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谨呈：云南省投资控股集团有限公司——云投景洪嘎洒温泉项目发展战略及整体定位唤起消逝的版纳记忆重塑版纳度假新魅力版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。2项目第一阶段研究工作划分u与客户进行首次沟通u项目地块现场查勘u区域宏观经济背景研究u房地产市场调研u旅游产业研究u政府人员访谈u专业人士访谈u消费者访谈u市调成果沟通u整体定位与发展战略中期汇报u项目界定及客户目标分析u市场简析与问题结构化分析u核心问题的梳理与分析u为解决核心进行多角度多层次的深入研究与分析u参考案例的发展战略借鉴u项目整体定位与发展战略u项目功能定位及规划布局u将修改意见进一步落实u形成本项目的最终成果u终稿报告2010/07/112010/08/20市场调研阶段（中期汇报）发展战略与整体定位（终期提交）报告修改与终期汇报2010//2010/07/18第一阶段：发展战略与整体定位第二阶段：物业发展建议风、花、雪、月成就了大理的旅游发展大研古镇、雪山、艳遇奠定了丽江今日辉煌火山、热海、温泉、明清古镇树立了腾冲旅游形象而西双版纳的“热、傣、水、边”魅力却在消退……如何在旅游特色逐渐模糊化的背景下，为人们提供一处可以重拾已经慢慢远去的版纳“记忆”的场所，这是项目的历史使命困局起本报告是严格保密的。5西双版纳并非处于主流线路上，在整个云南旅游市场属于逐步边缘化的黔西南旅游片区，城市影响力处于下滑趋势以大理、丽江为代表的滇西北地区以版纳为代表的滇西南地区傣族傣族园，原始森林公园，野象谷，热带植物园西双版纳滇池，石林，阳宗海，世博园昆明白族大理古镇，苍山，洱海，崇圣寺三塔大理纳西族（摩梭人）玉龙雪山，老君山，丽江古城，金沙江丽江纳西族（摩梭人）泸沽湖（中国最深的淡水湖），雪山，草海泸沽湖傈僳，藏族，纳西，彝族雪山、峡谷、草原、高山湖泊、原始森林香格里拉民族风情自然资源旅游城市【困局之一：城市影响力】本报告是严格保密的。6版纳整体交通条件不畅，直航与落地签目前并未实现，导致版纳整体旅游处于缓慢发展阶段昆明航线图西双版纳路路交通（汽车）昆明景洪Ø目前出入西双版纳景洪主要有2种方式：Ø飞机：全国各地未开通直飞景洪的航线，出入西双版纳均须以昆明作为中转站，无形中增加了路途的耗时和成本Ø公路：驾车需7小时，时间过长，旅游劳累，因此大多数游客被迫选择费用高昂的飞机（机票折扣非常高）Ø交通直达性较差，费用较高，迫使部分屡有客户放弃西双版纳之行，对客流量产生一定影响如：丽江直航的开通，使游客数量成倍增长，最终形成旅游热点城市地位交通便利性较差，一定程度上制约西双版纳旅游产业的发展【困局之一：城市影响力】本报告是严格保密的。7以团体游、观光作为主要购买形式，客户停留时间短，无法推动旅游产业的快速发展2006-2009年旅游收入（单位：亿元）26.1821.9650.3441.1733.9627.2888.6669.5458.2446.2901020304050607080901002006200720082009景洪市西双版纳丽江u西双版纳的大多数游客经由景洪市到旅游景点，且西双版纳的旅游收入主要由景洪市贡献；u近几年西双版纳与丽江的游客数量相当，但西双版纳的旅游收入与丽江的旅游收入差距明显；散客到版纳以后，一般也会选择在当地拼团，因为版纳交通不是太发达，而各景区又比较分散，所以他们最后也都成了跟团游；——湄公河旅行社李经理【困局之二：旅游市场现状】本报告是严格保密的。8版纳景点孤立分散，无规模集中区域，使景洪市区成为旅游中转基地，制约着景洪市区旅游功能的发展版纳旅游主要分为东线和西线：东线主要是往橄榄坝及勐腊方向，平均车程在2小时；西线往孟海、打洛方向，车程在2.5小时，且沿途无密集型景点分布；因为方向相反，景点间无连续性，未能产生互动景洪市无著名景点，主要作为西双版纳游客的集散地，游客在景洪市内停留时间短。