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天津轧一钢厂项目终稿本报告是严格保密的。项目属性界定及问题解析2项目属性界定项目问题解析本报告是严格保密的。3区位条件：项目地块位于天津市河西区，城市核心区边缘，与城市主要功能区域均有着便捷联系项目地块位于天津市河西区，中环线与外环线之间，黑牛城道附近，被快速路分割成南北两部分，道路通达性好地块距南京路、小白楼区域的中央商业、商务区8公里，车程15分钟地块距奥体中心、国展中心、天津乐园、科技馆等城市公共休闲区7公里左右，车程15分钟左右地块距梅江高档生态居住区6公里左右，车程10分钟地块与以上三大城市功能区域呈半包围状外环线快速路海河7公里，15分钟6公里，10分钟外环线中环线8公里，15分钟中央商务、商业区奥体休闲区项目地块位置梅江生态居住区本报告是严格保密的。4区位条件：项目地块位于天津市母亲河——海河流域之上，并且在海河综合开发总体规划的区域范围内海河项目地块项目地块位置海河综合开发总体规划范围确定在全长74公里的海河流域内，其中，中心城区段河流长度约19公里，规划面积42平方公里，两岸规划宽度范围约2.2公里，本项目北边界距海河最近距离0.25公里，项目在海河流域开发规划的区域范围内。资料来源：天津市建设管理委员会文件最北端距海河仅为245米海河是我国七大江河之一，流域面积26.5万平方公里，起于天津市西部的金刚桥，东至大沽口入海，全长74公里，横贯天津闹市。海河是一部记载着天津发展历史的史书，伴随着天津出生、发展一直到今天。天津最早起源于漕运，元代诗人这样描述：晓日三岔口，连樯集万艘。当时这一地带商贸业十分发达。明朝永乐二年，也就是公元1404年在天津三岔河口西南设天津卫，开始建设天津城。——天津发展史海河七路十二桥规划本报告是严格保密的。5交通条件：项目地块位于城市东南半环快速路上，毗邻地铁一号线陈塘庄站，车行交通及轨道辐射力均极强地块位于城市东南半环快速路上：快速路现已建成通车160公里，从外环线四号桥至西南部复康路立交桥段。西北半环快速路将于08年底贯通，届时将实现环城一周50分钟，横贯市区13分钟，纵穿市区24分钟。地块临近地铁一号线陈塘庄站：地块东北端距地铁站仅200米，一号线现已贯通北起北辰区刘园，南至津南区双林，总长度为26.188公里。地块与北京、塘沽经济技术开发区、滨海新区均有高速公路连接，交通便利距天津滨海国际机场近16公里，车程20分钟天津滨海国际机场通往滨海新区方向京津塘高速公路通往塘沽方向通往北京方向外环线中环线四号桥复康路立交桥东南半环快速路西北半环快速路地铁一号线陈塘庄站16公里，20分钟本报告是严格保密的。6项目四至：地块总占地约24万平米，北至大沽南路，南到郁江路，西临洪泽路，东接规划中的内江北路地块占地约24万平米，现为轧钢一厂用地地块被黑牛城道分割为北部与南部两部分地块①、②为居住小区和消防站，不在地块规划范围内北部洪泽路郁江路南部大沽南路：双向四车道洪泽路：双向四车道郁江路：双向四车道规划内江北路黑牛城道大沽南路北部洪泽路②①本报告是严格保密的。7地块现状：北部地块现状为钢厂用地以及传统居民小区陈塘庄站地铁一号线尚城居民小区洪泽花园居民小区古芳里居民小区（原棉四宿舍）医药集团销售公司轧一钢厂用地黑牛城道澧水道洪泽里居民小区消防站本报告是严格保密的。8地块现状：南部地块现状为冷轧板材公司、机械施工公司以及盐业等公司用地黑牛城道郁江路电光大楼培训学校洪泽路复兴河黑牛城道：双向八车道中国节能投资公司（天津里碑冷轧板材有限公司）金源物资供销天津机械施工有限公司长芦盐业陈塘庄变电站风景office商务花园陈塘都市型产业园（规划建设中）天津市起重设备配件厂服务经营部规划内江北路李港铁路本报告是严格保密的。9周边状况：项目周边目前配套较缺乏，以旧有居住区及工厂企业为主天津市轧一制钢有限公司成立于20世纪40年代，起始于北方工业摇篮“三条石”，至今已有60多年的发展历史。