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本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。昆明安宁项目整体定位与发展策略研究中期汇报稿谨呈:云南世纪天乐房地产开发有限公司本报告是严格保密的。2项目顾问工作阶段划分2006/10/212006/10/30工作成果区域宏观经济背景研究区域土地市场区域房地产市场调研客户访谈专业人士访谈项目发展战略项目开发启动策略项目所在区域价值定位项目定位开发次序城市规划及其他项目背景研究类似区域发展案例借鉴相关项目案例借鉴项目所在区域市场竞争研究第二阶段（中期）项目发展战略与整体定位第一阶段项目市场调研城市房地产市场分析相关物业市场分析客户分析10个日历天30个日历天2006/12/01本报告是严格保密的。在过去的一个月里，世联专案组进行了如下调研与研究工作工作内容收集的数据进行的访谈进行的分析•项目周边及地块勘察•昆明、安宁宏观经济情况•昆明、安宁城市发展现状•昆明、安宁城市总体规划•昆明、安宁房地产市场状况•安宁温泉小镇发展计划项目和地区的背景分析目标市场与客户的集中分析规划设计建议•目标消费者深度访谈•地产专业人士访谈•销售人员访谈•世纪天乐相关人员的访谈•昆明规划局、统计局、旅游局•安宁国土资源局以及发展改革委员会、规划局、旅游小镇办公室•昆明低密度、中高端房地产在售（预售）项目•昆明典型低密度项目•宏观经济背景分析•城市规划影响探讨•城市经济构成分析•房地产市场特点分析•中高端购房人置业特点分析•区域竞争、竞争项目态势分析•中高端消费者价值取向和置业倾向的分析•项目竞争策略确定•产品定位研究•开发节奏与开发时序研究•地形地貌状况•地块资源状况•物业发展建议本报告是严格保密的。本次汇报内容一．项目基本条件与属性界定二．项目开发目标与约束条件三．项目发展背景研究四．问题的提出五．分阶段开发目标的制定六．项目开发启动策略七．分阶段目标客户体系建立八．阶段产品发展策略与建议九．阶段资源利用策略与建议一○．项目容积率区间的制定一一．产品功能分区策略一二．项目形象定位与区域价值一三．项目经济评价本报告是严格保密的。一、项目基本条件与属性界定本报告是严格保密的。本项目位于中国西南旅游中心城市—昆明市安宁温泉镇，距安宁市6公里，昆明38公里安宁昆明温泉镇项目地块本项目位于云南省昆明市安宁温泉镇，距离昆明38公里，50分钟车程安宁市为昆明地级市，昆明所辖5区（盘龙、五华、官渡、西山）、一市（安宁）、八县。温泉镇是安宁下属村镇之一，隶属于安宁管辖，距离安宁城市中心约6公里，10分钟车程，拥有丰富的温泉资源，但相对于昆明市属于房地产市场的陌生区域。区位条件本报告是严格保密的。项目地块交通便利，明年安楚高速公路的通行将建立项目与昆明市区直接便捷的联系交通分析——成昆铁路•概况：成昆铁路(全长l091公里。是西南与西北相互联系和资源外运的重要通路。•和地块联系：温泉镇处在成昆铁路线上，从昆明出发可以直达温泉站，通过项目东北角到达项目南部地块；•随着成昆铁路复线方案的规划建设，未来必将承担更多的昆明到安宁的交通人流；——安楚高速（建设中）•概况：安楚高速公路起于安宁市和平村，止于楚雄市达连坝，路况为双向六车道设计。•和地块联系：通过昆安高速转安楚高速公路，安楚高速公路规划将在和平村或者白塔村建设一个高速出口，通过安温公路到达项目南侧地块；——安温公路•概况：安温公路为连接安宁市区和温泉风景度假区的重要通道；•和地块联系：安温公路沿螳螂川延伸，从安宁出发，其中的一段紧邻项目南侧地块可以通过安温公路直接到达项目国际会议中心地块；目前地块和昆明交通通行时间在50分钟左右，明年安楚高速公路建成后地块和昆明市区的通行时间可以控制在30分钟安温公路成昆铁路安楚高速公路项目地块项目地块至昆明至安宁至楚雄本报告是严格保密的。