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恒大海陵岛开发滨海旅游地产项目-风险评估3项目风险辨析4项目风险评估5项目风险应对6结论2恒大海上夏威夷项目简介1阳江海陵岛介绍3项目风险辨析4项目风险评估5项目风险应对2恒大海上夏威夷项目简介6结论1阳江海陵岛介绍海陵岛图片展示Thepictureshow海陵岛地理位置1海陵岛位于中国广东省阳江市西南端的南海北部海域，距阳江市区20公里，面积为105平方公里，是广东省第四大岛。地处广东、广西、海南等省区水陆交通要道，毗邻港澳，贴近珠三角地区。该岛交通便利，经广湛高速公路至广州仅2小时，经沿海高速公路至珠海仅1.5小时，是粤西、粤东、粤中的海上中转站，是国内外不可多得的自然生态海岛。海陵岛图片展示Thepictureshow海陵岛沙滩2海陵岛位于广东省的阳江市，享有“南方北戴河”和“东方夏威夷”之美称，被誉为一块未经雕琢的翡翠。海域面积640平方公里，浅海滩涂9800公顷，岛岸线141．7公里。海陵岛全年日照时间长，年平均气温22.8度，年晴天数310天，四季分明，气候宜人，是旅游度假的理想地方。图片展示Thepictureshow海陵岛红树林3海陵岛银海城旅游度假区是海陵岛风景资源的核心的精粹所在，是海陵岛旅游开发的重心地区。拥有载入吉尼斯世界纪录大全同时可容纳10万人的十里银滩海滨浴场。度假区蕴含丰富的生态旅游资源，具有原始生态特色的天然泻湖的被称为活化石的红树林等等。图片展示Thepictureshow海陵岛滨海旅游度假4海陵岛海陵岛已经进入发展的快车道。一批旅游综合开发项目纷纷落户海陵岛，目前在建重点项目20个，总投资近400亿元。其中，恒大文化旅游城项目、投资80亿元的保利银滩项目、投资80亿元的敏捷雪流湾项目、投资60亿元的顺峰北洛湾马尾岛项目、投资20亿元的大飞洋游艇项目以及投资16亿元的飞鹅岭公园项目正加快推进，海陵岛新一轮发展势头已经形成。3项目风险辨析4项目风险评估5项目风险应对2恒大海上夏威夷项目简介6结论1阳江海陵岛介绍项目简介恒大海上夏威夷地图项目一线临海，海岸线超2公里2项目的整体环境优美（效果图）3该盘是恒大地产集团斥巨资打造的山海温泉国际度假项目，首期占地面积约1800亩，海岸线将近2公里长。凭借得天独厚的山、海、岛及温泉资源，推出市场后备受追捧。1恒大海上夏威夷宏观市场潜力大政府政策支持政府大力发展海陵岛旅游业，支持岛内旅游业并贯彻实施将海陵岛打造成为“国际生态旅游岛”的发展战略。目前广州等地楼市限购政策升级、市区房价较为坚挺的背景下，该项目因配套丰富、生态优美、不限购等十分吸引珠三角买家。与阳江市发展战略相吻合十一五期间，阳江市为落实“科学发展观”，全面实施旅游优先发展战略。恒大海上夏威夷优越的自然环境便捷的交通竞争对手短期受到限制海陵岛发展规划以海洋文化为特色，滨海休闲度假为主导。政府为了保护岛内的资源，明确规定未来10年内不准房地产的开发，因此，未来10年内海陵岛拥有海景资源的房源将非常稀缺，竞争对手也相对得到控制，升值空间巨大。中观海陵岛发展规划是以旅游产业为中心1.项目距离西部沿海高铁阳江站约25分钟车程（预计2016年通车），可1小时通连广佛。2.S277省道连通阳江市区与海陵岛，项目可在半小时内到达阳江市中心。位于海陵岛十里银滩东侧，水清沙白置身居所可享受，壮阔海景等多重立体盛景,还可享受到“三元一岛一海岸”的绝美度假环境。项目1恒大企业具有高效的执行力，有高度的整合内部和外部的资源能力，已经形成了一套总部通过紧密型集团化管理，对全国各地区公司实施标准化运营的运营模式。微观市场定位状况“快稳好”的财务状况恒大的高效管理模式简介是以旅游人群为目标，为最终消费者的物业形式，依托现有的优秀旅游资源旅游景区，又投入休闲度假设施设备的建设，大力营造旅游度假氛围。开发商以为异地置业者提供“第二居所”度假休闲为目的，业主以度假置业和投资置业为目的。