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航天双城C1定位及发展建议世联地产2009-10-19谨呈：武汉三江航天房地产开发有限公司PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建ÿÿ写在前面——从C2销售周期看C1发展写在前面——从C2销售周期看C1发展C1依次沿用商业公寓推售，无法提升销售周期，如同期推出则会产生较大内部竞争风险；C2：2.5万㎡，8月1日开盘，目前销售40%，预计2010年3月清盘，销售周期8个月；C1：4.7万㎡，如依次推出，沿用商业公寓销售，保守预计销售周期——13个月；PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建写在前面——从C2成交客户驱动因素看C1发展写在前面——从C2成交客户驱动因素看C1发展C2成交驱动是以投资客户为主，依托商业价值发力为基础C1单纯再依靠商业发力，沿用商业公寓销售，存在物业选择面较窄的风险；PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建ÿ必须明确的三个前提之一：内部产品竞争，如C1、C2后续同类型产品，沿用普通商业公寓方式销售，会带来内部产品竞争的较大风险；必须明确的三个前提之一：内部产品竞争，如C1、C2后续同类型产品，沿用普通商业公寓方式销售，会带来内部产品竞争的较大风险；C2C1C1剩余货量为4.7万㎡，由两栋同类型公寓楼组成。产品结构完全一致PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建ÿÿ必须明确的三个前提之二：内部客户竞争，如沿用商业公寓方式销售，同为商业性质购买的投资型客户，C1定位急需扩大客户群的问题；必须明确的三个前提之二：内部客户竞争，如沿用商业公寓方式销售，同为商业性质购买的投资型客户，C1定位急需扩大客户群的问题；各类型成交客户所占比例29%47%23%保有型价格敏感型过渡型自住统计显示，保有型的投资客户及过渡性自住客户的成交基本不存在障碍点，而商务办公型和商住两用自由组合的客户受制于户型分隔及精装修限制，未全面吸纳；PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建ÿÿ必须明确的三个前提之三：40万㎡综合体价值难以实现，沿用商业公寓方式销售，不能解决综合体中物业相互增值，形成联动发力的问题；必须明确的三个前提之三：40万㎡综合体价值难以实现，沿用商业公寓方式销售，不能解决综合体中物业相互增值，形成联动发力的问题；25万㎡高端住宅+7.5万㎡核心商业+2.5万㎡服务式公寓+？•临主干道•人气聚集型商业支撑•不临街，昭示性不强•裙楼为商业主力店，决定了C1档次感不高C2C1C2发力依靠：C1发力依靠：？PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建ì在大量同质产品客户难以支撑快速销售的情况下，发展向其他物业转换p转换方向：}写字楼？}宜商宜住公寓？}酒店？功能转换1p制定何种物业定位，足以超脱内部竞争，支撑同类型产品快速销售？突破内部竞争p立足C2销售及客户情况，C1按照整体公寓销售，无法突破内部竞争，市场价格及速度风险较大；p是否有可能进行功能转换向综合体价值发展，打造何种物业依托项目综合体价值互相发力？核心问题：产品内部竞争，急需实行功能转换；核心问题：产品内部竞争，急需实行功能转换；PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建ÿ以商业核心驱动的区域综合体：必将形成新兴商业金融圈，同时吸引大量投资客户聚集；商业开盘即可热销清盘；7.5万㎡核心商业即将正式运营；40万㎡区域综合体我们可以选择更为丰富的产品线发展PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建假设发展的方向：写字楼、商住公寓可以成为本案发展方向，形成各物业功能间存在空间依存、价值互补的能动关系；假设发展的方向：写字楼、商住公寓可以成为本案发展方向，形成各物业功能间存在空间依存、价值互补的能动关系；商业商业办公办公酒店酒店住宅住宅§作用§相互关系§提升整体档次的有力手段§标志性（尤其是对外地和外籍人士）§资产沉淀或整售§实现较高的销售价格§保持物业形象§项目活力的核心，建立高端形象§形成完善配套、信息平台§项目利润实现的关键§利用其它功能，实现价值最大化§现金流来源§为商业带来基本消费人流§商业为写字楼、酒店和公寓提供配套§商业可能对公寓带来负面影响§酒店为公寓或者办公提供共享的服务和配套设施§酒店可以提高项目整体档次§写字楼为商业、酒店和公寓带来潜在客户§写字楼可提高商业整体档次§写字楼与酒店可共享大堂§公寓为商业提供客源§公寓可能降低项目整体档次酒店整体出租方案，前期C2已论证，不具备可实施性，在此不做讨论PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建ÿÿ从项目论证，写字楼、商住公寓是否可以成为本案发展方向；从项目论证，写字楼、商住公寓是否可以成为本案发展方向；PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建从项目找论证：交通利好，支撑区域商务功能区的快速形成发展；解放大道——不断加强的汉口城市轴线主标轻轨全面开通——通达性全面提升，缩短主城区距离二七长江大桥发展——汉口新内环，区域发展的核心形成11武广商圈唐家墩西北湖江滩江汉路商圈王家墩CBD在建轻轨一号线2010年建成永清商圈PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