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西安高山流水仁厚庄项目整体定位及发展战略报告谨呈：西安高山流水房地产开发有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。终稿（完整版）PARTONE1★项目属性界定项目属性界定西安传统意义上的市中心处于古城墙内。以四面城墙为界，东西南北四个方向分别称为东郊、西郊、南郊、北郊。项目位于东二环以内，距离城市古城中心约15分钟车程。项目位于西安城市传统意义上的东郊，二环以内，距市中心约15分钟车程市中心（钟楼）北郊东郊南郊西郊15min项目属性界定项目地块东侧紧邻东二环线，地块附近公交系统发达，交通便捷城内地块东侧紧邻东二环线，交通便捷。地块周边1公里目前运行公交线路有26条。分别是：7路、8路、102路、228路、237路、240路、300路、313路、37路、320路、48路、408路、48路、401路、402路、410路、43路、508路、512路、517路、602路、705路、714路、716路、528路以及教育专线。项目属性界定地块东侧：学校地块北侧：电信小区项目四至情况地块西侧：住宅小区地块南侧：西安理工大学地块西侧：兴庆宫公园地块北侧：建国饭店项目内部地块平整，存在大量待拆迁农民房项目属性界定碑林区重点旧改项目之一，预计于8月份完成拆迁。项目属性界定地块容积率6，限高100米，受90/70限制经济技术指标商品住宅区返迁安置区规划用地面积42805平米18404平米功能住宅待定110000平米非住宅待定16600平米容积率＜6（可突破）建筑限高＜100米绿地率不小于35%规划限制90/70（可突破）商品住宅区返迁安置区项目的容积率、90/70并未完全限死，可以适当浮动和突破。住宅和商业的比例未作限制。安置区的住宅和非住宅总面积为已确定的项目指标。项目属性界定本项目为城市近郊高容积率小规模旧城改造项目二环以内近郊城中村改造高容积率小规模区域属性项目属性PARTTWO2★核心问题提炼核心问题提炼稳健运作、风险控制导向及现金流导向；快速实现销售并回收投资；项目盈利模型不考虑城市综合体模式；成为西安市亮点项目；高山流水对目标的表述住宅销售均价7000元/平米，商业20000元/平米；建立高山流水品牌下城市高容积率产品开发模型；丰富高山流水品牌文化地产产品内涵；世联对目标的理解加强品牌建设打造城市精品项目价值实现规避开发风险项目开发目标项目面临哪些难点？从成交量来看，市场成交量从2004年开始快速攀升，从305万平到2005年的497万平，预计2007年成交量将达到700万平以上，持续4年市场出现价量齐升局面。269527942998285630103122330740003.7%7.3%5.4%3.7%5.9%21.0%-4.7%0100020003000400050000001020304050607上半年-10%-5%0%5%10%15%20%25%成交均价环比增长率2000-2007年西安市住宅成交均价市场对新政影响评价不一政府政策对白桦林居的购买影响不大。——白桦林居销售经理“这次政府的调控的效果比之前明显，全国……价格下跌，这对西安近期的业主、准业主还是有心理影响的，11月项目的解筹率有90%，12月开盘的项目解筹率就明显下降了……”——西安创典丁总05.1005.1105.1206.0906.1006.1106.1207.0907.1007.11成交量环比增长11.80%12.71%95.19%20.18%2.44%8.04%8.64%10.28%-15.20%12.27%均价环比增长0.72%0.29%1.33%1.14%1.07%0.56%1.05%0.87%12.43%-9.74%在政策的调控之下，西安房地产市场一改07年上半年快速上升的局面，价格企稳，成交量缩小核心问题提炼西安土地出让量巨大，根据土地放量规律，将使未来几年内呈现供应过量的局面；资料来源：西安市土地储备交易中心，世联数据土地放量规律：大规模土地放量将会使两年后市场成交量剧增西安连续两年来土地出让超过1.8万亩，土地供求关系的影响滞后两至三年预计未来三年放量将增大，此可能导致市场增长放缓；西安多头供应的土地市场特点，使未来几年的土地出让仍将面临不可控的态势;武汉020040060080010002000200120022003200420052006商品房销售量土地出让（万平米）长沙020040060080010002000200120022003200420052006商品房销售量土地出让（万平米）沈阳02004006008001000120014002000200120022003200420052006商品房销售量土地出让上海05001000150020002500300035002000200120022003200420052006销售面积土地出让面积（万平米）2年2年2年2年核心问题提炼存量房以及经济适用房进入市场会分流大量中低端用户，随着二手市场的逐步健全将加剧供应过量的趋势房地产市场是由增量市场和存量市场构成；目前，西安市存量房大约有9000万㎡，没有办证的4000万㎡；2007年累计完成2397万平方米存量房初始登记任务2007年西安市经济适用房新开工面积252万平方；2007年影响西安二手房市场的利好因素连续出台：交易市场的正式成立；西安市政府降低房屋权属登记门槛；西安二手房市场的逐步健全，将加剧市场供应过量的趋势；西安市房地产存量市场统计存量房面积（万㎡）已办证存量房5000未办证存量房大专院校1500科研单位600党政机关500企事业单位及其他1400合计9000西安过去是西北的一个重工业城市，同时也是大专院校十分集中的城市，由此造成了单位集体用房量十分巨大，目前可以进入流通市场的大约有5000万平米；类别商品房两限房单位职工住房经济适用房对象中等收入以上家庭无法享受经适房政策的中低收入家庭企事业单位职工中低收入家庭供给状况建设用地和建筑面积占同期住房建设用地和建筑面积总量的30％从2008年开始启动，但具体供应量尚未明确每年可建约100万平方米，解决约1万户职工的住房问题在建724万平米针对中低收入家庭；新建550万平方米针对低收入家庭核心问题提炼金融收紧政策的频频出台，将使资本助推力量逐渐减弱，投资需求将放缓2007.8至今本轮宏观调控及其影响金融机构紧缩银根，收紧房贷，贷款门槛提高各大银行取消加按业务；严格贷款审批手续、控制多套购房贷款成数，对购买三套以上客户银行可能不予办理按揭，二手放贷基本停止；调整利率结构，上涨短期利率贷款。