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政协大厦物业发展建议2008.05.27政协大厦营销思路¡思想碰撞¡须以高端形象高端形象入市，颠覆前期烂尾不利印象，为综合体二期高调入市做好铺垫在既定产品设计无明显市场竞争优势的情况下，主动赋予¡¡智能、生态、智能、生态、人性化人性化¡¡的产品元素，为后期差异化市场营销创造实际支点全面引入¡¡体验式体验式¡¡营销理念营销理念，在售楼处设计、样板间展示以及软性销售服务方面寻求突破告别生硬空间¡¡后商务时代办公全新体验主楼-写字楼副楼-商务公寓大堂公共空间洗手间大堂公共空间生态与智能科技引入商务配套引入纯正商务质感为先¡¡主楼（写字楼）外廊阶梯水景阶梯水景设计建议：花池改为水池，汇聚坡度活水原台阶改为坡度活水景，活水流入花池，落差产生水流声，缓解立交桥噪音LED背景墙,增加项目的亮点。还可作为独具特色信息发布平台，既可服务于本项目还可以作为特色广告位蓄水池坡度活水景LED背景墙纯正商务大堂设计关键点：风格简洁、硬朗利用局部通高，增加空间感质感用材两层通高单层层高设计关键点：充分利用层高差异，考虑设计LED显示屏，分流视觉注意力，避免单层空间压抑感车行大堂设计建议：取消正对写字楼电梯厅东侧的隔墙，设置从地下一层停车场进入写字楼大堂的入口。取消入口正对的停车位。在入口北侧设置一个停车位。减少停车位的损失。车行大堂概念引入充分利用项目既定高差条件车行大堂创新概念，彰显高端物业人性化理念灯景电梯厅电梯编号国际化电梯编号标识配合嵌入式灯光充分体现品质追求柔和色调灯光装饰既体现品质感又增加电梯厅明亮度充分挖掘照明系统与指示灯系统的深度融合；设计风格简约，大气，避免细部的复杂处理，方便后期物业管理；电梯厅作为除大堂外客户最关注的公共空间，需要继承大堂相同风格，选材考究，打造高端写字楼装饰标准。照明系统与指示系统的有机融合设计风格与大堂调性保持统一结合灯效，打造高端品质感嵌入式灯槽设计，将灯光射向墙壁，不直射到人；人性化公共走道人性化洗手间借助雅致的过渡空间，增强客户对办公区域使用的心理舒适度；在基本装修方面，地面和墙面选用高档块材，配备厕纸、衣物钩、干手机，选用感应式水龙头，选用名牌洁具如科马、科勒等；卫生间的装修色调、采光色调与公共部分要求协调统一。过渡空间国际化导视系统停车场、商业、写字楼部分导视系统设计原则：指位明确；采用国际统一图标；造型精雅；材质商务感强；高站位，体现项目在细节上的体贴入微，展示项目品质感和国际商务新奢华主义¡¡副楼（商务公寓）设计关键点：水景设计，体验¡细水流长¡感官享受结合花池，与整体调性呼应新奢华主义-1公寓入口新奢华主义-2柔性商务风格简洁奢华，材质为先人性化等候区座席设计关键词:融入人性化理念的柔性商务空间、模糊化的高端装修元素，带来对奢华的全新理解商务公寓大堂车行大堂设置建议：地下一层西北侧为停车场。取消附楼双电梯厅北侧的隔墙，以及隔墙正对的两个车位，改为从地下车库直接进入公寓的通道开门。车行大堂设置优点：便于为大厦的用户及访客提供不用下车即从地下车库直达电梯厅的通道，增加客户使用舒适度和尊贵感。有利于项目档次的提升。新奢华主义-3公寓车行大堂大理石地砖及贴面，风格简约大气，彰显现代奢华，并非传统¡金壁辉煌的豪装¡。电梯厅主形象面，简洁大气，利用昭示面突显项目名或企业名，体现高档且人性化。设计隐藏墙面开门新奢华主义-4公寓电梯厅生态&智能已成为全球写字楼发展方向德国邮政大厦伦敦的瑞士再保险大厦香港北京道一号广州发展中心大厦荷兰ING银行总部生态&智能无处不在！