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江苏太仓新区商业地块前期战略定位与物业发展建议城市研究太仓区域认知城市人口认知经济发展认知产业分布认知城市规划认知宏观环境小结太仓区域认知区位太仓位于江苏省东南部，长江口南岸，濒长江，与崇明岛隔江相望，南临上海市宝山区、嘉定区，西连昆山市，北接常熟市总面积为822.9平方公里交通-沿江高速到上海市中心为50公里左右，到上海虹桥机场仅半小时车程，一小时可达浦东国际机场-苏昆太高速到苏州为50公里左右城市文化定位太仓建设东方新欧洲具有深厚的现实基础在众多的苏南城市群中，太仓与欧洲有着许多共同之处，太仓最有优势建设东方欧洲型城市。太仓与欧洲的历史文化基础相似。太仓从三国吴王于此建仓屯粮已有近1800年历史，600年前号称“万国码头”，盛杰一时。几千年璀璨的娄东文化孕育了太仓古典园林、千年古镇、文化遗迹，这些深厚的历史文化及其表现形式，几乎与欧洲城市如出一辙。毗邻上海大都市外围，纳入大上海1小时都市圈地理位置优越，交通便捷城市文化定位为“东方新欧洲”城市人口认知z至07年底，太仓户籍人口46.38万，近三年涨幅基本徘徊在0.8%左右，人口自然增涨率较低；z太仓外来人口近年来涨幅明显，2006年暂住人口35万，增幅达43％；z2006年太仓常驻人口58.92万人，城市化率55.65％，根据太仓十一五规划，2010年城市化水平达到65%，常住人口总规模控制在80万左右；城市向心力足,人口导入力强太仓近几年暂住人口走势图19.4924.493526%43%0102030402004年2005年2006年00.10.20.30.40.5人口数量（万）增涨率户籍人口增长低城市外来人口增幅明显太仓近几年户籍人口走势图45.1145.4646.3846.1445.760.52%0.78%0.83%0.66%4444.54545.54646.52003年2004年2005年2006年2007年00.010.020.030.040.05户籍人口（万人）增长率经济发展认知19178绍兴14291镇江14058南通16649常州19674宁波19027杭州19091太仓17538南京18189无锡18532苏州20668上海城镇居民人均可支配收入城市太仓与周边城市人均GDP比较7880176979952711410646373179781020000400006000080000100000120000140000160000苏州市常熟市张家港市昆山市吴江市太仓市人均生产值（万元）人均收入增幅明显整体经济实力位于长三角洲前列2003年-2006年太仓人均消费性支出情况单位：元050001000015000城镇人均消费性支出84321095512163农民人均消费性支出4588601457412004年2005年2006年数据来源：太仓统计信息网随着太仓人均可支配收入的不断增长，太仓人均消费性支出也不断增长，只是在消费性结构上，更加趋于合理，这表明太仓人民的生活水平在不断得到提高。太仓城镇人均可支配收入走势图1455816670190912157613.20%14.50%14.50%05000100001500020000250002004年2005年2006年2007年00.10.20.3收入（万元）增长率2007年，太仓市完成固定资产投资224.31亿元，比上年增长12.1％其中城镇投资完成162.43亿元，比上年增长11.7%，占全社会固定资产投资的72.4%，同比下降了0.2个百分点；农村投资完成54.76亿元，同比增长29.0％；从近几年太仓全社会固定资产投资额来看，太仓市的城市建设步伐不断加快，投资额始终保持着较高水平的增长速度。经济发展认知太仓市固定资产投资额走势图01002003000.0%10.0%20.0%30.0%固定资产投资额138.63170.92200.17224.31投资增长率24.7%23.3%17.1%12.1%2004年2005年2006年2007年数据来源：太仓统计局产业发展认知开放型经济是太仓经济的一大亮点。