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本报告是严格保密的。上海市普陀区商务楼宇整体定位及发展策略研究谨呈：上海市普陀区规划和土地管理局A-021-GW-090325-0152009-05-21世联平台2本报告是严格保密的。普陀区商务楼宇整体定位及发展策略研究推荐背景说明2009年3月-2009年5月操作时间秦晨、徐爽项目组成员1、商务楼宇发展规律破题：从产业集聚以及市场角度，为落后区如何发展商务楼宇提供了客观可行的建议2、区域写字楼近、远期体量预测3、区域楼宇市场规划：错位定位思路的提出4、技术沉淀：1）国际大都市旧城区复兴之商务楼宇发展专题；2）商务楼宇研究专题产业研究必要性及适配性报告推荐点一线城市中心城区、落后区、商务楼宇、发展规划项目关键词世联平台3本报告是严格保密的。普陀区商务楼宇整体定位及发展策略研究在项目研究过程中，世联项目组就普陀区商务楼宇发展所涉及的一系列问题分别进行了广泛深入的访谈以及市调，主要工作如下：首次沟通会首次沟通会报告撰写报告撰写报告撰写：l市调内容l城市宏观经济背景l区域价值研判l市场调查分析l访谈纪要汇总l项目方向初判3月25日4月10日12个工作日政府、开发企业各方负责人访谈政府、开发企业各方负责人访谈普陀区各板块写字楼市调：•长寿综合服务带•长风生态商务区•中环商贸组团•桃浦生产性服务区•中山北路、江宁路、新曹杨工业园等商办楼市调等竞争区域及其他：•长宁区虹桥CBD、中山公园CBD写字楼•徐汇区徐家汇CBD写字楼市调•杨浦区五角场、四平路写字楼•淮海中路CBD写字楼市调•陆家嘴CBD写字楼市调普陀区及竞争区域写字楼市调普陀区及竞争区域写字楼市调各级政府相关负责人：5人l普陀区政府发改委l普陀区政府经贸委l普陀区政府规划局l普陀区政府招商办l普陀区政府房管局管委会访谈：5个长寿管委会长风开发办、招商办真如副中心管委会新曹杨开发管委会未来岛园区管委会开发企业访谈：4个l绿地集团金午置业l中环集团智富集团l长城集团长实集团入驻企业访谈：1个l申真创营涂料数据收集：•上海市、普陀区宏观经济情况•上海市写字楼商务楼宇市场状况（重点调查普陀区五大集聚区）•周边区域的代表性CBD商办楼调研（调查包括卢湾区、黄浦区、浦东区、长宁区、杨浦区、徐汇区等区的CBD写字楼项目）世联平台4本报告是严格保密的。普陀区商务楼宇整体定位及发展策略研究工作安排回顾：中期项目整体定位与发展战略终期提交终稿2009/03/252008/05/20工作最终成果p区域的优劣势分析和价值判断p项目产业、市场机遇分析p成功案例借鉴p整体定位、各集聚区差异定位p规划建议、分期开发时序建议p提交整体报告（终稿）p根据客户建议深化研究，完善报告p项目优劣势分析p项目整体定位和集聚区差异化定位p项目发展策略p规划建议p开发时序前期市场调研和沟通p宏观经济、城市规划背景研究p区域经济产业研究p商务楼宇市场调研p政府官员、专家及开发企业相关领导p专题研究宏观背景分析p区域的了解和分析p市场情况的分析p项目方向的初步判断2009/04/102008/05/30项目工作内容时间安排：世联平台5本报告是严格保密的。普陀区商务楼宇整体定位及发展策略研究研究基础回顾通过分析研究普陀区的发展现状及政府的规划愿景，以明确本次专题研究必须尊重的客观前提和基础，最终确定本专题研究区域的客观属性。•普陀区现状分析•普陀区规划解析•普陀区域属性界定世联平台6本报告是严格保密的。普陀区商务楼宇整体定位及发展策略研究研究基础•普陀区现状分析•普陀区规划解析•普陀区域属性界定世联平台7本报告是严格保密的。普陀区商务楼宇整体定位及发展策略研究普陀，上海主城区西北角，历史上的老工业区，是主城各区中面积较大并同时接壤闸北、静安、长宁三区的行政区域，区位优势突出p普陀区地处上海市西北部，与静安、长宁、闸北、嘉定、宝山等区接壤，区域面积55.47平方公里，下辖6个街道、3个镇。