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宁波东钱湖新城核心区项目整体定位与发展战略东钱湖新城核心区:整体定位与发展战略报告第一篇第二篇东钱湖新城核心区:功能研究与规划建议报告Content宁波东钱湖新城核心区项目3客户目标及要求客户目标客户要求充分尊重现有规划功能划分与功能布局基本上遵循现有规划道路、水系布局以现有规划为准，基本上不变容积率基本上以现规划为准，只可进行微调混合用地用地性质可以跟着项目走，进行适当调动行政办公用地以现有规划为准，不可调水系旁边绿地不可调高端定位，提高形象，打造世界一流文化、休闲、度假区域确定项目区产业功能业态，并实现有效落地确定项目土地一级、二级开发及运营模式，提高土地资源整体价值合理确定各功能地块出让次序，达到政府有序把握、有序推进及政府盈利最大化宁波东钱湖新城核心区项目4本项目的定位方向——低密度、松散的、后现代新城市中心低密度：远离城市的“钢筋混凝土”，享受开阔、舒适的生活空间松散的：追求轻松、舒畅、恬静、自由的生活方式后现代：主张自然资源的回归，城市与自然的完美结合新城市中心：区别于中心城区的新功能区，但又具备城市的多样化功能示范宁波城市未来打造以湖景资源为核心的新都市休闲主义示范区URD宁波东钱湖新城核心区项目5项目产业分析总结：本项目应着力发展文化创意、会议、旅游、总部经济四大产业1234文化创意产业会议产业旅游产业总部经济发展文化创意产业链的下游，为东钱湖区域文化创意产业提一个交流、展示、交易的平台建设一座具有特色化明显的艺术中心，建设一条文化创意产业街区打造面向华东地区的商务导向型的会议名都借助知名会议强势拉动整合东钱湖地区现有资源承担会议产业链核心，带动东钱湖地区会议产业整体联动完善度假区旅游产业链，着重发展购物街区、休闲娱乐设施、特色餐饮、酒店、公共游憩空间等注重文化元素的融入和挖掘，着重发展文化演绎场所、特色文化餐饮、特色文化展示体验街区、文化旅游活动的组织聚集发展高新技术产业和现代服务业高新技术产业以生物技术与现代医药、新能源与节能环保两大产业为主导产业现代服务业以高端培训主导，伺机发展金融服务和中介宁波东钱湖新城核心区项目6特色酒店高端总部型办公水上会议中心商务交流中心商务办公中心休闲居住中心商业娱乐中心甲级楼宇型办公特色商业购物中心水域风情社区东钱湖新城都市休闲核心区文化艺术中心水岸高尚社区邻里社区型商业行政机构办公度假型酒店式公寓乐府特色茶艺馆文化会馆小型博物馆东钱湖都市休闲核心区功能定位：以旅游休闲为灵魂，围绕度假会议、文化创意等四大产业，打造旅游、商务、居住的服务中心，退一步山湖的宁静，进一步城市的便捷，发展四大功能组团：宁波东钱湖新城核心区项目7新都市休闲示范区（URD）增值措施•一个花园式低密度商务办公中心•一座“艺术品”式的五星级酒店•一个“新天地”、“兰桂坊”式的商业社区•一个具有一流视听设备的水上会议中心•一个融合古典与现代的高端消费型艺术中心•一个真正的水岸风情居住示范区东钱湖新城核心区:整体定位与发展战略报告第一篇Content1项目属性界定2项目发展机遇分析3国内外案例借鉴4项目产业发展研究1.1项目属性界定5项目整体发展定位宁波东钱湖新城核心区项目9【区位】项目位于长三角南翼中心城市——宁波，伴随着长三角地区交通体系的完善，特别是杭州湾跨海大桥的建成，宁波将与上海等长三角主要城市纳入2小时经济圈宁波宁波杭州湾跨海大桥上海杭州苏州嘉兴杭甬高速沪杭高速乍嘉苏高速温台甬高速交通网络体系的完善使得长三角地区开始进入“同城旅居时代”，这带给长三角地区的将是一个休闲时代、一个区域旅游客源共享的时代随着杭州湾跨海大桥的建成，本项目将与上海、杭州、苏州、嘉兴等城市一同纳入“2小时经济圈”宁波东钱湖新城核心区项目10【区位】项目位于宁波东南的东钱湖旅游度假区，处于宁波中心城区边缘地带；位于东钱湖旅游度假区西面，东钱湖新城的中心，是东钱湖新城核