005年1%人口抽样调查资料，中国老年人口数量从1953年到1964年由年均负增长（-0.53%）转向正增长，从1964年到1982年，老年人口平均增长速度达到3.93%，比总人口平均增长率高1.8个百分点，是中国第一个老年人口高速增长时期。从1982年到1990年老年人口年均增长率略有下降，但仍高达3.09%。从进入90年代以来，中国老年人口数量又呈现加速增长之势，尤其是进入21世纪以来，老年人口年均增长高达6.12%，与总人口年均增长率的下降趋势相反，比总人口平均年均增长率高5.3个百分点。■人口老龄化在空间分布上不平中国人口老龄化发展具有明显的由东向西的区域梯次特征。上海、浙江、北京等东部沿海经济发达地区明显快于宁夏、新疆等西部经济欠发达地区。上海早在1979年就步入了人口老龄化社会，而西部地区的人口老龄化速度比较慢，像西藏还处于成年型的人口增长模式。据2010年人口抽样调查，东部地区人口老龄化水平高于中西部地区。上海60岁及以上老年人口所占比重最高，为23.4%，宁夏最低为10.62%。上海市老年人口基本数据（截止2010年12月31日）年龄人数（万）比例（％）60+331.0223.465+226.4916.070+164.3311.680+59.834.260+指60岁以上，65+、70+、80+以此类推■城乡倒置显著发达国家人口老龄化的历程表明，城市人口老龄化水平一般高于农村，中国的情况则不同。2000年我国农村老龄化水平为10.9%，比城镇高1.24个百分点。据全国老龄委的预测，2020年、2030年农村老龄化还将分别高于城镇5个和7个百分点，这种状况将一直持续到2040年。21世纪后半叶，城镇的老龄化水平才将超过农村，并逐渐拉开差距。这种现象的原因是我国大规模的城市化使青壮年人口进入城镇，而老龄人口留在农村。■老龄化超前于现代化发达国家的老龄化一般是伴随着城市化和工业化呈现渐进的特点，进入老龄社会时的人均国内生产总值在5000-10000美元以上，属于先富后老或富老同步。对比而言，中国由于计划生育政策，人为控制自然出生率导致人口结构变化，使老龄化进程超前于社会经济的发展，属于未富先老。■老龄产业是一个横跨了第一、第二、第三产业的产业体系，涉及到国民经济的各个领域，即指为老年人口提供产品或劳务、满足老年人口衣食住行用等各方面需求的各种行业。是伴随着人口老龄化而发展的一个新兴产业，其产业发展无论是在广度上，还是在深度上都有着巨大的前景。■当前在我国，老年产业既包括老年日常生活用品、老年家政服务、老年娱乐活动、老年保健服务等竞争性行业，也包括老年社会保障、老年公益服务设施、特困老年救助等非竞争性行业。其中竞争性行业是以盈利为目的的，所提供的老年产品或老年服务能在市场上得到完全的价值实现，从而满足其再生产的需要；非竞争性行业不以盈利为目的，偏重于社会利益，具有较多的正外部性，主要由政府提供供给。我国老龄产业有着巨大的发展潜力，必将形成庞大的市场需求。中国养老产业总体状况优惠政策市政基础设施配套建设费——区县建委审批，可酌情适当减收税费减免——最大的一块优惠，所有税费全免（政府部门不再收取税费）水、电、气、暖、电信优惠——政策上给予优惠，具体实施标准与各执行部门协商。社会福利机构所办医疗机构——区县卫生局报批，审查合格后可纳入城镇职工基本医疗保险定点范围政府补贴床位运营补贴——确定性补贴，区县民政局报批用工补贴——确定性补贴，区县民政局报批培训补贴——确定性补贴，区县民政局报批相关政策法规研究投资来源项目区位项目规模针对客户盈利模式管理模式现状杭州金色年华郊区17万平高端出租亏损北京太阳城郊区42万平各层次出售75.5%出租8.4%盈利临平蓝庭公寓绿城地产郊区42万平高端出售亏损上海亲和源郊区8万平高端出租第三方经营亏损天津泰达国际养老院政府与险资0.75万平国内已投用项目研究个体老龄化进程研究与设计提示生物学意义上的适老化研究反应系统（Communicatingsystems）：内分泌系统的变化降低了老年人对于刺激的正确的判断和反应能力，从而增加个体的易伤性。另外，神经系统在运动调节方面的效率也会受到影响，反应能力降低，反应时间变长，储存和回忆信息的能力也逐渐降低。相应的设计策略包括：延长自控装置（电梯门，自动门）的控制时间；增强方向性信息（道路识别系统）的显著性；避免使用自动上锁的门；优化温控系统。生物学意义上的适老化研究机械系统（Mechanicalsystems）：肌肉系统的变化导致力量减弱甚至肌肉萎缩，从而影响体态和耐力。骨骼系统的退化导致骨质脆弱并增加意外发生率，同时还影响到弯腰、屈膝、转身和站立动作的完成。相应设计策略包括：提高公共空间休息设计出现频率；无障碍设计的老年人特殊要求；提供适老的家具。人体工程学研究生物学意义上的适老化研究控制系统（Controlsystems）：消化系统不良导致膀胱控制力减弱、消化困难；呼吸系统衰退导致运动量负荷降低；心血管系统能力下降。相应的设计策略包括：提高盥洗室设置密度和使用便捷性；提供餐厨合一厨房；缩短步行距离；提供多种就餐选择。