p普陀区原为老工业区，历史上曾为棚户集中区，受新一轮发展的驱动，普陀区目前正处在快速发展和大力建设的关键时期。普陀区闸北区静安区虹口区杨浦区黄浦区徐汇区卢湾区长宁区55.47平方公里7.62平方公里38平方公里54.8平方公里8.02平方公里11.16平方公里29.18平方公里23.4平方公里61平方公里6123.411.168.0254.87.6255.4729.1838010203040506070杨浦虹口黄浦卢湾徐汇静安普陀闸北长宁世联平台8本报告是严格保密的。普陀区商务楼宇整体定位及发展策略研究由于历史发展滞后，普陀区在经济实力上较全市其他区落后，发展区域经济任务紧迫上海各区户籍人口020406080100120黄浦卢湾徐汇长宁静安普陀闸北虹口杨浦上海各区财政收入对比分析010203040506070黄浦卢湾徐汇长宁静安普陀闸北虹口杨浦p上海各行政区户籍人口对比中，普陀是人口较多的三大区域之一。p从人均财政收入对比分析来看，普陀人均收入仅高于杨浦，经济及财政水平在全市较弱。上海各区人均财政收入对比分析02000400060008000100001200014000黄浦卢湾徐汇长宁静安普陀闸北虹口杨浦(2007)(2007)(2007)世联平台9本报告是严格保密的。普陀区商务楼宇整体定位及发展策略研究近年来，普陀区的经济基本面良好，第三产业为产业发展的主要支撑，目前正在持续较快地由传统的二产向三产升级的转变过程p普陀区经济保持了持续平稳较快的发展，即使受到金融危机，仍然实现了区级GDP的9.46%的增长。p从经济结构看，普陀区的第三产业所占的比重正不断加大，其中服务业、房地产、商业对普陀区的税收贡献最大。2004-2008年普陀区GDP增加值及增长率110.9893.1282.572.5365.329.4612.8710.711.0412.0402040608010012020042005200620072008亿元051015%增加值同比上年增长0.0528.5853.870.0730.8562.20.0836.0174.890%20%40%60%80%100%2006200720082006年-2008年普陀区三产增长值第一产业第二产业第三产业2008年普陀区产业结构比重第一产业,0.08第二产业,36.01第三产业,74.89世联平台10本报告是严格保密的。普陀区商务楼宇整体定位及发展策略研究从企业类型来看,普陀区目前主要以商业、房地产业和服务业为主，其中中小民营企业占绝大部分，外资金额及在上海所占的比重均较少普陀区招商引资的重点目标：积极引进“三总部”来本区投资、落户p国内外大企业、大集团的总部（地区总部）或营销总部、结算中心；p民营中型企业的总部；p外省市县级以上驻沪办事机构。2008年普陀区工商登记企业类型国有企业,672集体企业,1023股份合作制企业,326联营及其他类型企业,59有限责任制企业,2626国有企业集体企业股份合作制企业有限责任制企业联营及其他类型企业2004-2008普陀区FDI合同金额及占上海比重1.931.352.512.513.0100.511.522.533.520042005200620072008亿美元00.511.52%2008年普陀区各行业纳税情况物流业工业建筑业商业房地产业服务业世联平台11本报告是严格保密的。普陀区商务楼宇整体定位及发展策略研究普陀区对外交通条件良好，是上海西北陆上道路交通主要枢纽，但对内交通压力过大，一直制约着普陀经济发展对外交通：p普陀区是上海西北部陆上道路交通的主要枢纽，是上海道路连接外省市的两条重要通道之一，具有向长江三角洲经济辐射的交通优势。p高速公路：沪宁、沪嘉高速公路穿过普陀p市内交通：外、中、内环均通过普陀桃浦长征甘泉石泉长风长寿曹杨宜川长征宝山区外环中环沪嘉高速内环沪宁高速至虹桥机场真如至嘉定、江苏至南京、江苏对内交通：专家提供的数据表明，作为上海西北门户的普陀区，其路网饱和度为0.68，已略高于上海市中心城区平均值，区内过境交通量尤其大，占交通总量的43％，对本地区道路尤其是部分干道形成冲击，交通堵塞严重。