恒大地产营业收入在上市地产企业中名列前茅，营运能力快，偿债能力稳，费用和成本都控制的很好，有效防止资金链的断裂。3项目风险辨析4项目风险评估5项目风险应对2恒大海上夏威夷项目简介6结论1阳江海陵岛介绍14项目风险辨析国内旅游地产发展不成熟A经营模式单一，缺乏创新国的旅游房地产经营开发方式普遍过于传统和呆板，除了项目单纯照搬没有创新外，经营操作上也普遍采用单一的旅游风景式，不能形成自有稳定的消费群体，难以形成一个整体的营销网络。B旅游地产自身的“弱势地位”旅游业过分依赖于宏观经济，缺乏独立生存的能力。一旦宏观经济形式发生不利变化，旅游业将迅速萧条，而依附于旅游业的别墅、度假村将再次出现门可罗雀的惨淡景象。C快速增长的支撑空泛中国的旅游地产还只是处于起步阶段，旅游地产对相关产业链的要求很高，对服务的要求很高，这都不是一朝一夕可以达到。15项目风险辨析旅游地产同质化严重就中国旅游地产发展的挑战和问题，我们发现非常多城市规划是差不多的，但如果我们去了解世界知名的一些旅游度假胜地的规划，每个地方都有差异性，这就需要我们来一个全方位的提升。另外一个挑战来自于营销。旅游地产最大的特性就是项目和购房者是在不同的区域，是在异地。而今超过70%购买海南房地产的客户来自于岛外，这就预示着整个营销战线非常长。还有一个问题在于服务，旅游地产不是一个单纯居住的功能，而是要满足跟旅游相关的吃喝玩乐购住行。因此需要针对旅游地产这个物业提供后续的衍生服务或者基本服务。3项目风险辨析5项目风险应对6结论1阳江海陵岛介绍2恒大海上夏威夷项目简介4项目风险评估宏观经济形势•经济繁荣时，优质的旅游地产项目会有高回报，而当经济下滑时，这种形态的地产经济就将一起低迷。未来旅游地产发展•由于旅游房地产在我国尚属起步阶段，行业法规不够完善，所以发展方向存在着不确定性。政策•社会经济政策的制定与修改（宏观经济政策的调整等）•部门决策的改变市场•自住——作为旅游地产，房企将旅游地产当做企业的拿地模式，所开发的项目以销售回笼资金为主导，而对于旅游资源整理、配套的关注度较低•投资——旅游度假相关产品的价格已经表现虚高，此时，尽管有一定的投资回报收益，但是，如果投资客想出售套现却很难，主要是由于旅游度假产品二手市场尚不成熟，这些产品还难以有实际的度假、养生等方面的功能，导致接盘的人较少。中观地区发展计划•包括该地区土地政策、土地利用规划改变•缺乏统一规划（酒店、度假公寓一直在建）产业布局•旅游业（“岛东国际文化旅游度假区”、“恒温海水主题公园”、“新型生态渔农业休闲度假村”、“华夏(海陵岛)艺术大观园”、“亚热带滨海婚纱摄影基地”、“旅游文化纪念品展销基地”•渔业（闸坡港上，腥味扑鼻。这个距大角湾不到10分钟车程的地方，里三层外三层密密麻麻停靠着各类渔船。）大型开发项目和竞争对手分布（竞争激烈）•保利银滩项目占地2750亩，规划建设包括3家五星级酒店、一个海边高尔夫球场、一个帆船俱乐部等设施在内的高端旅游休闲度假区。•敏捷黄金海岸旅游综合开发项目，囊括了国际游艇俱乐部、五星级酒店、度假公寓、水疗中心以及旅游、文化、体育等配套设施，“8万平方米的游泳池更是世界罕见”。•顺峰北洛湾马尾岛乡村俱乐部、大飞洋游艇俱乐部等投资超10亿元的大项目正加快推进该地区土地政策、土地利用规划“阳办【2012】35号”文称，“为更好地将海陵岛打造成为国内外知名的滨海旅游休闲度假胜地，在中国城市规划设计研究院编制的第三轮总体规划基础上，按照国际旅游岛的标准对旅游发展进行重新规划”。文件还提出，停止海陵岛所有未动工的房地产项目，并暂停房地产项目供地。对于经批准且已动工的建设项目，要组织专家论证，对未建部分进行调整优化。