生态&智能是社会与企业的共同关注点能源危机高压高负荷工作持续保有市场影响力永恒的高端概念TEXTTEXTTEXT社会责任企业运营成本对健康商务要求的提升对高效率的进一步追求高形象保持物业保值增值增加购买者与租赁者信心所谓¡高端¡不断被新指标刷新价值无法直观的感知生态&智能成为不会过时的概念生态&智能发展2大趋势，8大技术趋势一：调动一切技术构造手段，达到能耗低，减少污染并可持续发展的目标趋势二：深入研究室内热工环境（光、声、热、气流等）在人体工程学的基础上（人体对环境生理、心理的反应）创造健康舒适而高效的室内办公环境关键词¡¡低能耗、低污染、可持续发展关键词¡¡健康舒适、高效8.太阳能光伏发电以及电能高效存储利用系统7.混凝土楼板制冷供暖（水冷风冷）技术6.水源热泵及地源热泵技术5.单元式外墙预冷预热及通风换气装置4.空气热压原理下的自然通风系统3.高效保温隔热玻璃及遮阳调光装置2.智能呼吸式双层幕墙1.局布生态节能与技术改进相关技术5A智能核心系统无线网络本项目生态&智能支撑点智能呼吸式玻璃幕墙太阳能利用与转化局部生态环保概念生态智能生态智能领跑者领跑者高形象＋高关注＋高收益（3高）低能耗＋低推广＋低运营成本（3低）高投入≤现代企业最大的办公运营成本来自空调费用，一种生态智能技术在建筑外立面上的应用，从此改变这种状态！生态智能-1智能呼吸式玻璃幕墙打造会呼吸的写字楼能够为企业降低运营成本，才是最吸引人的生态科技！选用呼吸式玻璃幕墙利用自然光实现照明减少空调的使用通过开启窗实现自然通风室内无眩光在双层的low-e玻璃增加了第三层玻璃，使用后的冷气被收集到玻璃之间，如果室外是31度，立面玻璃和内层玻璃之间的温度仅为26度，起到良好的缓冲作用，这样一来我内的人们即使靠近玻璃也不觉得热利益：比常规幕墙采暖节能40%-50%，制冷节能40%-60%。（深圳2/3的时间需要空调制冷）装机容量（空调系统）下降了20％－30％夏季空调费按一个月30天计算：普通幕墙（中空）0．18元／小时m2呼吸式幕墙0．067元／小时m2。当现代人厌倦了恒温，诅咒周末加班的闷热，惊惧了空调病后，他们向往的工作环境是健康的、自然的¡¡自然通风系统让工作更健康生态智能-2双层幕墙与自然通风系统的配合，使得建筑全年70%的工作时间完全放弃空调，只在不到30%的时间里（炎热、飓风等）需要送风和供暖制冷。自然通风在实现原理上有利用风压、利用热压、风压与热压相结合以及机械辅助通风等几种形式。它是一种具有很大潜力的通风方式，具有节能、改善室内热舒适性和提高室内空气品质的优点。自然通风系统与双层幕墙完美配合，令70%的工作时间不再需要空调！开启扇的运用成为绿色办公的重要标志，自然的空气流入，有益于健康。健康&开启扇生态智能-3内开式开启扇保证外立面美观，同时营造更健康的办公环境！满足生态办公理念，自主开窗通风；维持外立面在窗户开启时平整，保持整体建筑立面美观性；预防窗体脱落或者玻璃破碎时，伤及楼下过往行人车辆；案例借鉴：广州信合大厦太阳能的无限利用体现真正高端与众不同的屋顶用太阳能电池板替代常规顶层花园或停机坪构建生态智能的能源基础更加实用、更加节能生态智能-4屋顶设置太阳能电池板根据日照情况，可以考虑在东南、西南侧选用主动式幕墙系统，即配以自动感光垂帘，垂帘可自动伸缩以遮阳主动式幕墙系统的白天运转电力由太阳能提供参考案例：香港北京道一号北京道一号楼顶180平米太阳能发电板满足驱动整栋楼的电动百页帘；北京节能示范楼一幅30平方米发电玻璃的峰值发电能力为5千瓦。深圳气候¡¡不可错过的太阳能!无辐射环保墙面全面提升健康指数大堂的背景墙及核心筒墙面可采用国际领先的特制结构玻璃材料，这种材料为德国专利高品质无辐射环保科技材料，价格为每平方米2000多元；一方面充分体现生态环保的理念，另一方面材质本身匹配高端物业气质。生态智能-5健康灵活&变频VRV中央空调节能、高效的制冷方式：变频科技高效节能支持24小时小空间自由使用制冷范围灵活自主准确、合理的计量方式：按产权单位分户电费计量方式公正合理，广受客户认同健康概念新风系统：产权单位及公共空间需单独设置与VRV空调相匹配的新风系统，迎合健康办公需求生态智能-6本报告是严格保密的。