目前，累计已有美、英、德、日、韩及香港、台湾等30多个国家地区的客商来太投资，共引进外资企业2200多家。世界500强企业中已有美国的埃克森·美孚、耐克、英荷联合利华、日商岩井等14家跨国公司落户太仓。太仓是台商投资较为密集的区域之一，是省内欧美资本投资最密集的地区之一。太仓优越的投资环境，吸引了不少上海、浙江民营企业家的投资。工业是太仓国民经济的支柱产业，占到总产值的60％左右。目前形成了能源原材料、石油化工、轻工造纸、精密机械、电子信息、现代物流等六大优势产业。第二产业为核心，外资经济占主导投资环境良好太仓近几年三次产业的比重0102030405060702003年2004年2005年2006年2007年比重(%)第一产业第二产业第三产业产业分布认知1、经济开发区：共引进各类项目近1400家，其中外资项目365家，其中，来区落户的欧美企业约占外商投资企业总数的40%，日韩企业约占40%，港台企业约占15%.2、陆渡镇：外向型经济占主导地位。全镇外企总量达129家，注册外资3.15亿美元，投资总额6.1亿美元，外企的销售收入及上交国家税收占到全镇总量的76.9%和66%。二是台资工业区形成规模。区内台资企业已突破100家.3、浏河镇：有企业400多家，其中外资企业近100家，民营企业300多家.4、璜泾镇：规模企业153家（超30亿元1家，超20亿元1家，超1亿元7家）.11223344以开发区为龙头的周边经济强镇中，外企数量高为区域房地产提供产业人口支撑产业规划分布认知¾产业规划清晰，依托上海、沿江两大核心优势发展¾产业政策导向偏重于培育高新技术产业，而新区是该产业发展的核心地带，未来对新区的房地产将有明显的支撑作用；沿江港区沿沪产业带中部经济圈沿沪产业带：重点培育以高新技术产业导向的现代制造业基地。大力发展与上海配套协作产业，抓好精密机械、汽车配件、电子信息、生物医药、成套设备制造等战略性产业中部经济圈：围绕保持江南水乡特色，全面优化三次产业，形成特色经济圈。在发展高新技术、提升传统产业的基础上，形成纺织服装、轻工食品、模具机械加工等产业区沿江港区：制造业和现代物流业新区以高新技术产业、现代服务业等为重点，形成沿沪经济带的核心、市区的重要组成部分；——《太仓十一五规划》城市规划认知新区：高新技术产业、现代服务业等为重点，形成沿沪经济带的核心、市区的重要组成部分。新区向北、向东拓展，整个城市进行东扩，市政府东迁，东部建设高新产业区与生态住宅生活区，并且在基础设施和生活服务设施配套方面有相当大的改进。北向发展主要立足于加工制造业。南郊新城区：休闲商住区，逐步形成市文化、教育、体育中心。老城区：继续实施改造，形成繁华商业街区。西区：重点建成商贸物流区及其商业生活配套区。¾中心城区空间拓展，形成包括老城区、新区、南郊新城区在内的大城区格局；¾城市功能分区清晰，向东扩展趋势明显；老城区商贸物流区商业生活区休闲商住区加工制造业区高新产业与生态住宅生活区宗地宗地¾城市功能开始合理分散，城市发展从中心辐射开始往多元极发展¾未来几年城东新区将成为太仓核心发展轴线，包括高新产业的壮大以及生态居住区的建成从城市发展的角度看，发展新区是个必然；一方面外向型经济主导的一个城市，需要大力发展产业以吸引外来企业，增强城市活力；另一方面老城区待开发土地较少，且受到交通、环境等因素限制，发展明显受限；因此，必然要开辟新区以营造适合城市发展的新环境！而选择城东作为核心发展轴是因为地理位置靠近上海，更利于打造上海配套产业链，地缘优势明显；并且连接东面港口产业带，形成集约型的产业核心区；城东新区发展规划高新区定位：高新产业区及生态住宅区；打造城市副中心带，呈两极化发展；城厢镇南郊镇陆渡镇高新区老城区南郊新城区宗地宗地城厢组团为40平方公里，合理人口容量为30—35万人——《太仓市城市总体规划（2001—2020）》陆渡镇纳入新区统一规划，发展高新技术产业和现代物流业，构建休闲度假基地，建设现代化工贸城镇，最终成为中心城区的生活副中心。