江津区房地产市场调研报告

精品文档你我共享AAAAAA江津区房地产市场调研报告一．江津房地产市场环境概况1.人口概况2011年统计显示全区户籍人口150.4万人，比上年增加0.8万人。其中，非农业人口55.6万人，农业人口94.8万人。全年出生人口21857人，出生率为14.5‰；死亡人口10672人，死亡率为7.1‰；出生婴儿男女性别比为99.75：100，人口自然增长率0.74‰。人口年龄结构：18岁以下的人口为265019人，占17.6%；18-35岁的人口为271685人，占18.1%；35-60岁的人口为677237271685，占45.0%；60岁以上的人口为271685人，占19.3%。人口受教育结构：普通高校本专科招生0.93万人，在校1.95万人；中等职业学校招生0.84万人，在校2.32万人，毕业0.84万人；普通中学招生2.16万人，在校6.54万人，毕业2.25万人；小学招生1.26万人，在校7.43万人，毕业1.37万人。幼儿园在园幼儿3.87万人。初中毕业升入普通高中0.77万人，升入中职0.84万人，学龄儿童入学率100%，普通初中入学率99.9%。2.经济发展概况2011年全年实现江津区生产总值383.8亿元，按可比价格计算，比上年增长17.9%。分产业看，第一产业实现增加值55.3亿元，增长5.8%；第二产业实现增加值230.9亿元，增长23.3%，其中工业实现增加值205.8亿元，增长23.7%；第三产业实现增加值97.7亿元，增长12.7%。三次产业对经济增长的贡献为5%、76.5%、18.5%，其中精品文档你我共享AAAAAA工业对经济增长的贡献为69.1%。三次产业比重由2006年的17.7：44.2：38.1调整为14.4：60.1：25.5。从经济增长匹配的相关因素看，一些产业的增长，呈现出近年少有的现象。全年进出口总额85399万美元，比上年增长360.9%。其中，出口56604万美元，增长452.0%；进口28795万美元，增长248.1%。全区规模以上工业六大支柱产业实现总产值576.9亿元，占全区工业总产值的93.6%，同比增长37.6%。3．居民生活水平2011年，是“十二五”开局之年，全区人民在区委、区政府的正确领导下，深入贯彻落实科学发展观，积极推进“千亿工业强区、区域性中心大城市建设和统筹城乡发展”三大战略，提速建设“五个江津”，国民经济继续保持持续、稳定、健康发展的良好态势，全区经济增长处于历史最快时期，各项社会事业发展取得全面进步。全年城镇居民人均可支配收入19330元，比上年增长16.1%；农民人均纯收入8694元，比上年增长22.9%。城镇居民家庭食品消费支出占消费总支出的比重为40.1%，比上年上升1.7个百分点。年末全区参加城镇基本养老保险人数24.9万人，比上年末增加4万人。全年享受城市最低生活保障1.7万人，同比下降19.1%。从以上数据可以看出，江津经济正向良好方向发展，居民的购买力正在逐年增长，随着收入水平的提高，居民的消费性支出在不断增加的同时，非消费性支出也日益成为居民支出的重要组成部分。4.城市规划精品文档你我共享AAAAAA根据江津的城市规划，未来的江津将“江津被划进‘一小时经济圈’，融入主城。首先将实施“北进东延”城市发展战略，加快构筑以几江、德感“一江两岸”为主的大城市核心区，完善几江主城“一环三横五纵”城市道路；其次要塑造江津生态宜居城市功能，突出“江城”、“绿城”的山水园林风貌和深厚的历史文化底蕴，加强城市生态景观与绿地系统建设，全面提升人居环境，打造独具山水园林特色的宜业宜居城市；完善大城市框架，提升城市服务功能，加快区域中心大城市建设。二．江津房地产消费市场特征。1．2011年江津区购房者人口结构特征（1）消费者年龄构成：50以下年龄段有较强的购房欲望；30岁以下的年龄段正是消费者成家立业的阶段，购房需求较大；41-50岁年龄段的购房行为主要是二次置业，为子女买房。（2）消费者文化程度构成：具有较高文化程度的消费者超过半数，说明消费者文化程度越高，购买愿望越强烈。（3）消费者家庭收入构成：由于购房行为在支付能力和支付期限等方面不同于普通商品消费行为，购房群体的收入水平明显高于居民收入水平。3.江津房地产市场消费需求总体状况根据江津区国土与房屋管理局新信息表明：江津的房价呈现稳步增长的态势，广大消费者对价格的承受力也在稳步增强。精品文档你我共享AAAAAA2011年全区个人购房比重已经达到80%。消费者市场来看，房地产经济经过近年来的快速发展，消费者对房价现状有了理性的认识，对日渐提高的房价，广大消费者的承受力也在稳步增强，与以往简单追求低房价的状况已有较大改观。随着人民收入水平的提高，人们心理承受能力同步曾强。人口规模的增加必将带来更大的需求，为房地产业的发展提供了广阔空间。为了更好的促进房地产业的发展，政府出台一系列的政策，对消费需求将具有很大的引导作用。3.