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版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。淮南山南新区项目定位及发展策略核心成果汇报谨呈：淮南盛世钱塘置业有限公司2011年1月工作阶段划分2011/1/142011/1/20工作成果区域宏观经济背景研究区域土地市场区域房地产市场调研客户访谈专业人士访谈项目所在区域价值定位项目发展策略项目定位规划建议城市规划及其他项目背景研究项目所在区域市场竞争研究消费者深入研究案例研究第三阶段物业发展建议第一阶段项目市场调研城市宏观背景分析城市房地产市场分析相关物业市场分析客户分析7个日历天19个日历天2011/2/82第二阶段项目发展战略与整体定位30个日历天2011/3/10物业发展建议优秀户型设计研究优秀项目研究规划设计专题研究在过去的26个日历日里，世联专案组进行了如下调研与研究工作工作内容收集的数据进行的访谈进行的分析•项目周边及地块勘察•淮南市宏观经济情况•淮南城市发展现状•淮南城市总体规划•淮南房地产市场状况•淮南山南新区发展计划项目和地区的背景分析目标市场与客户的集中分析规划设计建议•目标消费者深度访谈•地产专业人士访谈•销售人员访谈•山南新区规划局•山南新区土地局•山南新区管委会•淮南房地产在售典型项目调研•山南新区未来竞争项目调查•宏观经济背景分析•城市规划影响探讨•城市经济构成分析•房地产市场特点分析•中高端购房人置业特点分析•区域竞争、竞争项目态势分析•中高端消费者价值取向和置业倾向的分析•项目竞争策略研究•案例研究•地形地貌状况•地块资源状况•区域发展节奏•项目定位•发展战略31本体概况与属性界定2开发目标3开发背景研究4问题界定5案例研究6发展策略7整体定位8概念规划建议报告目录Part1本体概括及属性界定本体。5项目位于淮南山南新区，属于城市新区，房地产陌生区，距离现城市仅中心6公里，具备第一居所的条件。项目位于淮南山南新区，为开发城市新区，客户缺乏区域房地产认知区域内没有污染源，空气质量好距离市区6公里，一山相隔，现有山洞隧道与东部市区相连区位条件舜耕山6项目周边路网已基本形成，通达性良好，依靠山体隧道与老城区联系紧密。良好的交通条件有利于项目快速启动交通条件现状交通：区域通达性良好，道路四通八达，山南区域依靠向南向北山体隧道与山北市区相连接南侧距通往合肥的合淮阜高速入口6公里地块周边道路畅通，具备基本的交通条件，西侧和北侧为城市主干道，南侧和东侧为城市次干道区域现阶段公共交通尚未开通，出租车较少，为方便出行需要依靠自驾出入山南新区城市主干路城市次干路淮河大道7地块四至地块四至地块本案东广宏地产（竞争）东北山南印象（竞争）西商业中心（资源）南政府单位（资源）北二中新址（重要资源）项目具备教育资源以及一定商业价值，同时存在着其他项目的竞争本案广宏地产山南印象二中新址商业中心办公用地地块原为农田内部土地平整周边有少许树木商业中心地块与项目地块土地情况基本相同广宏地产在西南角处的户外广告已建立预计今年进入市场二中新址已开始施工，由中申建筑安徽分公司承接目前塔吊已经进场金地8地块现状项目地势平坦，内部情况较为简单，地块属性良好；项目内以农田为主，中部留有小规模鱼塘，均已废弃；有小径通往地块内部，有一定的进入性；地块周边沿路部分有少量树木；地块整体情况良好，便于今后施工的进行；项目内部情况较为简单，以废弃农田为主，中部留有小规模鱼塘，周边种植少量树木，项目地块平整，易于施工市政管线正在敷设地块周边有少量树木地块内地势平坦有小径进入地块废弃鱼塘外围道路9本案商业中心二中广弘山南印象项目总占地约22公顷，总建面积约44万㎡，属于中等开发规模本项目规划指标规划功能居住用地容积率2.0地价138万元/亩占地面积331亩项目配套幼儿园绿化率50%建筑密度25%限高整体60米局部72米项目指标10山南新区地王，地价远高于周边项目，面临一定的市场风险本项目规划指标规划功能居住用地容积率2.0地价138万元/亩占地面积331亩山南印象规划功能居住用地容积率1.49地价41.5万元/亩占地面积336亩金地规划功能居住用地容积率1.0地价42万元/亩占地面积360亩广宏规划功能居住用地容积率1.8地价57万元/亩占地面积336亩本案广弘山南印象金地艳澜山二中不利因素11项目现状资源以城市资源为主，具备开发都市住宅的基本条件1、距离市区近，具备第一居所条件虽然位于城市新区，但距市中心6公里，驱车10分钟车程。2、有一定的教育资源与商业价值项目北面二中与西侧商业中心为项目带来一定的资源优势1、区域价值认知区域没有房地产项目开发，价值尚未定义2、高地价压力项目地价明显高于周边项目，有一定的入市风险地块优势条件需要规避因素地块解析12项目属性界定属性界定——房地产陌生区域具有一定教育资源和商业价值高地价的压力中等开发规模13Part2项目开发目标目标。14项目开发目标开发目标世联对目标的理解•快速启动——项目2010年入市，实现顺利的市场消化，快速实现资金回流；•速度第一，首战必胜——第一年销售目标6亿，保证项目滚动开发；•有条件地实现利润——在保证速度的同时兼顾利润；•“我考虑的首先是速度，速度是第一位的，1期考虑销售目标是6个亿”•“6个亿的销售时间是1年”•“但也不能只考虑速度，不要利润，这6个亿也不能不要利润，亏本卖了。”•“定位还要考虑的一个因素就是商业，做多少量的商业合适需要你们帮我们定，商业利润高，但做多了也怕有风险。”15Part3开发背景研究面对的环境。16城市宏观经济研究：城市经济实力与市场购买力城市发展规划研究：城市功能板块分布及发展方向山南新区展望：解析区域发展，发掘区域价值对于背景环境的分析，我们从以下三个方面展开：城市市场客户明大势看城市宏观经济寻找城市经济发展带来的房地产发展的机会2009年，淮南市经济总量突破500亿元大关，尽管淮南市GDP总量处于安徽省中游，但近年来淮南市GDP增长率均保持在13%以上，淮南市房地产市场正处于快速发展阶段2004-2009年淮南市GDP产值情况(亿元)02004006000.