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三亚海棠湾项目定位物业发展建议及启动区策略2007.03.152回顾和重新评估A报告一期回顾3椰子洲半岛－国际顶级的滨海低密度体验型多元复合度假半岛4顶级特色酒店+度假别墅+度假公寓+游憩设施配套顶级特色酒店度假别墅游憩设施配套度假公寓功能设定5B项目重新评估回顾和重新评估6国家新政策的实施三亚市政府政策性推动房地产发展项目资源变化当地房地产的市场变化重新评估2006-2007三亚房地产发生了什么？(四角度体现变化状态）12347四角度看变化影响1.国家新政策的实施2.三亚市政府政策性推动房地产发展3.当地房地产的市场变化4.项目资源变化城镇土地使用税土地增值税海棠湾发展职能规划客户来源，典型楼盘，航线新增，价格指数8政策影响：外企首次缴纳城镇土地使用税，土地增值税从“预征”步入“清算”时代，直接影响到开发商的盈利目标及开发模式等20071月1日起，城镇土地使用税每平方米年税额在原规定的基础上提高2倍，外商投资企业和外国企业也纳入了城镇土地使用税的征税范围。土地转让使用权，建筑物，及土地价值增长等都被纳入土地增值税缴税范围。土地增值税豪宅开发商承担的增值税率较高，豪宅开发商必须另辟渠道来弥补因土地增值税所造成的资金投入缺口。土地增值税实行四级超率累进税率，随着利润的不断提高，税率区间也有30%上升到60%。对于毛利率超过40%的开发企业来说，土地增值税对净利润的影响将超过17.4%城镇土地使用税小城市由0．3元~6元提高到0．9元~18元大城市由0．5元~10元提高到1．5元~30元三亚中等城市由0．4元~8元提高到1．2元~24元1.国家新政策的实施2.三亚市地产发展3.当地房地产的市场变化4.项目资源变化源自：长城证券9三亚政府敲定7巨头开发海棠湾，同时强调生态保护与开发建设取得双赢，三亚新城有望诞生1.国家新政策的实施2.三亚市地产发展3.当地房地产的市场变化4.项目资源变化各企业发展规模大小香港盈科地产（17.02万）上海家化集团（9.14万）香港保利集团（8.84万）中粮集团（4.13万）海南翰星实业投资有限公司（2.3万）新加坡星狮集团（1.5万）美国泰威集团（1.41万）单位面积：平方公里已启动项目：海南翰星公司=====南中国海影视文化生态园总投资12亿元，分二期进行。以影视拍摄、温泉度假为主题的影视拍摄、影视制作、影视培训及相关活动接待、旅游观光、休闲娱乐为一体的多功能景区。海棠湾发展远景规划“一岛一带六区”10定位为公共服务休闲中心、国际游艇港、后海湾高档社区、山地高尔夫社区、滨港风情带、影视基地等。定位为旅游小镇的主题海棠湾规划蓝图（“一岛一带六区”）及总体功能定位“一岛”即蜈支洲岛”定位为热带海岛旅游公园“一带”就是海与河之间的沙坝定位为建设世界最顶级的品牌酒店铁路港区林旺片区定位为顶级酒店、亲水社区等龙江塘片区将建主题乐园和滨水社区等风塘片区海洋科学研究中心、海洋大学等的建设用地土福片区“国家海岸”湿地公园等椰子洲岛片区1.国家新政策的实施2.三亚市地产发展3.当地房地产的市场变化4.项目资源变化112006-2007三亚房地产：珠江三角洲，四川，重庆购房者成新增主力，三亚湾房产上扬1000元以上，100平米以下产品走俏2006年70%左右的新增需求是建筑面积在100平米以下的产品.2006一年中，三亚湾板块产权式酒店公寓涨幅高达1000-2000元/平方米.（阳光海岸，国光滨海花园等）2006年1-11月，三亚市商品房岛外销售量占总销售套数的85%，岛外销售面积占销售面积的84%。户型面积客户来源价格上涨1.国家新政策的实施2.三亚市地产发展3.当地房地产的市场变化4.项目资源变化本报告是严格保密的。12典型楼盘分析：特色一线海景住宅小区销售一空，产权式酒店公寓越销越旺，大盘五星酒店复合社区主题经营性强1.国家新政策的实施2.三亚市地产发展3.当地房地产的市场变化4.