建ì武汉天地：约15万㎡区域商业+约10万㎡顶级写字楼+约5万㎡超五星级酒店车辆车项目：区域约60万㎡综合体项目待建航天双城：40万㎡区域综合体，7.5万㎡核心商业；大汉口，向东看——居于宁静与繁华共舞从项目找论证：新商业核心区域形成，支撑商务功能区的人流、车流及物流快速发展；PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建ÿ从项目找论证：以商业驱动发力的，区域综合体价值，能保证各种物业相互依存，各种物业价值不断提升；40万㎡城市综合体——25万㎡住宅+7.5万㎡核心商业+2.5万㎡高端服务公寓+2.3万㎡写字楼+2.3万㎡商住公寓PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建ý综合体物业价值的最大化包含两个方面的含义，一、最大限度的实现各个物业自身的价值二、避免各物业之间的负面影响正确的开发时序对于实现综合体物业价值的最大化有着极为重要的意义。从项目找论证：写字楼产品优于公寓产品入市，能带动剩余公寓产品快速销售；各物业功能和性质的不同决定了入市时机的差异——例如商业入市必须在区域或社区成熟以后，而有时为了树立项目品牌形象，酒店或写字楼项目一般先期入市。不同物业之间的影响也对入市时机有一定的选择——例如写字楼优先于公寓的入市能够带动公寓的销售。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建ÿ从项目找论证：品质无限生活n集环保、科技、节能为一体的高端品质设计n外立面现代简约板式结构，2007年荣获中国住宅建筑设计创·新示范奖n阔绰的入户大堂，通过采用石材雕花的细部点缀，尊显高雅品味n中空隔热防爆玻璃，同时具备较高的隔音功能n外墙内保温处理PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建ÿÿ从项目找论证：【品牌价值】中国航天·三江地产n武汉三江航天房地产开发有限公司隶属于中国三江航天集团。具有房地产二级开发资质；n1999年进入武汉市房地产企业销售前50强，位居第41位；n2002年5月，荣获“2001年度武汉市房地产开发企业综合实力第十名”；PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建ÿÿ项目处于城市主轴发展方向，新核心商圈形成区域上，外部环境利于商务发展条件；n项目自身综合体发展价值，可以形成自有价值驱动模型，快速实现销售的基础；n不同物业类型可以形成良性价值增值，扩大客户面；项目论证结论——项目自身条件可以支撑C1写字楼及宜商宜住物业发展；PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建、从市场机会找——写字楼发展的论证1、从市场机会找——写字楼发展的论证PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建从市场找论证：汉口区域写字楼分布及格局，传统分布集中在建设大道西北湖片区、解放大道武广片区、逐步向新兴商圈向大永清片区、新华西区发展；从市场找论证：汉口区域写字楼分布及格局，传统分布集中在建设大道西北湖片区、解放大道武广片区、逐步向新兴商圈向大永清片区、新华西区发展；1、新世界国贸大厦2、建银大厦3、信合大厦4、福星国际商会大厦5、瑞通大厦6、浙商大厦（在建）7、武广写字楼8、世界贸易大厦9、新世界中心10、泰合广场11、武汉天城（待建）12、汉飞青年城13、建设银行大厦14、万达国际广场（待建）15、三金鑫城国际（待建）１２７８９５４３６10u建设大道片区解放大道武广片区王家墩CBD（在建）181112131415u大永清片区u新华西片区PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建ö从市场找论证：汉口区域写字楼供应，目前在售主要集中在浦发银行大厦及新长江国际，区域供应稀缺；从市场找论证：汉口区域写字楼供应，目前在售主要集中在浦发银行大厦及新长江国际，区域供应稀缺；13元/㎡约12元/㎡13.5元/㎡12元/㎡6元/㎡（含水费）18元/㎡（含水费）23元/㎡（含水费）23元/㎡（含水费）管理费30-50元/㎡只租不售甲级2005武广福布斯中心2004200520072009-62009-4-12007年2007-4-1入市时间35-55元/㎡只租不售甲级泰合广场30-40元/㎡只租不售乙级福星国际商会大厦45-65元/㎡只租不售甲级武汉世界贸易大厦均价8000元/㎡出售纯写字楼设计，尚无资质；使用年限70年新长江国际广场均价15000元/㎡60-90元/㎡50-70元/㎡价格（租金水平）出售甲级浦发银行大厦只租不售甲级新世界国贸大厦只租不售甲级新世界中心写字楼租售情况级别项目名称PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建隖成熟型买家，看中区域升值、楼宇保值潜力，多为半层或整层购买，对物业管理、配套设施、办公环境要求较高。总价不高，交通方便，昭示性强，易于寻找；总价不高，有升值潜力，投资回报率有保障；要求交通方便，升值潜力大，区域形象，智能化系统，高水平的物业管理；熟悉该片区环境，生意往来多在该区及附近，需要拥有自己的办公空间；看中区域发展潜力，昭示性强，对环境及楼宇素质有一定要求，使用成本敏感；；看中地段区位，昭示性强，交通方便，对环境要求不太高，使用成本敏感；特点及心态总结500--1000平方米之间100--150平方米之间50--100平方米之间100--200之间50--250平方米之间100--250平米之间50--100平米左右需求面积7、外资公司、集团公司总部