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1沈阳青建•明清册旅居区项目整体定位与发展战略报告终稿及专题研究谨呈：沈阳青建博海置业有限公司8/26/20192项目背景----开发商。。。。青岛建设沈阳青建博海置业有限公司子公司子公司。。。。沈阳青建博海投资公司3项目背景----开发商青岛建设刚刚改制，主要从事建筑行业，07年营业额100个亿，排名国内前列以前开发项目主要集中于青岛、济南、潍坊，开发经验少，以前项目都没有太大的市场影响力沈阳的首个项目，没有市场品牌青建博海投资07年6月份成立，专门为本项目成立青建博海置业项目委托方，两个投资方1、温：公司的小小股东2、青建：公司大大股东（黄总）4项目背景----对接人温总青建博海置业最高负责人，在沈阳关系范围极广，但乏房地产开发经验，但对项目有深入思考，关注的是报告有没有解决所关心的问题有中式情节，做这个项目要完成自己的一个理想（中式名盘）黄总青建的代言人、项目的直接对接人，做建筑出身，从没有过运作房地产开发项目的经验，刚刚从青岛调往沈阳，工作压力大学习欲望强（世联的各种刊物、沈阳做过的项目…），严格按照合同条款要求报告5项目背景----其他拿地之前曾考察过很多地块，觉得棋盘山土地价格已太高，利润空间小确定本地块的取地意向已经很久，但不久前才把土地真正拿下，主要觉得地块条件非常好，非常适合做一个中式项目中式几年来已经大量考察了全国范围内的各种中式项目，对芙蓉古城等成功项目不止一次进行考察聘请了相关专家，大量考察了江南园林、徽式建筑等传统建筑，并对此有深入研究资金项目开发时青岛有两个项目正在销售，将有比较稳定的现金流保障但开发经验不足，担心过大的开发风险，启动阶段不想有太大量的资金投入开发商的一切思维都围绕着中式对中式的了解远比我们深入行为谨慎6项目服务的关键词有效服务市场系统区分围绕市场展开思路，给开发商一个新的视角形成点和面的差异感围绕项目核心竞争力和市场发展的系统的开发策略的安排梳理开发商思路（并不是对其原来思考的否定，而是系统化和全面化），同时融入我们的思维理念区分开发商的核心需求和附带需求，围绕核心需求做足文章，附带需求适当满足7报告思维导图2开发背景研究1项目本体条件及开发目标536城市定位及经济发展特征城市及区域发展规划分析房地产整体市场分析项目核心价值定位领袖客户定位项目打造计划低密度市场分析项目整体开发策略项目核心竞争力打造4核心问题界定与案例分析7规划布局与分期开发建议8本体条件与开发目标9项目位于沈阳市南部苏家屯旅游经济区白清寨乡，距离五里河约30公里，桃仙机场约20公里，属城市远郊区白清寨风景区是苏家屯区东部已规划面积最大的旅游区。风景区山峦起伏，连绵逶迤，森林覆盖率在90%以上，风景区总面积77.3平方公里。区域内雪上训练基地有比较好的基础与市场认知。项目位于风景区中部的后小峪村，这个村三面环山，植被覆盖率极高，且有一条山溪从村子穿过，开发价值较高。桃仙机场苏家屯苏家屯旅游经济区绕城高速10项目地块交通便利，通过沈丹、十大、304等多条交通干道与外界相连，到达沈阳、抚顺、本溪、辽阳的车程都在30分钟以内本案距离沈阳市区不足30公里，在四处人口百万的地级城市的中心地带，每个城市到达的车程在30分钟之内，非常符合国际上别墅即“第二居所”的地理要求。通过沈丹高速可以直接到达沈阳，十分便捷通过十大线向西，然后转沈大高速向南，可以很方便到达辽阳市。十大线向北能直达抚顺市。沈大高速11项目总占地约2000亩，其中租赁黑松林约1200亩，开发用地约750亩，政府要求整体容积率不低于0.5，旅游用地占比最低22%，南侧滑雪场必须开发项目总占地租赁黑松林开发用地旅游用地占比整体容积率2000亩1200亩750亩≥22%住宅≥0.5旅游用地无限制1200亩黑松林开发用地750亩12项目地块以山峦和谷地为主，地形地貌丰富，局部植被茂盛，空气良好，内部有天然水系，通达性与私密性兼备1200亩黑松林开发用地750亩项目西侧边界北侧滑雪场松林南侧山谷及松林南边界公路东侧山谷13地块所属的苏家屯东部区域目前无房地产项目开发，属陌生区域，距离城市配套区较远项目距离最近的机场南部别墅区约15公里，周边尚无房地产开发项目，认知陌生；北侧的体育学院滑雪场是项目周边现存唯一的成熟配套，白清寨内虽有一定配套但档次低、品质差，难以满足项目需求。