工业遗产保护运动开始于20世纪60年代的英国。国际工业遗产保护协会(TICCIH)于2003年通过的旨在保护工业遗产的《下塔吉尔宪章》对工业遗产的界定是：具有历史价值、技术价值、社会意义、建筑或科研价值的工业文化遗存。包括建筑物和机械、车间、磨坊、工厂、矿山以及相关的加工提炼场地、仓库和店铺、生产、传输和使用能源的场所、交通基础设施，除此之外，还有与工业生产相关的其它社会活动场所，如住房供给、宗教崇拜或者教育。本报告是严格保密的。地块资源：近期中心城区出让地块平均规模不到3万平米，与之相比本项目24万平米的地块规模稀缺性十分显著2007年1-9月土地市场成交宗数和规模市内六区最少。规模最小：共成交土地112块，793.5公顷，其中远郊区县成交规模占全市的52%，市内六区仅占全市的4.63%，平均规模仅有3公顷2007年1-9月：商住用地共成交29块，275.5公顷，市内六区成交2块，成交面积19.8公顷，占全市的7.18%，平均规模仅有不到10公顷天津土地整体市场市内六区：和平区、南开区、河西区、河东区、河北区、红桥区；环城四区：津南区、东丽区、西青区、北辰区；滨海新区：塘沽区、开发区、汉沽区、大港区；远郊区县：蓟县、宁河县、静海县、武清区、宝坻区；2007年1-9月：居住用地共成交40块，规模314.8公顷，市内六区成交4块，成交面积7.4公顷，仅占全市的2.36%，平均规模仅有1.8公顷资料来源：天津市土地交易中心网站本报告是严格保密的。11地块资源：项目地块内具备优质的地热资源地热作为一种清洁能源，既有“热”的价值，又有“水”的价值，它可以作为热资源提供热能；可以替代大量的生活乃至工业用水，节约淡水资源。地热能源不仅清洁无污染，而且能再生。本市市内六区均有地热资源带，河西、河东等区开发比较理想，采用地热供热占总供热面积的30%以上，主要路段包括有：黑牛城道附近、友谊路沿线、解放南路沿线、卫国道附近、王串场六号桥附近、李公楼附近、迎水道附近、南京路一带、贵州路附近等。天津市地热资源分布图地块位置资料来源：天津市国土资源局本报告是严格保密的。12项目属性界定：城市核心区边缘，具有一定滨河资源的较大规模开发项目城市核心区边缘位于城市核心区边缘，具有较高的土地价值和区位优势较大规模占地24万平米，与今年中心城区出让土地平均1.8万平米相比具有较明显规模优势滨河区域临近海河中下游，最近距离仅245米，具备良好的自然资源认知优越区位：城市核心区边缘，海河流域便捷交通：黑牛城道，大沽南路，地铁1号线稀缺规模：中心城内24万平米地块多样资源：海河历史文化，工业文明遗存，丰富地热资源资源优势项目属性界定本报告是严格保密的。项目属性界定及问题解析13项目属性界定项目问题解析本报告是严格保密的。项目所处阶段以及泰达对本地块的开发目标近期泰达与政府及轧一钢厂签署土地一级开发协议。同时希望尽快进入规划编制阶段，以加快土地入市节奏。14项目阶段开发目标暂无确定是否参与二级开发。目前思路为无论是否参与二级开发，都要“做好规划”给足开发商信心及吸引。在仅作一级开发的情况下，应尽可能高的价格出让土地，最大化土地出让收益。限制条件第一阶段研究可不考虑拆迁成本、资金安排等财务约束，同时不涉及开发模式的探讨，仅完全从城市及市场角度评估土地价值。本报告是严格保密的。15基于项目所处阶段及泰达开发目标，确定本阶段我们要解决的核心问题项目阶段开发目标取得最大化土地出让收益进行控规编制，确定规划指标签署土地以及开发协议，获得土地一级开发权本阶段核心问题本报告是严格保密的。问题1：最大化土地价值的规划指标16用地性质——最大化土地价值的功能用途控制指标——最大化物业价格的规划条件资源条件——最大化物业价格的资源利用与再造本报告是严格保密的。17从城市发展格局下的区域价值以及市场基础两方面确定能够最大化土地价值的用地性质区域价值分析市场基础分析本报告是严格保密的。