成效明显，客户明显观望，开发商定价谨慎调控市场心理调控购买能力政府宏观调控方向的转变政府抑制房价上涨决心坚定，长期而言房价增幅将趋于理性；手段趋于多元化，除坚持“土地政策、行政管理以及供应结构”外，未来将强化“金融、税收政策”的措施；调控方向从供给和市场心理逐渐转向需求的本质。未来政策方向预判循环贷是一线城市房价助推的最直接力量，使消费者从潜在的资本增长直接变为现金流增长，从而极大地助长了其投机行为，直接引发房产价格的上涨；取消房产循环贷，西安将难以重现一线城市暴涨景象；核心问题提炼在本轮调控一线城市的市场低迷的影响下，预计西安消费者置业集聚效应将减弱，补偿性增长将削弱或消失020004000600080001000012000140001600018000200001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月2006年2007年0102030405060708090房价成交量量价齐升，市场上升势头强劲价升量不升，市场进入调整期价持续增长，成交量急速下滑，进入萧条期2005年-2007年10月杭州一手房成交量变化情况深圳市场近年表现西安市场受自身房价急涨及部分一线城市低迷的双重影响，西安价格洼地效应不明显核心问题提炼核心问题提炼项目难点一：房地产市场趋于冷却，07年上半年房价大涨的格局在今后几年不大可能出现供给：土地供应量大、存量房供应量加剧需求：在政策和心理预期影响下需求受抑制宏观政策：以调控为主基调预计未来两年西安房地产市场走势趋于平稳，市场总体房价难以出现大幅提升。核心问题提炼项目难点二：项目取地成本高昂，对未来售价造成压力项目前期投入大，取地成本高，预计楼面地价每平米成本超过5000元。为保证利润，项目目标要求住宅售价：7000元／平米商业售价：20000／平米核心问题提炼项目难点三：6的容积率对项目价值的实现是巨大的挑战曲江新区西高新125436主城区87序号楼盘名称容积率高层价格1逸翠园西安1.6454002兰乔圣菲3.354003曲江华府1.663004钻石半岛1.757005中海国际社区260006富力城（精装）2.958007公园天下2.565008白桦林居1.952009魏玛公馆3.8550010东尚3期3.3530010西安市场知名项目的高层物业最高价格不到7000元/平米（毛坯），且这些项目的容积率最高不超过４。9西安高端项目小高层/高层物业：核心问题提炼项目难点四：项目所在的城东不是城市房地产热点区域，且客户对该区域楼盘的价格认知区间普遍为4000-4600元／平米城东楼盘容积率均价鑫龙天然居3.64600东尚３期3.45300华鑫学府城2.694200紫昕花庭3.583900骏景园3.234600福景雅苑5.94000立丰国际－6000精装佳铭尚领－4300就掌灯2.17高层４２００城东区域公认的两个高端项目是东尚和就掌灯。东尚３期高层均价为5300，为本区域唯一价格超过5000的高层物业。客户对该区域价格的普遍认知为4000－4600。中心城区11个楼盘5492套住宅南市19个楼盘26116套住宅市中心（钟楼）北城板块4500-5500西郊板块3500-4500曲江板块5200-6300东郊板块4000-4600西高新板块5300-6000西安各板块小高层/高层物业主流价格区间：R2期望目标规避开发风险项目价值实现打造城市精品加强品牌建设R1项目难点市场趋于冷静取地成本高高容积率区域非热点项目核心问题：本项目如何成功实现价格突破？项目核心问题界定：项目其他问题：在全市旧改项目中如何站位？区域的界定和价值的挖掘？项目的竞争对手？客户的锁定和物业的组合？……项目机会挖掘竞争分析案例借鉴从以下几个方面寻找答案：★项目机会挖掘城市发展市场特征A区域价值PARTTHREE31.单中心2.大都市化3.都市群最近规划西安十一五规划指出要拉开城市骨架，形成东接临潼，西连咸阳，南拓长安，北跨渭河的格局，城市规划遵循“九宫格局、一城多心”的架构，主城外扩成为城市发展的主战略。陕西省将打造成为由西安到宝鸡市区、到铜川老市区、到潼关、到商洛市区的４个百里城镇带，增强呼应，承接西安发展带动的作用，形成错位发展、相互融通的城镇群发展格局。目前西安仍是单核形势发展，直至2006年，西安主城区规模仅有300平方公里，繁华社区和市级商业网点还集中在二环以内，跨过二环北部和南部已经有了较强的城市化意向，但是城西和城东发展比较缓慢。关中城市群规划城市发展西安主城区的发展呈轴射状圈层式分布格局，其城市规划空间遵循“九宫格局、一城多心”的架构，主城外拓已经成为城市发展的主要战略浐灞新区自然资源丰富，未来将发展成为高尚居住旅游生态区，但片区目前各项配套设施落后，还处于刚刚起步发展阶段经开区西高新曲江浐灞核心区西郊区域治理、基础设施和配套建设是浐灞地区未来数年的主题浐灞新区自然资源十分丰富，浐灞河三角洲、万亩水面、西北最大生态湿地，如此可圈可点的亮点，让浐灞在西安新发展区域中独树一帜；浐灞新区与其他新区最大的不同，在于其以河流治理、生态重建为主，开发为辅的区域发展定位。截至