江津区区域住宅的需求特征（1）东部城区需求持续上升，，西部区退居其次。（2）对现房需求比重下降。（3）房屋类型需求成多元化格局，平层仍是购房首选。（4）注重室内个性化装饰，清水房仍是市场需求主流。（5）房价依然是影响市民消费的第一要素。4，江津区消费群体特征与购房行为（1）住宅需求消费群体类别：第一类：年龄35岁以下文化程度为大专以上，该群体住房状态为公房或租房70%。第二类：41-50岁以上文化程度为高中以下，该群体住房为公房50%第三类：年龄36-50岁，文化程度为大专以上，该群体住房状态为公房36%，住商品房的40%。精品文档你我共享AAAAAA（2）各类消费者群体欲购房面积比较：60-120平方米的住宅得到的类消费者群体超过70%样本的认同。（3）各类消费者可接受的单价比较：单价在4500元/m2成为各类消费群体的主要选择区域。（4）各类消费者对配套设施要求的比较：第二类消费群体最看重菜市场和超市；第一类消费群体对医院、花园和林木花草看重程度超过其他消费者群体；第三类消费群体对学校的选择高于其他消费者群体。（5）购房决定因素：江津区的消费者购房决定因素排序依次为价格合理、交通便利、环境优美、周边的配套设施完善、户型合理、有增值的潜力。交通便利、价格合理和有增值的潜力依然是影响消费者购房的最重要的决定因素。三．江津区房地产市场形势及发展趋势1江津房地产市场形势我区作为重庆二环范围内的卫星城市、二线城市，在区委、区政府的高度重视下，在全区经济社会快速发展的带动下，有效降低了宏观调控带来的影响，市场运行总体基本平稳，但部分运行指标也呈现出一定的调整，在投资继续保持较快增长的基础上，房价增幅过大、市场有效供应不足、销售面积有所下降等，市场潜在着一定的不确定因素，值得关注和重视。（1）房地产开发投资继续保持增长势头精品文档你我共享AAAAAA尽管国家调控房地产业的政策频出，但其影响力更多地在北京、上海、南京等一线大城市，我区作为发展中的二线城市，城市建设蓬勃发展，区位优势日益显现，与此同时，东部新城的日益成熟、迎宾长江大桥的加速建设等利好消息，也使本地和外来投资商看好我区房地产市场的未来走向，激发了众多开发商的投资热情，进一步加快了投资开发的速度。2011年全区累计完成房地产开发投资34.98亿元，同比增加27.30%。2010年全区商品房销售均价为3183元/㎡，同比上升27.10%，其中住宅为3088元/㎡，同比上升26.9%。从季度分析看，第一、二、三、四季度的销售均价分别为3070元/㎡、2891元/㎡、2970元/㎡和3433元/㎡，其中第四季度最高，达到3433元/㎡，比一、二、三季度环比上涨11.82%、18.75%和15.59%。（2）政府出台相关政策，控制房价增长过热。（3）整顿房地产市场秩序，改善住房消费环境。2.江津房地产发展趋势（1）开发力度有待加强，部分房地产开发用地闲置，造成市场有效供应不足（2）商品房销售出现波动，市场潜在诸多不确定因素。（3）保障性住房建设有待加强，市场供应结构急需调整。（4）开发企业实力薄弱，抗市场风险能力差。（5）房地产市场监管面临严峻形势。四．结语精品文档你我共享AAAAAA随着城市化和房地产市场化进程的加速，江津房地产市场发展空间很大，政府出台相关政策，控制房价增长过热，整顿房地产市场秩序，从而促进房地产市场更好的发展。在区委、区政府“三大战略”的引领下，积极推进城镇化、工业化进程，不断培育新的住房消费，实现我区房地产市场平稳、健康、可持续发展。2010年全区完成房地产开发投资34.98亿元，比上年增长27.30%，占全社会固定资产投资的比例为13.45%，占全市房地产投资的比例为2.16%。2010年全区房地产施工面积425.99万㎡，同比增加3.5%；其中住宅335.69万㎡，同比下降2.6%。竣工面积109.69万㎡，同比下降7.4%；其中住宅97.98万㎡，同比下降4.4%。城市房地产市场形式的发展，取决于多面的因素。一是经济因素。城市的经济基础好，人均收入高，居民的购买能力较强。是房地产市场发展较快。二是政策因素。政府加大对房地产市场的宏观调控，政府出台相关政策，控制房价增长过热，整顿房地产市场秩序。三是市场因素。主要是产品的供求状况。在看到江津区房地产市场巨大发展潜力的同时，我们也应该看它的风险，）开发力度有待加强，部分房地产开发用地闲置，造成市场有效供应不足，商品房销售出现波动，市场潜在诸多不确定因素，房地产市场监管面临严峻形势，房价涨幅过大，部分楼盘价格水平过高等问题。注意房地产市场健康健全的发展，不能过度的开发。沁园春·雪北国风光，千里冰封，万里雪飘。望长城内外，惟余莽莽；大河上下，顿失滔滔。精品文档你我共享AAAAAA山舞银蛇，原驰蜡象，欲与天公试比高。须晴日，看红装素裹，分外妖娆。江山如此多娇，引无数英雄竞折腰。惜秦皇汉武，略输文采；唐宗宋祖，稍逊风骚。一代天骄，成吉思汗，只识弯弓射大雕。俱往矣，数风流人物，还看今朝。克