搜索
市场比较法在房地产估价中的应用探讨房地产估价，在我看来是一项专业性活动，是委托人请估价师分析、测算和判断房地产价值，再由估价师出具估价报告的行为。随着改革开放，我国房地产领域渐渐有所起色，房屋商品化的变革，土改制度的革新，一切新事物散发出的勃勃生机，加速了房地产作为一类商品的历史进程。总之，房地产有着不俗的成长速度，拥有美好的未来。房地产的估价方法有很多，利用率高的方法也不少，其中有代表性的就是市场比较法．是本文的核心方法。另外，较少运用的代表便是基准地价修正法，蕴藏着中国特色的一个方法。在处理估价实务时，这些方法各有长处，估价过程也略显不同。不可否认的是，某种意义上过程比结果更重要，过程告诉我们如何认清问题，就如本文谈到的市场比较法，通过其详细过程，可以解决如何逐步走向完善，如何化解潜在的危机等关键问题。1对市场比较法的认识1.1市场比较法的含义市场比较法，把参照物看作比较对象，将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正。市场法比较法的适用范围，适用于普通商品住宅、高档公寓、别墅等交易机会多的房地产类型，不适用于交易次数少的，如寺庙、纪念馆等房地产。1.2市场比较法的步骤市场比较法可以概括为五个步骤，一般情况下，估价师在处理估价实务时会遵循这些步骤。1.2.1搜集交易实例近年以来，房地产买卖交易持续火热，意味着交易实例成倍增长，渠道也增加。有如下几种渠道：可以询问房地产中介、相关律师，获取消息；可以到国家档案部门咨询房地产买卖的内容；可以到当地房地产中心、大型中介公司打听信息；还可以向同行了解情况。网络拥有强大的辅助能力，它将房地严行业交易的渠道扩展了。换而言之，好的开始是成功的一半，只有把交易实例搜集到位，才有机会建成好的估价起点，目前我国正在朝这方面努力。1.2.2选取可比实例就像饿了买面包一样，在商店买多少个面包和买什么牌子的面包，是本质问题。这些普通的问题对应可比实例数量和质量选取的问题。一般情况下，可比实例所需数量是3到5个，并且质量上忌滥竽充数，不合适的实例不该选进报告中，以慎重为主。1.2.3建立比较基础建立比较基础是统一财产范围、付款方式、税费负担、计价单位的基础性工作。由于统一换算处理会将计算变得方便，降低算错的可能性，有利于后续工作的开展，所以建立比较基础是不可或缺的一步。1.2.4因素调整（交易情况修正、房地产状况调整、市场状况调整）交易情况、市场状况、房地产状况这三种因素相互辅助使得房地产市场蓬勃发展，三者都拥有各自的方法，不停地发挥着作用。因素一，交易情况修正的方法有：(1)总价法和单价法，前者是在总价的基础上做好修正，后者是在单价的基础上做好修正。(2)比率法和数额法，分别调整金额和百分比的比例，达到修正的目的。房地产有其独特性，易受到多个方面的影响，因而交易情况修正是重要的一个环节．能将不正常的成交价修正为正常的成交价。因素二，房地产状况调整的方法有：(1)总价调整、单价调整。(2)加法调整、乘法调整。因素三，市场状况调整的方法有：(1)价格指数法，价格指数有定基和环比两种价格指数。(2)价格变动率法，有两类变动规律不同的选项，每期递增递减的变动率和一定期间内稳定浮动的变动率。步骤是从区位、实物、权益的角度对房地产适当地调整，让可比实例与估价对象转换状况，更符合实际。1.2.5计算比较价值比较价值的公式是，比较价值一可比实例成交价格*交易情况修正系数*市场状况调整系数*房地产状况调整系数。此公式是由上述三个修正公式总结整理而成，体现了最终的比较价值是如何计算得到的。2市场比较法在应用中存在的问题仅仅了解市场比较法在估价中的步骤是不够的，还需明确在应用市场比较法时碰到了什么问题，这样才能为房地产估价发展保驾护航。按照步骤的内容，尝试探索和研究是重中之重。2.1搜集交易实例主要的问题是搜集不到相似的交易实例，尽管原则上选取的交易实例与估价对象的时间差异越小越好，不提倡估价时点相差太久远的（大于等于一年的），但实际上我国相关机构搜集交易实例的数量较少，市场上实例的供不应求已成为常态。2.2选取可比实例选取实例的过程会不断依赖估价师的思维模式，一万个人眼中就会有一万个哈姆雷特。假设估价师面对的估价对象很特殊，用尽所有办法都不能得到与估价对象相似的可比实例，那么每个估价师会选择属于自己的哈姆雷特。