项目总占地面积9689亩，被成昆铁路分为南北两侧地块，具体的控制性指标未定规划用地指标南侧地块北侧地块ⅠⅡⅢ规划功能面积规划功能面积规划功能面积1#标准国际标准高尔夫球场4500亩国际会议中心244亩2#标准国际高尔夫球场4010亩居住区934亩总面积：9689亩成昆铁路南侧地块北侧地块ⅠⅡⅢ规划指标本报告是严格保密的。本次顾问的重点是在考虑9600亩开发背景下针对可以率先取得的1200亩给到定位和发展策略建议667亩267亩244亩生态居住用地北侧地块（267亩）：项目后续拿地地块；生态居住用地地块（667亩）：地块已经通过招牌挂，项目工作重点地块；国际会议中心地块（244亩）：政府协议出让地块，开发商只有经营管理权，不能销售；本次项目工作背景：•开发商计划分期获取9689亩土地的开发权，首期土地获取计划为项目南侧地块西部1200亩。•目前的拿地次序是最先获得地块中部667亩居住用地的开发权；其次为北部267亩居住用地。最后为南侧临路244亩用地•南部244亩国际会议中心用地土地性质为市政设施用地，通过划拨形式取得，开发商只有开发权和经营权，目前暂无变现权，但未来存在与政府协商部分转变土地性质的可能性。•南侧地块规划建设18#高尔夫。本次顾问工作重点：•基于9686亩进行对区域整体定位•在区域整体定位和功能分布的基础上对1200亩给出具体的发展策略顾问工作重点本报告是严格保密的。项目地块以山峦和谷地为主，地形地貌丰富，局部植被茂盛，空气良好；局部有水系；内部有少量物业待拆迁•项目地块森林茂密，主要以山峦和坡地为主；•地块主要包括三类性质用地：建设用地、林地及少量农田。地块优势分析：•地块内部起伏的坡地地形，适合山地高尔夫球场建设，相应降低球场的建设成本。同时拥有一定量相对较平坦的建设用地，适合地产项目开发。•地块总体落差明显，同时森林覆盖茂密，具备优良的山景资源。•有一定的自然水资源。地块现状本报告是严格保密的。地块内存在高压走廊、火车轨道及化工厂的影响，在规划设计中应予以规避安宁市化肥厂：化肥厂地处项目高尔夫球场地块东部不利因素：景观上：由于高差原因，化肥厂影响球场景观；污染上：属于安宁污染比较严重的企业，企业排放的气体，对项目的环境存在一定影响；高压线路：地块内部有两条高压线路经过地块，一条为22千伏，另一条为11千伏；不利因素：将来主要对国际会议中心地块影响最大，同时影响高尔夫球场的开发，开发过程中会存在动迁问题；成昆铁路线：成昆铁路线经过地块，此线路承担了昆明和成都之间重要的交通运输功能；不利因素：高尔夫球场景观受到影响，沿线物业产生会受到很大的噪音影响；化肥厂成昆铁路高压线不利因素本报告是严格保密的。天然优质温泉和利用丰富的地形地貌建设的高尔夫球场将为项目开发提供强势的特殊资源温泉水质：安宁温泉又叫碧玉泉，据传发现于东汉初年。泉水中含钾、钠、锌、锶等微量元素，对人体很有益处。治疗作用显著：安宁温泉的硫磺味少，泉水甘甜可口，长期饮浴，对慢性胃病、风湿性关节炎等症疗效甚佳。美誉：安宁温泉因历史悠久，水质良好被誉为“天下第一泉”的美称；特色：不同类型的温泉宾馆散布在温泉镇螳螂川沿线；多个私密的露天温泉浴场散布在森林当中。出水量充足：安宁温泉四季水温在42-45摄氏度之间，每天可涌2000吨至6000吨。现状地貌天然温泉为生态地产项目开发提供强势资源独特的地形地貌和森林资源为高尔夫球场建设的基础条件特殊资源本报告是严格保密的。现有高尔夫规划方案中，有一洞高尔夫球道经过目前的1200亩重点工作地块，占用可建设用地约60亩本次工作重点为地块西部1200亩；南部地块东侧为国际标准18洞高尔夫，其中只有1洞高尔夫经过1200亩重点工作地块内；1栋洞高尔夫占用可建设用地约60亩，约合4万平米；南侧高尔夫北侧高尔夫1200亩规划高尔夫方案本报告是严格保密的。房策网更多房地产资料免费下载地块解析小结——项目现状资源状况具备开发优质郊区低密度居住物业的基本素质和条件1、交通条件便利•对外交通便利，和昆明市区联系紧密（无需通过安宁市市区）；•建设中安楚高速通车后，项目和昆明的通行时间可以控制在25-30分钟，进入客户可接受的低密度郊区置业的交通时间范围内。