机场南别墅区沈阳体育学院滑雪场是沈阳唯一、我国少有的几个可以承办国际大型滑雪比赛的场地之一，在沈阳全市范围内具有一定的影响力，为项目区域带来了一定的区域认知。体育学院滑雪场14地块解析小结----1:交通条件便利有多条交通干道与外界相连，达到沈阳、抚顺、本溪、辽阳的车程都在30分钟以内优势劣势2:良好的自然资源地形地貌丰富，植被覆盖率高，且有内部水系，通达性与私密性兼具3:城市远郊，陌生度高项目距离沈阳市区近30公里，属城市远郊区，区域陌生度高4:市政配套缺乏区域开发成熟度低，内部生活配套设施不完善，周边配套水平低15项目属性界定----城市远郊、具备优势资源、大规模、低密度、综合开发项目区域中心城市沈阳是辽宁省会城市，位于辽中城市群的核心位置，随着近几年的快速发展，对周边城市的辐射作用逐渐增强，区域中心城市的定位逐渐形成具备优势资源项目具备较好的地形条件和植被条件，并拥有内部水系，如何充分整合和利用这些资源，最大化其效用，是项目开发必须解决的重要问题。城市远郊项目位于沈阳城市南部，距离市中心约30公里，属于城市的远郊区，如何克服区域陌生感是项目开发必须解决的问题。大规模低密度综合开发项目整体占地约2000亩，可开发面积约750亩，整体容积率不低于0.5，属大规模低密度开发项目，因此在项目开发策略的制定上，必须考虑大盘开发的特点，在形成持续竞争力的基础上分阶段建立开发策略；项目位于苏家屯旅游经济区内，政府要求至少22%为旅游用地，决定了项目必须是综合开发。16项目开发目标与限制条件1:项目品牌将本项目打造成高品质中式名盘开发目标限制条件2:价格启动期价格期望6000元/平米，项目总体均价期望8000元/平米4:土地价格项目拿地成本20万/亩5:建筑风格项目建筑风格限定为中式3:周期4-5年开发完成6:其他最少22%为旅游用地，无容积率限制，南侧滑雪场必须开发，其余部分具体功能无明确限制，可分期开发17报告思维导图2开发背景研究1项目本体条件及开发目标536城市定位及经济发展特征城市及区域发展规划分析房地产整体市场分析项目核心价值定位领袖客户定位项目打造计划低密度市场分析项目整体开发策略项目核心竞争力打造4核心问题界定与案例分析7规划布局与分期开发建议18开发背景研究19开发背景研究开发背景分析城市定位及经济发展特征城市及区域发展规划分析房地产整体市场分析20沈阳是辽中城市群的中心城市，随着与周边城市“都市融合”进程的加速，对周边城市财富及高收入人群的吸纳作用逐渐增强►辽宁中部城市群总面积6.5万平方公里，人口2134万，城市化水平达到58％。►辽中城市群包括中心城市沈阳、能源之城铁岭和抚顺、钢铁基地鞍山和本溪、化纤之城辽阳、港城营口，工业基础雄厚，能源丰富，海陆交通便利。►发展愿景：辽中城市群将担纲东北老工业基地振兴的主力，成为继“珠三角”、“长三角”和京津唐经济圈之后，中国经济快速发展的新增长极。城市群的服务功能（物流、金融、信息、研发等）将向沈阳集中，工业与六城市联合发展；交通改善、城界消失将加速人口与财富的流动。单中心城市扩张大都市化形成都市群形成主城新城新城新城新城川崎千叶横滨其他城市东京其他城市副城副城副城副城川崎千叶横滨其他城市东京其他城市副城副城副城副城副城副城副城副城沈阳21随着城市定位的变化和产业结构的转型，沈阳人口结构逐渐改变，城市高收入人群扩大沈阳城市人口结构变化示意图2006年在岗职工产业构成：第一产业0.7万人，与上年持平；第二产业37.2万人，减少5.6%；第三产业57.4万人，增加3.4%；2006年非公有制经济增长18.8%，高于GDP增速，占GDP的62%，十一五规划目标为70%；十五期间，会计、律师和科技等服务领域不断拓展，律师事务所发展到122家，比前5年增长1倍，技术市场交易额年均增长15%；2010年外资金融机构总数达到30家以上，全国所有商业银行都在沈设立分支机构（十一五规划目标）。