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%GDP年增长率GDP226.3261.3300.8344.2453.6500年增长率16.2%16.5%14.4%12.2%15.4%13.0%200420052006200720082009序号城市生产总值（亿元）1合肥1664.842芜湖749.73安庆704.724马鞍山636.35阜阳541.306六安534.007宿州511.18蚌埠486.399巢湖479.3310淮南453.611宣城411.6012亳州404.2213淮北349.114铜陵325.3115黄山249.916池州192.4017滁州105.02数据来源：2009淮南统计年鉴2008年淮南市GDP总量处于安徽省中游GDP增长率房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展GDP与房地产发展模式19淮南GDP总量不高,但由于城市规模较小,人均GDP在安徽省处于上游水平。2009年，淮南市人均GDP已突破3,000美元，达到3,100美元，房地产市场进入平稳发展期，数量与质量并重2004-2009年淮南市人均GDP(元)05000100001500020000250002004200520062007200820090.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%人均GDP（元）百分比序号城市人均生产总值（元）1马鞍山498262铜陵448703合肥344824芜湖325005淮南198096淮北170297黄山168678滁州167669宣城1635210池州1414711蚌埠1363212安庆1259613巢湖1163414宿州1068115六安876816亳州791817阜阳64752008年安徽省各大城市人均生产总值数据来源:2009淮南统计年鉴发展阶段启动期发展期快速增长期稳定发展期人均GDP（美元）1000～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型平稳发展以数量为主，数量与质量并重快速发展以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型20淮南属于典型的工业城市,第二产业作为支柱产业的地位越来越明显，同时第二产业以初级加工制造业和原材料制造业为主，周边城市下游产业的发展对其经济发展影响大数据来源:2009淮南统计年鉴淮南统计信息网■2004年以来，淮南市加快国企改革，煤、电、化三大支柱产业作用显著增强，较大地拉升第二产业比重。■第二产业比重由2004年的52%上升到2008年的61%。农业等第一产业比重进一步下降，2008年降至9%。第二产业成为淮南主要经济支撑产业。■据淮南市统计局信息,2009年前三个季度,第二产业对经济增长的贡献率为70.2%.212008年淮南城市化进程比例达到47%，目前正处于城市化进程加速阶段,预计未来淮南城市规模将进一步扩大淮南市历年全市人口数及构成年份年末总人口农业人口比重非农业人口比重2004233.58172.8654.74105.7245.262005235.78129.1254.76106.6645.242006237.9129.4454.41108.4645.592007239.42128.7253.76110.746.242008240.88127.953.1112.9846.9单位:万人、%2004-2008年淮南城市人口增长情况(单位:万人)102104106108110112114200420052006200720080.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%城市人口增长率2008年,淮南市城市人口较2004年的105万，增长了7%，目前淮南市城市人口接近113万.数据来源:2009年淮南统计年鉴城市化率时间20%40%60%80%初期阶段加速阶段后期阶段淮南城市化的阶段位置世界城市化进程阶段性规律图全国平均42%2204-08年以来,淮南市城乡居民储蓄年末存款余额和人均可支配收入均呈现逐年增长的趋势，社会财富迅速积累，为房地产市场的发展提供了有力支持19.0%15.0%4.4%21.2%2004-2008年淮南市城乡居民储蓄年末存款余额(元)02000400060008000100001200014000160000.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%人均收入（元）7836.89322.9107201119713568.5百分比19.0%15.0%4.4%21.2%2004200520062007200804-08年淮南市人均收入与消费情况050001000015000■淮南市人均收入从04年至08年，增幅达75%，基本以每年一千的速度提升，这主要得益于依靠煤炭、电力以及化工等行业职工工资的拉升。随着近几年淮南煤、电、化三大基地的有力推进。■04-08年淮南人均存款余额以每年1000元的速度增加，社会财富在迅速积累。2004－2008年淮南市人均可支配收入（元）020004000600080001000012000140000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%收入同比收入74188598106601200313003同比23.40%15.90%24.00%12.60%8.30%2004年2005年2006年2007年2008年23城市宏观背景小结尽管淮南市GDP总量不高，但由于城市规模较小，人均GDP在安徽省已处于上游水平。2009年淮南市人均GDP已突破3100美元，房地产市场进入平稳发展期，生存、改善型需求兼有淮南属于典型的工业城市,以