2、良好的自然资源•地形地貌丰富，植被覆盖良好，局部存在水系，空气质量高。３、优质的特殊资源•天然温泉是地产项目开发可利用的特殊资源•独特的地势和森林景观资源为高档高尔夫球场开发提供了基础条件1、安宁化肥厂：安宁化肥厂位于项目地块东部，对项目的景观和空气质量都存在一定程度的影响；2、高压走廊：项目南侧地块有两条高压走廊（11千伏和22千伏），动迁问题影响国际会议中心和高尔夫球场的建设时期安排；3、成昆铁路影响：成昆铁路贯穿地块，对项目存在噪音干扰，影响项目景观以及后期物业开发，在规划设计过程中应予以规避；地块优势条件需要规避因素本报告是严格保密的。房策网更多房地产资料免费下载全国性旅游中心城市•本项目所在的昆明市是全国旅游重镇，吸引了众多的外来休闲度假居住人群，是项目辐射范围超出昆明，吸引更多类型更大范围的置业客户的基础。具备特殊资源•项目具备天然温泉、规划建设的高尔夫球场等特殊资源，如何充分整合和利用这些资源是项目开发必须解决的重要问题。以房地产为主•结合客户的工作阶段和需求，我们将本次顾问的工作重点放在了以1200亩为范围的房地产开发上。而以房地产开发为主的项目属性决定了项目的开发目标将聚焦在财务目标上，其定位也必须切实的解决市场竞争、客户、竞争力等具体的关乎项目市场实现的问题。大规模开发•项目整体占地超过9000亩，目前规划的开发内容包含了高尔夫、会议中心、居住物业等多种物业类型，1200亩的房地产开发必须以9000亩的整体定位为基础；•同时1200亩的规模在郊区低密度中也属于大规模开发，因此在项目发展策略的制定中也必须考虑大盘的开发特点，在形成持续竞争力的基础上分阶段建立开发策略。项目属性界定——全国性旅游中心城市、具备特殊资源、以房地产为主的大规模开发项目本报告是严格保密的。二、项目开发目标与约束条件本报告是严格保密的。项目开发目标与约束条件开发目标约束条件•项目2007年入市，实现顺利的市场消化，快速实现资金回流；•1.6亿启动资金，保证项目滚动开发；•打造品牌项目，树立企业形象，保证项目整体的成功开发；•全部启动资金1.6亿元。•高尔夫球场必须开发，但可以考虑分期开发。•项目内有244亩地块为国际会议中心用地，政府要求必须开发，但对开发时间、规模和形式没有具体要求。•目前可能支付的地价款总额约2个亿。本报告是严格保密的。三、项目发展背景研究本报告是严格保密的。明确项目基本条件和开发目标以后，对项目发展的市场环境、消费者、区域背景进行扫描，是发现问题的前提市场环境•城市经济特征•城市消费者：关于昆明和昆明人•城市房地产市场整体特征•低密度市场区域背景•关于安宁•关于温泉镇本报告是严格保密的。作为云南省的经济中心，昆明近年来经济增长快速，为房地产市场高速发展打下了坚实基础73081494210622923624355240200400600800100012002002200320042005亿元GDP固定资产投资2002年-2005年昆明市历年GDP与固定资产投资情况GDP增幅和房地产业发展状况的关系小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展147551873320893162556.8%10.2%15.3%11.5%60008000100001200014000160001800020000220002002200320042005元5%7%9%11%13%15%17%人均GDP年增长率昆明市历年人均GDP发展状况•近年来昆明市GDP增长率保持在11%以上，2005年城市GDP达到1062亿元；•昆明市固定资产投资稳定快速增长，2005年已达524亿元，增幅高达20.5%•昆明市人均GDP保持高速增长，近年来增长速度均超过10%，而且增速不断加快；•2005年人均GDP达到20893元（折合2611美元），人均GDP增长速度为11.5%；云南其他地区,69%昆明,