随时随地无线上网高端物业的必备配置生态智能-7建筑内全面覆盖无线网络，使用DHCP，保证客户方便使用无线PDA和便携式笔记本在建筑内的任何角落上网。在大堂设置液晶终端，用户可以上网查询¡楼宇介绍与管理系统¡以及¡入驻企业水牌¡等小企业&¡大商务¡¡¡商务配套谈判会所会客接待厅为中小企业度身定制，满足企业运营基本商务需求。发展方式：（1）与酒店资源整合使用（2）另辟避难层或低区低价值面积，打造商务会所售楼处及样板层风格建议2008.05.13¡时尚商务馆¡极致形象引人注目不是单一的销售中心而是高端人群向往体验的场所不是单纯的硬性商务而是融入多元奢侈符号的综合气质不是简单的高档装修而是设计感浓于功能感的全新尝试卖场功能融商务会馆于无形通过空间布局与元素导入，缩小买卖双方利益距离，强化高端体验将售楼处必备的接待区、3D播放厅、模型展示厅、洽谈与休息区，通过合理的空间布局，以及充分融入奢侈符号的设计元素，达到¡淡化卖场交易氛围，强化高端感官冲击¡的现场效果，营造一种内敛但具有品位与气度的高端商务会馆氛围空间布局篇室外过渡区接待交流区3D区模型区物业部财务室经理室洗手间VIP2VIP3多媒体会议室TOPSHOW&洽谈休憩区情调CoffeeVIP1招商部休息室签约室元素导入¡¡功能分区设计篇接待交流区¡¡时尚会馆¡第二触感¡3D播放区¡¡影音享受¡第三触感¡模型展示区¡¡科技互动¡第四触感¡综合功能区¡¡在TopShow中徜徉¡第五触感¡VIP接待室¡¡设计为先¡第六触感¡情调Coffee¡¡香浓回味¡第七触感¡室外过渡区¡¡高端场所¡第一触感¡室外过渡区¡¡高端场所¡第一触感¡从进门之前就开始拉升对这里的期待!小型水景绿色植被装饰雕塑设计元素KPI:室外过渡区接待交流区3D区模型区物业部财务室经理室洗手间VIP2VIP3多媒体会议室TOPSHOW&洽谈休憩区情调CoffeeVIP1招商部休息室签约室不是排排座的生硬接待而是与客户交流共享的一个灵动平台¡一分为二¡的环形吧台式接待体验设计元素KPI:¡1/2¡发挥接待前台功能，面向销售中心主入口；¡另1/2¡替代传统洽谈卡座，以¡在吧台边放松地交流分享¡的全新体验形式，替代传统¡买卖谈判¡模式，同时彰显高端会所调性接待区¡¡高级会馆¡第二触感¡室外过渡区接待交流区3D区模型区物业部财务室经理室洗手间VIP2VIP3多媒体会议室TOPSHOW&洽谈休憩区情调CoffeeVIP1招商部休息室签约室3D播放区¡¡影音享受¡第三触感¡顶级私享空间，视听与奢华感受的盛宴!为数不多的，却拥有商务奢华感的皮质沙发相对封闭的私享空间顶级影音设备，保证绝佳的视听享受设计元素KPI:室外过渡区接待交流区3D区模型区物业部财务室经理室洗手间VIP2VIP3多媒体会议室TOPSHOW&洽谈休憩区情调CoffeeVIP1招商部休息室签约室模型展示区¡¡科技互动¡第四触感¡互动，彰显高端科技追求！匹配整体空间装修调性的区域设计感智能型展示设备，如：遥感指示灯系统、触摸讲解屏、感光投影设备等设计元素KPI:室外过渡区接待交流区3D区模型区物业部财务室经理室洗手间VIP2VIP3多媒体会议室TOPSHOW&洽谈休憩区情调CoffeeVIP1招商部休息室签约室综合功能区¡¡在TopShow中徜徉¡第五触感¡LVGEMESSENCE与一个阶层的对话，源于了解并且分享这个阶层的价值理念在这里，绿景将以顶级城市鉴赏的名义，汇聚南中国财富精英，共享奢华¡¡在营销中心开辟综合功能区，用于持续举办系列小型奢侈品展徜徉在奢华之间，令客户不断回味精品的格调洋酒、雪茄、钢笔、手机、高尔夫用品¡¡让这一切在晶莹剔透的橱窗内散发光芒与营销推广¡噱头¡充分融合，吸引的将远远超出想象TopShow理念KPI:综合功能区¡¡在TopShow中徜徉¡第五触感¡极具设计感的展示台或展示柜穿插于展柜间的商务感休憩沙发设计元素KPI:室外过渡区接待交流区3D区模型区物业部财务室经理室洗手间VIP2VIP3多媒体会议室TOPSHOW&洽谈休憩区情调Co