劳动密集型的重工业城市►低收入阶层：低端产业工人占绝对主导►中高收入人群：公务员、国企管理层、私企业主综合性区域中心城市►金融、信息、咨询等现代服务业及高新技术产业带来高收入的白领阶层、中产阶层；►私营经济、商贸物流业蓬勃发展产生的个体户、私营业主等；►都市融合带来财富人群流动；金字塔型高收入人群扩大我们判断，沈阳城市的新增人口主要由两部分组成：►现代服务业及高新技术产业从业人员及私企业主►制造业工人（主要来自对周边农村人口的吸纳）22收入增长及人口结构变化带来消费力的释放与消费结构的转变，高端消费增长迅猛，旅游及住房消费成为热点►自2000年以来，沈阳市城市居民收入水平连年增长，平均增长率达9%，居民消费明显增加。2006年人均可支配收入达11209元。►随着收入的增加和市场商品供应的丰富，城乡居民消费领域不断扩展，人们越来越追求生活品位和档次；►社会消费品零售总额亦逐年增长，消费热点集中在：旅游消费、住房及带动的装饰、装修、家电等相关消费、通讯电子产品消费等；►据相关市场研究机构估算，沈阳高端消费者大约有8-10万人左右，加上鞍山、盘锦、抚顺等周边城市的高档消费人群，每年辽宁地区到沈阳消费的高端消费者大约有30万人。23开发背景研究开发背景分析城市定位及经济发展特征城市及区域发展规划分析房地产整体市场分析24沈阳城市规划呈现“孔雀开屏”式布局，产业四面开花，向南是城市发展的主方向“北依南拓”的发展规划决定了向南是城市升级的主要方向，其他方向则主要承担产业升级的功能25长白岛、奥运会将进一步奠定浑南地区沈阳新都心的地位，带动城市南部区域价值的提升在“大浑南”的战略格局中，长白岛建设要成为“大浑南”建设的“发动机”。预计2008年上半年长白岛将达到通水条件，并实现通航。未来长白岛地区不仅是高档居住区，还将是商业和现代服务业聚集区。奥运会效应将主要体现在城市知名度上升、基础设施建设及旅游等服务业的发展上。沈阳作为奥运分赛场承办2008年8月16日至26日共八场奥运会男女足球比赛。城市核心新都心制造业农业深加工旅游26项目所属的旅游经济区位于金廊延伸的南部干线上，在航空经济区的辐射范围内，是苏家屯经济发展的三大板块之一由“浑河新城”、“永乐农业经济区”和“旅游经济区”构成的三大经济板块是苏家屯地区未来经济发展的最主要支撑，是带动“大浑南区”发展的“龙头区域”。桃仙机场旅游经济区位于苏家屯地区东部，临近桃仙机场，并处在城市金廊的南部延长线上，受航空经济区和城市南扩的双重拉动，发展势头迅猛。27旅游经济区定位为空港经济圈的“接待中心”和沈阳的“城市客厅”，旅游和高端商务休闲产业是区域未来主要的发展方向①②③④⑤⑥⑦⑧编号项目概况2占地：5800亩投资：24亿主要物业：五星级酒店、休闲商贸中心、休闲度假社区3占地：1200亩投资：2.5亿主要物业：高尔夫会馆、网球、有用等运动休闲设施4占地：100亩投资：5000万主要物业：农事体验5占地：475亩投资：4.5亿主要物业：分时度假酒店6占地：95亩投资：5000万主要物业：温泉、休闲、会议度假会馆7占地：700亩投资：5亿主要物业：商务会议中心与区域的发展定位相对应，目前经济区内所引进项目以商务、休闲为特色的综合开发项目为主，项目多配套有星级酒店、高尔夫、商务中心等高端休闲设施佳兆业项目：总投资70多亿一期占地：300多亩本项目28开发背景研究开发背景分析城市定位及经济发展特征城市及区域发展规划分析房地产整体市场分析29近年来由于供应量充足,市场表现出“量价齐增”的特征，价格增幅稳定，近三年销售量的平均增长率超过50%自2001年以来沈阳商品住宅市场一直保持理性、健康的增长态势，销售均价增