心向心力所在项目之于宁波项目位于宁波东钱湖旅游度假区，位于宁波中心城区东南角，比邻东部组团、鄞州组团，是中心城区边缘地带项目之于东钱湖旅游度假区规划中的东钱湖分为五大功能区，其中东钱湖新城定位为宁波中心城的组成部分，是东钱湖地区整体发展的依托基；项目位于新城的核心，是其向心力所在宁波东钱湖新城核心区项目11【周边资源】项目所处的东钱湖旅游度假区自然资源丰富，文化积淀深厚，历史遗迹众多，具有不可复制的自然、人文景观，但是目前仍处于开发的初级阶段，未来有很大的发展空间湖景资源山林资源高尔夫资源文化资源项目周边资源浙江省第一大淡水湖，水域面积20平方公里周边青边环绕，已形成福泉山、鹰山等山林生态景区启新高尔夫：拥有国际标准的18洞高尔夫球场(其中9洞为灯光球场)商文化佛文化官文化范蠡与西施、宁波商帮天童寺、阿育王寺、大慈禅寺王安石、南宋丞相史浩、生物学家童第周……东钱湖全景宁波东钱湖新城核心区项目12中心城区东钱湖鄞县大道绕城高速轨道交通4号线南外环象山港连接线至上海至杭州钱湖北路【对外交通】目前项目对外交通主要通过鄞县大道和钱湖北路，两条道路均没有直达中心城区，从中心城区到项目约45分钟车程，交通不便；后期随着绕城高速、南外环，特别是轨道交通4号线的建成，项目交通条件将得到很大的改善，20分钟可达中心城区鄞县大道钱湖北路宁波东钱湖新城核心区项目13【区域交通】项目周边目前已建成环湖公路，在建的有天池路、紫金路、白石路、玉泉路，通过环湖公路及即将完工的其他道路，可便捷到达整个东钱湖旅游度假区各片区和各景点，通达性较好本项目天池路紫金路白石路环湖公路玉泉路环湖公路环湖公路宁波东钱湖新城核心区项目14【周边四至】项目周边只有零星的居住小区和酒店，生活配套设施欠缺，人气不足；项目区北至钱湖景苑，西达绕城高速（建设中），南邻紫金南路（建设中），东临东钱湖畔，湖景资源优势突出项目范围项目范围项目范围钱湖景苑东钱湖西达绕城高速宁波东钱湖新城核心区项目15ABC钱湖大道规模：0.31km2办公园区规模：0.14km2核心区规模：1.59km2地块农田现状地块水系现状地块道路现状【项目规模及土地利用现状】项目包括钱湖大道、办公园区、核心区三片，总规模2.04km2，规模比较大；其中钱湖大道片区内道路已建成，办公园区和核心区内部现主要为农田，已置换完毕，有少量待拆迁房，基本无拆迁难度，后期开发比较容易项目总规模：为2.04km2地块内部现状：除钱湖大道片区已建成道路外，其他片区现状仍主要为农田和少量待拆迁房，农田已置换完毕；项目内部地形平整，无明显高差基本无拆迁问题：待拆迁房的推进也基本上不存在问题水系：仍是天然水系，未进行改造宁波东钱湖新城核心区项目16【项目内部道路规划及建设情况】项目内部道路规划有东钱湖大道、玉泉南路、青城路、玄武路、洞庭路等，道路体系完善；现已建成东钱湖大道，玉泉南路即将建成，其余道路2010年全部开工建设BCA建成道路在建道路待建道路东钱湖大道玉泉南路青城路玄武路洞庭路未命名道路东钱湖大道东钱湖大道宁波东钱湖新城核心区项目17【现有规划】现有规划将本项目分为三个功能区，分别为钱湖大道、办公园区和核心区，总规模2.04km2；钱湖大道为景观大道，并在景观大道旁设置办公；办公园区为管委会行政办公用地；核心区为整个东钱湖旅游度假区商业、休闲、娱乐、办公核心零售/娱乐Retail/Entertainment混合使用(零售/办公室)MixedUse(Retail/Office)混合使用(零售/居住)MixedUse(Retail/Residential)居住用地Residential酒店Hotel行政Administrative办公室Office公共設施Civic休闲用地/游艇設施Recreational/MarinaFacilities公园ParkOpenSpace天然开放空间NaturalOpenSpace道路Road水体Water钱湖大道规模：0.31km2办公园区规模