世联平台12本报告是严格保密的。普陀区商务楼宇整体定位及发展策略研究区域现有用地中居住用地和工业用地占了较大比重，实际可开发空间较少，过多的人口和单位产出较低的工业区也是限制经济的主要负担居住39%公建9%工业14%水域10%特殊用地0%绿化10%市政2%道路8%仓储6%对外交通2%普陀区现状用地比例分布p普陀区现有用地中居住和工业类用地比例较大，其中住宅类用地占了全区总用地的39.41%，现有用地比例较不合理p由于普陀区原有城市面貌及基础较弱，政府在前一轮十五开发过程中，住宅建设速度过快，导致住宅用地过多的现象。p同时对于大量工业区的改造工作没有重视，大片工业区也限制了区域经济的发展和形象的改善。p尽管普陀区在上海中心城区中面积较大，但受到前一轮住宅的过度开发和工业园区用地的限制，使得普陀区实际可开发空间相当有限。一方面限制了区域经济的发展，另一方面也对后期规划工作的合理性提出了更高的要求。世联平台13本报告是严格保密的。普陀区商务楼宇整体定位及发展策略研究根据普陀目前现状及自身特征，分析其经济发展优劣势：Swu区位：主城区之一，接壤三区，是上海市区的西大堂。u交通：铁路、两条高速、2条轨道构成了普陀区强大的交通网络。u产业：长三角一体化和区域整体开发，产业扩散和转移使得普陀的产业结构不断升级和调整。u成本：便捷的区域交通，较之中心CBD相对低廉的商务和居住成本，成为吸引企业和人才的核心优势u现状面貌：区域现状较为杂乱，历史上的棚户区也使得该区域留存印象较差u产业结构：产业结构有待调整，自主创新能力低，资源利用率不高，现有企业税收和经济产能不高。u经济基础：经济实力和财政压力较大，人均单产和单位面积产值较其他各区均低u对比整体城市，区域基础配套相对较弱u开发空间：目前可开发土地资源有限世联平台14本报告是严格保密的。普陀区商务楼宇整体定位及发展策略研究研究基础•普陀区现状分析•普陀区规划解析•普陀区域属性界定世联平台15本报告是严格保密的。普陀区商务楼宇整体定位及发展策略研究上海规划四大功能区域，中心城区是发展现代服务业的核心，普陀区定位商贸物流，是上海中心城区唯一发展贸易的区域中心城区大浦东区郊区崇明三岛现代服务业的集聚地包括浦东新区、南汇和奉贤，是上海“两大中心”载体，即国际金融中心和国际航运中心提升上海经济实力水平的主战场，为降低商务成本试验区，并定位于先进的制造业基地定位为生态区，并且建设相关产业，作为上海未来可持续发展的重要战略空间郊区中心城区崇明三岛大浦东区先锋浦东生态崇明汽车嘉定航天闵行精钢宝山上海市“十一五”规划中，上海被分成了四大功能区域：上海郊区功能定位：中心城区功能定位：黄浦、卢湾、静安：高品位的商业商务区和高品质的生活居住；徐汇：医疗、教育、娱乐等现代服务业虹口：航运虹口闸北：信息服务杨浦：知识杨浦长宁：数字长宁普陀：商贸物流世联平台16本报告是严格保密的。普陀区商务楼宇整体定位及发展策略研究普陀区自身明确“商贸立区”的发展目标：以“三片五区”为“主战场”，集聚发展“三态五业”，努力打造承接上海发展战略、服务长三角地区的现代商贸服务区功能定位围绕上海建设“四个中心”的战略目标，充分发挥陆上交通区位和各类市场要素集聚的优势，坚持以现代物流业为发展重点，进一步形成商贸物流的区域功能特色，努力将普陀区建设成上海辐射长三角、服务全国的现代商贸服务区，成为上海建设国际贸易中心的重要载体和国际大都市亮丽的“西大堂”。三片五区三片五区三态五业三态五业以内、中环为界，将普陀区划分为：南片、中片、北片水岸经济楼宇经济园区经济现代服务业现代商贸业现代研发业文化创意业专业服务业长寿综合服务带长风生态商务区真如城市副中心中环商贸组团区桃浦生产服务区世联平台17本报告是严格保密的。普陀区商务楼宇整体定位及发展策略研究中环组团商贸群真如城市副中心桃浦都市产业园长风生态商务区长寿综合服务带n规划面积：6.16平方公里n功能：包括西北综合物流