——《太仓十一五规划》宏观环境总结城市经济基础强，规划导向明确，产业发展加速对房地产市场支撑明显¾太仓区位条件突出，融入大上海1小时都市圈，交通便捷，发展动力足；¾太仓以外向型经济为主，产业基础良好，未来高新产业将是太仓主导发展产业，主要集中在新区；¾受产业结构的影响，城市外来人口增长明显，人口导入力强，特别是高新技术人才引进，城市化进程快，城市具有较强的向心力；¾城市规划向东发展明晰，东部开发区将形成城市副中心带，两极化发展趋势明显；太仓房地产市场分析宏观数据分析商业市场分析公寓市场分析别墅市场分析1、宏观数据分析太仓房地产投资¾可以看出，05年的宏观调控对房地产投资影响较大；¾太仓房地产在03～05年经历了爆发式的增长以后，目前正回归理性增长，整体房地产市场较为理性，且泡沫较小；2003年-2007年太仓房地产投资情况051015202530-50.0%0.0%50.0%100.0%150.0%200.0%250.0%房地产投资额6.0819.128.320.9621.61增长率89.8%214.0%48.5%-26.1%3.1%2003年2004年2005年2006年2007年单位：亿元2007年，太仓房地产开发投资发展较去年有所增长，全年完成投资21.61亿元，同比上涨3.1%，占全社会固定资产投资的9.6%，比上年同期下降了0.9个百分点；05年的宏观调控对太仓房地产市场影响较大，导致06年房地产投资额剧减；太仓整体市场供需2005年-2007太仓年商品房价格情况28.645.199.5464.411014.234.698.461.4572.60204060801001202003年2004年2005年2006年2007年竣工面积销售面积销售量近年走势有较大起伏，在2005年达到历史性的突破，成交量达到98.4万平米；在经历06年的理性回归后，于07年稳步上升为72.6万平方米，增长率为18.1％；竣工量于07年再度达到高峰，达到110万平米；¾在05年销售达到了历史性的突破后，06年开始理性回归；07年销售面积保持稳定增长；¾竣工量于07年爆发，达到110万平米，主要集中于新区几个大盘的竣工；2005年-2007太仓年商品房成交均价太仓整体市场价格35564287401112.8%6.9%01000200030004000500000.020.040.060.080.10.120.14整体成交均价355640114287增长率12.8%6.9%2005年2006年2007年成交均价稳步上扬，但幅度不大，整体价格走势较为稳定；07年均价达到4287元/m2，保持在4000～4500元左右的一个价格箱体；增长速度变缓，07年环比仅增长6.9％；2、商业市场分析城市发展角度敏感因素生存需求文化、情感需求价格品质便利$10000以上人均GDP$500以下$500~1000$1000~3000$3000~5000$5000~7000$7000~10000出现业态百货商店&批发市场仓储式购物中心大型综合超市&专业店都市MALL便利店郊区MALL集市&沿街商业业态替代阶段业态丰富阶段¾商业业态细分完全，总量饱和形成条件¾刚刚走出农业社会的自给自足，商贸交易信息不充分¾市场需求多元化，主流产品面临激烈竞争形成过程¾伴随生活资料相对过剩，各种商业业态在城市中心混杂聚集，车水马龙、景象繁华，形成人们共同认知的生活服务和商贸交易聚集区¾随传统商业业态不断丰富，市场开始细分出服务于不同人群、经营不同门类的专业市场，并带动其上下游产业链得以共同发展¾随市场不断细分，寻找空隙日益艰难，这时出现在一定辐射范围内经营相同门类、且档次有重合的不同商圈，相互分流客户，产生替代性竞争阶段特征¾城市原始商脉的发展和延续，民间自发形成，具备相对集中的商业设施和综合性的商业业态，承担城市商品流通中心的基本功能¾市场信息和市场机会被充