生物学意义上的适老化研究感觉能力（Detectionsense）：听力问题导致对高频声的失聪，甚至影响肌体平衡问题；视力衰退对外部环境感知度降低，比如调整远近物体的焦距时间延长，眩光引起瞬间失明，需要较高的亮度水平来弥补视力减退造成的影响，纵深感发生改变，对颜色感知度下降。相应设计策略包括：提供多感官接受的信息；提供支持性的就餐环境；避免使用光泽表面；提高环境照度水平；控制背景噪声。多感官接受信息方式社会学意义的适老化研究撤退理论（Disengagementtheory）活跃理论（Activitytheory）连贯性理论（Continuitytheory）环境压力和个体能力（Environmentalpressandcompetence）相应设计策略包括：在公共设施上提供多层次的交流机会，还会在私密居住空间内提供老人生活记忆延续的载体，增加设计灵活性，提供多种选择和个性化设置的可能性。通用设计与适老化设计Equitableuse公平使用Flexibilityinuseuse弹性使用Simpleandintuitive简易及直觉使用Perceptibleinformation明显的资讯Toleranceforerror容许错误Lowphysicaleffort省力Sizeandspaceforapproachanduse适当的尺寸及空间供使用不论使用者体型、姿势或移动性如何，这种设计提供了适当的大小及空间供操作及使用。这种设计可以有效、舒适及不费力的使用。这种设计将危险及以为或不经意的动作所导致的不利后果降至最低。不论周围状况或者使用者感官能力如何，这种设计有效的针对使用者传达了必要的资讯。不论使用者的经验、知识、语言能力或集中力如何，这种设计的使用都很容易了解。这种设计涵盖了广泛的个人喜好和能力。这种设计对任何使用者都不会造成伤害或使其受窘。Perceptibleinformation明显的资讯不论周围状况或者使用者感官能力如何，这种设计有效的针对使用者传达了必要的资讯。Sizeandspaceforapproachanduse适当的尺寸及空间供使用不论使用者体型、姿势或移动性如何，这种设计提供了适当的大小及空间供操作及使用。养老地产类型学研究养老地产类型学分析模型工作模型服务内容研发产品线现状评估■政策分析■场地分析■目标受众分析■销售策略分析结合运营的项目模型结合运营的项目模型全龄社区市区型持有型特点■交通便捷■配套好需要关注的问题■成本■目标客户偏向高端特点■投资回报稳定■物业可再次抵押需要关注的问题■回报周期■管理成本及团队特点■受众广■风险小需要关注的问题■通用设计■医疗与养老服务健康老人社区郊区型销售+持有型特点■适应性强需要关注的问题■生活便利性■医疗资源特点■适应性强■目标受众更广需要关注的问题■各物业配比■管理成本及团队特点■目标受众清晰需要关注的问题■受众持续照料社区景区型销售型特点■自然或人文资源需要关注的问题■生活便利性■医疗资源特点■通过养老概念提升溢价能力需要关注的问题■医疗与养老服务特点■能实现在地养老需要关注的问题■政策■管理成本及团队正在与我们形成合作的运营方■亲和源（上海）■DDH（丹麦）■高桥和子（日本）根据运营模型确立物业配比，并完成项目任务书依据■运营模式■周边物业■使用对象项目单位（平方米）指标说明用地性质商业用地面积4500建筑面积13099配套1964.85含护理功能，地上总建筑面积的15%公寓11134.15公共部分列表（地上部分）房间名使用面积（平方米）功能说明大厅大厅接待90日常管理，服务中心洽谈室30设置2间，中间以活动墙板分隔。主要用于商务洽谈、小型会议合计120文化中心活动室/教室45为兴趣小组活动提供的房间，可被用于会议室、教室书画手工室70书画手工活动、网吧多功能厅90可用于健身、球类运动、讲演会、音乐会、舞会，有声音的活动课限制利用时间，地面为木地板装修合计205社交棋牌麻将室50桌球房50影音室50大屏幕，影院效果合计150健康管理医务室70常勤的医生、护士为生病或身体不适的客人提供迅速的服务护理单间、护理浴室70设置2护理单间，为身体不适的客人提供静养和接手观察的场所。附近配置一个为供轮椅使用者的浴室理发店10合计150餐饮（一层）茶餐厅/咖啡厅/图书馆/阅览室300提供日常餐饮服务（自助餐为主），150个座位；免费提供咖啡、茶水等，是入住者之间或与家属、朋友交流的场所；阅读功能场所，会员作品展示餐厅-包间45设置2间，中间以活动墙板分隔。一大间利用时可满足生日派对等功能需要，平时也可以用作卡拉OK公共厨房30家庭聚餐备餐室25用来为地下厨房备餐并服务于餐厅的场所合计400其他公共区域卫生间80公共部分每层设置一处消防控制室50合计1155公共部分列表（地下部分）房间名使用面积（平方米）功能说明厨房厨房及其管理室70职工食堂20可兼做职工休息室管理管理室190财务、日常办公、物业管理管理室235监控室职工用房职工更衣室30含淋浴房卫生间10其他会员储物空间100按照每套4个平