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本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。江阴靖江工业园区_两大产业聚集区整体定位及发展战略部门评审版08.12.02世联工作阶段划分——本阶段顾问工作为项目整体定位及功能定位中期报告第一阶段项目整体定位、功能分区及规划建议第二阶段招商策略工作成果•宏观经济背景研究•城市及区域发展研究•委托方访谈•政府机构人士访谈•企业访谈•国际中央商务区案例研•产业园、港口城市等相似区域案例研究•核心区功能与分布研究•根据前期研究，提出招商策略•项目包装，土地推介方案•营销方案，执行计划•本项目发展中央商务区的机遇分析•项目整体定位•项目功能分区•提交整体报告（终稿）新城发展模式研究工业园区发展模式研究CBD发展模式研究船舶业发展研究物流业发展研究钢铁业发展研究重型机械发展研究新材料发展研究长三角产业转移研究江阴经济发展研究木材产业发展研究新能源发展研究……在过去一个月时间里，我们从城市发展的高度和社会经济特征的深度来解读江阴靖江工业园核心区项目，并进行了广泛的调查和有针对性的研究调研内容城市发展现状城市房地产发展现状房地产片区划分不同物业发展现状自然人文资源分布与利用地块现状及周边环境……调研区域：靖江市主城区靖江市城北区靖江市城南区靖江市新港园区江阴市经济开发区江阴市临港园区……政府部门靖江市规划局靖江市经济发展委员会靖江市统计局靖江市科技发展居江阴靖江工业园招商局江阴靖江工业园规划局江阴靖江工业园国土局靖江市经济开发区靖江市新港园区江阴市经济开发区招商局江阴市新港工业园管委会企业•华澄重工•中建钢结构……•国内港口案例•太仓港•天津港•蛇口港•湛江港•洋口港•产业园区案例•苏州工业园•西安高新区•宝山工业园•市北工业园•长兴岛工业园•国内外CBD案例•拉德芳斯•勘萨斯市中心……实地调研与踏勘进行的研究国内外案例研究政府部门及专业人士访谈我们的研究范围：1、靖江市江阴靖江工业园核心区域：A地块为840余亩；2、非核心区：B地块为480亩研究范围包括两个层次－对52平方公里做整体产业定位－对核心区A、B两地块做详细功能定位•A地块八百四十亩，地块为较完整净地，内部有人造水景资源；•B地块分为四块，内部大量存在农民房，被农房分割成四块，呈条状分布。江阴靖江工业园AB水域①②③④4S店我们的目标：园区政府将依托产业园区核心区的打造完善园区功能，提升园区产业经济发展产业园区核心区园区政府目标通过项目合理运作，实现区域价值提升，带动园区经济发展。社会目标：区域形象改善，展示园区建设成就和精神风貌；完善园区功能，促进产业集聚和经济发展；经济目标：土地价值提升，增加政府土地变现收益；实现企业、产业导入，增加政府税收；靖江市江阴市江阴靖江开发区结合目标，我们从城市、区域以及项目本体出发，对项目的属性作出判定靖江属于锡常泰经济圈的北部，经济基础较好，为苏中经济领先县级市，近几年发展较快，重工业比重较大2007年长三角总体经济继续保持稳定良好的发展势头,地区生产总值达到46672.07亿元,占全国经济总量的18.9%;平均增幅达到15.2%；靖江市经济基础较为薄弱，主要产业为制造业，特别是“金属制品、通用机械、交通运输、电器机械及黑色金属、”五大产业，占工业总产值的71.8%；从04年起靖江市GDP增长速度一直保持在20%以上。