【困局之二：旅游市场现状】本报告是严格保密的。9同时各景点均以“雨林”、“傣寨”、“民俗”为主，差异性小，低层次的雷同造成感官重复，旅游丰富度差民间佛教文化、民间农耕文化、边境探秘观光、中缅界河打洛江漂流和树冠空中走廊勐景来景区和雨林谷观光游览、民俗体验、休闲度假望天树·阿莲雅热带雨林主题公园博物馆、民族风情园、生长在热带雨林中的珍稀猿猴和科研、科普、旅游观光、渡假勐泐文化园和热带花卉园野象活动最为集中、频繁的地方，每天给游客表演节目和露天山泉水游泳池野象谷和空中走廊建成了十三个专题园：热带果树资源园珍稀濒危植物迁地保护区、榕树园、名树名花园等勐仑热带植物园自然观光类划龙船、放高升、放气球、放水和灯泼水节、赛龙船和食品街、民间工艺品街、泼水街泼水节观礼台和热带雨林和曼景兰傣寨观光游览、民俗体验、休闲度假望天树·阿莲雅热带雨林主题公园展示西双版纳边境土著文化为主题的“土著部落”基诺山寨赛龙舟、龙舟神祭祀、抬傣王轿、竹筏荡湖、傣家水上风情、少女丢包传情曼迈桑康有西双版纳6个世居少数民族的展馆,开辟了4个露天歌舞场、每周一、三、六均举办傣族孔雀舞、象脚鼓舞、哈尼族竹筒舞、基诺族大鼓舞、拉祷族三弦舞、以用彝族芦笙舞表演民族风情园典型的缅寺佛塔和传统的傣家竹楼、每天下午三点有表演，有大型泼水活动橄榄坝傣族园占地50余亩的孔雀园，园内栖息着100多只绿孔雀，被称为“孔雀的故乡”，民俗风情表演、饮食、娱乐原始森林公园民俗风情类民间佛教文化、民间农耕文化、边境探秘观光、中缅界河打洛江漂流和小乘佛教建筑勐景来景区和曼飞龙佛塔举行宗教仪式的地方和拜佛景真八角亭和总佛寺对历史、佛教文化、地域文化等进行观赏体验勐泐大佛寺典型的缅寺佛塔和传统的傣家竹楼、每天下午三点有表演，有大型泼水活动橄榄坝傣族园宗教类功能配套景点名称属性分类Ø景点名称虽不相同，但所看内容基本相同；景点所要表现的主题不明确，带有“人有我有”的理念，往往忽略自身资源特色的体现；Ø对于当地民族文化的挖掘利用，仅仅停留在对民族艺术，民俗的开发阶段，而反映各民族历史、宗教、科技等方面的文化尚未开发利用【困局之二：旅游市场现状】本报告是严格保密的。10最重要的一点：极具发展潜力的边境环线游的通道尚未真正打通，版纳四大特色之一的“边”优势尚未真正体现p周边国家政局不稳定，制约区域自由行的发展p国内政策相对保守，国门尚未完全放开Ø我们的大门一直都是（朝你们）开着的，你们（中国）的车能一直开到我们仰光去，而我们最多只能开到你们的版纳；——缅甸游客言论【困局之二：旅游市场现状】本报告是严格保密的。11版纳的引以为傲的特点在不断的消退，神秘、文化、风情、闲适、自然的感觉的追逐变得越发困难纯净的、原生的、梦幻的……嘈杂的、低俗的、功利性的……梦想现实【困局之二：旅游市场现状】本报告是严格保密的。12区位——城市边缘、价值认知低的区域，温泉成为客户对区域的第一认知【困局之三：项目本体解析】景洪市城市总体规划地段本项目位于景洪市嘎洒镇，距离景洪中心区约3公里，距西双版纳机场约1.5公里，靠近昆曼高速公路，紧邻国道214线；价值项目所在的嘎洒片区在景洪人心中属于城市陌生区域，多通过温泉而认知，目前对区域价值认知普遍不高；本报告是严格保密的。13配套——区域基本配套缺乏，以傣式农家乐及低端温泉为主，区域的印象低档＞＞项目所在区域配套u项所在区域基本还未进行开发，以村寨和农田为主，基本配套缺乏；u目前仅仅存在一所小学、一家刚刚开张的私人性质的小型客栈，靠近民航路有一个小型超市，主要服务机场往来客户，对本项目的辐射作用有限；u片区商业主要以傣式农家乐形式对外经营，加上三处温泉，有一定休闲氛围，但偏低端和零散；＞＞未来规划配套情况u景洪现有配套主要集中在中心区板块，未来将朝着江北（沧江新区）发展，对本项目无直接利好，需要通过自我投入实现区域配套升级；民航路214国道项目所在区域曼校小学华丰客栈喃呢温泉好又多超市【困局之三：项目本体解析】本报告是严格保密的。