18城市规划重点发展两个区域——中心城区与滨海新区，及其由海河、京津塘高速组成的连接发展带城市发展规划总体结构：城市空间发展围绕“一轴两带三区”展开“一轴”：沿海河和京津塘高速公路的城市发展主轴，重点发展高新技术产业发展轴“两带”：东部滨海发展带、西部城镇发展带；“三区”：北部蓟县山地生态保护区、中部七里海—大黄堡洼湿地生态保护区和南部团泊洼水库—北大港水库湿地生态保护区中心城区滨海新区核心区发展轴“一条扁担挑两头”的主副中心组团式布局结构中心城区：滨海新区的依托、城市的行政文化中心、商贸服务中心、历史文化名城，形成以服务型经济为主的产业结构滨海新区：城市重点发展和建设地区、现代制造研发和转化基地、我国北方国际航运中心和国际物流中心、环渤海地区乃至中国北方经济发展的新引擎，发展现代制造业、物流业以及电子信息、生物技术等高新技术产业和第三产业根据天津市城市总体规划，未来城市发展的主要方向为中心城与滨海新区间的发展主轴，而本项目正位于中心城区沿海河向东南部滨海新区延伸的主轴起点本报告是严格保密的。19中心城区建设重点为以CBD为核心向外扩展的中心商业商务区，以及海河两岸综合开发中心城区以海河两岸综合开发为主，重点完善建设中心商务区和中心商业区，进一步优化中心城区功能布局，加大基础设施建设。——天津市总体规划之近期建设规划本报告是严格保密的。CBD核心区外蔓延形成了分工相对明显的功能区域，但存在着高端居住功能的空白混合居住区：区域内部聚集鼓楼商业街、大胡同商贸区、古文化街商贸区以及海河站前风情商务区，老城厢居住功能直接受商贸功能蔓延侵蚀南站商务区：毗邻河东区政府，区域内规划形成金融业为主的新型商务区，已有写字：三联广场、鼎泰大厦、经纬大厦、金耀大厦，承接核心CBD区域的外溢功能次级商务区：依托地铁与中环线主干道交通，区域承接核心CBD外溢功能，在大沽南路、友谊路、围堤道附近已形成较大规模商务办公物业，如国华大厦、日报大厦、丽晶大厦等写字楼业休闲商务区：依托天津湾项目的大规模商业、写字楼规划，形成休闲商务区功能CBD区域混合居住区南站商务区次级商务区休闲商务区传统商业区旧城居住区旧城居住区本报告是严格保密的。21在近期建设规划当中，海河两岸绝大多数用地以商业金融为主，同时规划的重要节点均为商务、商业、娱乐休闲功能商业与运河文化中心范围起点是北洋桥，终点到南马路现状保留着很多城市初期发展遗迹，包括三岔河口、大悲院、大胡同、估衣街、古文化街规划功能依托传统的风貌区：大悲院、运河经济文化、小商品集散、古文化街来发展传统文化商贸区中心商业与商务区范围赤峰桥到奉化道现状南站地区、解放北路、小白楼地区设施金融、商贸、办公、展览为主的现代化经济活动设施规划功能CBD中心商务区、高层次的商务活动区，体现天津作为经济中心城市的地位，成就天津第一商务高度水上世界范围南马路到赤峰桥设施符合现代生活需求的、文化品位比较高的商业、休闲和娱乐设施，大型SHOPPINGMALL规划功能新世纪中外休闲娱乐活动的中心，也是天津市的标志性地区本报告是严格保密的。随着近期的改造建设，海河中心城段规划的功能布局基本形成，而项目所在的生态休闲居住区域仍无集中的高端居住功能出现海河现状功能布局由于历史原因和产业发展的因素，海河两岸历经变革，现已初步形成三大功能区域：北部商贸文化区以名人故居、古文化街、大悲院等特色风情街区为主题、以商业、贸易、居住为主要功能的文化商贸区中部商务商业集中区以和平广场、市政府、货运站及工厂配套等功能设施为带动、以行政办公、商业金融、配套居住为主要功能的商务商业集中区南部生态休闲居住区以海河沿线风景、绿地园林为主题、以时尚居住、休闲、运动、生态、科技为主要功能的生态休闲居住区22大悲院商贸区天津站前风情商务区古文化街商贸区南楼配套商业区水上休闲运动区运河文化商贸区和平广场中心商业区旧居住区北部商贸文化区本报告是严格保密的。23大悲院商贸区天津站前风情商务区古文化街商贸区运河文化商贸区区域印象：规划中的海河北部以运河文化为