项目资源变化户型面积区分明显（60平米左右的一室+137平米的两室)，现代前卫精装修，大面积景观休闲公共空间配套国光滨海花园海坡一线全海景产权式酒店公寓达90%销售率三种不同的委托管理方式大小独栋别墅销售形势大好公寓销售均价13000元/平米，别墅均价28000元/平米楼盘名套数面积均价客户来源海航国际会议中心47655-85平米11000-15000北京、上海,少量国外客户天富源度假酒店47750-70平米10000-13000上海江浙客户占60%，北京10%，美籍华人10%天域产权式酒店50050-180平米4000东北及北京30%、上海及江浙30%、成都重庆20%华宇皇冠产权式酒店40060-80平米12000北京、上海，少量海外华人资料来源：世联分析13本地旅游度假区竞争状况片区现状描述主要功能客户特色南山片区以接待传统观光旅游为主，一次性消费传统观光旅游、民俗风情国内团队客户为主宗教、长寿文化、少数民族风情海坡片区小规模分散开发，以中低档次度假为主，一线海景分布别墅和酒店会议、休闲度假国内团队、散客，少量国外客户海景资源、GOLF大东海片区距离市区较近，旅游区开发成熟，配套较完善，但资源档次不高，酒店以三、四星级为主传统旅游区国内团队客户为主，少量俄罗斯客户海景资源亚龙湾片区强势海景和沙滩资源，一线海景全部为高星级酒店，但配套缺失严重休闲度假、会议国内散客、国外度假散客绝佳海景资源、GOLF海棠湾片区原生态，未开发顶级度假、娱乐国内外顶级客户绝佳海景资源三亚旅游度假市场供给14亚龙湾与海棠湾：片区之争资源之争三亚片区市场分析三亚房价片区之争小于海景资源之争三亚一线海景可供出让土地在三亚湾、大东海、亚龙湾已十分有限，该三个区域接下来可供开发的地块均为二三线地海棠将成为三亚一线海景地块开发的最后战场15客源新增，2006年10月年三亚增多10余条国际国内新航线，旅游旺季激增国际国内游客35实施时段新增航线2006年11月---2007年3月每周一直飞圣彼得堡———三亚的航班在已有每周三和每周日执行莫斯科至三亚航线的基础上，每周五增飞莫斯科———三亚———广州航线《俄罗斯洲际航空公司》2006年11月---2007年2月乌鲁木齐———三亚（每天1班）及吉尔吉斯斯坦共和国首都比什凯克———乌鲁木齐———三亚（每10天1班）航班《南方航空公司》自2006年10月29日起增开三亚———西安———乌鲁木齐（每天1班）、三亚———郑州（每天1班）、三亚———杭州（每天1班）、三亚———南京（每天1班）、三亚———长沙（每周4班）航班，《海南航空公司》自2006年10月29日起韩国至三亚的冬季航班达到平均每天4至5班海南航空公司将增开三亚至武汉、温州等城市的航班1.国家新政策的实施2.三亚市地产发展3.当地房地产的市场变化4.项目资源变化16客户资源梳理：东北.北京、上海＋长三角客户是三亚房产投资度假的主要消费群体，四川，重庆等中部城市客户不断壮大，珠三角客户因气候和滨海资源相似性而需求很小，其中上海客户呈两极化发展1.国家新政策的实施2.三亚市地产发展3.当地房地产的市场变化4.项目资源变化现状上海客户投资特征A.投资三亚市区内住宅，其总价低，讲究产品短期变线快B.大独栋别墅，其总价高，属长期型投资资料来源：世联分析36%24%40%35%15%50%30%15%55%0%20%40%60%80%100%广深北京上海+江浙区域和项目的投资价值物业管理景观享受17项目资源变化后的盘点整体资源开发性减少，但新板块功能多元化，复合型增强A:原项目顶级资源椰子州岛由开发主体转为禁止开发原项目地段新项目地段B:由原全一线滨海旅游区转为滨海旅游区+滨海二线度假区+国家海岸湿地公园1.国家新政策的实施2.三亚市地产发展3.当地房地产的市场变化4.