05010015020025020042005200620072008（1-9）00.10.20.30.4GDP年增长率城市层级南京都市圈上海都市圈锡常泰都市圈苏锡常都市圈交通运输设备制造业,118.96,27%电气机械及器材制造业,67.46,14%黑色金属冶炼及压延加工业,60.17,13%通用设备制造业,52.94,11%金属制品业,52.64,11%其他行业,114.28,24%靖江经济处于苏中16县市第七位，在上海强辐射圈内处于倒数第二位，但增长速度均处于第一位，处于工业化中期02004006008001000120014001600大丰市宝应县高邮市仪征市东台市兴化市姜堰市泰兴市靖江市启东市江都市如东县如皋市海安县海门市通州市亿元00.10.20.30.40.50.60.7工业总产值增长率01000200030004000昆山市江阴市张家港常熟市武进区靖江市锡山市亿元00.20.40.60.8工业总产值增长率020406080100120140第一产业第二产业第三产业亿元00.050.10.150.20.25产值增长率项目南依长江、与江阴经济开发区及临港新城相接，北靠靖江城南园区，东接滨江新城，易接受江阴经济辐射，与城市距离较近江阴经济开发区：产业基础雄厚，已经形成了“高档纺织、精密机械、精细化工、特色冶金、造纸及彩色包装”五大产业,正在大力打造以“生物医药、国际金融”为核心的科技新城临港新城：高起点建设集港口航运、仓储物流、商务贸易、居住休闲、观光旅游、生态环境和长远发展空间为一体的临港新城区域层级临港新城经济开发区靖江园区城南工业园：将依托其独特的区位优势，建成以机械电子、纺织服装、汽车配件、食品加工、医药产品、电子信息技术为主导产业的轻型制造业基地滨江新城：规划面积13.8平方公里，集行政商贸、文化教育为一体，重在发挥长江岸线的旅游观光、生态环境优势，打造新型滨江新城区靖江工业园区滨江新城老城区水运：江阴靖江港口为对外开放港口，海运直通世界主要港口公路：国家交通干道京沪高速，广靖高速，宁通高速公路穿境而过，沿江高速正在紧张建设中铁路运输：新长铁路紧依园区东侧、南连沪宁铁路、北接陇海铁路，靖江设有客运站、货运站两江交流：江阴大桥、过江隧道（拟建）必将使工业园从苏南得到更多支持。江阴港口靖江口岸为对外开放港口，京沪高速穿境而过，江阴大桥连接大江南北，拥有良好的交通优势龙江路高架过江隧道沿江高速江阴大桥江阴靖江港口园区功能定位：建设产城一体化的现代化、综合性的工业新城，成为江苏省乃至全国垮江联动的先导区、示范区；园区规划为“一带、两轴、四区”的空间布局结构：一带：过江隧道生态防护带；两轴：沿江高等级公里发展轴、公新公路发展轴。四区：沿江产业区、商贸物流园区、腹地产业区、生活片区；地块在园区的规划为商贸物流园区核心商务带，功能定位：商务+办公+娱乐+居住腹地产业区沿江产业区商贸物流园区生活片区32145876112沿长江11234江高速姜八路路一江滨联江路物流仓储厂房A地块840亩为工业园商贸物流园区部分，西邻联江路，东靠近姜八路，南近规划中的长博仓储，北靠长阳物流和宇山万象厂房，目前成熟度不高项目四至：西至联江路，东临姜八路，南临滨江一路，北靠沿江高速；姜八路东侧：为规划中的安置区，现状是老化工厂、废品收购站及一些小餐饮店；联江路西侧：联江路以西为农田，未来可能成为加拿大木材项目，规划中的过江隧道与联江路相连；滨江一路南侧：规划中的仓储物流项目，现在为农田和零星农户，沿江高速北侧：仓储物流园区；市政设施用地其他公建用地（商业、办公、酒店）行政办公用地工业用地居住用地地块层级地块四至主要为农田，少量物流及仓储设施，姜八路沿线有零星餐饮商业，还未形成商业氛围市政设施用地其他公建用地行政办公用地工业用地居住用地32145876112沿长江11234江高速姜八路路一江滨联江路物流仓储厂房宇山万向晨洲服饰长阳物流格尔顿海鹏特种车辆长博二期东方油品仓储长博仓储新安置区渔民职工住宅区长强地块意向地块杨子江地块空白地块联检大楼江防加油站3461111257821234长阳物流长强地块沿江高速地块九易铸锻未来联检大楼及园区管委会等政府施规划在地块内，地块其中两块已由长强及扬子江控制，但可整体考虑规划。13过江隧道四线城市、省级产业园核心区；交通和区位优势明显；传统工业集中区；缺乏配套和人气项目属性15432经济较发达的四线城市产业园区核心地带传统产业集中区区域形象低，缺乏人气良好的交通优势项目属性界定为实现目标，我们不能孤立的看待840亩的定位，必须站在园区52平方公里的平台上，寻求我们未来面临的发展和机遇！