也就是说，主观的意愿是不可避免的。2.3建立比较基础建立的时候多次涉及统一换算，无论计算的过程多么精确，无论房地产是否“纯粹”，换算的实例总在受多重因素挤压的状态T，然而微妙的差异也会造成结果的不准确。2.4因素修正，交易情况、房地产状况、市场状况的修正在实务中因素修正是比较主观化的，因为房地产估价行业起步晚，混乱的局面层出不穷，没有固定的标准，估价师不得不使用经验估价。此种易变性导致估价结果不真切，影响了结果的精度。2.5计算比较价值现行的市场比较法求解的做法有些笼统，为了简化计算，将结果求平均数、加权平均数，再保留几位小数。严格来说，误差是必然存在的，并且范围越广，越不好控制。3市场比较法应用问题的解决措施(1)面对交易实例数量较少的现象，理论上能够从两方面人手。其一，我国管理部门、管理司要重视房地产估价交易实例的搜集及发布。其二，房地产估价协会应组织民间机构帮助国家建立一体化多功能的实例库。实例库是将各地房地产估价资料汇总，用表格方式展现，以电脑录入为手段，最终人工整理而成的资料库。(2)关于可比实例的选取就有赖于实例库的发展了，如果实例库能将近似于估价对象的可比实例录入的话，选取就减少了一部分主观因素的影响。(3)鉴于比较基础的建立工作量较庞大，需要一点一点慢慢着手。扩展房地产交易信息，实现房地产的租赁状况、抵押状况等一目了然的目标，得到相关信息从而了解估价对象的“干净度”、“纯粹度”，便于可比实例的查找。(4)有关各类因素的修正，可以采取成立专家组的办法，让专家们在互不沟通、互不熟悉的情况下对各种因素单独进行挑选，当挑选结束后，专家们再聚集到一起分析，最终形成一致认定的结果。当然，倘若一次分析过后，专家们没有形成统一的观点，有必要多次重复这一步直到完成分析。(5)相较于其他步骤，比准价值的算法不能做较大改动，但可以用更加严谨的计算方法指数平滑法辅助计算。指数平滑法的目的是求取加权和，用数据的大小代表权重的多少，权重大的是新数据，权重小的是旧数据，依据不同的权重比例计算价格。经过不断地探索，发现问题的解决离不开政府的支持，房地产估价机构的帮助，从建立实例库为起点，充分运用的功能是发展房地产估价行业的至关重要的一点。4市场比较法案例分析委托人在北京有宗商业用地，委托人意欲出国又急需创业资金，就想知道本宗商业用地能卖出多少钱，于是聘请了专业人员对宗地估价。为了评估这宗商业用地当天，也就是2007年6月30日的市场价值，在该宗商业用地附近中选取了三个与其相似的商业用地的交易实例作为可比实例。具体资料如表1。有几点要求不可以忽视：(1)注意特殊交易；(2)冈素修正按影响大小确定不同权重；4.1剩余使用年限修正剩余使用年限系数一[1-1／(1+r)ml/[l-1/(1+r)n]式中：m-剩余使用年限；n-法定最高出让年限；r-土地还原利率，本例r取6%；X-待占宗地剩余使用年限；y-比较实例剩余使用年限。4.2比准价格实歹A比准价格一4600×100/95×104／100×100/97×100/95×1.8/1.8×110.9867=5538元／m2实例B比准价格=5300×100／105×104／103×100/110×100／102×1.8／2.O×110.9935—4115元／m/实例C比准价格一4900×100/100×104／102×100/99×100/101×1.8／2.O×1／1=4497元／l-r-124.3确定评估值根据估价对象与实例的位置、相似性确定权重，计算出结果。经过对比，确定宗地A、B、C的比重为0.3、0.3、0.40计算过程见表70表7地价计算表宗位于北京的商业用地，价值人民币2347.5万兀。宗地的商业价值通过与三个可比实例比较得到，不管是数量上还是质量上都合乎要求。市场比较法有操作性强的优势，值得注意的一点，在估算本宗商业用地时尚未涉及国家政策等因素，在其他实务计算过程里要掌握政策方针，才能科学地运用市场比较法。[1]沈颖，杨雪红．浅议房地产估价行业发展现状趋势及发展对策[J]．广东科技，2008．[2]黄剑．房地产估价市场比较法研究与改进[D]．厦门：厦门大学，2008．[3]李欣然．房地产评估市场法的改进研究[D]．保定：河北大学，2015．[4]柴强．房地产估价[M]．北京：北京首都经济贸易大学出版社，2016，(1)．