项目资源变化18新的政府控制规划对基地操作有负面影响，且对资源配比限制性强宽约280米的河流带将地块硬性分为两块，连通不畅跨度60米规划主干道将原有两个板块划分为三块红线退让200米，延伸产品与海滩的接触距离123由于道路，河流等因素的影响，项目地块被生硬的分离为1，2，3个板块，降低了各板块沟通直接性和有效性1.国家新政策的实施2.三亚市地产发展3.当地房地产的市场变化4.项目资源变化19开发次序调整（同样的启动原则）II期I期III期IV期1、以特色酒店启动2、销售物业与配套设施同步建设3、优势地块率先启动启动区划定原则I期II期III期项目一期：S1=528106.90平方米建筑面积：52567.35平方米项目二期：S2=389044.84平方米建筑面积：121399.37平方米1.国家新政策的实施2.三亚市地产发展3.当地房地产的市场变化4.项目资源变化201.国家新政策的实施2.三亚市地产发展3.当地房地产的市场变化4.项目资源变化21本报告需要着重点四角度体现变化后，如何重新定位本项目。由于新的土地增值税政策直接影响，如何设立本项目的开发目标，开发次序，盈利模式。面对周边资源的规划发展为本项目带来了机遇和竞争，如何在物业发展及启动策略上展现核心竞争力,区域价值最大化。22经济测算报告思路第一阶段项目定位第二阶段规划发展建议第三阶段物业发展建议及启动区策略主要目的评估项目整体状况，挖掘价值资源，实现价值最大化项目定位与规划发展建议的整合，规划服务定位理念提出产品的竞争力体系(规划，建筑，配套等），启动策略–资源盘点–海棠湾生态发展思路–周边产业发展与本项目竞争关系–规划布局原则–现有规划方案解析–本项目规划主旨–相关规划建议–项目产品研究–配套设施建议–启动项目研究–开发分期研究2回顾和重新评估项目1323项目重新定位24海棠湾的功能定位体现了严格的生态与度假结合的理念，具有成为新的国际顶级滨海度假区的广阔空间.区域开发背景分析红树林自然保护区国家生态公园主题公园环球影视城高档游艇社区生态居住区高尔夫社区回迁城镇（村民）生态村镇生态型度假别墅生态居住生态度假文化休闲酒店度假温泉度假村娱乐休憩商业购物管理培训服务商业、娱乐配套生态旅游国际专业化休闲旅游度假新城湿地生态保护区综合旅游度假区滨海多元社区海棠湾将生态与旅游度假充分结合的功能定位，符合国际顶级滨海度假区的开发规律及高端度假需求的发展趋势，具有成为新的国际顶级滨海度假区的广阔空间25本地块从海景、沙滩、高尔夫景观、滨海淡水内河、原生态椰林等方面与其他区域的自然资源比较，具有巨大的设计规划空间本案海棠湾其他区域亚龙湾三亚湾海景沙滩高尔夫景观滨海淡水内河原生态椰林综合评判综合第一综合第二综合第三综合每四本项目沙滩条件还有待开发完善。亚龙湾、三亚湾区域高尔夫景观处在二线海景中。三亚各区域一线海景地块自然资源对比资源很好资源较好无相关资源26本项目具备得天独厚的发展生态型滨海度假社区的自然条件丰富的水系生态项目资源盘点作为椰子洲国家海岸湿地公园项目的重点区域，本项目区内汇聚了河口三角洲、椰林、海水、沙滩、内河、泻湖、湿地等众多优质的天然的旅游景观资源121－丰富的水系椰子岛——藤桥河出海口的天然岛屿5000余棵原生态椰树，景观独特红树林2－独特的湿地生态海洋、内海、内河多水系交汇，构成丰富的生态系统和自然景观27丰富的水系资源外海椰子洲岛内河内海藤桥西河规划中内河28国际度假区对生态（湿地）利用原则与方法第维斯岛度假村第维斯岛度假村是一座遵循环保开发原则的私人社区小岛，住宅与自然环境和谐平衡地共存；划船、垂钓、散步、观鸟、摄影、等影响小的生态体验活动国际顶级度假区中，对良好的生态环境进行评价是吸引游客和业主的主要手段；适量开发生态环境可为度假区提供独特的度假、体验活动协调开发关键：——活动开发应限制其对环境影响最小，严格控制人流与活动量；——规划与生态保护区相连的道路系统；——规划的基本思路是：让自然自行其事，人为活动悄悄地和十分尊重地介入，高密度集中使用适宜的土地29案例研究LagunaResortatPhuket——国际一流旅游度假区位于泰国普吉岛班陶海滩的拉沽那旅游度假区，凭