R2我们想要什么？（针对目标的规范分析）社会目标：区域形象改善，展示园区建设成就和精神风貌；完善园区功能，促进产业集聚和经济发展；经济目标：土地价值提升，增加政府土地变现收益；实现企业产业导入，增加政府税收；S我们有什么？（针对现状的实证分析）区域：位于靖江园区核心区，是链接江阴靖江两城的纽带；产业基础：初步形成以后船舶制造，钢构件等为主的制造业集群，但产业基础相对薄弱，未形成规模聚集效应；交通：未来规划利好，沿江隧道打通，成为跨江发展的第一站；项目：中等规模项目，配套不足，周边环境一般，区域认知度较低。核心问题是什么？Q1:52平方公里园区未来价值如何占位，成为长三角经济格局下的重要一环？Q2:如何挖掘和整合项目自身资源，设置主营业务功能来实现840亩核心区土地价值增值？16项目小组研究了7个CBD模式和12个具有代表性的案例CBD模式金融保险中心全国性总部地区性总部高科技中心企业服务中心博览中心政府中心案例加纳利码头（伦敦）陆家嘴（上海）拉德方斯（巴黎）柏林新城（柏林）丹佛中央商务区（科罗拉多州，丹佛市）奥斯汀市区（德州，奥斯汀市）香港数码港（香港）堪萨斯市市中心（堪萨斯州，堪萨斯市）汉诺威FairGrounds（德国，汉诺威）拉斯维加斯（美国）慕尼黑会展中心堪培拉（澳大利亚）全球CBD模式CBD发展模式基于拟和的最优比对，现阶段工业园CBD与企业服务中心模式拟合度较高CBD发展模式园区具备的条件拟合度金融保险中心CBD江阴及靖江银行和保险公司数量，以及甲级写字楼数量都十分有限，航空交通缺乏全国性总部CBD无国际大公司总部，甲级写字楼数量有限，航空交通缺乏区域性总部CBD大量规模以上地区公司、低廉的写字楼价格、便捷的铁路陆地交通高科技中心CBD高科技产业及高新数量均不足企业服务中心CBD稳定的人力资源，众多的企业数量，低廉的经营成本和办公价格，逐渐完善的交通和IT系统博览中心CBD江阴靖江的经济规模和与上海面对的竞争使之成为长三角地区的展览中心可能性极小政府中心CBD管委会入住园区，但规模及档次有限拟合度低拟合度高CBD发展模式小结靖江市江阴市江阴靖江开发区园区的核心优势有哪些？作为垮江联动的示范园区我们具有区位、政策、土地、港口、人力方面的优势园区特征：资本：江阴、靖江分别投资90%、10%；土地：靖江市52平方公里拥有深水海岸线的土地；体制：园区领导均有江阴任命（主管民政的副局长由靖江任命）；财政：属于一级财政，税收归园区所有，滚动开发，10年后两县平分港口：今年10月批准港口为对外开发口岸靖江园区资本优势经济开发区优质的土地港口资源园区优势园区优势：区位与百强县之首的江阴仅有一江之隔；对岸江阴经济开发区正在进行产业升级且具有良好的教育科研资源土地13.6万/亩的地价低于江阴临港新城的19.2万/亩，更低于江阴经济开发区港口今年10月份被批复为对外开发口岸，相对于对岸江阴我们仍有较长的未利用江岸线人力管委会成员具有苏南经济模式发展经验及灵活的市场导向意识；靖江劳动力成本低于江阴政策省级经济开发区，作为示范园区得到省级领导的高度重视；启示：继续发挥靖江优势产业；承接江阴产业转移；利用港口优势发展适宜在港口发展的产业；利用土地及人力成本优势吸引资源加工型和劳动密集型产业；利用政策优势及江阴基础设施发展具有前景且得到政府政策支持的产业靖江市江阴市江阴靖江开发区靖江及园区产业基础交通运输设备制造业,118.96,27%电气机械及器材制造业,67.46,14%黑色金属冶炼及压延加工业,60.17,13%通用设备制造业,52.94,11%金属制品业,52.64,11%其他行业,114.28,24%靖江市以船舶制造、钢铁、机械制造、物流、制药为主要支柱产业•长强钢铁•新世纪钢结构•长荣钢铁•重庆特钢•长新特钢江苏环胜铜业有限公司靖江市泰力有色合金实业钢铁冶金机械制造•江苏宝骊集团•靖江华达汽配•江苏格尔顿传动轴•靖江