：0.14km2核心区规模：1.59km2宁波东钱湖新城核心区项目18行政Administrative办公室Office【现有规划】钱湖大道可开发用地面积6.8万m2，占该功能区用地规模的22％，容积率为1.5，其用地性质均为办公；办公园区可开发用地面积97200m2，占该功能区用地规模的70.85％，容积率为0.9，其用地性质均为行政办公钱湖大道办公园区钱湖大道可开发用地面积及用地类型编号面积(m2)用地类型B211600办公B36500办公B411800办公B58900办公B67000办公B77000办公B83800办公B93600办公B104300办公B113700办公合计68200办公园区可开发用地面积及用地类型编号面积(m2)用地类型A112500行政办公A213000行政办公A316700行政办公A416400行政办公B138600行政办公合计97200宁波东钱湖新城核心区项目19【现有规划】核心区可开发用地面积6万m2，占该功能区用地规模37.49％，容积率1.2；其用地性质分为居住、零售/居住、酒店、公共设施、商业、零售/办公，用类用地面积占可开发用地面积的比例分别为31.89％、13.96％、7.61％、3.03％、19.25％、24.26％编号面积(m2)用地类型R123100居住R236400居住R318200居住R412600居住R515300居住R611500居住R714300居住R88300居住R950600居住MR116600零售/居住MR211000零售/居住MR311000零售/居住MR412300零售/居住MR59100零售/居住MR611000零售/居住MR712300零售/居住H111000酒店H218500酒店H311100酒店H44800酒店V1900公共设施V25200公共设施S112000公共设施编号面积(m2)MB12400零售/办公MB23900零售/办公MB32100零售/办公MB45500零售/办公MB515300零售/办公MB66500零售/办公MB735600零售/办公MB85300零售/办公MB97700零售/办公MB107100零售/办公MB1110500零售/办公MB125000零售/办公MB136400零售/办公MB1410300零售/办公MB155900零售/办公MB1615300零售/办公C251200商业C261000商业C27600商业C28750商业C29400商业C301700商业C31800商业C322900商业编号面积(m2)C19800商业C22000商业C37300商业C45300商业C54500商业C65900商业C78100商业C85900商业C94800商业C101400商业C111500商业C125300商业C136500商业C144800商业C152300商业C16780商业C17450商业C183900商业C1911100商业C207600商业C212500商业C221600商业C231000商业C241200商业核心区宁波东钱湖新城核心区项目20项目优势项目劣势项目本体梳理——项目内部优势与劣势区位交通周边四至内部区位位于长三角地区南翼中心城市，宁波中心城区边缘，东钱湖旅游度假区新城核心交通区域交通便捷，通达性好；项目区内部道路体系完善，预计两年内项目内部道路将全部建成四至项目一面临湖，湖景资源优势明显内部主要为耕地，拆迁难度小，后期开发比较容易交通现状对外交通通道少，对外交通不便捷周边生活配套设施缺乏，不气不足宁波东钱湖新城核心区项目21【项目属性界定】位于二线城市、中心城区边缘的、具备强势自然、人文资源的、处于发展初期的、较大规模区域、新城核心区开发项目区位：二线城市、位于长三角的城市群、长三角南翼经济中心经济：经济基础发达城市层级区位：位于中心城区边缘资源：区域内有强势湖景资源，生态、人文景观丰富区域发展阶段：区域开发处于初期阶段区域层级项目规模：1.59平方公里