14未来规划——片区规划以商业贸易、工业仓储、生活居住和机场服务功能为主，对本项目旅游功能定位的驱动性弱u片区离机场较近，但相对于景洪中心区的距离，较其他三个区要远，目前尚处于待开发初期，环境较差；u规划以商业贸易、工业仓储、生活居住机场服务等功能为主；对本项目旅游小镇价值提升无明显利好；嘎洒片区【困局之三：项目本体解析】本报告是严格保密的。15内部资源盘点1——南凹河南凹河横穿整个项目地块，河两岸植被茂密，景观好，但水质较差，可直接利用程度低，需进行后期治理南凹河12345简易桥简易桥南凹河位置Ø位于地块中部，沿东西向横穿整个地块；南凹河水流//水质Ø河床宽约4米左右，目前水流速度一般，但整体水质较差，亟需治理；河床沿岸Ø在傣族爱护树木，保护传统植被，不砍伐森林的传统文化下，河岸的植被生长情况良好，目前主要以竹林、灌木为主，可直接利用程度高启示在以“热带雨林＋傣式风情”为最大特色的版纳，水成为联系二者不可或缺的元素，项目水系为营造傣式特色提供天然的有利条件【困局之三：项目本体解析】本报告是严格保密的。16内部资源盘点2——温泉在项目地块内分布广泛，水质达到医疗热矿泉标准，但出水量2000－3000方/天，未来使用连续存在问题地块区域温泉点温泉点分布Ø景洪仅仅嘎洒存在热温泉，而项目地块区域分布有4个热温泉点及1个低温泉点，分别沿南凹河两侧分布；——靠东的两个热泉点靠近现在喜来登酒店的位置；靠北的热泉点位于曼凹村附近；另外一个热泉点位于曼宰村附近；唯一的低温泉点位于地块中间位置且紧靠南凹河温泉标准Ø热温泉均在48度左右，水质达到医疗热矿泉标准；（医疗热矿泉是指参照国际医疗矿泉水水质标准测定的具有对人体具有医疗价值的矿泉）【困局之三：项目本体解析】本报告是严格保密的。17整体地势平坦，只有一块20亩左右的坡地，对于整体规划特色的突出存在制约1坡地面积与资源Ø仅有一块坡地，位于地块西部，缓坡（高差4－6米），面积约为20亩；Ø现在主要为果树及农田，果树基本为10年以上树龄，生长条件好，可直接利用作为景观树；坡地可改造程度Ø基本为南北坡形式，改造难度低，可利用程度高；北侧山体【困局之三：项目本体解析】本报告是严格保密的。18地块周边散落5个傣寨村落，但建筑和生活方式现代化，导致整体民族风情及特色下降，未来会对项目形象产生一定的影响曼别村Ø傣族村落，拥有农户48户，231人，居住以砖木结构住房为主，其中有4户居住砖混结构住房；有44户居住砖木结构住房和1户其它结构，目前保存情况一般曼宰村Ø傣族村落，拥有农户85户，433人，居住以砖木结构为主，农户住房以砖木结构住房为主，其中有9户居住砖混结构住房；有76户居住砖木结构住房曼校村Ø傣族村落，拥有农户65户，359人，农户住房以砖木结构住房为主，其中有13户居住砖混结构住房；有52户居住砖木结构住房。曼广凹村Ø傣族村落，拥有农户101户，506人，农户住房以砖木结构住房为主，其中有30户居住砖混结构住房；有71户居住砖木结构住房.曼洒村Ø傣族村落，拥有农户134户，800多人，农户住房以砖木结构住房为主，整体保存情况较差1234512345【困局之三：项目本体解析】本报告是严格保密的。19从整体来看，项目资源条件一般，无稀缺资源可供利用，需后天打造以形成项目特色无————无低全国知名度低无低地势高低低原生态植被低低低周边村寨高低低南凹河高低低温泉规划利用程度特色度稀缺度地块资源温泉标准热温泉均在48度左右，水质达到医疗热矿泉标准；（医疗热矿泉是指参照国际医疗矿泉水水质标准测定的具有对人体具有医疗价值的矿泉）【困局之三：项目本体解析】本报告是严格保密的。20从云投企业背景来看：作为国有企业背景的企业，在云南旅游二次升级的战略下需要承担更多的社会效益，而不是单纯的利益追逐n云投集团是中国投资协会国投委副会长单位、云南省投资协会会长单位，作为我省最大、成立最早的