中观自然环境•暴雨、台风（因为购买者是来度假的，气候是购买者的重点考虑的因素之一）•海滩（海岸是否受侵蚀）•泄洪区（位于泄洪区不可开发为住宅）•环境质量（水污染：1、可能影响到温泉的水质2、游客饮食受影响）•红树林（对生态会否造成影响，是否能与周边的景观相适宜）公共干预•建设过程中造成噪声污染等可能会遭到附近居民的投诉交通设施•高铁等能否如期开通•交通规划能否更完善项目用地范围可以看出：1、临近海滩（十里银滩东侧）、湿地（红树林）2、土地用途分类微观主题定位不明确•体现不出“海上夏威夷”的主题•与“渔村文化”无法融合•针对的客户群，各个客户群的比例温泉项目•淡旺季的风险，冬季旺季，夏季淡季。根据大多数温泉旅游区的统计，温泉旅游的淡旺季，游客相差一般在10倍左右。•温泉建设无特色，缺少对温泉文化的演绎。•水量不足。温泉水量是温泉水（水量、水温和水质）三大要素之一，也是温泉开发成功和后续发展的基本命脉。•水温会提高成本。在冬季，温泉温度低、水冷时会使人患上感冒或引发其他疾病，而引起客人的投诉，如果温泉水量大就可以采取补水的方式增温，否则就要适量加热增温，很自然，加热必须要用能源（煤、煤气或电），这就额外加大了经营的成本。•水污染导致水质变差。•周围别的项目开发温泉旅游区。•服务和管理跟不上微观泄洪区•海水倒灌游艇项目•可能会污染水域环境•周围别的项目开发游艇设施场地设计、功能分区不合理•旅游服务区、度假中心区、海上运动区、陆地运动区、空中运动区、道路绿化带等建筑材料设备的选择•影响进度，成本上升，如果要更替换，还会造成原有材料的浪费技术、设计质量、施工质量因素•台风加上临近海域，地产可能会受影响内部装修•房间色调、内部陈设、装修主题是否与外部相协调整体空间形态•与该区域总体的形态不相适应规划设计人员的专业水平•专业知识、判断24风险坐标图①②③④⑤⑥⑦⑧⑨轻微风险一般风险重大风险⑩⑪⑫⑬可能性影响程度极高高中等低极低极低低中等高极高说明：①经济形势预期不确定风险②旅游地产发展方向不明确风险③市场政治经济政策风险④地区发展计划风险⑤旅游业竞争风险⑥环境风险⑦自然风险⑧公共干预风险⑨交通设施风险⑩项目定位风险⑪技术风险⑫经营风险⑬工程质量风险⑭规划设计人员的专业水平风险⑭经过我们小组头脑风暴法得出风险坐标图25风险评估重大风险一般风险轻微风险风险评估旅游地产发展方向不明确风险地区发展计划风险项目定位风险经营风险工程质量风险规划设计人员的专业水平风险规划设计人员的专业水平风险经济形势预期不确定风险市场政治经济政策风险旅游业竞争风险环境风险公共干预风险交通设施风险自然风险技术风险3项目风险辨析5项目风险应对6结论1阳江海陵岛介绍2恒大海上夏威夷项目简介4项目风险评估项目宏观风险应对企业与政府合作加强恒大地产与阳江市政府的合作将海陵岛旅游业的发展纳入阳江市国民经济和社会发展计划，真正作为一个重要产业来办，充分发挥其综合带动功能，更好地促进海洋经济的全面发展，重视海陵岛旅游区的统一规划和综合开发利用加强经济形势预测走区域经济的路子，面对国内外激烈竞争的旅游市场，海陵岛只有坚持一业为主，多种经营，逐步建立多元化、综合性的旅游业体系，走旅游区域性经济开发的路子，才能有效地提高旅游业的经济效益和抗御风险的应变能力要充分利用海陵岛滨海资源和基础条件比较好的优势，对重点旅游区域和项目采取重点开发、重点建设。恒大房企欲发展旅游房地产，在市场投资时应注意发展存在的不确定性，应做好充分的市场调查分析，重点开发搞好市场状况分析政治经济市场投资28项目中观风险应对地区发展规划风险应对产业布局风险应对同行竞争风险应对可邀请有能力的国内外知名规划设计师设计，合理规划设计海陵岛，搞好基础建设，宜将海陵岛逐步建成广东最大的海岛旅游基地。基本布局开展传统滨海旅游项目外，宜充分利用尚未完全开发利用的旅游资源，围绕“岛、滩、钓”三个方面重点开展几个新颖、有影响的旅游项目宜结合建立度假村、度假区、海底世界等来开发利用这些富有潜力的海滩资源，开展帆板、冲浪、潜水、游泳、赛艇等旅游项目，在海陵岛沿海滩涂上建立若干类似于西班牙“阳光海滩”之类的海滩娱乐城。滨海旅游业的开发布局需要经严密考察论证，根据海陵岛沿海地理文化、历史等状况，结合滨海旅游所倚仗的海洋优势。突出重点，要突破传统的观光型，增加知识型、康乐型旅游景点，并紧紧围绕沿